城镇土地基准地价共84页文档
基准地价演示文稿
五、利用样点地价评估基准地 价
用样点地价评估区域或级别基准地价
有样点区域或级别的基准地价评估 没有交易资料或很少交易资料区域或级别基
准地价评估
建立样点地价和土地级别数学模型，评 估级别基准地价
建立样点地价和土地定级单元总分值数 学模型，评估级别基准地价
确定评估区域包括评估范围及确定土地的级别 或均质区域。
三、资料调查与整理 1、制订资料收集计划 2、编制调查表格 3、培训人员 4、划分调查区 5、确定调查方法 6、资料调查一般要求 •调查到地价资料要按实地位置标注到估价工作 底图上
•调查以土地级或均质地域为单位进行 •样本抽样采用分类不等比抽样调查 •样本要有代表性 •样本分布要均匀
三资料调查与整理1制订资料收集计划2编制调查表格3培训人员4划分调查区5确定调查方法6资料调查一般要求?调查到地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上?调查以土地级或均质地域为单位进行?样本抽样采用分类不等比抽样调查?样本要有代表性?样本分布要均匀?调查样本数应符合数理统计要求每级样本总数不少于30个?所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料?土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年数据调查资料必须填入相应调查表格7资料收集途径8调查资料审校?样本剔除?样本资料归类9资料调查内容?土地定级成果资料?土地利用效益资料?地租地价资料?影响地价因素资料及其他资料10样点资料测算与整理?测算与修正?样点地价的分类统计?样点地价分布图的编制四样点数据检验与处理同一土地级或均质地域中同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验
以土地定级（或划分均质地域）为基础，以 地价指数为依据，更新基准地价。
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文一、项目背景随着我国经济的快速发展，城镇土地资源日益紧张，土地市场价格不断攀升。
为了合理利用土地资源，规范土地市场，保障国家利益和人民群众权益，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，我国政府决定对城镇土地进行定级及基准地价评估。
二、项目目标本次城镇土地定级及基准地价评估的目的是全面了解城镇土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地资源，建立科学合理的公示地价体系，为政府决策、土地市场交易、土地税收征收提供依据。
三、项目内容1. 土地定级土地定级是根据土地的自然属性、经济属性和社会属性，对城镇土地进行等级划分，以反映土地的质量和利用潜力。
本次土地定级分为准备工作、外业调查、内业整理、定级单元划分、定级指标体系构建、定级模型建立、定级结果验证和定级成果编制等步骤。
2. 基准地价评估基准地价评估是对城镇土地进行价格评估，以反映土地市场价值。
本次基准地价评估包括准备工作、数据收集与整理、基准地价模型建立、基准地价评估结果验证和基准地价成果编制等步骤。
四、项目组织本次城镇土地定级及基准地价评估项目由市国土资源局负责组织实施，成立项目领导小组，下设项目办公室，负责项目日常管理工作。
项目实施过程中，要加强与相关部门的沟通协调，确保项目顺利进行。
五、项目实施步骤1. 准备工作：成立项目领导小组，制定项目实施方案，进行项目招标，确定中标单位。
2. 外业调查：对城镇土地进行实地调查，收集土地利用现状、土地质量、土地利用规划等相关资料。
3. 内业整理：对收集到的资料进行整理、分析，建立土地数据库。
4. 定级单元划分：根据土地利用现状和土地质量，将城镇划分为若干定级单元。
5. 定级指标体系构建：根据土地定级原则，构建定级指标体系，包括自然属性指标、经济属性指标和社会属性指标。
6. 定级模型建立：根据定级指标体系，建立定级模型，对定级单元进行定级。
7. 定级结果验证：对定级结果进行实地验证，确保定级结果的准确性。
厦门城镇土地基准地价
厦门市城镇土地基准地价一、厦门市城镇土地区域及级别划分A 区：鼓浪屿A1 :轮渡码头一海岸线一福州路（海底世界西北侧道路）一鼓新路—安海路—永春路—泉州路—鼓声路—海岸线（美华浴场、港仔后浴场、大德记浴场、复鼎浴场）—轮渡码头；A2 ：鼓浪屿除A1 以外的其他区域。
B 区：厦禾路—后埭溪路—铁路—万石山风景区界线（东坪山—阳台山—万石岩—警备区一带、鸿山公园、五老峰一侧）—芙蓉隧道—厦大校园路—厦大白城校门—白城人行天桥—海岸线—厦禾路B1 ：厦禾路—故宫路—新华路—镇海路—海岸线—厦禾路；B2 :厦禾路一后埭溪路一铁路一虎园路一钟鼓山隧道洞口一万石山风景区界线（警备区一带、鸿山公园、五老峰一侧）—芙蓉隧道—厦大校园路—厦大白城校门—海岸线—镇海路—新华路—故宫路—厦禾路；B3 :除B1 —B2以外的其它区域。
