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(完整word)房地产基础知识新手必看

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房地产基础知识新手必看一、房地产基础知识1、房地产:指房产和地产的总称(又称不动产)。

2、房地产的三种存在形态:单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体3、房地产的特征:a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动);b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);4、房产:是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利).5、房屋分类:a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;c、所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;6、地产:是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。

7、土地分类:a、开发利用:生地和熟地;b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业.包括:a、土地开发;b、房屋建设、维修、管理;c、土地使用权的有偿划拔、转让;d、房屋所有权的买卖、租赁;e、房地产抵押贷款;f、房地产市场;9、土地使用权:就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利)。

土地公有制采取了两种形式:即集体所有制和国家所有制。

a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式:划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;出让:从国家有偿取得使用权,方式:协议(如200—250万/亩)、招标(提出底价,根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得,不违法的前提下,通过正规渠道取得);10、房地产市场:a、一级市场:以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);b、二级市场:开发商获得土地后,投入一定的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场);c、三级市场:房屋在消费市场的再次流通,包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房);房地产市场结构善一览表:市场称谓一级市场二级市场三级市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等市场主体政府、开发企业(投资者)开发企业、业主业主市场客体国有土地使用权增量商品房存量商品房、已售旧公房、私房交易方式拍卖、招标、协议出售、出租等买卖、租赁、交换等11、土地使用权出让:指国家以土地所有者身份,按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件,将城市土地使用权出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

二手房以及培训课程专业知识

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目录一、开发房源的途径二、如何谈代理房源三、如何打电话四、自己看房五、房屋缺点小全六、如何找客七、带客看房一、开发房源的途径1.网络2.通过报纸3.通过交际关系4.同其他人合作(如保安、管理处、小卖部阿姨等)5.扫街6.宣传册7.洗楼等等二、如何谈代理房源1.不要急于说出自己是中介,首先了解房源的具体情况2.不要回避自己是中介3.解释自己对这个片区的房源较为了解,且已有较多成交记录,肯定能帮他卖个好价钱。

4.解释自己手上已有很多成熟的客户5.介绍自己公司的实力、地里位置和自己的专业水平6.提醒卖方其实在整个房地产过户交易中并不是想象的那么简单、单纯,如不够专业,在交易过程中存在某些方面的风险弊端,要引导卖方委托专业代理公司销售7.如果最后还是拒绝,礼貌的结束通话PS:切记不要以能卖高价为由,不要以实收为由,以免中介费打折三、如何打电话1.打电话的优势:高效、便捷、省时、不受时间地点限制2.有优势必有缺点:不够直观、缺少人情味、内容不完整、不能察言观色3.如何打好电话:①要选择适当的时间(时机)打电话②确认此次通过的理由和目标③自报家门,询问对方接电话是否方便④要意识到你的声音,就是对方对你的第一印象(要求语气平稳)⑤不要急于进入主题,进行适度寒暄⑥开始切入主题,找对切入点⑦要让对方参与到你的谈话之中,多点沟通,引起共鸣。

例如:你对我的解释还满意吗?⑧牢记此次目标,不达目标不挂电话⑨当你的目标没有办法一次性完成时,记得分步骤收尾,也不要死缠烂打⑩另外再安排时间打电话,并做好计划四、自己看房1、你不是去看书,而是去“挑房”2、看房不要看过就算,而是列出有点和缺点,了解房子的所有资料3、看房要时刻和业主沟通,从沟通中了解业主、分析业主,带动业主一起进入你的思维。

