土地基准地价应用技术手册
基准地价应用说明【模板】
附件3基准地价应用说明一、基准地价应用（一）商服用地基准地价应用商服用地价格体系分为可分割销售和不可分割销售两种，可分割销售的商服用地如店面、写字楼等可以分割销售的商业房地产。
不可分割销售的商服用地其一般是自主经营的，不可分割销售的，如酒店、旅馆、大型商场、加油站、专业市场等。
可分割销售和不可分割销售的界定根据规划批准文件和土地出让合同来确定。
1. 可分割销售商服用地基准地价应用可分割销售商服用地采用路线价和级别价相结合的方式进行评估测算。
其中首层沿街22米以内的商业用房评估采用路线价进行评估测算，其余商业用房评估采用级别价进行评估测算。
（1）首层沿街22米以内商业用房（适用路线价）首先明确该用地所在路段的路线价，然后根据其临街进深、临街宽度、临街类型、使用年期、估价期日、其他需要修正的个别因素和开发程度对路线价进行修正。
计算公式：Pzs=（Pss×As×At×Ah×Ay×Ao×Ad+Ae）×S其中：Pzs—待估商业用房分摊的地价Pss—待估商业用房所在路段的路线价As—临街进深修正系数At—临街宽度修正系数Ah—临街类型修正系数Ay—使用年期修正系数Ao—其他个别因素修正系数Ad—期日修正系数Ae—开发程度修正S—待估商业用房的建筑面积（2）其余商业用房（适用级别价）首先确定该用地所在区域的可分割销售商服用地基准地价，然后根据地价影响因素、容积率、使用年期、估价期日和开发程度进行修正。
计算公式：Pzs=[Pss×（1+As）×Ah×Ay×Ao+Ap]×S其中：Pzs—待估商业用房分摊的地价Pss—待估商业用房所在区域可分割商服用地基准地价As—宗地影响因素修正系数Ah—容积率修正系数Ay—使用年期修正系数Ao—期日修正系数Ap—开发程度修正S—待估商业用房的建筑面积2. 不可分割销售商服用地基准地价应用（适用级别价）对于不可分割销售商服用地（如企业自用办公用地、企业总部用地、商贸物流用地、农贸市场用地、酒店用地），首先确定该用地所在区域的不可分割销售商服用地基准地价，然后根据地价影响因素、容积率、使用年期、估价期日和开发程度进行修正，其计算公式和修正系数表与可分割销售商服用地基准地价相同。
基准地价更新成果汇编及应用指南
附件：潮州市区2017年国有农用地基准地价成果一、评估范围本次潮州市区2017年国有农用地基准地价评估的工作范围为潮州市区行政区内现有的国有农用地和国有宜农未利用地。
包括辖区内各种农场、国有林场，及其他国有农用地和宜农未利用地，根据2016年土地利用现状数据统计，潮州市区国有农用地面积2217.28公顷，国有宜农未利用地面积263.71公顷。
二、基准地价内涵农用地基准地价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。
本次潮州市区2017年国有农用地基准地价的评估用途主要为耕地、园地、林地、坑塘水面与水库水面四种用地类型，具体基准地价内涵如下：1、耕地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给有保障，宗地内土地平整、大小适中、形状规则、沟渠建设良好、田间道路密度适中，在正常市场条件，耕作制度为一年二熟（早稻-晚稻、春花生-秋甘薯），基准作物设定为水稻-花生，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。
2、园地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、水源供给有保障，宗地内土地较平整、有基本的排水与灌溉设施，在正常市场条件，基准作物设定为柑橘，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。
3、林地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路，宗地内集材道，在正常市场条件，基准作物设定为松、杉-杂木，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。
4、坑塘水面与水库水面：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给补充有保障，宗地内大小适中、形状较规则，在正常市场条件，基准作物设定为四大家鱼，土地估价期日为2017年12月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。
新密基准地价技术方案
新密市市区土地级别与基准地价更新技术方案一、基准地价更新的目的与意义新密市首次基准地价评估1996年完成，一直沿用至今。
随着经济的发展、城镇用地状况变化和基础设施的不断改进，土地级别发生了较大变化，原评估基准地价与现状有较大偏差。
同时，基准地价是城市土地市场的指导性价格，是政府调控土地市场的重要手段，基准地价是否科学、价格水平是否合理、是否符合城镇发展的客观水平，直接影响新密市的经济发展，在不明了土地价格种类、表现形式、作用途径和内在关系的情况下，很难做出指导土地市场的正确决策。
为了加强政府对城市土地市场的管理，促进城市土地资源的更有效配置，开展新密市市区土地价格调查，更新基准地价，显得十分重要和迫切，具有重要的现实意义和战略意义。