C 区:海沧大桥—仙岳路—思明区与湖里区交界线—嘉禾路—莲花南路—铁路—东坪山路—万石山风景区界线（火车站南广场—紫竹林寺）—铁路—后埭溪路—厦禾路—海岸线—海沧大桥C1 :湖滨南路一天湖路一白鹭洲路一湖滨南路一湖明路一槟榔路—莲岳路—莲花南路—铁路—东坪山路—万石山风景区界线（火车站南广场、紫竹林寺）—铁路—后埭溪路—厦禾路—湖滨西路—湖滨南路；C2 :思明区与湖里区交界线一狐尾山麓东南侧、观音山小区—体育路—湖滨东路—湖滨北路—莲岳路—槟榔路—湖明路—湖滨南路—白鹭洲路—天湖路—湖滨南路—湖滨西路—厦禾路—海岸线—思明区与湖里区交界线；C3 :嘉禾路一莲岳路一湖滨北路一湖滨东路一体育路一观音山小区外侧—狐尾山麓东南侧—思明区与湖里区交界线—嘉禾路；C4 :除C1 —C3以外的其它区域。
D区：枋湖北二路—环岛干道—文兴东路—前埔南区外侧、城市职业学院北侧道路—城市职业学院西侧—特殊教育学校南侧道路—源泉山庄南侧道路（含源泉山庄）—万石山风景区界线（云顶岩、梧村山—东坪山路二侧）—火车站南广场外侧—铁路—莲花南路—嘉禾路—SM 一期北侧—兴山路—仙岳路—铁路—枋湖北二路D1 ：嘉禾路—SM 一期北侧—兴山路—仙岳路—铁路—莲花南路—嘉禾路；D2 : （1）枋湖南路一金尚路一吕岭路一铁路一枋湖南路；（2）铁路—莲前西路北侧200 米处—环岛干道—文兴东路—前埔南区外侧—前埔南路—文兴西路—前埔西路—莲前路南侧200 米处—东浦路（红星安华小区东侧）—万石山风景区界线（梧村山—东坪山路二侧）—火车站南广场外侧—铁路；D3 :枋湖北二路一云顶北路一仙岳路一金泰路一吕岭路一环岛干道—莲前路北侧200 米处—铁路—吕岭路—金尚路—枋湖南路—铁路—枋湖北二路；D4 :枋湖北二路一环岛干道一吕岭路一金泰路一仙岳路一云顶北路—枋湖北二路；D5 :除D1 —D4以外的其它区域。
城镇土地分等定级及基准地价评估
分等定级及基准地价评估的未来发展趋势
评估方法将更加科学化和规 范化；
02
发展趋势
01
03
评估结果将更加准确和可靠；
将更加注重与相关政策的衔 接和配套；
04
05
将更加注重与国际接轨和交 流合作。
THANKS
感谢观看
REPORTING
https://
通过比较类似土地交易实例来评估基 准地价，要求市场交易资料充足可靠。
收益还原法
基于土地年总收益和资本化率来评估 土地价格，适用于有稳定收益的土地。
成本法
通过估算土地取得费、开发费、税费 和利息等来评估土地价格，适用于新 开发土地。
剩余法
预测开发完成后的总价值，扣除开发 成本、利息和税费后得到土地价格， 适用于待开发土地。
有利于土地资源的保护和管 理
通过对土地进行分等，可以更好地制定土地保护和 管理政策，防止低价值土地被过度开发和浪费。
有利于土地市场的规范化 发展
通过对土地进行分等，可以规范土地交易市 场，避免出现不公平交易和欺诈行为。
PART 03
土地定级
REPORTING
WENKU DESIGN
土地定级的依据
基准地价的应用
地价管理
制定地价政策、标准，调控土地市场，防止 地价暴涨。
城市规划
指导城市规划和建设，优化土地资源配置。
土地税收
作为土地税收的计税依据，保障国家财政收 入。
土地开发利用
为土地开发者和投资者提供参考依据，促进 土地合理利用。
PART 05
分等定级与基准地价评估 的关系
REPORTING
土地的经济和社会条件
土地的经济和社会条件包括经济发展水平、 人口分布、交通条件、基础设施等，这些因 素对土地的利用价值和开发潜力也具有重要 影响。
基准地价资料
一什么是基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
基准地价不是具体的收费标准。
土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。
二基准地价的定义基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。
基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
三基准地价的内涵是指决定其水平高低的具体条件指标,一般至少包括土地使用年期、开发程度和容积率三个方面。
1土地使用年期根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》12条规定，我国城镇国有土地使用权出让最高年限按用途分别为：(1)商业用地：40年(2)工业用地：50年(3)住宅用地：70年2 开发程度(1)商业用地：区域“六通” (通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(2)住宅用地：区域“六通” (通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(3)工业用地：区域“三通”(通水，通电，通路)宗地内“场平”；另加供热、供水为“七通”3容积率“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量：容积率=总建筑面积÷总用地面积(1)商业用地：2.5(2)住宅用地：1.2(3)工业用地：0.64 土地权利状况有偿使用(出让，转让，出租，抵押，作价入股)，无他项权利限制下一定年期的土地使用权价格。