从中获得业主的心理价位4、看房不要只看户型,更加要注意房子以外额整体配套5、看出房子的劣势,要委婉的询问业主6、和业主沟通时,多宣传公司实力和专业,并邀请他有空来公司坐坐7、询问最近看房情况,判断此房在市场的反应8、为收钥匙和独家做铺垫,了解清楚业主看房是否方便9、预设看房路线(一般要往人气旺的路线走)10、为下次带客户看房打基础,要求业主配合五、房子的缺点1、房子西晒2、房子异性不方正3、房间太小4、采光不够5、公摊面积太大6、装修风格太老7、小区太小8、周边太吵9、顶楼,太高、太热10、楼层不太吉利11、户型没有私密12、没有阳台13、小区太偏14、质量不要有裂缝、漏水六、如何找客源1、上门客2、网络求购3、报纸求购4、朋友介绍5、和黑车司机合作6、宣传册七、带客看房看房前准备1、设计带看路线2、设计带看过程中所需要提出的问题3、列出房子优点与缺点4、思考如何把物业缺点最小化,揣摩客户可能提出的问题及回答方案5、整理该物业相关资料如何带看1、空房必须准时赴约,实房必须提前10~15分钟到达业主家中2、理清思路,按照自己的看房设计带看3、询问客户居住状况4、询问客户买房目的5、多与客户交流,掌握更多客户信息,为以后的跟进打好基础6、赞扬客户的工作,性格、为人有点,拉近与客户的关系,清除客户的警惕性看房中1、进入物业主动介绍房子的相关情况,但切记不要一口气把物业的优点全部告诉客户,留下2~3个优点2、留给客户适当的时间自由看房子及思考和比较的空间3、让客户提问发表意见,并熟练快速解答客户疑问,认可客户的想法,就算客户讲得明显不对,也不要去反驳客户,而是加以引导,让客户自己察觉看房后1、及时询问客户对房子的看法2、确认客户意向3、将客户的问题和看法转达给业主K2MG-E《专业技术人员绩效管理与业务能力提升》练习与答案4、为谈价做准备5,建立客户档案(如:姓名、年龄、职业、卖方的目的、喜好、看好哪里的房子等)世上没有一件工作不辛苦,没有一处人事不复杂。

房产中介基础知识培训

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客户主要来源
通过公司内部已经成交过的租赁合同,租赁合同上面有租客的电话,我 们可以通过这种方式询问租客住在小区的情况,如询问租客是否需要换 房,是否需要买房,这样我们不止可以做到回访,还有可能会找出几个 实在的租房或买房的客户。因为出租的房子有些被出售了,租客会需要 重新找房子租,或者房子小了,需要换大房子。也有些租客自己有打算 买房了。
银行放款
客户主要来源
上门客:
网络客:
通过用网络平台,如58同城, 58同城上面有个房产板块, 上面有个房屋求租,你可以 经常在上面浏览下,上面会 有些租客在上面发布自己求 租的信息。
通过加小区的业主群来获得客 源,有部分客户需要买房子, 会先去通过小区的业主了解小 区各方面的信息。另外,也有 些小区业主会需要换大房子, 或者小区业主的朋友需要买房 租房。
特殊情况下,须有租赁双方商议并达成一致
房地产相关的法律、法规
1. 中华人民共和国城市房地产管理办法:
1. 房地产开发 ② 房地产交易(房地产转让、抵押、房屋租赁)
2. 中介服务机构
2. 城市私有房屋管理条例
3. 城市商品房预售管理办法
业务知识——二手房业务
01 二手房的概念——二手房是指由北京市国
二级市场:开发商获得土地后,投入一定 的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买 给需求者(新建商品房的买卖市场);
房产分类
01
居住住宅 ——平房、普
通楼房住宅、高档住宅、
别墅
02
商业楼宇 ——写字楼、
商铺(旅馆、餐饮、娱
乐)
03
工业和仓储用房
04
其他:
05
(教育、医疗、科研、交
通、 业务员对客户要求进行沟通 签订定金合同 买方:向银行申请贷款 产证出来

