土地增值税清算操作要点解析(PPT 86张)
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土地增值税清算培训ppt课件
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ppt课件
第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核
4、审核各项基础设施费是否含有以明显不 合理的金额开具的各类凭证、是否将期间费 用记入基础设施费。
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ppt课件
第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核 5、审核有无预提的基础设施费。
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第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核
4
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第一部份 清算前的准备工作
一、清算条件
（二）主管税务机关可要求纳税人清算的条件
对符合以下条件之一的，主管税务机关可
要求纳税人进行土地增值税清算。
1、销售达到85%以上
2、取得预售证3年以上
3、纳税人注销前
5
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第一部份 清算前的准备工作
二、清算项目的确定
明确清算项目及其范围。 划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
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第三部份 清算审核的要点
一、清算收入的审核
15
2、获取面积统计表及房屋面积实测报告书 核对企业提供的已售和未售房屋面积与
实测报告书所载数据是否一致
核实该项目中各类型房屋的建设及分布 情况，如有必要，可实地核查。
确定该项目的总建筑面积、不可售面积
ppt课件
第三部份 清算审核的要点
1、是否属于开发项目真实发生，是否取得 合法票据并支付款项，是否存在虚列情形。
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第三部份 清算审核的要点
三、前期工程费的审核;
2、是否将应计入期间费用记入前期工程费、 基础设施费。
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第三部份 清算审核的要点
土地增值税清算流程及政策讲解PPT学习教案
1.平 均 价 格 ； 2. 市 场 价 格 或 评估 价值确 定。
视同销售
实质
1.
2. 3. 其 他 规 定 。
已收讫全部； 所 有 权 发 生 转移；
1.发 票 2.合 同
微调
第18页/共31页
扣除项目
（187号文）
（一）须提供合法有效凭证；不能提供合法
有效凭证的，不予扣除。
（二）前期工程费、建筑安装工程费、基础
（一）纳税人在未取得由主管地税机关作出的开 发项目土地增值税清算申报审核结论之前，转让 房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括 货币收入、实物收入和其他收入，均应按规定的 预征率，预缴土地增值税。
纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价
向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、
手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让
西安 工程规划许可证/销售许可证 湖北 工程规划许可证
海南 工程规划许可证
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清算条件
国 家 税 务 总 局关于 房地产 开发企 业土地 增值税 清算管 理有关 问题的 通知国 税发〔 2006〕 187号
应该 可以
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
•
•2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； •3.
解释：执行期公告自2014年3月1 日起施行，有效期至2018年12月
清算
明确清算单位
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理 有关问题的通知国税发〔2006〕187号
第一条：土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项
目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目
房地产开发费用 10%
项目竣工验收之 日止
土地增值税清算审核指南PPT资料全面版
2履行法定程序1两人以上上岗2出示相关文书3其他tianjinshidifangshuiwujutianjinshidifangshuiwuju二清算审核实施步骤一了解帐外情况1通过座谈等形式了解被审核对象经营状况2责成提供相关文件资料3前往工程部售楼部等部门了解并索取涉税资料tianjinshidifangshuiwujutianjinshidifangshuiwuju二清算审核实施步骤一了解帐外情况4实地查看核对被审核单位提供反映情况的真实性5核对税管资料外围资料与被审核对象提供情况的一致性对不一致方面作为审核重点6如有必要可持相关文书对其他与审核项目有关的单位和个人进行调查tianjinshidifangshuiwujutianjinshidifangshuiwuju二清算审核实施步骤二了解帐内情况1责成提供项目涉税期限的会计资料报表帐簿凭证2根据需要要求被审核对象经办人员汇总统计相关数据资料
❖二、清算审核实施步骤
❖2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 基础设施费④→开发小
区内道路、供水、供电、供气、排污、排 洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生 的支出。 ❖ 注意：此款项同上款