四基准地价内涵的核心土地使用权价格，与一定的土地开发程度、一定的土地使用年限、一定的容积率共同构成基准地价内涵。
第31讲 城镇基准地价评估(2011年新版)
城镇基准地价评估（六）用市场交易资料评估基准地价1．基准地价测算区域的划分(1)以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域；(2)没有划分土地级别的，按城镇土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域；划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素，划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。
(3)均质地域中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。
2.样点地价计算（掌握）(1)用土地使用权出让资料计算地价根据土地使用权出让资料，按下式计算地价：V＝V T／S式中：V—单位面积土地使用权出让价格；V T——出让宗地总地价；S——出让宗地总面积(2)用土地使用权转让资料计算地价用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，按下式计算地价：V＝V T／S式中：V——转让宗地单位面积地价；V T——土地转让方获取的资金或实物作价净收入；S——转让宗地总面积。
(3)用土地使用权出租资料计算地价土地使用权出租租金以实际签订出租合同中的租金为标准，按下式计算地价：V＝(R／S)×(1／r)式中：V——单位面积出租宗地的地价；R——出租方每年得到的资金或实物现值；S——出租的宗地面积；r——土地还原利率。
(4)用房地出租资料计算地价(5)用土地联营入股资料计算地价根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例分别计算地价。
①用土地入股取得的年收益，按下式计算地价：V＝(R／S)×(1／r)式中；V——联营土地单位面积地价；R——土地股每年分享的利润或股息；S——联营土地面积；r——土地还原利率。
②用合同规定的资金投入情况和分成比例，按下式计算地价：V＝C g×(r e／r c)×(1／S)式中：V——联营土地单位面积地价；C g——出资方的资本总量；r e——出地方利润分成量；r c——出资方利润分成量：S——联营土地面积；(6)用以地换房资料计算地价用出地方取得房地产的市场价格作为出让土地的总地价，按下式计算地价，V＝（S tb×P bs）/S式中：V——土地单位面积地价；S tb——转让土地方获得的建筑面积；P bs——单位建筑面积的平均售价；S——出让的土地面积；(7)用柜台出租资料计算地价①商店运营总费用计算根据商店建筑物特点，计算商店在一年经营中需支付的经营管理费、房屋建筑维修费及折旧费、房屋保险费、水电热等运营费、与租房有关的各项税费等，作为商店运营总费用。
城镇基准地价评估课件
城镇土地定级初步成果 土地级的初步划分
城镇基准地价评估初步成果
均质地域或级别基 准地价的初步评估
定级与估价相结合，进行结果调整，确定最终成果 这里的调整具有又根据技术路线的不同而有所不同
18
建立样本地价和土地级别模型，用以调整土地级别， 或基准地价的重新计算
基本原理： 利用各均质地域（或级别）内的土地定级因素综合分值与该
2 土地利用效益资料：包括不同行业资金利润率标准，同一行
业不同规模的资金利用效益资料，不同行业不同规模的企业劳动力标
准，行业经济效益资料，单位或企业土地利用效益资料；
（ 3 ） 地租、地价资料： 土地使用权出让、转让、出租、入股等 资料，房屋买卖、出租资料，土地征用及房屋折迁补偿标准资料，房
屋折迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理
也要通过样本总体同一性的检验。
13
商业用地样点分布略图
14
利用样本地价评估区域或级别基准地价
（1） （有样本区域或级别的）模型选择及基准地价计算
在有样本区域或级别内，根据不同用途样本地价的分布规律，如呈正态 分布，则可用样本地价的平均值作为该区域的基准地价。公式如下：
算术 平均
或
加权平 均，面 积为权
价确定土地级别及其级别基准地价。此时的土地级别及其级别基
准地价，在某种意义上可以说是更宏观上的均质地域及其基准地
价。
7
2. 基础，土地收益为依据，市场交易资料
为参考评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场不发达，
土地交易实例不多的城镇。
2. 用土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础）， 用市场交易价格等资料评估基准地价。该技术路线主要用于