二手房新人培训基础知识

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3.贷款买房客户的交易流程
采盘
熟悉路线、楼盘, 获取房源
洗盘
复盘
佣金
独家代理
诚意金
清洗系统中的 无用房源
获得房源后,保持与业主的沟通,也称为养盘
四.二手房相关名词解释
买方看好某个物业,希望以某价格达成交易。
买方在购房目标大致明确后,以看中某个区域、某种面积的房子为标准,基本达成适当的价格.
02
诚意金
1.二手房的土地性质一般有哪几种?
划拨地 出让地
2.以买卖方式转让房地产时,同等条件下什么人有优先购买权?
房地产共有人。
01
房地产承租人。
02
一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时,按上述次序依次享有优先购买权。
03
3.什么人可以申请办理二手房按揭贷款?
年满十八岁,借款人年龄加贷款年限男性一般不超过65岁,女性一般不超过60岁。
二手房基础知识简介
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一 . 二手房的概念 二 . 二手房的优势 三 . 二手房的交易流程 四 . 二手房相关名词解释 五 . 其他二手房相关知识
一.二手房的概念
凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市的房屋均可称为二手房。
风险小 地段好
现房
社区成熟
价格略低

手续齐全
二 . 二手房的优势
二手房买卖流程
全款买房客户的交易流程
贷款买房客户的交易流程
三 . 二手房交易流程
1. 二手房买卖流程
登记
核实房源情况
签合同
带客看房
进行房屋匹配
谈判
卖方
买方
签定合同
收资料
房交所进件
30个工作日以后
房交所出件

