城市土地定级和基准地价制定
贵阳市中心城区土地定级与基准地价实施细则
20XX年贵阳市中心城区土地定级与基准地价实施细则贵阳市国土资源局贵阳市中心城区土地级别及基准地价更新成果已经市政府批准，并于20XX年1月1日实施。
为进一步规范和培育健康有序的土地市场，发挥市场配置土地资源的决定性作用，强化土地资源和资产管理，特制定本实施细则。
一、土地级别范围和宗地土地级别确认（一）按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次按商业、住宅、工业三类用途进行分类定级，确定各用途级别时应以对应用途的土地级别图为准。
（二）各类用地级别界限以道路为界时，道路低级别一侧地上若有建筑物，则临街第一排建筑物的地价取用高级别基准地价；道路低级别一侧地上若无建筑物，则临街20米范围内的地价取用高级别基准地价。
（三）一类商业、二类商业用地和参照其地价水平的其他用地均使用商业级别图；住宅用地和参照其地价水平的其他用地均使用住宅级别图；工业用地和参照其地价水平的其他用地均使用工业级别图。
（四）宗地跨越两个不同级别的，按照相应级别的比例确定土地级别和基准地价。
二、基准地价更新成果的应用（一）国有建设用地分用途出让基准地价（附表1）- 1 - / 1- 1 - / 1- 1 - / 1- 1 - / 1- 1 - / 1- 1 - / 1三、宗地价格评估方法宗地评估地价＝分用途基准地价×区域及个别因素修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数×期日修正系数×规划成熟度修正系数+其他因素修正值（一）区域及个别因素修正按照《20XX年贵阳市中心城区土地定级及基准地价更新成果报告》中关于宗地地价影响因素指标说明表、修正系数表确定。
（二）容积率修正1、一类商业用地适用范围：商业用地中的商服用地、市场用地。
容积率修正公式为一级地：Kij=k1×H+k2×44% + (k3+…+Kn)×42%二级地：Kij=k1×H+k2×45% + (k3+…+Kn)×43%三级地：Kij=k1×H+k2×46% + (k3+…+Kn)×42%四级地：Kij=k1×H+k2×55% + (k3+…+Kn)×54%五级地：Kij=k1×H+k2×60% + (k3+…+Kn)×57%六级、七级地：Kij=k1×H+ (k2+…+Kn)×60%八级地：Kij=k1×H+( k2+…+Kn)×51%式中：Kij代表容积率修正系数；k1、k2、k3…kn分别代表商业房屋第1层、第2层、第3层…第n层分摊的容积率。
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文一、项目背景随着我国经济的快速发展，城镇土地资源日益紧张，土地市场价格不断攀升。
为了合理利用土地资源，规范土地市场，保障国家利益和人民群众权益，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，我国政府决定对城镇土地进行定级及基准地价评估。
二、项目目标本次城镇土地定级及基准地价评估的目的是全面了解城镇土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地资源，建立科学合理的公示地价体系，为政府决策、土地市场交易、土地税收征收提供依据。
三、项目内容1. 土地定级土地定级是根据土地的自然属性、经济属性和社会属性，对城镇土地进行等级划分，以反映土地的质量和利用潜力。
本次土地定级分为准备工作、外业调查、内业整理、定级单元划分、定级指标体系构建、定级模型建立、定级结果验证和定级成果编制等步骤。
2. 基准地价评估基准地价评估是对城镇土地进行价格评估，以反映土地市场价值。
本次基准地价评估包括准备工作、数据收集与整理、基准地价模型建立、基准地价评估结果验证和基准地价成果编制等步骤。
四、项目组织本次城镇土地定级及基准地价评估项目由市国土资源局负责组织实施，成立项目领导小组，下设项目办公室，负责项目日常管理工作。
项目实施过程中，要加强与相关部门的沟通协调，确保项目顺利进行。
五、项目实施步骤1. 准备工作：成立项目领导小组，制定项目实施方案，进行项目招标，确定中标单位。
2. 外业调查：对城镇土地进行实地调查，收集土地利用现状、土地质量、土地利用规划等相关资料。
3. 内业整理：对收集到的资料进行整理、分析，建立土地数据库。
4. 定级单元划分：根据土地利用现状和土地质量，将城镇划分为若干定级单元。
5. 定级指标体系构建：根据土地定级原则，构建定级指标体系，包括自然属性指标、经济属性指标和社会属性指标。
6. 定级模型建立：根据定级指标体系，建立定级模型，对定级单元进行定级。
7. 定级结果验证：对定级结果进行实地验证，确保定级结果的准确性。
主城区土地定级与基准地价评估技术报告