基准地价
基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
定义基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。
简单来说，基准地价就是土地的初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，如地在完成拆迁、平整等一级开发后，由市、县以上人民政府确定的平均价格。
基准地价按照不同的区域和不同的土地用途，分别确定平均价格。
[1]简介地价是土地在买卖、出让和转让等交易活动中所表现出的价格，是土地资产属性的直观反映。
而基准地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价不是具体的收费标准。
土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。
基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。
主要作用基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。
制订原则中国国各地城镇从20世纪90年代初开始制订基准地价，现已基本完成。
制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算；二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。
用得最多的还是第二条。
现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。
遵循原则基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的市场价格的原理进行确定。
全国各地基准地价汇总
北京市出让国有土地使用权基准地价表北京市出让国有土地使用权基准地价表(美元计价)单位:美元/平方米地价区类出让金基础设施配套建设费土地开发及其它费用商业公寓住宅工业市政及四源小区建设配套城镇拆迁费近郊区县征地费远郊区县征地费(1) (1) (1) (1) (2) (3) (4) (5) (6)一类400-680 380-580 250-340 40-70 68-100 20-50 740-980 20-56 -二类300-400 280-380 200-250 30-40 68-100 20-50 740-980 20-56 -三类250-300 230-280 125-200 25-30 68-100 20-50 740-980 20-56 -四类190-250 180-230 100-250 20-25 68-100 20-50 740-980 20-56 -五类125-190 125-180 75-100 15-20 68-100 20-50 740-980 20-56 -六类65-125 65-125 50-75 10-15 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23七类50-65 40-65 20-50 5-10 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23八类10-50 10-40 8-20 4-5 68-100 20-50 - - 10-23九类8-10 5-10 4-8 3-4 68-100 20-50 - - 10-23十类5-8 4-5 3-4 2-3 68-100 20-50 - - 10-23基准地价计算公式：(1)*容积率修正系数+[(2)+(3)]*容积率+(4)*调整系数+(5)或(6)=基准地价(每平方米用地)杭州市西湖风景名胜区基准地价标准杭州市西湖风景名胜区基准地价标准单位：人民币元/平方米土地用途一二三四五商业6400 5250 3360 2040 850综合6050 5040 3070 1910 8000住宅5450 4870 2690 1680 660说明1、本地价标准由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45%、20%、35%。
城镇土地基准地价
城镇土地基准地价一、引言城镇土地基准地价是衡量一块土地价值的重要指标，它反映了土地的稀缺性和供求关系。
在城镇规划和土地资源管理中，了解和评估土地基准地价具有至关重要的意义。
本文将探讨城镇土地基准地价的定义、影响因素以及评估方法。
二、城镇土地基准地价的定义城镇土地基准地价是指在城镇规划区域内，依据土地的用途、区位、面积、质量、规划条件等因素，对土地使用权进行评估而得出的合理价格。
这个价格通常由当地政府或专业评估机构根据市场行情和相关法规制定。
三、城镇土地基准地价的影响因素1、土地用途：不同的土地用途会有不同的基准地价。
例如，商业用地、住宅用地和工业用地的基准地价会有所不同。
2、区位：土地的地理位置，如市中心、郊区、工业区等，对基准地价有显著影响。