第二部分 清算审核操作要点
❖二、清算审核实施步骤
❖2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 公共配套设施费⑤ →不
发商拥有或控制的建筑面积，比如会所、地下车 库等。
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （五）审核项目开发产品建成情况 ❖ （2）不可售面积 ❖ ①建成后产权归全体业主所有的建筑面积； ❖ ②建成后无偿移交给政府等部门的建筑面积
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （六）审核项目取得转让收入金额 ❖ 1、确认转让行为：强调有偿性。 ❖ ☆视同销售的情形 ❖ 2、确认转让开发产品种类 ❖ ☆先判断住宅与非住宅，再将其中的住宅细分为
❖二、清算审核实施步骤
❖2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 基础设施费④→开发小
区内道路、供水、供电、供气、排污、排 洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生 的支出。 ❖ 注意：此款项同上款
第二部分 清算审核操作要点
❖二、清算审核实施步骤
❖2、扣除项目金额的审核 ❖（2）开发成本 公共配套设施费⑤ →不
发商拥有或控制的建筑面积，比如会所、地下车 库等。
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （五）审核项目开发产品建成情况 ❖ （2）不可售面积 ❖ ①建成后产权归全体业主所有的建筑面积； ❖ ②建成后无偿移交给政府等部门的建筑面积
第二部分 清算审核操作要点
❖ 二、清算审核实施步骤
❖ （六）审核项目取得转让收入金额 ❖ 1、确认转让行为：强调有偿性。 ❖ ☆视同销售的情形 ❖ 2、确认转让开发产品种类 ❖ ☆先判断住宅与非住宅，再将其中的住宅细分为
土地增值税清算实务课件
包括利息支出和其他房地产开发费用，其 中利息支出应按房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明。
土地增值税税额计算
税额计算方法
土地增值税税额的计算公式为 “应纳税额=增值额×适用税率 -扣除项目金额×速算扣除系数
”。
增值额
增值额是指纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项 目金额后的余额。
适用税率
案例分析
根据相关税法规定，对该住宅小区进 行土地增值税清算，计算出应纳税额 。
05
CATALOGUE
土地增值税清算风险防范
土地增值税清算风险识别
土地增值税清算风险定义
01
指在土地增值税清算过程中，因各种原因导致清算结果不符合
预期目标的风险。
土地增值税清算风险来源
02
包括政策法规变化、税务机关监管、企业财务管理不规范、市
房地产开发项目全部竣工、完 成销售的；
整体转让未竣工决算房地产开 发项目的；
直接转让土地使用权的。
土地增值税清算步骤
01
02
03
04
确定清算时间
在达到清算条件后，纳税人应 在30日内向主管税务机关提 出清算申请，并提交相关资料
。
编制清算报告
纳税人应按照主管税务机关的 要求，编制土地增值税清算报
告，并提交相关资料。
案例概述
某商业地产项目需要进行 土地增值税清算。
案例分析
根据相关税法规定，对该 商业地产项目进行土地增 值税清算，计算出应纳税 额。
案例结论
该商业地产项目需要缴纳 土地增值税税款。
案例三：某住宅小区土地增值税清算案例
案例概述案例结论某 Nhomakorabea宅小区需要进行土地增值税清算 。
最新土地增值税清算要点PPT课件
对于符合通知清算条件，税务机关可要 求纳税人进行土地增值税清算的项目， 由主管税务机关确定是否进行清算；对 于确定需要进行清算的项目，由主管税 务机关下达清算通知，纳税人应当在主 管税务机关限定的期限内办理清算手续 。
清算流程
一、符合主动清算条件的开发企业，应 当在九十日内进行土地增值税税款清算， 并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 符合通知清算条件的开发企业，主管税 务机关通知其清算时应出具《税务事项 通知书》，开发企业应按税务机关规定 的期限，进行土地增值税税款清算，并 向主管税务机关申报缴纳应补税款。 （首先要判断是否符合清算条件）
假发票是否允许扣除
187号文规定：扣除项目金额须提供合法有效凭证；不 能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （假票假业务、假票真业务、真票假业务）
未取得发票的不允许扣除
国税发[2006] 187号文 国税函[2010]220号 质保金的规定
异地发票是否允许扣除
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条 第一款“纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发 生地主管税务机关申报纳税”
清算单位
国税发[2006]187号 第一条 土地增值税以国家有关部门审批的房地
产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通 住宅的，应分别计算增值额。
清算期限
对于符合主动清算条件，应进行土地增 值税清算的项目，纳税人应当在满足条 件之日起90日内到主管税务机关办理清 算手续。
第二十六条 任何单位和个人未经批准，不得跨 规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。 禁止携带、邮寄或者运输空白发票出入境。
借用发票是否允许扣除
– 经查询发票由甲建筑公司领用，盖着乙建筑 公司章
清算流程
一、符合主动清算条件的开发企业，应 当在九十日内进行土地增值税税款清算， 并向主管税务机关申报缴纳应补税款。 符合通知清算条件的开发企业，主管税 务机关通知其清算时应出具《税务事项 通知书》，开发企业应按税务机关规定 的期限，进行土地增值税税款清算，并 向主管税务机关申报缴纳应补税款。 （首先要判断是否符合清算条件）
假发票是否允许扣除
187号文规定：扣除项目金额须提供合法有效凭证；不 能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （假票假业务、假票真业务、真票假业务）
未取得发票的不允许扣除