主城区土地定级与基准地价评估技术报告目录第一章城镇土地定级的条件分析和技术方法 (1)第一节城镇自然、经济和社会条件分析 (1)第二节城镇土地定级估价的技术路线 (4)第二章城镇土地定级的理论基础和原则 (13)第一节城镇土地定级的理论基础 (13)第二节城镇土地定级基本原则 (16)第三章城镇土地定级资料的收集及整理 (18)第一节城镇土地定级资料收集 (18)第二节城镇土地定级资料整理 (22)第四章城镇土地定级因素选择及权重确定 (23)第一节定级因素选择的原则 (23)第二节选择确定城镇土地定级因素、因子体系 (25)第三节城镇土地定级因素分析 (29)第四节城镇土地定级因素、因子权重确定 (33)第五章城镇土地定级因素因子整理及量化 (43)第一节城镇土地定级因素因子整理及量化的原则 (43)第二节商服繁华程度分值测算及制图 (44)第三节交通条件作用分值计算和制图 (55)第四节基本设施作用分值测算和制图 (82)第五节环境条件作用分值测算和制图 (121)第六节产业集聚度作用分值测算和制图 (129)第六章城镇土地定级单元划分和单元分值计算 (131)第一节城镇土地定级单元划分及绘制单元图 (131)第二节城镇土地定级单元分值计算 (133)第三节定级单元总分值计算与总分值图编绘 (139)第七章城镇土地级别评定 (141)第一节城镇土地级别的初步划分 (141)第二节城镇土地级差收益测算 (143)第三节城镇土地级别确定与土地级别总图的编制 (147)第八章基准地价评估的理论依据、原则 (155)第一节基准地价评估的理论依据 (155)第二节基准地价评估的原则 (156)第九章基准地价评估的技术路线及工作流程 (159)第一节基准地价评估的技术路线 (159)第二节基准地价评估工作流程 (159)第十章样点地价资料的调查及整理 (161)第一节样点地价资料的调查 (161)第二节调查资料的整理 (164)第三节还原利率的确定 (170)第十一章样点地价评估与修正 (175)第一节样点地价评估 (175)第二节样点地价修正 (184)第十二章基准地价评估与确定 (203)第一节样点地价数据检验 (203)第二节基准地价确定 (204)第十三章基准地价修正系数编制 (218)第一节基准地价系数修正表的编制 (218)第二节宗地内开发程度修正系数表编制 (251)第三节基准地价其他修正系数表的编制 (252)第四节宗地评估 (254)第十四章成果应用建议 (255)第一章城镇土地定级的条件分析和技术方法第一节城镇自然、经济和社会条件分析一.某市自然、经济和社会条件（一）自然概况某市位于某平原向青藏高原过渡带的盆周西缘、某地区的东部，东北面与名山县及某市辖的邛崃市接壤，东南与眉山市的洪雅县相连，西南边接荥经县，西北边与天全县和芦山县交界。
桂林市城区土地定级与基准地价
桂林市城区土地定级与基准地价桂林市城区土地定级面积420.92平方公里，分为六个级别。
各级别土地具体范围、面积和基准地价如下：一、土地级别范围（具体分布范围以级别图为准）（一）商服用地一级：主要分布在中山中路、中山南路东西两侧。
东以漓江、民主路、雉山路为界，南至上海路，西以湘桂铁路、民族路、桃花江、信义路、西凤路、桂湖为界，北至中山北路、叠彩路。
二级：主要分布在一级范围周边，沿中山北路、中山南路的东西两侧部分，并包含七星公园周边区域、瓦窑片区等。
其中东面以漓江、小东江、环城北二路、普陀路、育才路、文化步行街、漓江路、漓江桥为界，南面以安新南路、漓江、同心路、国家山、瓦窑路、德天广场、瓦窑西路、崇信路为界，西面以联达商业广场、翠竹南巷、翠竹北巷、湘桂铁路及环城北一路为界，北面以环城北一路、抗战路、群众路、中山北路部分为界。
三级：主要分布在二级范围周边。
东面以猫儿山、彭家岭、东二环路、任远中学为界，南面以环城南一路、环城南二路、平山北路、兴进嘉园、第八中学、环城南三路、铜鼓山为界，西面以翡翠山庄、琴谭汽车客运站、翠竹路、琴潭道、阳江路、桃花江、西山、飞凤山为界，北面以湖光山色小区、山水阳光城、九华山、凤凰山、胜利路、铁路医院、湘桂铁路、桂林市与灵川县分界线、东二环路为界。
四级：主要分布在三级范围周边，另有雁山街两侧部分划为四级范围。
第一部分东面以漓江、东二环路、桂林电子科技大学、国家高新信息产业园、西山、合通·巴比伦小区为界，南面以桂海铁路、长虹东路、迎宾新村小区、金地球汽配城、红光新村、联达·山与城为界，西面以白面山（国家森林公园）、称勾山、猴山、尖山、芦笛公园为界，北面以桂林市与灵川县分界线、城北水厂、规划西二环路为界；第二部主要分布于雁山街两侧。
五级：主要分布在四级范围周边。
第一部分东面以绕城高速公路、桐子山、桂林市与灵川县分界线为界，南面以漓江、盘古岭、迎宾路、桂林园艺场为界，西面以陶家、神湾里、塘家湾、市党校、白面山（国家森林公园）、称勾山、猴山、桂林市与临桂区分界线、桂林市与灵川县分界线为界，北面以桂林市与灵川县分界线为界，第二部分包含雁山区政府、广西师大雁山校区、桂阳公路东侧部分、雁山西侧至规划路、桂林理工大学雁山校区，南至园博园。
城镇土地分等定级及基准地价评估
分等定级及基准地价评估的未来发展趋势
评估方法将更加科学化和规 范化；
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发展趋势
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评估结果将更加准确和可靠；
将更加注重与相关政策的衔 接和配套；
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将更加注重与国际接轨和交 流合作。
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REPORTING
https://
通过比较类似土地交易实例来评估基 准地价，要求市场交易资料充足可靠。