二、基准地价更新调查的内容（一）定级资料收集与处理商服繁华程度资料收集与调查：①商业服务业中心的数量、位置、范围②商服中心的商店总数、经营项目、营业额、利润额、占地面积、营业面积等；③商业功能种类数，商服中心功能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密度及楼层数等数据。
④依据资料收集情况，对各商服中心进行实地补充或全面调查。
2．交通条件资料的收集与调查①与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据；②与公共交通状况有关的公交线路、站点分布、车流量及停靠次数等；③与城镇间交通状况有关的交通类型、设施规模及分布等。
④依据资料收集情况对道路类型、宽度及车流量等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车流量。
3．基本设施状况资料的收集与调查基本设施包括电力、供水、排水、供气、供热、电讯等基础设施和中小学、医院、诊所、体育场馆、文化馆(活动中心)、影剧院、邮局等公用服务设施。
①基础设施的类型、数量、分布等状况；②基础设施的技术水平、规模、级别等；③基础设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。
集体建设用地定级与基准地价评估技术指引0408-清稿
集体建设用地定级与基准地价评估技术指引（征求意见稿）为规范集体建设用地级别划分与基准地价评估（以下简称“定级估价”）技术行为，促进城乡公示地价体系一体化建设，制订本指引。
本指引的内容为集体建设用地在参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）开展定级估价工作时，应特别关注的技术要点、技术环节和需强调的内容。
1.适用范围本指引适用于集体建设用地定级估价专业行为。
本指引所称集体建设用地，是指土地所有权属于集体经济组织，土地用途为建设用地，土地利用方式符合城乡土地制度、规划管制及相关政策要求的集体土地。
2.引用标准下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。
本指引颁布时，所示版本均为有效。
使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T 21010-2017 土地利用现状分类集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）（中估协发〔2016〕18号）。
3.法律政策依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国担保法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）（6）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（7）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（8）《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）（9）《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）（10）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）4.总则4.1 范围和对象的界定集体建设用地定级估价工作一般以区县（含县级市，下同）为单位开展，基准地价体系可根据实际情况选择以区县整体或其下辖的各个乡镇为评价对象设立，具体需根据区县所处区位、区县内部自然地理条件等的差异性、以及影响土地级别因素因子的一致性等分析确定。
林地基准地价评估方法参考
林地基准地价评估方法参考1技术路线基准地价评估有如下三条技术路线。
a）样点地价平均法：在林地定级基础上，用市场交易样点资料和投入产出样点资料评估并确定基准地价。
b）定级指数模型法：在林地定级基础上，根据定级指数、市场交易资料和投入产出收益资料，建立地价测算模型，评估并确定基准地价。
c）基准地块评估法：通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基准地价。
可根据本地市场状况、基础资料和技术条件，选择技术路线进行基准地价评估。
市场发达，交易样点多的区域优先选择样点地价平均法；市场交易资料较少的区域，优先选择基准地块评估法；对于定级成果完备,可以建立定级指数与价格的相关模型时，可选择定级指数模型法。
在公益林和商品林定级成果分别表达的区域，可根据实际分别选择技术路线，分别表达估价结果。
2工作程序评估程序如下：a）准备工作；b）资料调查与整理；c）基准地价内涵界定；d）基准地价评估与确定；e）基准地价修正系数表编制；f）成果编制；g）成果验收、听证、公布及备案。
3准备工作主要包括以下内容。
a）编写基准地价评估任务书：包括区域基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、时间安排和经费预算、技术方案、预期成果等。