二手房基础知识

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二手房基础知识1、房地产:房地产又称不动产,是房产和地产的总称,指土地上的建筑物、附着物,包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等;房产总是与地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性;2、2、房地产市场的三级结构3、1一级市场——指政府垄断的土地市场或地产市场;规划国土部门代表国家以土地所有者和管理者的身份将土地使用权有偿有期出让给房地产开发商或其它个企事业单位;4、2二级市场——指土地使用权出让后,房地产开发商投资开发,从事房屋出售、出租土地转让、抵押等房地产交易;5、3三级市场——指房地产使用者将所取得的一定年限的房地产使用权和房产产权再转让的市场,也就是在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易,是消费者的横向交易,属于消费市场的重新配置;销售必备五证:国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证3、二手房:二手房私房上市交易通称二手房;也就是依法取得房屋所有权全部产权,可以进入住房二级市场即房地产三级市场交易的房产;如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等;经过一次交易后,再次交易的房产4、商品房:指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过经过国土局批准在市场上流通的房地产,它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产;5、期房:是指开发商从取得商品房预售许可证开始,取得房产证之前,在这一期间的房产统称为期房房地产经纪人6、福利商品房:指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价,按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工,带有福利性的房屋;7、微利商品房:与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本的微利,这类房屋由市政府主管单位筹资建设,用来解决企事业职工住宅困难户,价格由政府确定,实行优惠价格政策;8、房地产经纪人:是指出房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构;9、佣金:是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬;它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果;根据深圳市经济特区房地产待业管理条例规定:房地产经纪业务时,有权获取佣金;10、房地产产权:是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权,具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利;11、房地产证:是房屋土地权属凭证二合为一,是房地产权属的法律凭证;12、土地证:是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据;根据国家有关规定,目前我国颁布的土地证书主要有三种:1、集体土地所有权证;县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册,核发集体土地所有权证,确定所有权;2、集体土地使用证;县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册,核发集体土地使用证,确认建设用地使用权;3、国有土地使用权证;县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册,核发国有土地使用权证,确认国有土地使用权;4、土地他项权利证明书;县级以上人民政府对批准的土地他项权利进行登记造册,核发土地他项权利证明书,确认土地他项权利;13、房产证:包括房屋所有权证和房屋共有权证,在通常意义上,房产证是房屋所有权证的简称,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证;作为证书之一种,房产证具有以下显着特点:1房产证只能由房地产主管机关发放;2房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明,并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况;基于一物一权主义,房产证以一房屋一房产证为原则,即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋包括区分所有的房屋只有一个所有权,在不动产登记上只能有一项所有权登记,并且据此只能发放一个房产证;3房产证只能向特定房屋的所有权人发放,如房屋系共有,在房屋所有权证之外,还可向共有权人发放共有权证;4房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后,向特定权利人发放的权属证明,房产证的内容应与登记簿的内容相一致;14、国土局:代表国家行使土地所有者的职权,以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门;15、房地产转让:指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为,按现时有关规定,预售及现售的房地产均可转让,但必须到国土局办理转让续,房地产公司不得给预购房者更改改名;建筑与结构建筑物的概念:广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西,既包括房屋,也包括构筑物;狭义的建筑物是指房屋;建筑物的分类:1按使用性质,建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类;居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑;2按屋数,住宅分为低层住宅1-3层、多层住宅4-6层、中高层住宅7-9层和高层住宅10层以上公共建筑及综合性建筑,总高度超过24M的为高层,但不包括总高度超过24M的单层建筑;建筑总高度超过100M的,不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑,均称为超高层建筑;3按建筑结构,建筑一般分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构; 建筑构造:基础和地基、2墙体和柱、3门和窗、4地面、楼板和梁、5楼梯、6屋顶; 建筑设备:因为生活、生产等的需要,建筑物需要安装给排水系统、供电系统、采暖和空调系统,某些建筑物还有电梯、燃气管道系统和消防系统;建筑设备是建筑队物的重要组成部分,包括给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通信及楼宇智能化等设施设备;1、混合结构:多层,不是指单一的结构形式,如砼、木结构、钢结构等;而是指多种结构形式总和而成的一种结构,即混合结构;是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的;如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是用木材建造,柱是用钢筋混凝土建造;2、框架结构:框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅;以钢筋、混凝土混合而成的柱粱好承重的的结构3、空间结构:主要以各种杠杆或新型建材架设而成的结构4、框剪结构:1;框架-剪力墙结构,出称为框剪结构,它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合,吸取了各自的长处,既能为建筑平面布置提供较大的使用空间,又具有良好的抗侧力性能;框剪结构中的剪力墙可以单独设置,也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体;因此,这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑;2;框剪结构的变形是剪弯型;众所周知,框架结构的变形是剪切型,上部层间相对变形小,下部层间相对变形大;剪力墙结构的变形为弯曲型,上部层间相对变形大,下部层间相对变形小;对于框剪结构,由于两种结构协同工作变形协调,形成了弯剪变形,从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比,使结构的侧向刚度得到了提高;3;水平荷载主要由剪力墙来承受;从受力特点看,由于框剪结构中的剪力墙侧向刚度比框架的侧向刚度大得多,在水平荷载作用下,一般情况下,约80%以上用剪力墙来承担;因此,使框架结构在水平荷载作用下所分配的楼层剪力,沿高度分布比样均匀,各层梁柱的弯矩比较接近,有利于减小梁柱规格,便于施工;以买卖方式转让房地产时同等条件下以下人5、有优先购买权1房地产共有人;2房地产承租人;3一项房地产合同同时具有上列当事人时按上述次序依次享有优先购买权6、建筑面积:使用面积加各种公摊面积总建筑面积:地上建筑面积+地下建筑面积+公共建筑面积; 