收益还原法
基于土地年总收益和资本化率来评估 土地价格，适用于有稳定收益的土地。
成本法
通过估算土地取得费、开发费、税费 和利息等来评估土地价格，适用于新 开发土地。
剩余法
预测开发完成后的总价值，扣除开发 成本、利息和税费后得到土地价格， 适用于待开发土地。
有利于土地资源的保护和管 理
通过对土地进行分等，可以更好地制定土地保护和 管理政策，防止低价值土地被过度开发和浪费。
有利于土地市场的规范化 发展
通过对土地进行分等，可以规范土地交易市 场，避免出现不公平交易和欺诈行为。
PART 03
土地定级
REPORTING
WENKU DESIGN
土地定级的依据
基准地价的应用
地价管理
制定地价政策、标准，调控土地市场，防止 地价暴涨。
城市规划
指导城市规划和建设，优化土地资源配置。
土地税收
作为土地税收的计税依据，保障国家财政收 入。
土地开发利用
为土地开发者和投资者提供参考依据，促进 土地合理利用。
PART 05
分等定级与基准地价评估 的关系
REPORTING
土地的经济和社会条件
土地的经济和社会条件包括经济发展水平、 人口分布、交通条件、基础设施等，这些因 素对土地的利用价值和开发潜力也具有重要 影响。
梧州市人民政府关于公布实施我市新一轮城镇土地定级与基准地价成果的通知
梧州市人民政府关于公布实施我市新一轮城镇土地定级与基准地价成果的通知文章属性•【制定机关】梧州市人民政府•【公布日期】2020.12.23•【字号】梧政发〔2020〕29号•【施行日期】2020.12.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文梧州市人民政府关于公布实施我市新一轮城镇土地定级与基准地价成果的通知各县（市、区）政府，各园区管委会，各有关单位：为提高我市城镇土地利用效率，有效进行宏观调控，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》规定，我市城镇土地定级与基准地价更新工作已经完成，并经自治区自然资源厅和我市组织检查验收通过，现予以公布。
一、本次更新的城区及所辖乡镇镇区土地定级与基准地价的范围为：万秀区、长洲区、龙圩区及所辖夏郢镇、倒水镇、新地镇、广平镇、大坡镇，土地面积229.754平方公里。
二、基准日：2020年1月1日。
三、土地用途：商服用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地（一类）、公共管理与公共服务用地（二类）。
四、土地用途说明：公共管理与公共服务用地（一类）包括：机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地；公共管理与公共服务用地（二类）包括：公用设施用地、公园与绿地。
五、年期：商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地（一类）50年，公共管理与公共服务用地（二类）50年。
六、容积率：（一）城区。
城区商服用地平均容积率1.0，住宅用地平均容积率2.5，工业用地平均容积率1.0，公共管理与公共服务用地（一类）平均容积率2.0，公共管理与公共服务用地（二类）平均容积率1.0。
（二）乡镇。
乡镇商服用地平均容积率为1.0，住宅用地平均容积率为2.0，工业用地平均容积率为1.0，公共管理与公共服务用地（一类）平均容积率为1.5，公共管理与公共服务用地（二类）平均容积率为1.0。
石家庄市城市土地定级与基准地价更新
替代原则 供给与需求原则 最有效使用原则
贡献原则 变动原则 合法原则
三 更新方法与过程
（一）更新方法 三 更 新 方 法 与 过 程
1、技术方法：
（1）级别更新：首先，采用全域覆盖多因素综合评定法评 定土地级别；其次，根据影响因素综合变化结果调整，即根 据城区建设的发展、扩建、基础设施的改善所引起的土地质 量变化规律调整土地级别；再则，根据地价水平的一致性、 地段相连性、用途一致性等调整原有土地级别。最后综合确 定土地级别。 （2）基准地价更新：采用样点平均法。样点地价采用租金 剥离法、剩余法、收益还原法、成本逼近法等方法计算。
区位理论 城市土地利用分类理论 土地供求理论
（二）更新原则 二 更 新 依 据 与 原 则
1、级别更新原则
综合分析原则 主导因素原则 地域分异原则 级差收益原则 定量与定性分析结合原则 定级与估价相结合原则
2、基准地价更新原则
预期收益原则 报酬递增与递减原则
名称、占地面积、建筑面积、在校人数（人）、 教师人数、所在区、性质、类型 名称、占地面积、建筑面积、职工人数（人）、 销售额 名称、位置、建筑面积、职工人数 污染程度（严重、较重、轻、较轻、无污染） 空气质量指数。 等级（好、较好、差） 等级（好、较好、差） 等级 名称、人口密度 等级（一级、二级、三级）
2、技术依据
《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2001）
《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001）
3、理论依据
二 更 新 依 据 与 原 则
（1）土地级别更新的理论依据
区位理论 城市功能理论 城市规划相关理论
（2）基准地价更新的理论依据