b）确定基准地价评估区域范围：依据自然资源统一调查监测体系要求，确定基准地价评估范围，确定林地的级别或均质地域。
C）准备工作底图：工作底图宜采用能覆盖基准地价评估区域范围的相关调查图、规划图、级别图等，宜采用地形图、规划图、土地利用现状图、林地级别图。
d）制定基准地价调查表和工作表：根据林地类型、利用情况及实际需要制定基准地价评估用表。
4资料调查与整理4.1资料调查的一般要求资料调查的要求如下：a）编制调查方案；b）调查以级别或均质地域为单位进行；c）样本宜具代表性，且原则上均匀分布；d）样点选取宜采用分类不等比抽样，样本数宜符合数理统计要求；每级样本总数原则上不少于30个；样本总数不足30个的，宜进行全样本调查；e）所选样本宜能够同时获得交易价格或利用效益、相对应的权利条件和利用条件资料；f）调查、收集的有关资料可按实地位置标注于估价工作底图上，并填入相应的调查表格，建立资料数据库;林地资源利用效益资料不少于最近连续两年的数据；g）在林地投入产出资料调查收集时，林地宜以地上林木和经济作物的经济寿命周期为单位调查不同生长阶段的投入产出数据；h）交易价格和利用效益资料以人民币元为单位,精确到小数点后两位。
基准地价在土地估价中的作用
对房地产市场的影响
基准地价是房地产市场价格体系的重要组成部分，对房地产市场价格具有引导和制约 作用。
基准地价的变化直接反映了房地产市场的供求关系和经济发展状况，对房地产市场的 走势具有重要影响。
基准地价是政府进行土地管理和调控的重要手段，通过调整基准地价可以调节房地产 市场的供求关系，稳定市场价格。
基准地价更新的必要性
土地市场价格波动：随着市场变化，土地价格会不断波动，基准地价需要定期更新以反映市场变化。 政策调整：政府政策调整可能导致土地价值和基准地价发生变化，因此需要更新基准地价以适应政策变化。 经济发展：经济发展水平提高会导致土地价值上升，因此需要更新基准地价以反映经济发展带来的土地价值变化。 技术进步：技术进步可能带来更准确的评估方法，因此需要更新基准地价以应用新技术和方法。
缺点：要求市场交易数据充足，且要求估 价人员经验丰富
收益还原法
收益还原法：通过预测土地未来纯收益，并采用适当的还原率将其还原为基准地价的 方法。
市场比较法：通过比较类似土地交易案例来评估基准地价的方法。
成本逼近法：通过估算土地开发所需成本来推算基准地价的方法。
基准地价系数修正法：利用基准地价评估成果，根据土地影响因素对地价影响的程度 确定修正系数，进而计算出宗地地价的方法。
基准地价在土地估价中的重要性
基准地价是土地估 价的重要依据，为 土地交易和开发提 供参考。
基准地价能够反映土 地的稀缺性和供求关 系，为政府制定土地 政策提供依据。ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
基准地价在土地估价 中具有不可替代的作 用，能够为土地估价 提供科学、合理的依 据。
基准地价在土地估价 中具有广泛的应用， 对于土地资源的合理 利用和城市规划具有 重要意义。
禹城市城区土地级别与基准地价使用手册.doc
禹城市城区土地级别与基准地价使用手册禹城市国土资源局二○一七年一月目录一、基准地价范围 1二、基准地价内涵 1三、土地级别分布 2四、基准地价标准 4五、宗地地价计算公式 4六、区域因素和个别因素修正 5七、期日修正 5八、容积率修正 5九、年期修正 6十、土地开发程度修正 7十一、土地用途修正7附表基准地价修正系数表及其说明表9 附图禹城市城区土地级别与基准地价图 24土地级别与基准地价使用手册一、基准地价范围本次禹城市城区土地级别与基准地价更新的工作范围根据《禹城市土地利用总体规划》（2006年-2020年）和《禹城市城市总体规划》（2005年-2030年）确定，包括：市中街道办、十里望镇及高新技术产业园，总面积94.56平方公里。
四至为：东至市界--市界以西600米--赵牛河，南至赵牛河--省道101南1500米，西至101省道以西500米--西城工业园，北至北石桥以南及北外环西段以北200米。
二、基准地价内涵根据相关规定，结合禹城市具体情况，确定2016年禹城市城区基准地价内涵定义如下：（一）估价基准日本次基准地价评估基准日为2016年1月1日。
（二）土地开发程度基准地价是区域平均价格，因此基准地价内涵中的土地开发程度同样反映的是区域平均土地开发程度。
从本次禹城市城区基准地价更新工作范围看，禹城市城区一、二级地“七通”（包括供水、排水、通路、供电、通讯、供气、供热）；三级地“五通”（包括供水、排水、通路、供电、通讯）；四级地“四通”（包括通路、供电、通讯、供水）；各级别用地场地平整。
（三）土地使用年期依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》规定设定为土地使用权出让最高年限，其中为商服用地40年；住宅用地70年；工业用地50年。
（四）标准容积率商服用地平均容积率为1.8；住宅用地平均容积率为1.6；工业用地容积率，根据山东省人民政府办公厅《关于进一步推进节约集约用地的意见》（鲁政办【2013】36号）文件要求，设置为1.0。
主城区土地定级与基准地价评估技术报告