套内面积:是指单位户型的外墙和分户墙的中心线所围成的面积套内净使用面积+套内墙体面积以及阳台的面积之和;产权面积:指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积; 阳台面积:全封闭算全面积,半封闭算半面积;7、使用面积:指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和;计算住宅使用面积,8、可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格;9、计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入10、使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积;计算住宅租金,都是按使用面积计算;11、公摊面积:公共使用场所需要分摊的建筑面积一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;二是套单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的一半;但是,凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分;作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积;最终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套单元套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积,可以摊入购房价款中;此外,其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积,其成本也不计入购房价格中;另外还有,楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积;临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱、是否有维护结构,不计算建筑面积;室外楼梯的建筑面积,按其在各楼层水平投影面积之和维护结构,均不计算建筑面积;与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑计算;层高均应在米以上;房屋屋顶为斜面结构的,层高不足米的不计算建筑面积;12、公摊率:公摊面积/建筑面积100%13、绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比;14、层高:指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度;15、净高:层与层之间的净空高度指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离;净高=层高-楼板厚度16、投资回报率:年租金/房价总额6-8%5-7%17、进深:是指一间独立的房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度;目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大;18、开间:是指一间房屋内一面墙皮加到另一面墙皮之间的距离开间3的倍数如:住宅建筑的开间常采用下列参数:米、米、米、米、米、米、米、米;19、朝向:指房屋所处的具体方位,以客厅所处的位置为基准如坐北朝南,南北通透20、多层:楼房高度在7层以下含7层的建筑物21、小高层:层之间的建筑物22、高层:13-30层之间的建筑物23、超高层:30层以上的建筑物24、跃层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等;25、复式:复式住宅在概念上是一层,但层高较普通的住宅高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下;其目的是提高住宅空间利用率;26、错层:错层结构属于竖向布置不规则结构27、平层:除以上外都是平层了28、土地使用年限居住用地:70年;工业用地:50年;教育、科技、文化、体育用地:50年;商业、旅游娱乐用地:40年;综合用地或其他用地:50年.备注:续交土地出让金,房可再使用70年29、购买二手房入户规定:1、购买90平方米以上商品房或二手房并实际居住2、与成都市用人单位签订劳动合同3、不间断缴纳社会保险1年以上的市外人员,可在实际居住地登记本人、配偶和未成年子女的常住户口;30、物业:非住宅:写字楼、厂房、商铺、住宅:1非普通住宅2普通住宅 3非普通住宅以下3点只要符合一个都属于:1、住宅小区建筑容积率在以下不含2、单套建筑面积在144平方米以上不含144平方米3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格倍注:容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比,附属建筑物也计算在内,但注明不计算面积的附属建筑物除外;这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高;计算公式:容积率=总建筑面积÷总用地面积31、别墅:独栋、连排、连体、叠拼、双拼独栋别墅即独门独院,上有独立空间,下有私家花园领地,是私密性很强的独立式住宅,表现为上下左右前后都属于独立空间,一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落;这一类型是别墅建筑的终极形式,私密性强,价格较高,为高端品质;连排别墅有天有地,每户独门独院,是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排住宅,一排二至四层联结在一起,每几个单元共用外墙,有统一的平面设计和独立的门户;建筑面积一般是每户250平方米左右;双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品,由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅;与联排、独栋相比,除了有天、有地、有独立的院落外,最关键是降低了社区密度,增加了住宅采光面,使其拥有更宽阔的室外空间;叠拼别墅它是Townhouse的叠拼式的一种延伸,是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的,由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成,下层有花园,上层有屋顶花园,一般为四层带阁楼建筑,这种开间与联排别墅相比,独立面造型可丰富一些,同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点;1.购买人群是社会上的中产阶级,而非真正意义上的富人;2.稀缺性、私密性较单体别墅要差,定位也多是第一居所;3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理,不存在联排进深长的普遍缺陷;而且,叠下有可爱的半地下室,叠上有痛快的露台,虽然没有联排的见天见地,但是优势不减,甚至更为灵动而宜人;二、房产抵押贷款房地产抵押贷款——指以房产作为抵押物向银行等金融机构获得一次性借款的交易三、银行按揭银行按揭——指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,购房者先付一部分楼款给原业主,余额由银行代购房者支付,购房者的楼房所有权将抵押在银行,购房者将分期还本付息;房产税:是以房屋为征税对象,按照房屋的原值或租金向产权人征收的一种税种;契税:是指由于土地使用权出让、转让、房屋的买卖、赠与交换发生了产权转移时,向产权承受人征收的一种税种;普通住宅按%征收,非普通住宅按3%征收印花税:指在经济活动中,经济交往中,书立的或领受的房地产凭证征收的一种税种;。