国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知
国⼟资源部办公厅关于实施《城镇⼟地分等定级规程》和《城镇⼟地估价规程》有关问题的通知⽂号：国⼟资厅发[2015]12号颁布⽇期：2015-03-18执⾏⽇期：2015-03-18时效性：现⾏有效效⼒级别：部门规章各省、⾃治区、直辖市国⼟资源主管部门，新疆⽣产建设兵团国⼟资源局，解放军⼟地管理局：《城镇⼟地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇⼟地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12⽉1⽇起实施。
为贯彻执⾏好规程，现就有关问题通知如下：⼀、加⼤宣传培训和指导监督⼒度。
规程是各级国⼟资源主管部门、⼟地市场中介⾏业协会、⼟地估价机构及其有关⼈员在从事地价管理和地价评估⼯作时应遵循的国家技术标准。
各级国⼟资源主管部门要会同⾏业协会，组织开展部门、机构和⼈员培训，在有关⼈员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加⼤规程的宣传推⾏和指导监督⼒度，促进⼟地市场中介⾏业健康发展。
⼆、严格按规程制订、更新并公布基准地价。
市、县国⼟资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布⼯作。
基准地价每3年应全⾯更新⼀次；超过6年未全⾯更新的，在⼟地估价报告中不再使⽤基准地价系数修正法；不能以⽹格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。
基准地价以及全⾯更新成果应由省级国⼟资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国⼟资源主管部门及时向社会公开。
省级国⼟资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新⼯作及成果应及时予以纠正。
部将建⽴全国基准地价备案系统，实⾏电⼦化备案。
三、加强宗地地价评估管理。
⼟地估价机构和⼈员开展宗地地价评估⼯作，应严格依照规程出具⼟地估价报告（含⼟地估价技术报告），并且履⾏电⼦化备案程序，取得电⼦备案号。
在⼟地出让、⼟地资产处置、⼟地收购储备等⼯作中需要进⾏宗地地价评估的，各级国⼟资源主管部门应注意检查所使⽤的⼟地估价报告是否具备电⼦备案号；在⼟地市场动态监测监管系统中上传⼟地出让合同时，应填写⼟地估价报告备案号。
城镇土地分等定级及基准地价评估
划分基准地价评估区域 ❖调查与搜集基准地价评估信息资料 整理信息资料，包括土地市场交易资料和土地利 用效益资料 检验样点数据 测算基准地价 确定基准地价，形成基准地价成果
注意：基准地价确定的原则
§9.3 宗地价格评估和基准地价修正法
9.3.1 宗地价格评估的途径 9.3.2 运用基准地价修正法进行宗地价格
评估的程序
9.3.1 宗地价格评估的途径
利用 其他 评估 假设开 发法等来评估；如待开发土地可采用假设开 发法；经新近人工开发或改造的宗地，可采 用重置成本法；商业楼、餐馆、出租用办公 楼等可采用收益法；交易市场发达的地区的 宗地，可采用市场比较法进行估价。
9.1.2 城镇土地综合定级的基本程序
多因素综合评定法
目前城镇土地定级普 遍采用的方法
多因素综合评定法从土地区位条件入手，选择影 响城镇土地级别的区位因素，对每一个因素按影 响程度大小确定权重，在划分的土地单元内按统 一标准计算因素指标作用分值，然后把各单元内 诸因素对土地的综合影响转换为单元总分，并据 此划分土地级别。
的
的评估技术路线。
主
要
原
不同城市的基准地价评估技术
则
路线是不完全一致的，要因地
制宜选择技术路线。
9.2.3 基准地价评估的基本原理
土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益， 是评估基准地价的依据 ❖各行业对土地质量的不同要求及其土地利用效益水 平的差异是形成不同类别基准地价的基础 任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地 基准地价具有不同的空间分布规律 城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价 相对稳定和不断演化的前提
土地级别测算及确定
南宁市人民政府关于公布实施市区城镇土地定级与基准地价更新成果的通知
南宁市人民政府关于公布实施市区城镇土地定级与基准地价更新成果的通知文章属性•【制定机关】南宁市人民政府•【公布日期】2013.11.11•【字号】南府发[2013]53号•【施行日期】2014.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文南宁市人民政府关于公布实施市区城镇土地定级与基准地价更新成果的通知（南府发〔2013〕53号）各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：《南宁市区城镇土地定级与基准地价更新成果》已经市十三届人民政府第53次常务会议审议通过，现予以公布，从2014年1月1日起实施。
同时，2008年9月29日公布实施的《南宁市城市网格点基准地价成果》及相关成果自本次更新成果实施之日起终止使用。