国税发[2006] 187号文 国税函[2010]220号 质保金的规定
异地发票是否允许扣除
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条 第一款“纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发 生地主管税务机关申报纳税”
清算单位
国税发[2006]187号 第一条 土地增值税以国家有关部门审批的房地
产开发项目为单位进行清算，对于分期 开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通 住宅的，应分别计算增值额。
清算期限
对于符合主动清算条件，应进行土地增 值税清算的项目，纳税人应当在满足条 件之日起90日内到主管税务机关办理清 算手续。
第二十六条 任何单位和个人未经批准，不得跨 规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。 禁止携带、邮寄或者运输空白发票出入境。
借用发票是否允许扣除
– 经查询发票由甲建筑公司领用，盖着乙建筑 公司章
房地产开发企业土地增值税清算 ppt课件
房地产开发企业土地增值税清算
（二）核定征收的条件 1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账
簿的； 2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭
证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除 项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期 限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期 仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
个人包括个体经营者。
房地产开发企业土地增值税清算
转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和 个人，应当缴纳土地增值税。
房地产开发企业土地增值税清算
1、只对转让国有土地使用权及其地 上建筑物和附着物的行为征收土地 增值税，对于转让非国有土地使用 权的行为不征税。转让的土地 ，其 所有权是否为国家所有，是判定是 否属于土地增值税征税范围的第一 个标准。
房地产开发企业土地增值税清算
三是 存量房地产的买卖。
这种情况是指已经建成并已投入使用的 房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使 用权一并转让给其他单位和个人。这种行为 按照国家有关的房地产法律和法规，应当到 有关部门办理房产产权和土地使用权的转移 变更手续，原土地使用权属于无偿划拨的， 还应到土地管理部门补交土地使用权出让金 。这种情况既发生了产权的转让又取得了收 入，应纳入土地增值税的征税范围。
房地产开发企业土地增值税清算
4、房地产的抵押。 房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取
得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人 向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移 转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、 土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变 更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房 地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房 地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待 抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产 权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。
土地增值税清算PPT精品课件
• 土地使用者处置土地使用权
• 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该 土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过 程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记 手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地 的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换 了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当 事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税 等。
✓ 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开 发成本） ×5%以内
✓ 纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息 支出或者不能够提供金融机构证明的，其允许扣 除的房地产开发费用为：
✓ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本） ×10%以内
• 房地产的互换 • 由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范
围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经 过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。 • 以房地产进行投资联营 • 以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资 或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投 资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业 以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。
