城镇土地分等定级及基准地价评估共32页文档
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文一、项目背景随着我国经济的快速发展，城镇土地资源日益紧张，土地市场价格不断攀升。
为了合理利用土地资源，规范土地市场，保障国家利益和人民群众权益，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，我国政府决定对城镇土地进行定级及基准地价评估。
二、项目目标本次城镇土地定级及基准地价评估的目的是全面了解城镇土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地资源，建立科学合理的公示地价体系，为政府决策、土地市场交易、土地税收征收提供依据。
三、项目内容1. 土地定级土地定级是根据土地的自然属性、经济属性和社会属性，对城镇土地进行等级划分，以反映土地的质量和利用潜力。
本次土地定级分为准备工作、外业调查、内业整理、定级单元划分、定级指标体系构建、定级模型建立、定级结果验证和定级成果编制等步骤。
2. 基准地价评估基准地价评估是对城镇土地进行价格评估，以反映土地市场价值。
本次基准地价评估包括准备工作、数据收集与整理、基准地价模型建立、基准地价评估结果验证和基准地价成果编制等步骤。
四、项目组织本次城镇土地定级及基准地价评估项目由市国土资源局负责组织实施，成立项目领导小组，下设项目办公室，负责项目日常管理工作。
项目实施过程中，要加强与相关部门的沟通协调，确保项目顺利进行。
五、项目实施步骤1. 准备工作：成立项目领导小组，制定项目实施方案，进行项目招标，确定中标单位。
2. 外业调查：对城镇土地进行实地调查，收集土地利用现状、土地质量、土地利用规划等相关资料。
3. 内业整理：对收集到的资料进行整理、分析，建立土地数据库。
4. 定级单元划分：根据土地利用现状和土地质量，将城镇划分为若干定级单元。
5. 定级指标体系构建：根据土地定级原则，构建定级指标体系，包括自然属性指标、经济属性指标和社会属性指标。
6. 定级模型建立：根据定级指标体系，建立定级模型，对定级单元进行定级。
7. 定级结果验证：对定级结果进行实地验证，确保定级结果的准确性。
城镇土地分等定级
城市市区、建制镇镇区土地；
土地定级的对象：
城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有 土地。
城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同 进行评定。
三、城镇土地分等定级的体系
城
分层次进行
镇等
土
地
分 等
综合定级
市区非农业人口50万以上的大城市，宜 进行综合定级和分类定级。
标准化处理的方法有2种： 位序标准化或极值标准化。
（1）城镇区位资料的整理
1）城镇交通条件指数求取
统计各种对外交通手段 分 加总各项得分
对各种交通方式分别赋 计算城镇交通条件指数
赋分的标准可选用2种方式之一：
一是用特尔菲法或因素成对比较法确定赋分标准； 二是参照《城镇土地分等规程》提供的赋分标准：
上一轮 平均分
上轮方 差
重要性 排序
权重值
因素成对比较法
通过因素间成对比较，对比较结果赋值、排序。 即：
对所选因素/因子的相对重要性进行两两比较、赋 值、计算权重。
要求： 对因素赋值范围应在0-1之间，同时，两因素之和 等于1； 对比结果要符合A因素大于因素B、B因素大于C因 素，则A因素大于C因素的关系。
土地分等定级与土地估价的关系
二者从不同角度对土地的特性进行评价： 土地分等定级：
评定土地的使用价值；
土地估价：
评定土地使用价值在市场上反映出的价格。
第一节 概述
一、城镇土地分等定级的概念 1、分等：
通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各因素的 综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量 和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地 等。
遵循3条原则： （1）权重值与因素对土地质量影响的大小成正 比；
国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知
国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2002.06.19•【文号】国土资发[2002]195号•【施行日期】2002.07.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土资源环境厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），新疆生产建设兵团国土资源局：《城镇土地分等定级规程》（ＧＢ／Ｔ１８５０７－２００１）和《城镇土地估价规程》（ＧＢ／Ｔ１８５０８－２００１）（以下简称新《规程》）已由国家质量监督检验检疫总局于２００１年１2月１3日作为中华人民共和国国家标准发布（中华人民共和国国家标准批准发布公告2001年第12号)，现已印刷发行，于２００２年７月１日起正式实施。
原国家土地管理局颁布的《城镇土地定级规程》（试行）、《城镇土地估价规程》（试行）和《关于印发〈土地估价报告规范格式（1996）〉的通知》（[1995]国土籍字第18号）于2002年7月1日停止执行。
新《规程》以国家标准的形式，规定了城镇土地分等定级和估价工作应遵循的基本准则、技术途径、方法、程序和成果形式，是科学评价和管理城镇土地，规范土地估价行为，确保土地分等定级估价成果客观、公正和合理的技术保障。
各地在地价管理工作中要认真实施新《规程》，严格执行新《规程》，加强新《规程》的宣传、学习和培训工作，不断提高地价管理水平和土地评估中介机构的执业水平。
二００二年六月十九日。
第三章 城镇土地分等定级.