特此通知。
2013年11月11日附件：南宁市区城镇土地定级及基准地价更新成果根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、广西壮族自治区国土资源厅《关于进一步加快城镇基准地价更新规范地价管理的通知》（桂国土资发〔2010〕17号）等法律法规和相关文件规定，南宁市国土资源局报经市人民政府研究，决定实施南宁市区城镇土地定级与基准地价更新成果，有关内容如下：一、基准地价价格内涵界定（一）基准地价内涵基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价基准日法定最高年期土地使用权（主要为国有建设用地土地使用权）区域平均价格，是土地法定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
基准地价具体内涵构成为国家土地所有权收益；土地外部间接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分；土地内部直接投资开发所贡献的地租（纯收益）的资本化部分。
（二）南宁市城区基准地价主要分类和基准条件基准地价体系主分类由商业、住宅、工业三类用途组成。
价格对应的基准条件为：1．基准地价评估基准日为2012年1月1日。
市土地定级与基准地价技术方案和工作流程
市土地定级与基准地价技术方案和工作流程一、项目背景与目标1.背景随着城市化进程的加快，土地资源日益紧张，合理配置土地资源、优化城市空间布局成为当务之急。
为此，我国政府提出了开展土地定级与基准地价工作，以推动土地市场规范化、提高土地利用效率。
2.目标（1）明确土地等级划分标准，为土地出让、收回、补偿等提供依据；（2）制定基准地价，为土地交易、评估、抵押等提供参考；（3）优化城市空间布局，促进土地资源合理配置；（4）规范土地市场秩序，维护合法权益。
二、技术方案1.数据收集与整理（1）基础数据：包括地形地貌、土壤类型、水文地质、交通状况、公共服务设施等；（2）市场数据：包括土地交易、房地产价格、租赁市场等；（3）政策法规：包括土地利用规划、土地政策、地价政策等；（4）社会经济数据：包括地区生产总值、人口密度、产业布局等。
2.土地定级（1）定级因素选择：根据区域特点，选择影响土地价值的因素，如位置、交通、环境、公共服务等；（2）定级方法：采用多因素综合评价法、层次分析法等，对土地进行定级；（3）定级结果：将土地分为不同等级，明确各等级土地的特点和用途。
3.基准地价制定（1）基准地价内涵：明确基准地价的定义、范围、作用等；（2）基准地价制定方法：采用市场比较法、收益还原法等，结合土地定级结果，制定基准地价；（3）基准地价调整：根据市场变化、政策调整等因素，适时调整基准地价。
三、工作流程1.准备阶段（1）成立项目组，明确分工与职责；（2）收集相关资料，进行数据整理；（3）制定技术路线和方法。
2.实施阶段（1）开展土地定级工作，确定土地等级；（2）制定基准地价，进行地价调整；3.审核与验收阶段（1）组织专家评审，对成果进行审核；（2）根据专家意见，修改完善成果；（3）提交成果报告，进行项目验收。
4.应用与维护阶段（1）发布基准地价，供社会各界参考；（2）建立土地定级与基准地价数据库，定期更新；（3）开展培训与宣传，提高社会各界对土地定级与基准地价的认识。
X市土地定级与基准地价技术方案和工作流程
XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX 镇、XXX镇城镇基准地价技术方案与工作流程XXXXXXXXXX评估有限责任公司2013年10月16日页脚内容1目录一、项目区概况 (1)（一）XX市概况 (1)（二）项目区概况 (2)（三）经济发展水平 (4)二、基准地价范围 (7)三、工作任务 (7)四、工作和技术依据 (8)五、项目开展时间计划安排及工作流程 (10)六、技术路线 (11)（一）土地定级 (11)（二）基准地价评估 (12)七、技术操作流程和方法 (12)（一）外业资料调查 (12)（二）土地定级的技术程序与方法 (15)（三）基准地价评估的技术程序与方法 (16)页脚内容1八、项目质量保障措施 (17)（一）领导组织保障 (17)（二）本单位工作保障措施 (18)（三）质量保证体系及后续服务保障措施 (20)九、项目完成后提交成果内容 (21)（一）文字成果 (21)（二）图件成果 (21)（三）表格成果 (22)（四）项目原始资料及中间成果 (22)页脚内容2一、项目区概况（一）XX市概况XX市属四川省成都市，位于成都市区北郊，与德阳市什邡、广汉交界，与成都市新都、郫县、都江堰接壤，与阿坝汶川、茂县为邻。
1993年12月撤县设市。
XX城区距离成都市区19公里，素有“蜀汉名区”、“天府金盆”美誉，人口80.53万人，面积1421平方公里。
1 、自然地理：XX境内地貌类型大体属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部区”，全年气候温和，雨量充沛，四季分明，矿产资源、土地资源、水资源和生物资源丰富。
XX属于四川盆地亚热带湿润气候区，有国家级白水河森林保护区，有大熊猫、金丝猴等动植物，气候温和湿润，年均气温15.7℃，森林覆盖率50.1%，全年空气质量合格天数在95%以上，工业废水排放量达标率100%，工业烟尘排放量达标率100%，城镇生活污水处理率82.3%，社会治安良好，是成都近郊重要的生态宜居城市。