土地增值税
2021/3/1
1
➢ 一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附 着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土 地增值税的纳税义务人。
不论法人与自然人
不论经济性质
不论内外资企业、中国公民与外籍个人
不论部门
注：《全国人大常委会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、 消费税、营业税等税收暂行条例的决定》（1993年12月26日八 届人大五次会议）
其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额及 房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。
• 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该 土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过 程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记 手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地 的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换 了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当 事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税 等。
✓ 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开 发成本） ×5%以内
✓ 纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息 支出或者不能够提供金融机构证明的，其允许扣 除的房地产开发费用为：
✓ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本） ×10%以内
• 房地产的互换 • 由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范
围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经 过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。 • 以房地产进行投资联营 • 以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资 或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投 资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业 以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。
土地增值税
2021/3/1
1
➢ 一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附 着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土 地增值税的纳税义务人。
不论法人与自然人
不论经济性质
不论内外资企业、中国公民与外籍个人
不论部门
注：《全国人大常委会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、 消费税、营业税等税收暂行条例的决定》（1993年12月26日八 届人大五次会议）
其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额及 房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。
土地增值税清算操作重点解析
某城市综合体项目在竣工后，需 要进行土地增值税清算。
重点解析
在清算过程中，需要综合考虑商 业、办公、住宅等不同业态的土 地增值税规定，以及项目整体增 值额的计算。
案例结论
通过合理的业态规划和税收筹划， 该企业成功降低了土地增值税的 税负。
案例三：某别墅区的土地增值税清算案例
案例概述
某别墅区项目在完成销售后，需要进行土地增值税清算。
土地增值税清算操作重点解析
目 录
• 土地增值税清算概述 • 土地增值税清算的计税依据和税率 • 土地增值税清算的操作流程 • 土地增值税清算中的疑难问题解析 • 案例分析
01 土地增值税清算概述
土地增值税清算的定义
土地增值税清算是指在房地产开发项 目满足一定条件后，根据税收法规规 定，对项目所取得的增值额进行计算 ，并据此征收土地增值税的过程。
在清算过程中，可能存在计算错误、资料 不全等问题，导致税务机关核定税额与实 际应纳税额存在差异。
财务风险
法律风险
土地增值税清算涉及大量资金，如果未能 及时缴纳税款，可能面临滞纳金和罚款的 风险。
违反相关税法规定的行为可能导致法律责 任，如罚款、刑事责任等。
05 案例分析
案例一：某房地产企业的土地增值税清算案例
解决方案
02
根据相关税法规定，房地产转让收入应为销售合同或协议上注
明的金额，不包括税费、手续费等附加费用。
土地增值税扣除项目问题
03
扣除项目是否有限额，如何确定可扣除项目的金额？
土地增值税清算中的疑难问题及解决方案
01 02
解决方案
根据相关税法规定，土地增值税扣除项目包括取得土地使用权所支付的 金额、房地产开发成本、房地产开发费用等，具体限额和计算方式可参 考税法规定。
重点解析
在清算过程中，需要综合考虑商 业、办公、住宅等不同业态的土 地增值税规定，以及项目整体增 值额的计算。
案例结论
通过合理的业态规划和税收筹划， 该企业成功降低了土地增值税的 税负。
案例三：某别墅区的土地增值税清算案例
案例概述
某别墅区项目在完成销售后，需要进行土地增值税清算。
