控制性详细规划笔记上课讲义

控制性详细规划第一篇控制性详细规划基础理论控制性详细规划的涵义、特征与作用第一章控制性详细规划的涵义第一节城市总体规划城市规划（分区规划）城市详细规划控制性详细规划修建性详细规划城市规划urban planning对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。

城市总体规划comprehensive planning对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施管理。

分区规划district planning在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。

城市详细规划detailed plan以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。

修建性详细规划site plan以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制定用以指导各项建筑工程设计的设计和施工的规划设计。

《城市规划基本术语标准》（GB/T50280－98）控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

《上海市城市详细规划编制审批办法》控制性详细规划：指市和区、县人民政府根据城市各层次总体规划和地区经济、社会发展以及环境建设的目标，对土地使用性质和土地使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施以及历史文化遗产保护等作出具体控制性规定的规划。

第二节控制性详细规划的特征控制性详细规划具有以下特征：一、控制引导性和灵活操作性1.控制引导性对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。

从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及其设施与内外交通关系控制；城市特色与环境景观控制；工程管线控制。

2.灵活操作性⑴适应城市快速发展，简化规划管理⑵控制指标留有“弹性”，某些指标可以在一定范围内浮动二、法律效应1.城市总体规划法律效应的延伸和体现2.总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展三、图则标定1. 控规法律效应图解化的表现2.用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制第三节控制性详细规划的作用一、承上启下，强调规划的延续性1. 规划设计具有宏观与微观、整体与局部的双重属性，既有整体控制，又有局部要求；既能继承、深化、落实总体规划意图，又可对城市分区及地块建设提出直接指导修建性详细规划编制的准则。

．2.规划管理将总体规划宏观的管理要求转化为具体的地块建设管理指标，使规划编制与规划管理及城市土地开发建设相衔接。

二、与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据控规能将规划控制要点用简练、明确的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的依据，正确引导开发行为，实现规划目标，并且通过对开发建设的控制，使土地开发的综合效益最大化。

有利于规划管理条例化、规范化和法制化，有利于规划和管理以及开发建设三者的有机衔接。

三、体现城市设计构想对城市设计主要以引导为主，按照美学和空间艺术处理的原则，从建筑单体环境和建筑群体环境两个层面对建筑设计和建筑建造提出指导性综合设计要求和建议，甚至提供具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设计框架。

控制指标主要有建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群体空间组合形式、建筑轮廓线控制等。

四、城市政策的载体1.控规的编制和实施过程中包含城市产业结构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护、鼓励开发建设等各方面广泛的城市政策的内容2.通过传达城市政策方面的信息，在引导城市社会、经济、环境协调发展方面具有综合能力。

市场运作过程中各类经济组织和个人可以通过规划所提供的政策，辅以城市未来发展的相关政策和信息来消除在决策时所面对的不确定性，从而促进资源的有效配置和合理利用。

思考题1．什么是控制性详细规划?2．简述控制性详细规划的特征和作用。

第二章控制性详细规划产生的背景及历程第一节控制性详细规划产生的背景一、城市建设方面的要求(一)土地使用制度改革提出新问题应满足土地招投标出让的管理要求规划与之相适应，土地由无偿使用变为有偿使用，及技术要求。

(二)建设方式与投资渠道变化带来新要求1.土地的投资者由单一的城市政府变为国家、集体、个人及企业等多方，出现了投资渠道的多样化和利益主体的多元化。

2.投资者对城市的开发和建设各有不同的要求，城市开发建设的方式也多种多样，零星建设、无序建设和盲目建设等自行分散建设方式影响城市的合理布局和城市面貌的完整性。

(三)城市经济、产业等结构的大调整所提出的新要求产业结构的调整，必然引起城市土地配置和城市空间形态的变化。

对此，城市规划应该加以积极的引导，并在方法、理念上做出相应的对策。

二、规划管理方面的要求(一)土地管理的观念与方法的转变1.控规根据区位的不同，采用不同的控制要求，合理确定土地价格；2. 在行政调节之外，要依靠经济、法律、技术并用的调节手段来实现城市规划(二)房地产开发的管理方式的转变对土地的投放引入市场机制，采用投标的方式，由中标者进行开发，并对房地产开发活动采取来自政府有效的规划干预，形成了对房地产开发的支持、引导、制约并用的管理模式。

三、新形势下对规划设计工作的要求(一)城市规划要适应规划管理工作的要求市场经济条件下的规划管理工作，不仅比计划经济时工作量大，而且更艰巨复杂，对规划决策的科学性和管理的效率提出了更高的要求。

包括用地控制指标、环境容量控制指标、建筑形态控制指标、交通控制内容、城市设计引导及控制要求、配套设施体制等控制要求。

为城市每一块土地租让提供招议标底条件与管理准则，并有利于对修建性详细规划的管理，为具体建设项目提供规划设计条件，可以较好地满足新形势下规划管理的要求。

（二)要求规划具有弹性首先对土地进行地块的划分，对不同地块提出了详细的开发控制指标用地控制指比如规划地区用地性质的兼容性及相互替代、同时提供了一种弹性范围，标的变化幅度等(三)要求下一层次规划符合总体规划的意图控制性详细规划作为总体规划和修建性详细规划两者之间有效的过渡与衔接，起到深化前者和控制后者的作用，确保规划体系的完善和连续。