城镇土地定级及基准地价更新工作计划方案
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定安城镇土地定级及基准地价成果
定安县城镇土地定级及基准地价成果
一、商服用地城镇土地定级及基准地价成果
商服用地基准地价内涵：设定商服用地基准地价的评估基准日为年月日，平均容积率为，出让年期为年，在对应基础设施开发程度条件下的国有土地使用权区域平均价格，地价以地面价元而表示。
商服用地土地级别及基准地价评估成果详见表、表。
表定安县定城镇（含塔岭、仙沟）商服用地土地级别及基准地价表
表定安县乡镇商服用地土地级别及基准地价表
二、住宅用地城镇土地定级及基准地价成果
住宅用地基准地价内涵：设定住宅用地基准地价的评估基准日为年月日，平均容积率为，出让年期为年，在对应基础设施开发程度条件下的国有土地使用权区域平均价格，地价以地面价元而表示。
住宅用地土地级别及基准地价评估成果详见表、表。
表定安县定城镇（含塔岭、仙沟）住宅用地土地级别及基准地价表
表定安县乡镇住宅用地土地级别及基准地价表。
盘锦市人民政府关于调整城区土地级别及基准地价标准的通知
盘锦市人民政府关于调整城区土地级别及基准地价标准的通知文章属性•【制定机关】盘锦市人民政府•【公布日期】2016.05.06•【字号】盘政发〔2016〕18号•【施行日期】2016.05.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文盘锦市人民政府关于调整城区土地级别及基准地价标准的通知盘政发〔2016〕18号各区、县人民政府，辽东湾新区，辽河口生态经济区，市政府各部门、各直属机构：为加强地价管理，准确反映城市地价分布规律和地价水平，依据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，结合我市实际，制定了新的土地级别、基准地价标准，现予公布，并就有关事项通知如下：一、土地级别和基准地价是制定土地有偿使用政策和地价评估及管理的重要依据，根据国家有关规定，由市国土资源局对城区地价实施动态监测。
二、对土地出让、企业改制、抵押等地价评估必须依据新公布的盘锦市城区基准地价标准，综合宗地区位和规划条件等因素按规定程序确定。
三、本次调整成果自发布之日起执行。
原《盘锦市人民政府关于调整盘锦市城区基准地价的通知》（盘政发〔2007〕19号）同时废止。
附件：1.盘锦市城区基准地价标准和土地级别范围2.关于盘锦市城区土地级别与基准地价使用有关问题的说明盘锦市人民政府2016年5月6日附件1盘锦市城区基准地价标准住宅用地级别范围工业用地级别范围附件2关于盘锦市城区土地级别与基准地价使用有关问题的说明一、土地定级分类及土地利用现状分类参照体系的适用按照《城镇土地分等定级规程》要求，本次土地定级采用分类定级，共分商业、住宅、工业三种用途，同时制定了相应用途级别的基准地价。
本次更新将土地利用现状分类与参照基准地价用途分类进行了衔接。
具体衔接情况见下表：二、土地级别范围说明和宗地土地级别的确认1.根据《盘锦市土地利用总体规划》（2006-2020年），本次级别更新和基准地价评估范围为城区双台子区、兴隆台区、大洼区田家街道和前进街道部分土地、盘山县吴家镇部分土地。
城市土地定级和基准地价制定
空气质量指数。
等级（好、较好、差） 等级（好、较好、差） 等级
名称、人口密度
等级（一级、二级、三级）
商业用地定级因素权重计算结果
因素名称 繁华程度
交通条件
基本设施状况 人口状况 用地规划 权重总计
权重 0.41
0.22
0.23 0.09 0.05
1
一级因子名称
（二）更新目的 一
本次更新是在原定级估价成果基础上的重新调
更
整评定，其目的是在总结原成果在实践过程中存在
新
问题的基础上，根据石家庄市基础设施、发展规模 及新的建设格局重新划分土地级别；从市场调查分
目
析入手，测定并调整级别基准地价水平，完善宗地
的
价格修正体系。
与
更新仍按分类定级、分类估价，划分出商业、
0.03
1
工业用地定级因素权重计算结果
因素名称 交通条件 基本设施状况 环境条件 产业集聚效益
其他
权重总计
权重 0.38 0.26 0.15 0.11
0.1
1
一级因子名称 道路通达度
对外交通便利度
基础设施完善度
自然条件优劣度
产业集聚影响度
职工生活条件 生活设施 商业网点 文体设施
工业用地规划
权重 0.164 0.216
7 火车站
8 小学
9 中学
10 超市 11 邮政营业厅 12 噪声污染
13 大气污染 14 排水状况 15 供水状况 16 绿地覆盖率 17 人口密度 18 地质状况
图形数据 石家庄市城镇商服中心分布图、 石家庄市商服中心确定方案 石家庄市现状道路等级图 车站调查表 石家庄市交通旅游图 石家庄市城区总体规划图 石家庄市交通图、医院统计表 石家庄市城区图、 石家庄市交通旅游图
基准地价工作方案
土地定级与基准地价更新工作实施方案土地定级与基准地价更新工作方案一、目的意义开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深开展。