土地增值税清算操作重点解析
目 录
• 土地增值税清算概述 • 土地增值税清算的计税依据和税率 • 土地增值税清算的操作流程 • 土地增值税清算中的疑难问题解析 • 案例分析
01 土地增值税清算概述
土地增值税清算的定义
土地增值税清算是指在房地产开发项 目满足一定条件后，根据税收法规规 定，对项目所取得的增值额进行计算 ，并据此征收土地增值税的过程。
在清算过程中，可能存在计算错误、资料 不全等问题，导致税务机关核定税额与实 际应纳税额存在差异。
财务风险
法律风险
土地增值税清算涉及大量资金，如果未能 及时缴纳税款，可能面临滞纳金和罚款的 风险。
违反相关税法规定的行为可能导致法律责 任，如罚款、刑事责任等。
05 案例分析
案例一：某房地产企业的土地增值税清算案例
解决方案
02
根据相关税法规定，房地产转让收入应为销售合同或协议上注
明的金额，不包括税费、手续费等附加费用。
土地增值税扣除项目问题
03
扣除项目是否有限额，如何确定可扣除项目的金额？
土地增值税清算中的疑难问题及解决方案
01 02
解决方案
根据相关税法规定，土地增值税扣除项目包括取得土地使用权所支付的 金额、房地产开发成本、房地产开发费用等，具体限额和计算方式可参 考税法规定。
土地增值税清算操作重点解析
土地增值税清算操作重点解析1.清算时间节点：土地增值税的清算应按照实际项目交付或转让的时间节点进行。
一般来说，土地转让的时间为土地权属发生变更的时间，而土地使用权转让的时间为土地使用权的发生变更的时间。
在清算时，应明确确定清算的时间节点。
2.确定计税依据：土地增值税的计税依据是土地转让价款或者土地使用权转让价款。
土地增值税的清算操作要求明确确定土地增值部分和增值额。
土地增值部分是指土地初次取得成本与转让价格之间的差额，增值额是指土地增值部分减去转让不予清税的费用和损失等。
3.缴纳税款：按照国家有关规定，土地增值税应按照计税依据的百分之30的税率缴纳。
税款应在清算后的60日内缴纳到国家税务机关指定的银行账户。
在缴纳税款时，应填写完整的纳税申报表，并提供相关的清算证明文件，如土地使用权证书、土地转让合同等。
4.出售或者转让土地使用权的报告：在办理土地使用权转让登记时，要向国土资源主管部门报告土地使用权的出售或转让行为。
报告内容包括土地使用权的基本情况、转让方和受让方的情况、转让价款和清算情况等。
5.确定清税费用和损失：清算土地增值税时，应将一些特定费用和损失从土地增值部分中减除。
这些费用和损失包括：商品房销售中的销售成本和销售费用、买卖合同中约定的违约金、土地使用权出让金中按规定支付的地方费用等。
6.完善清算文件：在土地增值税清算操作中，要保存相关的清算文件和资料，如土地增值税清算报告、土地转让合同、纳税申报表等。
这些文件和资料应根据法律法规要求进行归档和保存，以备查验、核查和审计等需要。
7.遵守税务法规：土地增值税清算操作应符合国家现行的税务法规和政策，确保依法缴纳税款，避免出现违法行为和纳税风险。
总之，土地增值税清算操作的重点是确定清算时间节点、计算清算依据、缴纳税款、报告土地使用权的出售或转让、确定清税费用和损失、完善清算文件，并遵守税务法规。
通过规范和完善土地增值税清算操作，可以确保税款的按时缴纳，维护国家财税秩序，促进土地资源的合理开发和利用。
土地增值税清算ppt课件
加强宣传和培训
加大对土地增值税政策的宣传力度，提高纳税人的知晓率和遵从度； 同时加强对税务人员的培训，提高其业务水平和服务质量。
THANKS
谢谢
拓展思考：如何优化土地增值税清算流程
加强信息化建设
通过建设电子税务局等线上平台，实现土地增值税清算流程的信息化 、数字化，提高办税效率。
简化办税程序
在保证税收安全的前提下，简化土地增值税的办税程序，减少不必要 的环节和资料要求，降低纳税人办税成本。
强化部门协作
加强税务部门与其他相关部门的协作配合，实现信息共享和互联互通 ，提高土地增值税清算工作的整体效率。
土地增值税清算包括申报、审核、评估、 征收等环节，要求纳税人提供完整的资料 并按照规定的程序进行。
学员心得体会分享
1 2 3
加深了对土地增值税的理解
通过课程学习，学员们对土地增值税的基本概念 、纳税人义务、征税范围等有了更深入的理解。
掌握了清算流程及要求
学员们表示通过课程学习，熟悉了土地增值税的 清算流程及要求，为今后的实际工作打下了基础 。
清算结果
经过清算，该项目实际缴纳土地增值 税8000万元，符合税法规定。
工业用地项目清算案例
01
案例背景
某工业用地项目位于工业园区内，总用地面积100亩，总 投资2亿元。
02 03
清算过程
工业用地项目的销售额和扣除项目金额主要包括土地出让 金、基础设施建设费用、厂房建设费用等。经过核算，该 项目销售额为2.5亿元，扣除项目金额为2亿元，增值额为 5000万元，应缴纳土地增值税1000万元。
实际发生
扣除项目金额必须是实际发生的 ，与取得收入有关的、合理的支
出。
扣除顺序
按照规定的顺序进行扣除，如先 扣除土地成本、再扣除开发成本
加大对土地增值税政策的宣传力度，提高纳税人的知晓率和遵从度； 同时加强对税务人员的培训，提高其业务水平和服务质量。
THANKS
谢谢
拓展思考：如何优化土地增值税清算流程
加强信息化建设
通过建设电子税务局等线上平台，实现土地增值税清算流程的信息化 、数字化，提高办税效率。
简化办税程序
在保证税收安全的前提下，简化土地增值税的办税程序，减少不必要 的环节和资料要求，降低纳税人办税成本。
强化部门协作
加强税务部门与其他相关部门的协作配合，实现信息共享和互联互通 ，提高土地增值税清算工作的整体效率。
土地增值税清算包括申报、审核、评估、 征收等环节，要求纳税人提供完整的资料 并按照规定的程序进行。
学员心得体会分享
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加深了对土地增值税的理解
通过课程学习，学员们对土地增值税的基本概念 、纳税人义务、征税范围等有了更深入的理解。
掌握了清算流程及要求
学员们表示通过课程学习，熟悉了土地增值税的 清算流程及要求，为今后的实际工作打下了基础 。
清算结果
经过清算，该项目实际缴纳土地增值 税8000万元，符合税法规定。
工业用地项目清算案例
01
案例背景
某工业用地项目位于工业园区内，总用地面积100亩，总 投资2亿元。
02 03
清算过程
工业用地项目的销售额和扣除项目金额主要包括土地出让 金、基础设施建设费用、厂房建设费用等。经过核算，该 项目销售额为2.5亿元，扣除项目金额为2亿元，增值额为 5000万元，应缴纳土地增值税1000万元。
实际发生
扣除项目金额必须是实际发生的 ，与取得收入有关的、合理的支