主城区土地定级与基准地价评估技术报告目录第一章城镇土地定级的条件分析和技术方法 (1)第一节城镇自然、经济和社会条件分析 (1)第二节城镇土地定级估价的技术路线 (4)第二章城镇土地定级的理论基础和原则 (13)第一节城镇土地定级的理论基础 (13)第二节城镇土地定级基本原则 (16)第三章城镇土地定级资料的收集及整理 (18)第一节城镇土地定级资料收集 (18)第二节城镇土地定级资料整理 (22)第四章城镇土地定级因素选择及权重确定 (23)第一节定级因素选择的原则 (23)第二节选择确定城镇土地定级因素、因子体系 (25)第三节城镇土地定级因素分析 (29)第四节城镇土地定级因素、因子权重确定 (33)第五章城镇土地定级因素因子整理及量化 (43)第一节城镇土地定级因素因子整理及量化的原则 (43)第二节商服繁华程度分值测算及制图 (44)第三节交通条件作用分值计算和制图 (55)第四节基本设施作用分值测算和制图 (82)第五节环境条件作用分值测算和制图 (121)第六节产业集聚度作用分值测算和制图 (129)第六章城镇土地定级单元划分和单元分值计算 (131)第一节城镇土地定级单元划分及绘制单元图 (131)第二节城镇土地定级单元分值计算 (133)第三节定级单元总分值计算与总分值图编绘 (139)第七章城镇土地级别评定 (141)第一节城镇土地级别的初步划分 (141)第二节城镇土地级差收益测算 (143)第三节城镇土地级别确定与土地级别总图的编制 (147)第八章基准地价评估的理论依据、原则 (155)第一节基准地价评估的理论依据 (155)第二节基准地价评估的原则 (156)第九章基准地价评估的技术路线及工作流程 (159)第一节基准地价评估的技术路线 (159)第二节基准地价评估工作流程 (159)第十章样点地价资料的调查及整理 (161)第一节样点地价资料的调查 (161)第二节调查资料的整理 (164)第三节还原利率的确定 (170)第十一章样点地价评估与修正 (175)第一节样点地价评估 (175)第二节样点地价修正 (184)第十二章基准地价评估与确定 (203)第一节样点地价数据检验 (203)第二节基准地价确定 (204)第十三章基准地价修正系数编制 (218)第一节基准地价系数修正表的编制 (218)第二节宗地内开发程度修正系数表编制 (251)第三节基准地价其他修正系数表的编制 (252)第四节宗地评估 (254)第十四章成果应用建议 (255)第一章城镇土地定级的条件分析和技术方法第一节城镇自然、经济和社会条件分析一.某市自然、经济和社会条件（一）自然概况某市位于某平原向青藏高原过渡带的盆周西缘、某地区的东部，东北面与名山县及某市辖的邛崃市接壤，东南与眉山市的洪雅县相连，西南边接荥经县，西北边与天全县和芦山县交界。
2济南城区国有土地基准地价应用技术手册(44-96页)
(二)住宅用地基准地价及修正体系1、住宅基准地价表2-1 2007年济南市城区住宅用地区片基准地价结果表续表2-1 2007年济南市城区住宅用地区片基准地价结果表2、住宅基准地价修正体系住宅区片分为a、b、c、d四种类型，类型a中影响住宅用地的因素有14个，类型b中影响住宅用地的因素主要有12个，类型c 中影响住宅用地的因素主要有13个，类型d中影响住宅用地的因素主要有11个。
表2-2济南市住宅用地基准地价影响因素权重表(a类型)表2-3 济南市住宅用地基准地价影响因素权重表（b类型）表2-4 济南市住宅用地基准地价影响因素权重表（c类型）表2-5 济南市住宅用地基准地价影响因素权重表（d类型）表2-6 济南市城区住宅用地Ⅰ-1区片基准地价修正系数表（%）表2-7 济南市城区住宅用地Ⅰ-2区片基准地价修正系数表（%）表2-8 济南市城区住宅用地Ⅰ-3区片基准地价修正系数表（%）表2-9 济南市城区住宅用地Ⅰ-4区片基准地价修正系数表（%）表2-10 济南市城区住宅用地Ⅰ-5区片基准地价修正系数表（%）表2-11 济南市城区住宅用地Ⅱ-1区片基准地价修正系数表（%）表2-12 济南市城区住宅用地Ⅱ-2区片基准地价修正系数表（%）表2-13 济南市城区住宅用地Ⅱ-3区片基准地价修正系数表（%）表2-14 济南市城区住宅用地Ⅱ-4区片基准地价修正系数表（%）表2-15 济南市城区住宅用地Ⅱ-5区片基准地价修正系数表（%）表2-16济南市城区住宅用地Ⅱ-6区片基准地价修正系数表（%）表2-17 济南市城区住宅用地Ⅱ-7区片基准地价修正系数表（%）表2-18 济南市城区住宅用地Ⅲ-1区片基准地价修正系数表（%）表2-19 济南市城区住宅用地Ⅲ-2区片基准地价修正系数表（%）表2-20 济南市城区住宅用地Ⅲ-3区片基准地价修正系数表（%）表2-21 济南市城区住宅用地Ⅲ-4区片基准地价修正系数表（%）表2-22 济南市城区住宅用地Ⅲ-5区片基准地价修正系数表（%）表2-23 济南市城区住宅用地Ⅲ-6区片基准地价修正系数表（%）表2-24 济南市城区住宅用地Ⅲ-7区片基准地价修正系数表（%）表2-25 济南市城区住宅用地Ⅳ-1区片基准地价修正系数表（%）表2-26 济南市城区住宅用地Ⅳ-2区片基准地价修正系数表（%）表2-27 济南市城区住宅用地Ⅳ-3区片基准地价修正系数表（%）表2-28 济南市城区住宅用地Ⅳ-4区片基准地价修正系数表（%）表2-29 济南市城区住宅用地Ⅳ-5区片基准地价修正系数表（%）表2-30 济南市城区住宅用地Ⅴ-1区片基准地价修正系数表（%）表2-31 