二手房基础知识之名词解释

二手房基础知识之名词解释

二手房基础知识之名词解释1、公房:也称公有住宅、公产住房、国有住宅。

它是指国家(中央政府或地方政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。

公有住宅主要由本地政府建设,主要向本城市居民出租出售;由企业建设的住宅,向本企业职工出租出售。

公房随着出售而变为私房。

2、私房:私房又称为私有住宅、私产住宅,是个人或家庭购买、建造的住宅。

3、己购公房:指按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和己取得住房使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。

4、标准价与成本价房:是指房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房,通常根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况,售房单位给予一定折扣,标准价房的价格低于成本价房,房改初期购房时多采用标准价购买。

以标准价购买的房屋产权是单位和职工家庭共有产权。

在房屋需要进行买卖转让时,必须补足成本价方可出售。

以成本价购买的单位住房,所有权属职工家庭,可以上市转让或继承,届时需补交土地出让金并按规定缴纳相关税费。

5、使用权公房:使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,以政府规定的租金标准出租给居民的公有住房。

业主只拥有房屋的部分产权,可以永久使用,可以继承,但国家对三级市场未放开前,不可以自行上市出售。

6、共有房产:指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

分为共同共有和按份共有房产——共同共有是指两个或两个以上的人以,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权;按份共有是指两个或两个以上的人,对同一房产按各自所有的份额分享权利、承担义务。

7、优先购买权:指共有房产共有人欲将房产出卖时,在同等情况下房产其他可有该套房产的优先购买权利;承租房房屋的租户在该房屋出售时在同等条件下有优先购买的权利。

8、集资房:集资房指改变住房建设由国家和单位全包的制度,实行政府、单位、个人二者共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种办法。