出。
扣除顺序
按照规定的顺序进行扣除，如先 扣除土地成本、再扣除开发成本
土地增值税清算操作要点解析87页PPT
5-1和5-2的标准选定后，符合下列情形之 一的，纳税人应到主管税务机关办理土 地增值税清算手续：
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（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售 的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目 的；（转让合同签订7日内）
（三）直接转让土地使用权的。（同上） 以上是主动清算的条件
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结果显示建造成本减少10%，增值率提高12%，本来可以退税的， 由于发票问题没解决，变成了补税。增值率低于50%，税率30%， 增值额1170.76，应交351.23万元，已预缴32.93万元，补缴 318.3万元。
10%不合格发票计431.6万元,导致补税318.3万元！
-----------
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面积不足15%的，卖到现在，符
合清算条件，要进行清算。 （津地税地[2007]25号第三条）
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5-2.项目范围。土地增值税清算以 市政府有关建设管理部门审批 的房地产开发项目为单位进行 清算，对于分期开发的项目， 以分期项目为单位清算。
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5-3.其他具体条件
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房 地产的市场价格或评估价值确定。
❖ 房地产开发成本 ❖ 房地产开发费用 ❖ 与转让房地产有关的税金
❖ 加计扣除
❖ 旧房和建筑物的评估价格 ❖ 增值率=增值额÷扣除项目金额 ❖ 应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*扣除率
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1-3.缴纳方式
先预交后清算
第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取 得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据 以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项 目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具 体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地
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（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售 的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目 的；（转让合同签订7日内）
（三）直接转让土地使用权的。（同上） 以上是主动清算的条件
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结果显示建造成本减少10%，增值率提高12%，本来可以退税的， 由于发票问题没解决，变成了补税。增值率低于50%，税率30%， 增值额1170.76，应交351.23万元，已预缴32.93万元，补缴 318.3万元。
10%不合格发票计431.6万元,导致补税318.3万元！
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面积不足15%的，卖到现在，符
合清算条件，要进行清算。 （津地税地[2007]25号第三条）
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5-2.项目范围。土地增值税清算以 市政府有关建设管理部门审批 的房地产开发项目为单位进行 清算，对于分期开发的项目， 以分期项目为单位清算。
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5-3.其他具体条件
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房 地产的市场价格或评估价值确定。
❖ 房地产开发成本 ❖ 房地产开发费用 ❖ 与转让房地产有关的税金
❖ 加计扣除
❖ 旧房和建筑物的评估价格 ❖ 增值率=增值额÷扣除项目金额 ❖ 应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*扣除率
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1-3.缴纳方式
先预交后清算
第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取 得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据 以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项 目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具 体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地
土地增值税清算审核讲解课件
土地增值税清算审核的注意事项
严格遵守法律法规
及时处理问题
清算审核人员必须严格遵守相关法律 法规，确保清算审核工作的合法性和 公正性。
对于在清算审核中发现的问题，清算 审核人员应及时与纳税人沟通，并按 照法律法规的要求进行处理。
全面细致审查
清算审核人员需要对纳税人提交的资 料进行全面细致的审查，确保计税依 据的完整性和准确性。
案例一
某房地产开发企业土地增值税 清算案例分析。
案例二
某企业土地使用权转移过程中 土地增值税清算案例分析。