定 级
级
体
商业用地定级
系
分类定级
住宅用地定级
工业用地定级
四、土地定级原则
1、综合分析原则 诸要素与土地质量和效益的关系
2、主导因素原则
3、地域分异原则 分析由于区位条件不同形成的土地质量差异
4、土地级差收益原则
5、定量与定性分析结合原则 经验性的分析尽量量化；初步方案以定量分析为主。最终定 案宜依靠定性分析。
2、各种表格准备
有选择性地从《城镇土地分等定级规程》附录表格中 选择工作表格。
3、工作图件准备
准备有关编制分等成果图和资料图所需的工作底图。
（二）城镇土地分等因素、因子的选择
1、影响城镇土地等次的因素因子层介绍
城镇土地分等因素：指对城镇土地等有重大影响， 并能体现城镇土地区位差异的经济、社会、姿态条
2、城镇土地分等资料调查的一般要 求
（1）除反映增长率的资料外，其他资料时限应在前2 年内；应统一时限。
（2）同一因素/因子的数据应口径一致。
（3）调查资料应填入《城镇土地分等定级规程》规定 的相应表格或调查手簿中。
（4）必要的实地考察、补充校核工作。
3、城镇土地分等资料的整理
主要内容： 选取合适的方法对资料进行标准化处理，为以后因 素分值计算工作做准备。
有铁路站点的城镇每拥有1条国家干线铁路得6分 每拥有一个跨省际告诉公路出入口得5分 。。。。。。
2）城镇辐射能力指数求取
通过城镇所在区位的货运总量和客运总量来计算。
按照极值标准化公式，对城镇所在区域的货运总量
和客运总量分别进行标准化处理
用特尔菲
法或因素成对比较法确定货运总量和客运总量的权
城镇土地分等定级及基准地价评估
问题
9.4.1 高层建筑地价分摊的意义
高层建筑地价分摊是为了解决土地共有权的问题。 具体来说，通过高层建筑地价分摊解决： （1）各部分占有的土地份额； （2）各部分享有的土地面积； （3）各部分享有的地价数额等。
9.4.2 高层建筑地价分摊的基本方法
9.3.1 宗地价格评估的途径
9.3.2 运用基准地价修正法进行宗地价格
评估的程序
9.3.1 宗地价格评估的途径
利用 其他 评估 方法 估算 直接运用比较法、成本法、收益法、假设开 发法等来评估；如待开发土地可采用假设开 发法；经新近人工开发或改造的宗地，可采 用重臵成本法；商业楼、餐馆、出租用办公 楼等可采用收益法；交易市场发达的地区的 宗地，可采用市场比较法进行估价。 在政府确定公布了基准地价的地区，通过具 体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、 临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地 段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的 一种估价方法。
9.4.3 高层建筑地价分摊需要注意的几个问题
明确所分摊地价的价格类型； 统一价格时点和价格内涵；
9.2.5 基准地价评估的操作程序
划分标准是影响土地价格因素的 相对一致性或地价的相近性
划分基准地价评估区域
调查与搜集基准地价评估信息资料
整理信息资料，包括土地市场交易资料和土地利 用效益资料
检验样点数据
测算基准地价 确定基准地价，形成基准地价成果
注意：基准地价确定的原则
§9.3 宗地价格评估和基准地价修正法
中国城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次， 反映城镇之间及城镇内部土地质量及其使用价值的差异。 土地的“等”反映城镇之间土地质量总体水平的地域差 异，土地的“等”的顺序在各城镇间进行排列；土地的 “级”反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异， 土地的“级”的顺序在各城镇内部统一排列。
余姚市土地分等定级和基准地价更新方案
余姚市土地分等定级和基准地价更新方案
一、土地分等等别范围
一等地城镇包括中心城区的4个街道，即凤山街道、阳明街道、梨洲街道、兰江街道；
二等地城镇包括低塘街道、朗霞街道、泗门镇、马渚镇和陆埠镇。
三等地城镇包括丈亭镇、黄家埠镇、临山镇、梁弄镇、
三七市镇、河姆渡镇、小曹娥镇、牟山镇和大隐镇; 四等地城镇包括四明山镇、大岚镇和鹿亭乡。
二、基准地价表达方式
三、基准地价基准条件界定
四、中心城区及各乡镇等别、级别和四至范围及基准地价
注：级别范围描述与分等定级图有差异的以分等定级图为准
五、五、余姚市商业用地路线价
（一）余姚市中心城区路线价
元/平方米
（二）余姚市泗门镇路线价
元/平方米。
国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地