济南市城区住宅用地Ⅴ-2区片基准地价修正系数表（%）表2-32 济南市城区住宅用地Ⅴ-3区片基准地价修正系数表（%）表2-33 济南市城区住宅用地Ⅴ-4区片基准地价修正系数表（%）表2-34 济南市城区住宅用地Ⅴ-5区片基准地价修正系数表(%)表2-35 济南市城区住宅用地Ⅴ-6区片基准地价修正系数表(%)表2-36 济南市城区住宅用地Ⅴ-7区片基准地价修正系数表(%)表2-37 济南市城区住宅用地Ⅵ-1区片基准地价修正系数表(%)表2-38 济南市城区住宅用地Ⅵ-2区片基准地价修正系数表(%)表2-39 济南市城区住宅用地Ⅵ-3区片基准地价修正系数袭(%)表2-40 济南市城区住宅用地Ⅵ-4区片基准地价修正系数表(%)表2-41 济南市城区住宅用地Ⅵ-5区片基准地价修正系数表(%)表2-42 济南市城区住宅用地Ⅵ-6区片基准地价修正系数表(%)表2-43 济南市城区住宅用地Ⅵ-7区片基准地价修正系数表(%)表2-44 济南市城区住宅用地Ⅵ-8区片基准地价修正系数表(%)表2-45 济南市城区住宅用地Ⅶ-1区片基准地价修正系数表(%)表2-46 济南市城区住宅用地Ⅶ-2区片基准地价修正系数表(%)表2-47 济南市城区住宅用地Ⅶ-3区片基准地价修正系数表(%)表2-48 济南市城区住宅用地Ⅶ-4区片基准地价修正系数表(%)表2-49 济南市城区住宅用地Ⅶ-5区片基准地价修正系数表(%)表2-50 济南市城区住宅用地Ⅶ-6区片基准地价修正系数表(%)表2-51 济南市城区住宅用地Ⅶ-7区片基准地价修正系数表(%)表2-52 济南市城区住宅用地Ⅶ-8区片基准地价修正系数表(%)表2-53 济南市城区住宅用地Ⅶ-9区片基准地价修正系数表(%)表2-54 济南市城区住宅用地Ⅷ-1区片基准地价修正系数表(%)表2-55 济南市城区住宅用地Ⅷ-2区片基准地价修正系数表(%)表2-56 济南市城区住宅用地Ⅷ-3区片基准地价修正系数表(%)表2-57 济南市城区住宅用地Ⅷ-4区片基准地价修正系数表(%)表2-58 济南市城区住宅用地Ⅷ-5区片基准地价修正系数表(%)表2-59 济南市城区住宅用地Ⅷ-6区片基准地价修正系数表(%)表2-60 济南市城区住宅用地Ⅷ-7区片基准地价修正系数表(%)表2-61 济南市城区住宅用地Ⅷ-8区片基准地价修正系数表(%)表2-62 济南市城区住宅用地Ⅸ-1区片基准地价修正系数表(%)表2-63 济南市城区住宅用地Ⅸ-2区片基准地价修正系数表(%)2-64 济南市城区住宅用地Ⅸ-3区片基准地价修正系数表(%)表2-65 济南市城区住宅用地Ⅸ-4区片基准地价修正系数表(%)表2-66 济南市城区住宅用地Ⅸ-5区片基准地价修正系数表(%)表2-67 济南市城区住宅用地Ⅸ-6区片基准地价修正系数表(%)表2-68 济南市城区住宅用地Ⅰ-1区片基准地价修正体系因素说明表表2-69 济南市城区住宅用地Ⅰ-2区片基准地价修正体系因素说明表表2-70 济南市城区住宅用地Ⅰ-3区片基准地价修正体系因素说明表表2-71 济南市城区住宅用地Ⅰ-4区片基准地价修正体系因素说明表表2-72 济南市城区住宅用地Ⅰ-5区片基准地价修正体系因素说明表表2-73 济南市城区住宅用地Ⅱ-1区片基准地价修正体系因素说明表。
精编土地利用规划实验指导及手册资料
土地利用规划实验及报告书姓名：学号：玉溪师范学院资源环境学院土地管理专业刘文旭编写基本土地利用总体规划编制技术路线图实验一土地利用现状分析及规划评价一、实验目的通过土地利用现状分析，知道土地利用现状分析的目的，土地利用现状分析评价的内容及土地利用规划后评价过程与方法。
能够利用excel进行图表制作，掌握条图，柱状图，饼图，散点图。
二、实验内容1.土地利用用地的现状分析：以《中华人民共和国土地管理法》等有关法律和法规为依据，认真贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，坚持“保护资源、保障发展”的方针，从巢湖市整体经济发展的需要出发，正确处理土地资源利用中保护与发展、规划控制与市场调节、内涵挖潜与外延扩大、全局利益与局部利益、长远利益与当前利益等重大关系，突出重点区域和重点行业，统筹规划，合理布局，促进土地利用方式和管理方式的转变，保障土地资源可持续利用和经济社会可持续发展。
表1 土地利用现状表2005年土地利用现状情况，说明分区情况(二)建设用地现状填写(三)未利用地2.建立土地利用结构（按照上课教学要求说明此市的土地利用现状结构变化情况）表2 土地利用区位分析利用区位熵指数对本市下辖行政地区的建设用地区位指数，耕地，城市用地的区位指数建行计算并分析：区位熵指数：iidsQ DS表3 2005年土地利用结构表由表2和表3、表4对土地利用结构进行分析如下：据2005年西双版纳州土地变更调查显示，版纳州土地总面积为18994.51平方公里。
2005年末耕地面积为180572.71公顷，占土地总面积的9.51%。
3.前一轮的土地利用总体规划评价《西双版纳州土地利用总体规划（1997—2010年）》自依法实施到2005年已经实施8年了。
这些年来，各级领导和广大群众按规划办事的意识明显增强；实施规划的机制和管理制度初步形成；规划的实施，在引导和规范城乡用地、促进土地节约集约利用、加强耕地保护特别是基本农田保护工作中发挥了重要作用。
基准地价项目实施方案
基准地价项目实施方案一、项目背景。