3、城市规划：城市规划中的土地利用政策、交通设施布局等都会影响基准地价。
4、经济水平：地区的经济发展水平也会影响土地的价值。
5、政策法规：政府的土地政策、税收政策等都会对基准地价产生影响。
四、城镇土地基准地价的评估方法目前，城镇土地基准地价的评估方法主要包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法和剩余法等。
这些方法各有特点，适用范围也不同。
评估时需要根据实际情况选择合适的方法。
1、市场比较法：通过比较类似土地的市场交易价格来评估基准地价。
这种方法需要大量的市场数据，但能够反映市场的真实情况。
2、收益还原法：通过估算土地的未来收益，并按照一定的折现率将其折现到当前价值来评估基准地价。
这种方法适用于有稳定收益的商业和住宅用地。
3、成本逼近法：通过计算土地的开发成本和预期利润来评估基准地价。
这种方法适用于新开发的土地或者没有市场参照物的土地。
4、剩余法：通过估算土地的剩余使用年限和预期开发价值来评估基准地价。
这种方法适用于具有潜在开发价值的土地。
五、结论城镇土地基准地价是衡量土地价值的重要指标，对于城镇规划和土地资源管理具有重要意义。
了解和评估土地基准地价可以帮助我们更好地利用和管理城镇的土地资源，实现城市的可持续发展。
土地 (基准地价法)
用地。
指用于地面停放和保管车
停车楼、 库用地
辆及其附属设施的项目用 1.0 地，不包括公共汽车站场 交通运输用地
及交通运输站的停车场所
用地。
铁路用地 公路用地
铁路用地指用于铁道线
路、轻轨、场站的用地。
1.0 包括设计内的路堤、路 交通运输用地
堑、道沟、桥梁、林木等
用地。
公路用地指用于国道、省
道、县道、乡道及高速公
公寓式酒店）、饭店、旅
馆、招待所、度假村等。
大型商贸综合体是独立
的、用地面积不低于
商业基
20000㎡，容积率不低于
准地价
3.5的集零售、销售、餐
饮、连锁商场、百货商
大型商贸
场、酒店、商务、金融、
综合体、 一般商务
0.85
办公等于一体的大型商业 专业整体项目场所用地；
金融用地
商务金融用地是指企业、
服务业等办公用地，以及
普通住宅等用地。 别墅、低密度住宅用地特
密度住宅
3.0 指容积率小于1.0的别
用地
墅、低密度住宅用地。
工业用地指工业生产及直
工业用地
1.0 接为工业生产服务的附属
商服用地
商服用地
商服用地 住宅用地 住宅用地 工业用地
工业基
设施用地。
准地价
采矿用地指采矿、采石、
采矿用地
1.0
采砂（沙）场，盐田，砖 瓦窑等地面生产用地及尾
1.0
路的用地。包括设计内的 路堤、路堑、道沟、桥
交通运输用地
梁、林木及直接为其服务
工业基
的附属用地。
汽车站及 准地价 其他附属
用地
1.0
汽车站、停车场及其他附
城镇土地基准地价
■ 8招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（ 11号令） ---------2002-7-1施行 ■ 9国土资源部第39号令 《招标拍卖挂牌出让国有 建设用地使用权规定》-------2007-11-1施行 ■ 10国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土 地资产审批办法的通知》的通知（国土资发 [2001]44号）-------------2001-2 ■ 11土地估价报告备案办法（试行（国土资发 [2001]44号）-------2001-2 ■ 12国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有 企业改革和发展的若干意见》国土资发[1999]433号 ■ 13《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式 的通知》（国土资发〔2002〕237号）----- 2002-8
土地估价相关业务知识
张家口市国土资源局土地评估所 李兴华 二0一二年八月三十日
目
• • • • •
录
■四个方面 1、国家土地政策 2、估价理论、技术、方法 3、国家标准 4、成果的应用和解决具体问题
第一方面、国家政策
• ■正确理解和把握： 有现实性和连续性 • 围绕土地估格，国家政策都是零星、散落地记 载着很多规定； • 同时为适应社会经济的发展，国家土地政策在 不断地调整和变化。 • 不论是管理者，还是单纯的土地估价中价服务 咨询，我们有必要对国家具体条文进行摘抄和 记录，并正确地理解和掌握，
• ■ 2、中华人民共和国国家土地管理局令
第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理 暂行规定》------1998-2-17 • 第十一条：处置土地使用权涉及的土地使用 权出让金、租金、作价出资（股本）额的确 定，均应以经有批准权的人民政府土地管理 部门确认的土地估价结果为依据。
■ 3《中华人民共和国土地管理法实施条例》， 国务院令 第256号----１９９９年１月１日起施 行 • ■ 县级以上人民政府土地行政主管部门应当会 同同级有关部门根据土地等级评定标准，对土 地等级进行评定。