国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知
【法规类别】土地资源
【发文字号】国土资厅发[2015]12号
【发布部门】国土资源部
【发布日期】2015.03.18
【实施日期】2015.03.18
【时效性】现行有效
【效力级别】部门规范性文件
国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问
题的通知
（国土资厅发〔2015〕12号）
各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：
《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。
为贯彻执行好规程，现就有关问题通知如下：
一、加大宣传培训和指导监督力度。
规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术
标准。
各级国土资源主管部门要会同行业协会，组织开展部门、机构和人员培训，在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加大规程的宣传推行和指导监督力度，促进土地市场中介行业健康发展。
2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》
2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资源部办公厅国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资厅发〔2015〕12号各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。
为贯彻执行好规程，现就有关问题通知如下：一、加大宣传培训和指导监督力度。
规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术标准。
各级国土资源主管部门要会同行业协会，组织开展部门、机构和人员培训，在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加大规程的宣传推行和指导监督力度，促进土地市场中介行业健康发展。
二、严格按规程制订、更新并公布基准地价。
市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。
基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。
基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。
省级国土资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新工作及成果应及时予以纠正。
部将建立全国基准地价备案系统，实行电子化备案。
三、加强宗地地价评估管理。
土地估价机构和人员开展宗地地价评估工作，应严格依照规程出具土地估价报告（含土地估价技术报告），并且履行电子化备案程序，取得电子备案号。
城镇土地分等定级及基准地价评估
分等定级及基准地价评估的未来发展趋势
评估方法将更加科学化和规 范化；
02
发展趋势
01
03
评估结果将更加准确和可靠；
将更加注重与相关政策的衔 接和配套；
04
05
将更加注重与国际接轨和交 流合作。
THANKS
感谢观看
REPORTING
https://
通过比较类似土地交易实例来评估基 准地价，要求市场交易资料充足可靠。
收益还原法
基于土地年总收益和资本化率来评估 土地价格，适用于有稳定收益的土地。
成本法
通过估算土地取得费、开发费、税费 和利息等来评估土地价格，适用于新 开发土地。
剩余法
预测开发完成后的总价值，扣除开发 成本、利息和税费后得到土地价格， 适用于待开发土地。
有利于土地资源的保护和管 理
通过对土地进行分等，可以更好地制定土地保护和 管理政策，防止低价值土地被过度开发和浪费。
有利于土地市场的规范化 发展
通过对土地进行分等，可以规范土地交易市 场，避免出现不公平交易和欺诈行为。
PART 03
土地定级
REPORTING
WENKU DESIGN
土地定级的依据
基准地价的应用
地价管理
制定地价政策、标准，调控土地市场，防止 地价暴涨。
城市规划
指导城市规划和建设，优化土地资源配置。
土地税收
作为土地税收的计税依据，保障国家财政收 入。
土地开发利用