基准地价是指国家规定的用于土地使用权出让和土地使用权转让的最低价格。
基准地价的确定对于土地资源的合理利用和土地市场的健康发展具有重要意义。
为了规范基准地价的确定和调整工作，提高土地供给的透明度和市场化程度，确保土地交易的公平公正，制定和实施基准地价项目实施方案具有重要意义。
二、项目目标。
1. 确定基准地价的科学、合理和透明的制定机制，提高土地交易的公开透明度。
2. 保障土地资源的有效利用，促进土地市场的健康发展。
3. 维护土地交易市场的秩序，防止土地交易中出现恶性竞争和价格虚高现象。
三、项目实施方案。
1. 建立健全基准地价测算体系，确定基准地价的测算方法和程序，确保基准地价的科学性和准确性。
2. 完善基准地价公示机制，加强对基准地价公示的监督和管理，确保基准地价公示的真实性和公正性。
3. 加强对基准地价调整的监测和评估，及时发现和纠正基准地价调整中的问题和漏洞，确保基准地价调整的合理性和稳定性。
4. 完善基准地价调整的法律法规和政策体系，加强对基准地价调整的法律法规和政策的宣传和解释，确保基准地价调整工作的合法性和规范性。
四、项目实施步骤。
1. 制定基准地价测算方法和程序，建立基准地价测算专家组，确定基准地价测算的具体步骤和时间节点。
2. 设立基准地价公示平台，建立基准地价公示监督机制，确保基准地价公示的真实性和公正性。
3. 建立基准地价调整监测和评估机制，及时发现和纠正基准地价调整中的问题和漏洞。
4. 完善基准地价调整的法律法规和政策体系，加强对基准地价调整的法律法规和政策的宣传和解释。
五、项目保障措施。
1. 加强对基准地价项目实施方案的宣传和解释，提高社会公众对基准地价项目实施方案的认识和理解。
2. 建立健全基准地价项目实施方案的监督和评估机制，加强对基准地价项目实施方案的监督和评估，确保基准地价项目实施方案的质量和效果。
3. 加强对基准地价项目实施方案的宣传和解释，提高社会公众对基准地价项目实施方案的认识和理解。
集体建设用地定级与基准地价评估技术指引0408-清稿
集体建设用地定级与基准地价评估技术指引（征求意见稿）为规范集体建设用地级别划分与基准地价评估（以下简称“定级估价”）技术行为，促进城乡公示地价体系一体化建设，制订本指引。
本指引的内容为集体建设用地在参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）开展定级估价工作时，应特别关注的技术要点、技术环节和需强调的内容。
1.适用范围本指引适用于集体建设用地定级估价专业行为。
本指引所称集体建设用地，是指土地所有权属于集体经济组织，土地用途为建设用地，土地利用方式符合城乡土地制度、规划管制及相关政策要求的集体土地。
2.引用标准下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。
本指引颁布时，所示版本均为有效。
使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T 21010-2017 土地利用现状分类集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）（中估协发〔2016〕18号）。
3.法律政策依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国担保法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）（6）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）（7）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（8）《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）（9）《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）（10）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）4.总则4.1 范围和对象的界定集体建设用地定级估价工作一般以区县（含县级市，下同）为单位开展，基准地价体系可根据实际情况选择以区县整体或其下辖的各个乡镇为评价对象设立，具体需根据区县所处区位、区县内部自然地理条件等的差异性、以及影响土地级别因素因子的一致性等分析确定。
抚顺市基准地价应用说明
抚顺市城区土地级别基准地价出让金租金标准适用有关问题的说明一、关于土地级别范围说明及宗地土地级别的确认1、土地级别范围说明是对土地级别图划定的土地级别四至的简要说明，在确定宗地的土地级别时以土地级别图为准，同一宗地不能跨2个或2个以上级别，如果土地级别图界限不明显的（通常为末二级）依土地级别范围说明为依据。
2、商业用地以道路为界限的（不含高架桥、铁路与公路相邻以及道路两侧通达不畅的），低级别一侧临路第一宗地归入高级别。
二、关于商业、住宅、工业三类以外其他用途土地级别、地价标准的适用按照《城镇土地分等定级规程》的要求，此次土地定级采用分类定级，即商业、住宅、工业三类用途定级。