案例三
某企业土地增值税清算中税前 扣除问题的案例分析。
案例四
某企业土地增值税清算中应税 收入确定的案例分析。
04
土地增值税清算审核的优化建议和展
望
土地增值税清算审核的优化建议
建立完善的清算审核制度
土地增值税清算审核讲解 课件
• 土地增值税清算审核概述 • 土地增值税清算审核的依据和标准 • 土地增值税清算审核的常见问题及处
理方法 • 土地增值税清算审核的优化建议和展
望 • 结论
01
土地增值税清算审核概述
土地增值税清算审核的定义
土地增值税清算审核是指税务机关对纳税人依法应当缴纳的土地增值税税额进行 核定和征收的过程，包括对纳税人土地增值税清算报告的审核和土地增值税税款 的计算、征收等环节。
明确清算审核的标准、流程和责任， 确保清算审核工作的规范化和标准化 。
加强信息化建设
利用信息技术手段提高清算审核的效 率和准确性，例如建立清算审核数据 库、使用智能审核软件等。
强化专业人才培养
加强清算审核人员的培训和考核，提 高他们的专业素养和技能水平，以满 足清算审核工作的需求。
土增税清算审核解析PPT91页
算审核解析
❖ 二、取得土地使用权所支付的金额 （一）政策规定 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批
开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确 定，可按转让土地使用权的面积占总面积的 比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也 可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
—《细则.第九条》
土地增值税清算审核解析
土地增值税清算审核解析
一、转让房地产收入 （二）审核要点
（2）审核收入确认的合理性 审核确认同时期的销售价格是否存在明显 不合理变动的情况。如果有此现象，则要重 点对低价销售的情况进行核实，对销售价格 明显偏低且无正当理由的，按规定进行纳税 调整处理。
土地增值税清算审核解析
一、转让房地产收入 （二）审核要点
土增税清算审核解析
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
土地增值税清算审核解析
一、转让房地产收入 （一）政策规定 ❖ 房地产开发企业将开发的部分房地产转 为企业自用或用于出租等商业用途时，如果 产权未发生转移，不征收土地增值税，在税 款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费 用。
国税发[2006]187号
土地增值税清算审核解析
一、转让房地产收入 （二）审核要点 (1)审核收入确认的完整性
(3)审核收入确认的时间性
房地产的销售形式主要有预售方式、一次 性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式 、采取委托方式销售等形式。对不同的销售 形式，确认收入的时间也不尽相同，因此， 在审核过程中应当根据不同的销售形式，结 合房地产开发企业销售合同，而确认其实现 收入的时间。
❖ 二、取得土地使用权所支付的金额 （一）政策规定 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批
开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确 定，可按转让土地使用权的面积占总面积的 比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也 可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
—《细则.第九条》
土地增值税清算审核解析
土地增值税清算审核解析
一、转让房地产收入 （二）审核要点
（2）审核收入确认的合理性 审核确认同时期的销售价格是否存在明显 不合理变动的情况。如果有此现象，则要重 点对低价销售的情况进行核实，对销售价格 明显偏低且无正当理由的，按规定进行纳税 调整处理。
土地增值税清算审核解析
一、转让房地产收入 （二）审核要点
土增税清算审核解析
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
土地增值税清算审核解析
一、转让房地产收入 （一）政策规定 ❖ 房地产开发企业将开发的部分房地产转 为企业自用或用于出租等商业用途时，如果 产权未发生转移，不征收土地增值税，在税 款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费 用。
国税发[2006]187号
土地增值税清算审核解析
一、转让房地产收入 （二）审核要点 (1)审核收入确认的完整性
(3)审核收入确认的时间性
房地产的销售形式主要有预售方式、一次 性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式 、采取委托方式销售等形式。对不同的销售 形式，确认收入的时间也不尽相同，因此， 在审核过程中应当根据不同的销售形式，结 合房地产开发企业销售合同，而确认其实现 收入的时间。
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4-1-1.天津历年普通住宅标准（3个条件同时 达到） 4-1-2.以合同备案日为界（天津第14条） 4-1-3.分别核算，否则不享受（财税 [1995]48号第13条 4-1-4.收入面积的确认，一套一套的算（津 地税地[2005]26号第4条）
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2-2.上市公司借清算存“私房钱”
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2-3.天津目前清算状况
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1-2.土地增值税计算方法
土地增值税采取四级超率累计进税率
级数
土地增值额 增值额为超过扣除项目金额50% 的部分 增值额超过扣除项目金额50%未 超过100%的 增值额超过扣除项目金额100%未 超过200%的
税率 （%） 30 40 50
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2、目前全国及天津土地增值税 清算现状