合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用方案、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储藏、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定根底。
二、对象与围根据?城镇土地分等定级规程?和?城镇土地估价规程?的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建立用地围的所有土地〞。
土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建立用地整体为单位进展，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进展评定〞。
本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的围为根底，并考虑到城镇开展的趋势，确定本次工作的评估的围。
三、基准地价涵与期日基准地价是指在城镇规划区围，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。
此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。
设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平〞〔宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地场地平整〕，工业用地平均为“五通一平〞〔宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地场地平整〕。
法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
四、技术路线图1 土地定级程序框图图2 基准地价评估的具体工作流程五、城镇土地基准地价更新评估工作的依据工作依据主要是、自治区关于基准地价文件，具体如下：1、?中华人民国土地管理法?(2004年8月28日)；2、?中华人民国城市房地产管理法?(2007年8月3日)；3、中华人民国标准?城镇土地分等定级规程?GB/T 18507-2014；4、中华人民国标准?城镇土地估价规程?GB/T 18508-2014；5、自治区国土资源厅?关于认真做好全区城镇基准地价更新和重新公布工作的通知?〔国土资字[2007]626号〕；6、地方政府及有关部门公布的法规、条例、文件、通知；7、实地勘察、调查、获取的相关资料；8、其它相关资料。
瓦房店市城镇土地级别和基准地价标准
瓦房店市城镇土地级别和基准地价标准为了加强土地管理，规范土地交易行为，促进房地产市场健康发展，依据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》及《大连市基准地价更新与调整技术要点》，结合实际情况完成了瓦房店市基准地价编制工作。
现将新制定的城镇土地级别、基准地价予以发布，并就有关事宜通知如下：一、城镇土地级别调整（一）定级范围：瓦房店市中心城区及乡镇政府所在地、开发区、独立工矿区的建成区及近期规划建设用地区。
（二）土地级别的划分：本次瓦房店市土地定级采用综合定级，瓦房店市共划分六个级别，中心城区土地划分为一级、二级、三级，中心城区外的城市土地和发达乡镇的城镇规划区内土地及个别区段划分为四级，其他乡镇规划区和个别区段划分为五级和六级。
瓦房店市城镇土地级别范围说明表、基准地价的定义及使用说明（一）基准地价的定义基准地价是指在某一时点上，城镇土地级别均质区域内，在设定容积率水平下和一定开发程度下各种用途法定最高出让年限完整的土地使用权平均价格。
1.估价基准日设定：基准日为二O—七年一月一日。
2.开发程度设定：商业用地开发程度设定为“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路、通暖气和宗地内（宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路、通暖气、通煤气和宗地内场地平整）；工业用地开发程度设定为“五通一平”（宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路和宗地内场地平整）。
3.容积率设定：商服用地、住宅用地为1.5 ,工业用地为1.Oo4.土地用途分类：分为商业用地、住宅用地和工业用地三类。
5.土地使用年期设定：土地使用年期为各用地法定最高出让年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。
6.土地权利性质设定：国有土地使用权。
（二）使用说明1.土地出让时应按有关规定进行评估，集体研究确定价格，基准地价可用于指导评估和作为招拍挂底价的参考。
2.本次发布的基准地价主要包括土地取得费（征地费或拆迁费）、土地开发费、土地纯收益三部分。
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的 使用，规范和培育土地市场，加快城市基础设施建设发挥了
与
重要作用。 然而由于近年来土不能完全适应发展需要，更新基准地价成为土地市场发展 围 的必然要求；同时，随着近年来我市社会经济的迅速发展，
