控制性详细规划笔记上课讲义

控制性详细规划

第一篇控制性详细规划基础理论

第一章控制性详细规划的涵义、特征与作用

第一节控制性详细规划的涵义

城市总体规划

城市规划（分区规划）

城市详细规划控制性详细规划

修建性详细规划

城市规划urban planning

对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。

城市总体规划comprehensive planning

对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施管理。

分区规划district planning

在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。

城市详细规划detailed plan

以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。

修建性详细规划site plan

以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制定用以指导各项建筑工程设计的设计和施工的规划设计。

《城市规划基本术语标准》（GB/T50280－98）

控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。《上海市城市详细规划编制审批办法》

控制性详细规划：指市和区、县人民政府根据城市各层次总体规划和地区经济、社会发展以及环境建设的目标，对土地使用性质和土地使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施以及历史文化遗产保护等作出具体控制性规定的规划。

第二节控制性详细规划的特征

控制性详细规划具有以下特征：

一、控制引导性和灵活操作性

1.控制引导性

对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。

从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及其设施与内外交通关系控制；城市特色与环境景观控制；工程管线控制。

2.灵活操作性

⑴适应城市快速发展，简化规划管理

⑵控制指标留有“弹性”，某些指标可以在一定范围内浮动

二、法律效应

1.城市总体规划法律效应的延伸和体现

2.总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展

三、图则标定

1. 控规法律效应图解化的表现

2.用一系列控制线和控制点对用地和设

施进行定位控制

第三节控制性详细规划的作用

一、承上启下，强调规划的延续性

1. 规划设计

具有宏观与微观、整体与局部的双重属性，既有整体控制，又有局部要求；既能继承、深化、落实总体规划意图，又可对城市分区及地块建设提出直接指导修建性详细规划编制的准则。

2.规划管理

将总体规划宏观的管理要求转化为具体的地块建设管理指标，使规划编制与规划管理及城市土地开发建设相衔接。

二、与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据

控规能将规划控制要点用简练、明确的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的依据，正确引导开发行为，实现规划目标，并且通过对开发建设的控制，使土地开发的综合效益最大化。有利于规划管理条例化、规范化和法制化，有利于规划和管理以及开发建设三者的有机衔接。

三、体现城市设计构想

对城市设计主要以引导为主，按照美学和空间艺术处理的原则，从建筑单体环境和建筑群体环境两个层面对建筑设计和建筑建造提出指导性综合设计要求和建议，甚至提供具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设计框架。控制指标主要有建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群体空间组合形式、建筑轮廓线控制等。

四、城市政策的载体

1.控规的编制和实施过程中包含城市产业结构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护、鼓励开发建设等各方面广泛的城市政策的内容

2.通过传达城市政策方面的信息，在引导城市社会、经济、环境协调发展方面具有综合能力。市场运作过程中各类经济组织和个人可以通过规划所提供的政策，辅以城市未来发展的相关政策和信息来消除在决策时所面对的不确定性，从而促进资源的有效配置和合理利用。

思考题

1．什么是控制性详细规划?

2．简述控制性详细规划的特征和作用。

第二章控制性详细规划产生的背景及历程

第一节控制性详细规划产生的背景

一、城市建设方面的要求

(一)土地使用制度改革提出新问题

土地由无偿使用变为有偿使用，要求规划与之相适应，应满足土地招投标出让的管理

及技术要求。

(二)建设方式与投资渠道变化带来新要求

1.土地的投资者由单一的城市政府变为国家、集体、个人及企业等多方，出现了投资渠道的多样化和利益主体的多元化。

2.投资者对城市的开发和建设各有不同的要求，城市开发建设的方式也多种多样，零星建设、无序建设和盲目建设等自行分散建设方式影响城市的合理布局和城市面貌的完整性。

(三)城市经济、产业等结构的大调整所提出的新要求

产业结构的调整，必然引起城市土地配置和城市空间形态的变化。对此，城市规划应该加以积极的引导，并在方法、理念上做出相应的对策。

二、规划管理方面的要求

(一)土地管理的观念与方法的转变

1.控规根据区位的不同，采用不同的控制要求，合理确定土地价格；

2. 在行政调节之外，要依靠经济、法律、技术并用的调节手段来实现城市规划的意图。

(二)房地产开发的管理方式的转变

对土地的投放引入市场机制，采用投标的方式，由中标者进行开发，并对房地产开发活动采取来自政府有效的规划干预，形成了对房地产开发的支持、引导、制约并用的管理模式。

三、新形势下对规划设计工作的要求

(一)城市规划要适应规划管理工作的要求

市场经济条件下的规划管理工作，不仅比计划经济时工作量大，而且更艰巨复杂，对规划决策的科学性和管理的效率提出了更高的要求。

包括用地控制指标、环境容量控制指标、建筑形态控制指标、交通控制内容、城市设计引导及控制要求、配套设施体制等控制要求。

为城市每一块土地租让提供招议标底条件与管理准则，并有利于对修建性详细规划的管理，为具体建设项目提供规划设计条件，可以较好地满足新形势下规划管理的要求。

（二)要求规划具有弹性

首先对土地进行地块的划分，对不同地块提出了详细的开发控制指标

同时提供了一种弹性范围，比如规划地区用地性质的兼容性及相互替代、用地控制指