第10章_基准地价评估
（2）根据房屋租赁资料计算样点地价。城市中的房 屋租赁现象很多，可以通过分析城市中现有房屋 出租的收益，从中分离出地租进而评估地产价格。 房租是用户为得到一定时期内的房屋占有权和使 用权而支付给房屋所有者或房屋经营者的经济补 偿，而其中包含地租。
（9）根据土地使用权出让、转让资料计算地价。
P = Pt S
式中：P—单位面积土地使用权出让价格； Pt—出让宗地总地价； S—出让宗地总面积。
用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总 地价计算地价，其计算公式为：
P = Pt S
式中：P—转让宗地单位面积地价； Pt—土地转让方获取的资金或实物作价净收入； S—转让宗地总面积。
三、整理资料
（一）市场交易资料整理
利用收集到的房地产市场交易、出租和土地利用 收益等资料， 首先采用收益法、成本法和剩余法等测算样点基准 地价， 然后对样点地价进行使用年期、交易期日、交易情 况和容积率等内容的修正， 最后再对样点分类统计，编制样点地价分布图，建 立样点信息数据库。
1．样点地价测算
二、基准地价的基本特征
（1）全域性。城市内的任何一个区域的土地，应有至 少一种用途类型的基准地价。 （2）权威性。基准地价由政府组织有关专家组成专门 估价机构进行估算，并由政府审定、认可和定期公 布，因而具有权威性。 （3）分用途。在同一区域内，不同土地利用类型的土 地，有不同的基准地价标准。
（4）平均性。基准地价对应地价区、地价片，是某 地区土地级别、特定用途、一定时间内的平均价 格，可以采取平均数或众数表示一个区域中的基 准地价标准。 （5）有限期。基准地价是有限年期的土地使用权价 格，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一 致的， 则不同用途基准地价的年期也不同。 （6）时效性。基准地价只反映特定时段的土地市场 价格水平，只有及时更新才能保证其有效性。
城镇土地分等定级及基准地价评估
划分基准地价评估区域 ❖调查与搜集基准地价评估信息资料 整理信息资料，包括土地市场交易资料和土地利 用效益资料 检验样点数据 测算基准地价 确定基准地价，形成基准地价成果
注意：基准地价确定的原则
§9.3 宗地价格评估和基准地价修正法
9.3.1 宗地价格评估的途径 9.3.2 运用基准地价修正法进行宗地价格
评估的程序
9.3.1 宗地价格评估的途径
利用 其他 评估 假设开 发法等来评估；如待开发土地可采用假设开 发法；经新近人工开发或改造的宗地，可采 用重置成本法；商业楼、餐馆、出租用办公 楼等可采用收益法；交易市场发达的地区的 宗地，可采用市场比较法进行估价。
9.1.2 城镇土地综合定级的基本程序
多因素综合评定法
目前城镇土地定级普 遍采用的方法
多因素综合评定法从土地区位条件入手，选择影 响城镇土地级别的区位因素，对每一个因素按影 响程度大小确定权重，在划分的土地单元内按统 一标准计算因素指标作用分值，然后把各单元内 诸因素对土地的综合影响转换为单元总分，并据 此划分土地级别。
的
的评估技术路线。
主
要
原
不同城市的基准地价评估技术
则
路线是不完全一致的，要因地
制宜选择技术路线。
9.2.3 基准地价评估的基本原理
土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益， 是评估基准地价的依据 ❖各行业对土地质量的不同要求及其土地利用效益水 平的差异是形成不同类别基准地价的基础 任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地 基准地价具有不同的空间分布规律 城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价 相对稳定和不断演化的前提
土地级别测算及确定
城镇土地价格
湖北省城镇基准地价的内涵
特大及 大城市
中等城 市
小城市
类型 商业用地 住宅用地 工业用地 商业用地 住宅用地 工业用地 商业用地 住宅用地 工业用地
年限 40 70 50 40 70 50 40 70 50
土地开发程度 六通一平或以上
六通一平 五通一平 五通一平 五通一平 三通一平 五通一平 五通一平 三通一平
由于各个城市之间土地开发利用程度存在差异 ，又要便于比较，所以采取分类确定基准地价的开 发利用程度是合理的。
土地开发程度说明： 1、“三通一平”：红线外通路、通电、通水及红线内场 地平整； 2、“五通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、 通下水及红线内场地平整； 3、“六通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、 通下水、通气及红线内场地平整； 4、“七通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、 通下水、通气、通暖和宽带网络及红线内场地平整。