(四)要求具体体现城市设计构想对区域的建筑形象进行控制，以便取得地段整体协调的效果，并能有效地指导修建性详细规划的编制。

第二节我国控制性详细规划的发展历程1980年，美国女建筑师协会访华进行学术交流，带来了一个新概念——土地分区规划管理(区划法zoning)。

1982年，上海虹桥开发区的规划，为适应外资建设的要求，编制了土地出让规划，首先采用8项指标对用地建设进行规划控制。

1986年8月，上海市城市规划设计院承担了部级科研课题《上海市土地使用区划管理研究》，课题对国内外城市土地使用区划管理情况进行了深入研究，在消化吸收国外区划技术的基础上，从我国的实际出发，提出了我国城市采取的土地使用管理模式应是规划区划融合型，即是控制性规划图则、区划法规结合的匹配模式，通过研究，编制了《城市土地使用区划管理法规》、《上海土地使用区划管理法规》文本及编写说明，制定了适合上海市的城市土地分类及建筑用途分类标准，并对综合指标体系中的各种名词作了详尽的阐述，减少了解释的随意性，具有普遍意义。

1990年建设部组织专家对该课题进行评审，肯定了区划技术对土地有偿使用和规划管理走向立法控制的重大作用。

1986年8月，在兰州召开的全国城市规划设计经验交流会上，上海市虹桥开发区和兰州城关区规划的经验得到了与会者的重视。

虹桥开发区规划受到了外国专家的肯定。

兰州城关区规划是在14m。

的中心区用地上全面布置了建筑，规划手法采用传统模式，但目的是为了满足建设管理的需要，与传统的详细规划有1987年，厦门、桂林等城市先后开展了控制性详细规划编制工作。

同济大学编制的厦门市中心南部特别区划，通过10项控制指标，把城市规划的意图落实到具体地块上。

同时，规划为每个地块设计了一张示意图，直观形象地表达了不同区划指标下的建筑形态，为开发商和管理部门使用区划创造了便利条件；清华大学则在桂林市中心区作了详细规划将中心区用地按区、片、块逐项研究，具体做法是在基础研究和规划专业研究的基础上，划分为基本地块，并为每一基本地块的综合指标逐一赋值。

然后通过这些系统完整的综合指标体系对城市建设加以控制引导。

这两项规划，引入了区划的思想，借鉴了虹桥开发区规划的做法，结合我国城市规划的实际情况，初步形成了一套较为完善的控制性详细规划编制的基本方法。

中国城市规划设计研究院在苏州古城桐芳巷居住街坊改造规划中注意了控制性详细规划的研究，对街坊用地进行了三个层次的区划，即街坊现状综合评价性区划、街坊改造开发经营意向性区划和街坊改造开发控制管理性区划，将物质空间规划与改造实施的经营管理控制性规划结合起来，对旧街坊作了投入产出的经济分析，为旧街坊的改造开发提供了规划依据。

1987年，广州开展了覆盖面积达到70km。

的街区规划，并制定颁布了《广州市城市规划管理办法》和《实施细则》两个地方性法规，使城市规划通过立法程序与管理结合起来。

1988年，温州城市规划管理局编制了温州市旧城控制性详细规划，制定了《旧城区改造规划管理试行办法》和《旧城土地使用和建设管理技术规定》两个地方性城市法规。

1989年8月，江苏省城乡规划设计研究院承接了省建委《苏州市古城街坊控制性详细规划研究》课题，于次年10月编制完成。

课题对控制性详细规划几个重要问题，如规划地块的划分、综合指标的确立、新技术运用以及它同分区规划的关系等方面作了较详细的研究，并据此编写了《控制性详细规划编制办法》(建议稿)。

1991年，东南大学与南京市规划局共同完成的《南京控f性详细规划理论方法研究》课题，对控制性详细规划作了较为系统的总结。

1991年，建设部颁布实施了第12号部长令《城市规划编制办法》，明确了控制性详细规划的编制内容和要求。

1992年，建设部下发了《关于搞好规划、加强管理，正确引导城市土地出让转让和开发活动的通知》，对温州市编制控制性详细规划引导城市国有土地出让转让的做法进行推广。

1992年，建设部颁布实施了第22号部长令《城市国有土地出让转让规划管理办法》，进一步明确，出让城市国有土地使用权之前应当制定控制性详细规划。

1995年，建设部制定了《城市规划编制办法实施细则》进一步明确了控制性详细规划的地位、内容与要求，使其逐步走上了规范化的轨道。

年，同济大学在全国率先开设控制性详细规划本科课程。

19961998年，深圳人大通过了《深圳市城市规划条例》，把城市控制性详细规划的内容转化为法定图则，为我国控制性详细规划的立法提供了有益的探索。