为土地开发者和投资者提供参考依据，促进 土地合理利用。
PART 05
分等定级与基准地价评估 的关系
REPORTING
土地的经济和社会条件
土地的经济和社会条件包括经济发展水平、 人口分布、交通条件、基础设施等，这些因 素对土地的利用价值和开发潜力也具有重要 影响。
2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》
2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资源部办公厅国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资厅发〔2015〕12号各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。
为贯彻执行好规程，现就有关问题通知如下：一、加大宣传培训和指导监督力度。
规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术标准。
各级国土资源主管部门要会同行业协会，组织开展部门、机构和人员培训，在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加大规程的宣传推行和指导监督力度，促进土地市场中介行业健康发展。
二、严格按规程制订、更新并公布基准地价。
市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。
基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。
基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。
省级国土资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新工作及成果应及时予以纠正。
部将建立全国基准地价备案系统，实行电子化备案。
三、加强宗地地价评估管理。
土地估价机构和人员开展宗地地价评估工作，应严格依照规程出具土地估价报告（含土地估价技术报告），并且履行电子化备案程序，取得电子备案号。
国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知
国⼟资源部办公厅关于实施《城镇⼟地分等定级规程》和《城镇⼟地估价规程》有关问题的通知⽂号：国⼟资厅发[2015]12号颁布⽇期：2015-03-18执⾏⽇期：2015-03-18时效性：现⾏有效效⼒级别：部门规章各省、⾃治区、直辖市国⼟资源主管部门，新疆⽣产建设兵团国⼟资源局，解放军⼟地管理局：《城镇⼟地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇⼟地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12⽉1⽇起实施。
为贯彻执⾏好规程，现就有关问题通知如下：⼀、加⼤宣传培训和指导监督⼒度。
规程是各级国⼟资源主管部门、⼟地市场中介⾏业协会、⼟地估价机构及其有关⼈员在从事地价管理和地价评估⼯作时应遵循的国家技术标准。
各级国⼟资源主管部门要会同⾏业协会，组织开展部门、机构和⼈员培训，在有关⼈员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加⼤规程的宣传推⾏和指导监督⼒度，促进⼟地市场中介⾏业健康发展。
⼆、严格按规程制订、更新并公布基准地价。
市、县国⼟资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布⼯作。
基准地价每3年应全⾯更新⼀次；超过6年未全⾯更新的，在⼟地估价报告中不再使⽤基准地价系数修正法；不能以⽹格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。
基准地价以及全⾯更新成果应由省级国⼟资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国⼟资源主管部门及时向社会公开。
省级国⼟资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新⼯作及成果应及时予以纠正。
部将建⽴全国基准地价备案系统，实⾏电⼦化备案。
三、加强宗地地价评估管理。
⼟地估价机构和⼈员开展宗地地价评估⼯作，应严格依照规程出具⼟地估价报告（含⼟地估价技术报告），并且履⾏电⼦化备案程序，取得电⼦备案号。