距农贸市场网点
权重 0.0742 0.0831 0.0674 0.1838 0.0927 0.0742 0.0297 0.0197 0.0155 0.0479 0.0429 0.0281 0.0331 0.0356
0.1721 流动人口密度状况 0.1721
1
——
1
优 0.0184 0.0207 0.0167 0.0457 0.023 0.0184 0.0074 0.0049 0.0039 0.0119 0.0107 0.007 0.0082 0.0088
出让方式 ——协议or招标or拍卖or挂牌
出让
70年 —— 居住用地
土 地
出让期限 40年 —— 商业、旅游、娱乐用地 50年 ——教、科、文、卫、体等
康乐路(荟萃路—观山路) 坑头路(市工行—坑头)
城镇土地基准地价
• ■ 14国土资源部 《关于土地评估机构与政 府主管部门脱钩的通知》-----（国土资发 ［1999］318号）
• ■ 15《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩
的通知》冀国土资用[2000]77号
• ■ 16国土资源部关于开展土地评估行业全面检 查加强和规范土地评估行业管理的通知(国土资 发（[2004]-168号)-----2004-8
■ 22、为进一步贯彻落实《国务院关于促进节约集 约用地的通知》（国发〔2008〕3号
结合具体工作对政策内容进行概括
• ■ 1基准地价制度的建立、更新、发布 • ■ 2出让方式的转变和宗地评估的改进 • ■ 3评估报告的备案 • ■ 4政策规定与执行 • ■ 5对评估机构和评估报告的检查制度
■ 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决 定》令第七十二号---1995-1-1；2007-8-30修订
不断地调整和变化。 • 不论是管理者，还是单纯的土地估价中价服务
咨询，我们有必要对国家具体条文进行摘抄和 记录，并正确地理解和掌握，
• 在实际操作中不断指导、更新和完善估价理中华人民共和国土管理法》1986[28]令。---------1998修正--------2004年8月修正 ■ 2《中华人民共和国土地管理法实施条例》国务院 令 第256号--------1999年１月１日起施行 ■ 3《中华人民共和国担保法》(主席令第50号------1995年10月1施行。
■ 8招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（11号令） ---------2002-7-1施行 ■ 9国土资源部第39号令 《招标拍卖挂牌出让国有 建设用地使用权规定》-------2007-11-1施行 ■ 10国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土
城镇基准地价评估
第二阶段，地产市场经过一段时间的孕育、发展，已较为活 跃，积累了一些市场交易资料。因为土地市场尚仍待进一步规范， 此时的土地交易价格资料畸高畸低，难以完全据此评估基准地价， 所以这一阶段的基准地价评估仍然是建立在城市土地定级的基础 之上。但在采用数学模型测算土地级差收益将其资本化为地价时， 也利用一些土地经营收益、市场交易资料等，使用一些基本估价 方法评估出若干宗地价格，以此为参考，综合确定土地级别基准 地价。
（4） 影响地价的因素资料； （5） 其它资料：历史地价资料，有关经济指数及建筑材料价格上 涨指数，土地开发与经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的 税收种类、税率等，城镇规划等有关资料。
资料调查与整理
样本资料的整理
（1） 样本剔除 逐表审查调查资料，将缺少主要项目、填报数据
不符合要求和数据明显偏离正常情况的样本剔除。 （2） 样本资料归类
第三阶段，地产市场经过较长时间的发育，逐步完善，不仅 规范、活跃， 而且交易资料丰富。这时基准地价的测算不必再 依据土地定级，而是可以利用基本估价方法直接对样点进行地价 测算，根据样点地价的分布规律，结合土地利用条件划分均质地 域（区片或区段），在此基础上测算均质地域的基准地价，然后 从价确定土地级别及其级别基准地价。此时的土地级别及其级别 基准地价，在某种意义上可以说是更宏观上的均质地域及其基准 地价。
2. 基准地价评估的技术路线归纳
1. 以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料 为参考评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场不发达 ，土地交易实例不多的城镇。
2. 用土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础）， 用市场交易价格等资料评估基准地价。该技术路线主要用于 土地市场发达，土地交易实例多的城镇，是今后基准地价评 估的主要技术路线。“定级与估价相结合”