城市建设步伐加快，基础设施建设更加完善，也促进了土地
价格的上升。所以，应该及时对基准地价进行更新。
工作报告； 2. 石家庄市城市土地定级与基准地价更新
技术报告；
项目成果
二、数据及表格 1. 石家庄市城市土地级别面积表； 2. 石家庄市城市基准地价表； 3. 石家庄市城市基准地价修正系数及说明表； 4. 上次（2001年）及本次土地级别与地价比较表； 5. 各用地类型地价区段分布表； 6. 各用地类型地价区段面积表； 7. 不同土地级别面积登记表；
项目成果
三、图件成果 1. 石家庄市商业用地土地级别与基准地价图； 2. 石家庄市居住用地土地级别与基准地价图； 3. 石家庄市工业用地土地级别与基准地价图； 4. 石家庄市商业用地繁华程度（商服中心）作用分值级别图； 5. 石家庄市商业用地道路通达度（主次干道）作用分值级别图； 6. 石家庄市商业用地对外交通便利度（火车站）作用分值级别图； 7. 石家庄市商业用地对外交通便利度（汽车站）作用分值级别图； 8. 石家庄市商业用地公用设施完备度（银行）作用分值级别图； 9. 石家庄市商业用地公用设施完备度（中学）作用分值级别图； 10.石家庄市商业用地公用设施完备度（小学）作用分值级别图； 11.石家庄市商业用地公用设施完备度（幼儿园）作用分值级别图； 12.石家庄市商业用地公用设施完备度（医院）作用分值级别图； 13.石家庄市居住用地繁华程度（商服中心）作用分值级别图； 14.石家庄市居住用地道路通达度（主次干道）作用分值级别图； 15.石家庄市居住用地对外交通便利度（火车站客运）作用分值级别图； 16.石家庄市居住用地对外交通便利度（汽车站）作用分值级别图； 17.石家庄市居住用地公用设施完备度（中学）作用分值级别图； 18.石家庄市居住用地公用设施完备度（小学）作用分值级别图； 19.石家庄市居住用地公用设施完备度（幼儿园）作用分值级别图； 20.石家庄市居住用地公用设施完备度（医院）作用分值级别图； 21.石家庄市居住用地公用设施完备度（银行）作用分值级别图； 22.石家庄市工业用地道路通达度（主次干道）作用分值级别图； 23.石家庄市工业用地对外交通便利度（火车站货运）作用分值级别图； 24.石家庄市工业用地对外交通便利度（汽车站）作用分值级别图； 25.石家庄市工业用地对外交通便利度（高速路口）作用分值级别图；
（二）更新目的 一
本次更新是在原定级估价成果基础上的重新调
更
整评定，其目的是在总结原成果在实践过程中存在
新
问题的基础上，根据石家庄市基础设施、发展规模 及新的建设格局重新划分土地级别；从市场调查分
目
析入手，测定并调整级别基准地价水平，完善宗地
的
价格修正体系。
与
更新仍按分类定级、分类估价，划分出商业、
项目成果
四、电子成果 1. 所有文字及图件的文本文件、图形文件
及数据库光盘； 2. 石家庄市基准地价更新成果演示光盘。
土地定级与基准地价成果应用
一、应用意义 更新后的土地级别与基准地价较2001年的级别和价格有一定的变化，
尤其是地价水平有不同程度的提高，适应了市场的变化。对于调控全 市宏观经济发展，引导房地产市场走向规范有重要意义。 土地定级成果可为制定合理的土地使用税费标准提供依据，为土地估 价成果提供校核依据，揭示市区土地使用现状的内在差异及存在的问 题，可为城市规划的修改调整提供参考。 土地估价成果可宏观控制、管理和引导土地市场中地价变化，为制定、 执行地价管理政策，防止国有资产流失提供依据，可在防止地价暴涨 和土地投机行为方面发挥作用。估价成果可为提高地产市场透明度、 改善投资环境奠定基础，为土地使用权转让、出租、抵押等经济活动 服务，为制定土地出让底价提供依据。
土地定级与基准地价成果应用
二、基准地价对经济发展和城市建设的指导意义 1. 基准地价水平是衡量城市经济状况的重要指标 2. 基准地价水平可反映城市土地的资产总量 3. 基准地价对地产市场有引导作用 4. 基准地价的出台有利于增加政府收益 5. 基准地价的出台，有利于平抑地价，防止地价
波动和地产投机。
技术总结
一 更新目的与范围
一 更新目的与范围
（一）更新背景
一
按照中华人民共和国《城镇土地定级规程》
（ GB/T18507—2001 ） 和 《 城 镇 土 地 估 价 规 程 》
更
（GB/T18508—2001）的要求，基准地价成果使用3年必须 更新一次。
新 目
我市现行的土地级别和基准地价于2002年12月由国土 资源部、河北省科学技术厅组织鉴定验收后，2003年5月公 布实施，广泛应用于有偿用地管理实践，对推动我市的土地
范
居住、工业三类用地的级别及相应基准地价，建立
围
宗地价格修正体系，为进一步完善地产市场提供科
城市土地定级和基准地价制定
一、工作汇报 二、技术总结
工作简介
此项工作于 2005 年 ７ 月启动，由市国土资源局 主持,石家庄市地产事务所和河北师范大学资源与 环境科学学院合作完成。
一、确定更新范围，补扩工作底图； 二、确定工作技术路线； 三、进行资料收集与整理； 四、进行土地级别划分和基准地价测算； 五、广泛征求意见。
工作程序与步骤
一、准备与量化工作底图阶段 二、资料调查与收集阶段 三、资料整理与初选阶段 四、土地定级阶段 五、土地估价阶段 六、地价分析比较阶段 七、 征询阶段 八、听证阶段 九、成果修改、整理输出阶段
项目成果
一、文字成果 1. 石家庄市城市土地定级与基准地价更新