其他类型用地按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）相关用途使用级别及地价标准参见附表。
三、关于基准地价内涵及设定条件基准地价是指在某一时点上，城镇各土地级别或均质区域内，在设定容积率水平下和设定土地开发程度下的各种用途（商业、住宅、工业）等法定最高出让年限完整的土地使用权平均价格。
1、基准日设定：基准地价的基准日为2009年1月1日。
2、土地使用年期设定：基准地价的使用年期为各类用地出让使用权的法定最高年限，即商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。
3、土地开发程度设定：根据抚顺市实际土地利用状况和城市规划对各类用地要求及不同的土地开发状况，设定土地开发程度标准为：商业用地设定为“六通一平”即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通排水、通暖，宗地红线内场地平整；住宅用地设定为“七通一平”即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通排水、通暖、通煤气，宗地红线内场地平整；工业用地设定为“五通一平”即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通排水，宗地红线内场地平整。
宗地内部土地开发状况为已在使用的开发完好的熟地状态。
4、容积率设定：商业用地容积率为1.5；住宅用地容积率为1.5；工业用地容积率为1.0。
5、土地还原利率设定：商业用地为8%、住宅用地为7.5%、工业用地为7%。
保定主城区土地级别与基准地价
保定市主城区土地级别与基准地价使用技术手册保定市国土资源局保定市国土资源利用事务中心二O一八年七月前言基准地价反映的是某一区域一定时期的地价标准，具有非常强的时效性和现势性，而主城区现执行的基准地价体系是2012年发布实施的。
近年来我市经济快速发展，战略地位和城市价值实现新提升，土地利用格局和地价水平发生了很大变化，特别是局部区域变化较大。
同时，土地供应中逐步出现了医疗卫生、养老、教育、体育等细分用途的土地以及地下空间的土地需求。
为了满足我市新的发展形势和随之而来日益复杂的土地市场的实际需求，必须对上一轮城镇土地定级与基准地价成果进行全面调整、更新和完善。
按照省国土资源厅和市政府工作安排部署，我市开展了主城区新一轮土地级别与基准地价更新工作。
2018年4月27日，更新成果在市土地管理委员会第二十六次全体会议上审议通过，5月9日举行了成果听证，6月15日，通过河北省国土资源厅组织的验收，7月28日，市政府在保定日报发布《保定市人民政府关于公布实施保定市主城区土地级别与基准地价更新成果的通告》，基准地价更新成果正式实施。
基准地价是区域平均价格，是在全市域范围内,对现状利用条件下不同级别或均质地域的土地,按照商服、住宅、工业、公共管理与公共服务四种用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
基准地价是政府法定公示地价,在国有建设用地使用权出让价格形成的过程中发挥作用,在城市更新，产业发展、经济结构优化升级等方面,以及民生领域公益性项目,基准地价具有更强的指导意义。
基准地价的发布有利于提升政府地价管理的精细化程度,有助于公众了解城市地价空间分布规律,引导土地资源的合理配臵和节约集约利用。
基准地价充分体现价值主导原则,注重反映土地使用功能的完善引起的地价变化,是对一个时期土地市场价格水平的客观审慎反映。
市国土资源局严格遵循《城镇土地分等定级规程》(GBT18507-2001)、《城镇土地估价规程》(GB/T185082001),以“政府主导、专家参与、专业实施、广泛论证”的模式，对北京市、邯郸市、廊坊市、无锡市及嘉兴市等地区的基准地价工作进行调研，拓宽了视野，进一步创新了工作思路和工作方法，并多次组织研讨会对成果进行讨论、修改和完善。
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与业态高度适宜
500米内站点数 最近公交站点距离(米)
≥8 ＜100
交通限制
人车无限制
停车方便程度 宗地宽深比
停车方便 ＞1.3
＜200 集聚程度较高 与业态适宜
6-7 100-200
—
停车较方便 1.1-1.3
200-400
400-600
集聚程度一般 与业态较适宜
5
集聚程度较低 与业态较不适
宜 4
入方便
较方便
一面临街
局部临街，出 局部临街，出
入不方便
入困难
面积与形状
便于土地利用
对土地利用略有 对土地利用有一 对土地利用影 对土地利用影
影响
定影响
响较严重
响严重
表1-65 济南市城区商业用地II-2区片基准地价修正体系因素 说明表
因素 距市级商服中心距离(米) 距区级商服中心距离(米)
商服集聚程度
人流量较小 0.6-0.8
人流量小 ≤0.6
三面以上临街，出 两面临街，出入
入方便
较方便
一面临街
局部临街，出 局部临街，出
入不方便
入困难
面积与形状
便于土地利用
对土地利用略有 对土地利用有一 对土地利用影 对土地利用影
影响
定影响
响较严重
响严重
表1-66 济南市城区商业用地II-3区片基准地价修正体系因素说明表