在⼟地出让、⼟地资产处置、⼟地收购储备等⼯作中需要进⾏宗地地价评估的，各级国⼟资源主管部门应注意检查所使⽤的⼟地估价报告是否具备电⼦备案号；在⼟地市场动态监测监管系统中上传⼟地出让合同时，应填写⼟地估价报告备案号。
城镇土地分等定级
第一章 区域现状1.1区位条件地段处于苏州市吴中区长桥地区南部，在吴中西路以南，太湖东路以北，盘蠡路以东，东吴北路以西，宝带西路横穿整个地区，西塘河贯穿地区南北，面积大约为1.7平方千米。
该区域交通相对便捷，基础设施较为完善。
周边地区商业繁华度较高。
图11.2自然环境地处中亚热带边缘，属季风气候过度类型。
因受海洋和太湖水体的调节作用，常年四季分明，气候宜人，雨量充沛，日照充足，无霜期长，故宜农宜林，宜渔宜牧，是名副其实的江南“鱼米之乡”。
区域内以平原为主，西塘河贯穿整个区域。
1.3基础设施概况 1.3.1道路交通设施概况本区域内主干道主要是“三横两纵”，“三横”从北往南依次为吴中西路，宝带西路和太湖西路。
“两纵”从西往东依次为盘蠡路和东吴北路。
次干道是“两横两纵”，“两横”从北到两依次是先奇路，长兴街。
“两纵”从东往西依次为龙西路和水香街。
基本概况见下表一。
表1整个区域内公交较多，很多公交都会经过区域，由主要两个站点，人流量较大。
见表二 表21.3.2电力、电讯工程概况该区域是由苏州市统一供水供电，相对而言，我们该区区域内的电力设施相对完善，拥有中国移动，联通等通讯服务点，电力通讯服务设施比较完善，可以很方便的服务区域的居民。
在所测块区内邮政设施较全，有邮政储蓄，邮政储蓄银行支行等。
电信类的服务设施相对较为齐全，移动，联通，电信等都较易找到。
1.3.3给排水设施概况给水（1）水源与供水能力所调查区域是由苏州市统一供水，水源主要为太湖水，日供水能力可达75万吨。
（2）管道情况输水管管径： Ø1200mm 和Ø800mm 。
配水管管径： Ø700mm 、Ø600mm 、Ø500mm 、Ø300mm 、Ø200mm 不等，管道通至地块边缘。
（3）供水压力区域的供水压力基本不低于2千克。
排水（1）排水标准污水排放已实行间接排放。
土地经济评价(城镇土地分等定级)
3. 因素分值的计算
学校、医院、 副食店、邮电
所、储蓄所
飞机场、火车 站、港口、长
途汽车站
影剧院、俱乐 部、体育馆、
游乐园等
➢ 公用设施完备度、对外交通便利度、文体设 施影响度的作用分值计算
确定设施类型及其数目
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 公用设施完备度、对外交通便利度、文体设 施影响度的作用分值计算
企业经营费用
管理费；维修费；保险费； 税金；房屋折旧费
四、城镇土地估价的方法
1. 收益还原法
房地出租中的土地纯收益：
计算总收益 -
计算总费用 =
计算纯收益
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 房地纯收益=出租总收入-出租总费用 房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率 房屋现值=房屋重置价-房屋总折旧 房屋总折旧=房屋年折旧*已使用年限
《土地评价与土地管理》
第四章 土地经济评价
土地经济评价：对土地利用经济效益的评定
城镇用地 农用地
分等定级 估价
土地经济评价的理论基础
➢ 土地生产力理论
不同区域由于自然条件、社会发展 条件的差异，土地生产力存在着分异 。土地生产力是土地经济评价的前提 和基础。
土地经济评价的理论基础
➢ 土地区位理论
Fi =
fi（xi – x镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 环境质量优劣度的作用分值计算
针对没有环境质量评价结果的城市： 了解城镇污染源、风向、水流向，及污 染程度与功能分区的关系；对各功能区 环境条件进行排序；并赋值。
三、城镇土地定级的程序与方法
土地经济评价的理论基础
➢ 地租地价理论
第十一章 城镇土地分等定级
三、城镇土地定级的步骤与内容
城镇土地分等定级流程图：
建立因素体系 确定各因素的权重值
计算指标值和作用分并制表
划分城镇土地定级单元 初步划分土地级 验证和调整土地级 编制成果图、报告和基础资料汇编
三、城镇土地定级的步骤与内容
1.调查收集资料：
繁华程度 交通条件 基础设施状况 生活设施状况 环境条件 社会、历史、人口状况 用地效益
n
三、城镇土地定级的步骤与内容
5.依据总得分划定级别区间
总分数数轴展示法
将总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选 择点稀少处为级间分界。