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2-1.必须认清形势，努力备战
2-1-1.房价成倍增长，最低税率30%，要补缴的税 吓人！ 2-1-2.提高预征率（东部地区不低于2%），核定征 收不低于5% （国税发 [2010]53号） 2-1-3.“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过 快的项目，作为重点清算对象” （国税发[2010]53号）
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⑦ 天津市地方税务局关于印发《天津市房地 产开发企业土地增值税清算管理办法（试 行）》的通知（津地税地[2007]25号） ⑧ 国家税务总局关于印发《土地增值税清算 管理规程》的通知（国税发[2009]91号） ⑨ 关于清算时几个具体问题的处理 ⑩ 国家税务总局关于土地增值税清算有关问 题的通知（国税函[2010]220号）
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1-3.缴纳方式
先预交后清算 第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产 取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无 法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税， 待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退 少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务 局根据当地情况制定 . （土地增值税细则第16条）
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土地增值税清算操作 要点解析
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1 、土地增值税清算政策出台 背景及影响
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1-1.什么是土地增值税
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物（以下简称转让房地产）并取得收入 的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人 （土地增值税条例第二条）
（48号文第14条）
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1-4.土地增值税出台背景-源自1993 年海南房地产热
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1-5.土地增值税清算的必要性：
1、是依法治税的体现。 2、是公平税负的要求。 3、有利于抑制开发商囤积土地，拉长开发 期，捂盘惜售，获取暴力的冲动和机会。 4、有利于调整住房投资结构。 5、有利于合理确定预征率。
3、土地增值税清算涉及的文件
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① 中华人民共和国土地增值税暂行条例 （国务院令[1993]年第138号） ② 财政部关于印发《中华人民共和国土地增 值税暂行条例实施细则》的通知 （财法字[1995]6号） ③ 财政部、国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知 （财税字[1995]48号）
速算扣 除系数 0 5% 15%
1 2 3
4
增值额超过扣除项目金额200的 部分
60
35%
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增值额=收入-扣除项目金额 扣除项目金额： 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 加计扣除 旧房和建筑物的评估价格 增值率=增值额÷扣除项目金额 应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*扣除率
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4、土地增值税的减免和优惠
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4-1.纳税人建造普通标准住宅， 增值率低于20%的免征土地增值税， 高于的，应就其全部增值额按法规 交税。（条例第八条第一款）
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④ 财政部、国家税务总局关于土地增值税若 干问题的通知（财税[2006]21号） ⑤ 天津市地方税务局关于土地增值税有关政 策及征收管理问题的通知 （津地税地[2005]26号） ⑥ 国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知 （国税发[2006]187号）
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1-3.缴纳方式
根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前 转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体 办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地 情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收 入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人 应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例 预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规 定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税 务机关登记或备案。