2、沿一般街道跨级别的宗地评估时：商业、住宅、工业均按其所在级别 面积权重加权得出宗地的价格（面积量算按实地测量与在级别图上按比 例尺量取相结合得出）。
3、级别边缘的宗地评估时，适当进行加（减）价修正。其中，靠近低级 别的应减价修正，减价修正系数不得大于6%；靠近高级别的应加价修正 ，加价修正系数不得大于8%。
755
510
430
住宅用 地
3120 2120 1690 1325 1160 970
740
530
435
工业用 地
1850 1480 1060
725
525
415
360
215
3、名词解释：
(1) 生地地价：是指未完成土地开发等基础设施建设，且宗地内也未平整 的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
与业态高度适宜
≥8 ＜100
人车无限制
较好 800-1200 100-300 集聚程度较高
与业态适宜
6-7 100-200
—
一般 1200-1800 300-500
较差 1800-2500 500-1000
差 ＞2500 ＞1000
集聚程度一般 集聚程度较低 集聚程度低
与业态较适宜
与业态较不适 与业态不适宜 宜
与业态适宜
与业态较不适
与业态较适宜
宜
与业态不适宜
6-7 100-200
5 200-300
4 300-400
≤3 ＞400
—
人无限制，车受 限
—
明显阻隔
停车方便程度 人流量
宗地宽深比 出入方便程度
停车方便
停车较方便
仅高峰时停车受
限
停车较不方便
很难停车
人流量大 ＞1.3
人流量较大 1.1-1.3
人流量一般 0.8-1.1
城区基准地价的容积率统一设定为商业用地、住宅用地 为1.3，工业用地为0.6。
（二） 基准地价标准及内涵。
1、济南市城区国有土地级别基准地价标准见下表： 济南市城区国有土地级别基准地价表 （表一） 元/平方米
土地级 别
I
II III IV V VI VII VIII IX X
商业用 地
4500 3245 2230 1850 1560 1270 950
(2) 熟地地价：是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正 常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
(3) 毛地地价：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的 正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
（三） 宗地级别的界定及评估
1、沿主要街道跨级别的宗地评估时：商业按高级别基准地价操作；住宅 、工业按其所在级别面积权重加权得出宗地的价格（面积量算按实地测 量与在级别图上按比例尺量取相结合得出）。
一、基准地价内涵及适用条件
一） 基准地价评价范围。 1、基准日
城区基准地价评估的基准日为2007年1月1日。 2、土地使用年期
按法定最高出让年限，即商业用地为40年，住宅用地为 70年，工业用地为50年。 3、土地开发程度 城区基准地价设定的土地开发程度设定为“六通一平”( 包括通上水、通下水、通讯、通电、通气、通路，场地内 土地平整)。 4、容积率
便于土地利用
对土地利用略 对土地利用有 对土地利用影 对土地利用影响
有影响
一定影响
响较严重
严重
表1-64 济南市城区商业用地II-1区片基准地价修正体系因素说明表
因素 距市级商服中心距离(米) 距区级商服中心距离(米)
商服集聚程度
临路适宜程度
500米内站点数 最近公交站点距离(米)
交通限制
好 ＜800 ＜100 集聚程度高
好 ＜800 ＜100 集聚程度高
临路适宜程度
与业态高度适宜
500米内站点数 最近公交站点距离(米)
≥8 ＜100
交通限制
人车无限制
较好 800-1200 100-400
一般 1200-1800 400-600
较差 1800-2500 600-900
差 ＞2500 ＞900
集聚程度较高 集聚程度一般 集聚程度较低 集聚程度低
200-300
人无限制，车 受限
仅高峰时停车 受限
0.8-1.1
300-400 —
停车较不方便 0.6-0.8
＞600 集聚程度低 与业态不适宜
≤3 ＞400 明显阻隔
很难停车 临街，出
出入方便
入较方便
一面临街
局部临街，出 局部临街，出入
入不方便
困难
面积与形状
5 200-300
4 300-400
≤3 ＞400
人无限制，车受 限
—
明显阻隔
停车方便程度 人流量
宗地宽深比 出入方便程度
停车方便
停车较方便
仅高峰时停车受 限
停车较不方便
很难停车
人流量大 ＞1.3
人流量较大 1.1-1.3
人流量一般 0.8-1.1
人流量较小 0.6-0.8
人流量小 ≤0.6
三面以上临街，出 两面临街，出入
因素 商服集聚程度 宗地宽深比 面积与形状
好 集聚程度高
＞1.3 便于土地利用
较好
一般
集聚程度较高
集聚程度一 般
4、评价区级别外的宗地评估，参照邻近级别并适当进行区位减价修正。
二、基准地价及修正体系
（一）商业用地基准地价及修正体系 1、商业基准地价
表1-63 济南市城区商业用地I-1区片基准地价修正体系因素说明表
因素
好
较好
一般
较差
差
距市级商服中心距离(米) 商服集聚程度
商服中心内 集聚程度高
临路适宜程度