总分数频率曲线法
对总分值作频率统计，绘制频率直方图，按土地优劣实 际情况，选择频率曲线分布突变处作为级间分界。
总分数剖面线法
沿城镇若干方向绘制总分变化剖面，按土地优劣的实际 情况，以剖面线突变段作为级间分界。
五、城镇土地分等定级的因素分析
社会因素
2.政策
政策因素主要表现在以下两个方面： 首先，国家宏观的区域和城市发展政策直接影响基本建设投资 导向，象我们国家，五六十年代国家从均衡分布生产力和国防 安全的角度出发，投资主要放到内地和边远地区，减弱了沿海 地区的区位优势。改革开放以来，国家经济政策向沿海地区倾 斜，不仅使该地区获得了大量建设资金，而且通过各种优惠政 策，吸引了大批海外投资和技术设备，经济和房地产业获得迅 速发展，城市土地地价大幅度上涨。
工业用地推荐因素
定级因 素 交通条件 基本设施 状况 环境状况 产业集聚效 益
道路通达 度 选择性 重要性
对外交通便利 基础设施完善 自然条件优 产业集聚影 度（客运） 度 劣度 响度 必选 1 2 3 备选 4
权重
0.2~0.4
国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知
国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2015.03.18•【文号】国土资厅发〔2015〕12号•【施行日期】2015.03.18•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资厅发〔2015〕12号各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。
为贯彻执行好规程，现就有关问题通知如下：一、加大宣传培训和指导监督力度。
规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术标准。
各级国土资源主管部门要会同行业协会，组织开展部门、机构和人员培训，在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加大规程的宣传推行和指导监督力度，促进土地市场中介行业健康发展。
二、严格按规程制订、更新并公布基准地价。
市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。
基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。
基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。
省级国土资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新工作及成果应及时予以纠正。
部将建立全国基准地价备案系统，实行电子化备案。
三、加强宗地地价评估管理。
城镇土地分等定级
第十章 城乡土地分等定级
• 第一节 城乡土地分等定级概述 • 第二节 城乡土地分等定级原因分析 • 第三节 城乡土地定级旳程序与措施 • 第四节 城乡土地定级成果验收与应用
第一节 城乡土地分等定级概述
一、地分等定级旳含义和对象
• 土地分等定级是在特定旳目旳下，对土 地旳自然和经济属性进行综合鉴定，并使 鉴定成果等级化旳过程。
• （4）土地收益差别原则
• （5）定量与定性分析结合原则
第二节 城乡土地定级原因分析 • 一、原因层次
二、原因指标类型
基本原因
派生原因
因子
基本设施
基础设施
公共设施
有无？ 如道路通达度： 道路级别： • 主干道 • 次干道 • 支路
（2）软指标：从质旳方向反应原因因子旳影 响程度 ：
• 重值大小与原因对土地质量旳影响成正比。 • 原因权重在0—1之间，之和为1
（三）拟定土地定级原因因子权重旳措 施
• 特尔菲法 • 层次分析法（AHP） • 原因成对比较法
特尔菲法：客观综合结合多数教授经 验与主观判断相结合旳一种技术测定措施 1）拟定原因 2）选择教授 3）设计评估意见征询表 4）教授征询和轮间信息反馈（一般三轮以上）
5）权重测定成果旳数据
M——教授总算 ai——第i位教授旳评分值。（ 计算均方差 S 越来
越小，意见旳离数程度就越小） • Ei ——第i个原因或因子经过多轮打分后旳均值。
• 案例 : 武清区土地级别影响原因因子分析表
见附件1
第三节 城乡土地定级旳程序与措施 一、土地定级程序
见附件2
二、城乡土地定级资料搜集与调查
（四）环境条件资料
1、环境质量：各类污染情况，分布情况及环境质量指数等环 境评价资料。