二手房屋交易常见问题解答

二手房屋交易常见问题解答

二手房屋交易常见问题解答在购买二手房屋的过程中,我们经常会遇到各种问题和疑虑。

为了帮助大家更好地理解和解决这些问题,我将针对二手房交易中的常见问题进行解答。

希望通过本文的阐述,能够帮助大家更加顺利地进行二手房交易。

一、如何确认房屋的真实性和合法性?在购买二手房屋前,我们必须要核实房屋的真实性和合法性。

首先,我们可以向房屋交易双方索要购房合同、房屋所有权证书、土地使用证等相关材料,以确保房屋的合法性。

同时,可以通过房产中介机构或房产官方网站查询房屋的权属信息,并与实际所购房屋的信息进行对比,以确定房屋的真实性。

二、二手房交易的税费有哪些?在进行二手房交易时,我们需要支付一定的税费。

常见的税费包括契税、印花税、个人所得税等。

契税是购房者按照房屋的成交价值支付给国家的税费,税率根据不同地区而有所不同。

印花税是指购房者在购房时需要缴纳给国家的费用,税率通常为购房总价的1%。

个人所得税是指出售二手房屋所得收入需要缴纳给国家的税费,税率为20%。

在购房时,我们需要提前了解相关税费,并进行充分的准备。

三、二手房资金的支付方式有哪些?在二手房交易中,常见的资金支付方式主要有一次性付款和按揭付款两种方式。

一次性付款是指购房者一次性支付全部房款,这种方式适用于购房者具备足够的资金实力的情况。

按揭付款是指购房者根据银行提供的按揭贷款政策,以分期付款的形式购买房屋。

购房者可以根据自己的经济状况和需求选择适合的支付方式。

四、购买二手房时需要注意什么?购买二手房屋时,我们需要注意以下几个方面。

首先,要认真查看房屋的装修和维修情况,确保房屋没有严重的结构问题和安全隐患。

其次,要留意房屋的周边环境和配套设施,例如学校、医院、交通等是否便利。

此外,还需要了解小区的物业管理情况和业主委员会的运作状况。

最后,购买前最好委托专业的房地产中介机构进行房屋评估,对房屋的实际价值进行核实。

五、二手房屋交易需要注意哪些法律问题?在进行二手房交易时,我们需要遵守相关的法律法规。

二手房权证过户基础知识

二手房权证过户基础知识

房屋所有权证(即产权证证)是你
土地证只是证明你的房屋拥有合
拥有书房屋所有权的证明,凭房屋
所有权证和国有土地使用证可以
法的土地使用权,如果是国有土 地使用证,那么其上的房屋可以
对房房屋行产使证买是卖、证赠明与、你出拥租有、 该房屋进所行买有卖权、的赠与证、明抵押文、书出租等。
抵押等权利。
02 国土证办理不同情况
权证基础知识
二手房过户基础知识及注意事项
讲师:XX
部门:XX
一、二手房过户是什么 二、过户的前提条件 三、过户的流程 四、过户的主要事项
PART 01
二手房过户是什么
01 二手房过户是什么
在房地产三级市场中房屋的产权的所有人发生转移 的行为。 房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产 权转移从甲方转移到乙方的全过程。
地址
网签
递件
税务咨询领号
缴费
取证
缴 费
定义:权证陪同客户,在房管局税费窗口交 纳此次交易所产生的一切税费、工本费、手 续费等。 注意事项:提醒客户携带足够款项。
04 过户的主要事项
地址
网签
递件
税务咨询领号
缴费
取证
取 定义: 权限陪同买房双方在房产局取件窗口取得新
证 的房产证。
04 过户的主要事项
04 过户的主要事项
地址
网签
递件
税务咨询领号
缴费
取证
网 签
定义:在透明房产网上通过备案经纪机构 (即搜房网权证部)进行买卖合同签约。 注意事项:扫描件清晰、是否有贷款(借款 人是否共有(单个或者夫妻双方))等等。
04 过户的主要事项
地址
网签
递件
税务咨询领号

二手房入职培训资料

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客户服务理念和沟通技巧
客户服务理念
提供热情、周到的服务,关注客户需求,积极主动地为其解决问题。
沟通技巧
具备良好的沟通技巧,善于倾听客户诉求,准确理解客户需求,提高客户满意度 。
跨部门协作和问题解决
跨部门协作
与同事和上级保持良好沟通,协调资源,解决客户问题,提 升整体服务质量。
问题解决
及时处理和反馈客户问题,积极寻找解决方案,跟进实施情 况,确保问题得到有效解决。
风险评估
对客户和房源进行全面风险评估,包括房产状况 、权属关系、债权债务等。
风险把控
掌握交易过程中的风险点,采取相应措施降低风 险,确保交易安全。
权证办理和银行贷款流程
权证办理
了解权证办理流程和所需材料,协助客户办理相关手续。
银行贷款
熟悉银行贷款政策和审批流程,为客户提供合适的贷款方案。
04
客户服务和沟通技巧
安全和风险意识的宣传和教育
鼓励员工积极参与安全和风险意识的宣传和教育活动,共同 推动公司安全和风险管理水平的提高。
THANK YOU.
什么是二手房
定义
二手房是指已经完成首次交易的房屋,通常由个人或机构拥 有。
历史和现状
二手房市场在过去几年中发展迅速,尤其是在一线城市和二 线城市,需求旺盛。
二手房的交易流程
步骤1
步骤2
步骤3
步骤4
步骤5
房源筛选和匹配:根据 客户需求和房屋信息, 挑选出合适的房源并进 行匹配。
看房和洽谈:客户在看 了房子后,与房主进行 沟通和协商,确定价格 和其他事宜。
房地产估价理论与方法
掌握房地产估价的基本原理和常用方法,包括比较法、收益法、成本法等,了解房地产估 价报告的编写规范。

链家二手房培训资料

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注:同事带客看房必须客户近距离行走交通,必须带上业主和客户联系方式。
⑶、回馈业主客户看房后意向(回复看房结果): ①、看完房后,业主最需要知道的就是结果,看房后必须于当天与业主进行联系, 将客户反应告知(无论客户是否有意向,都需回复业主,以便与业主增进感 情,想好目的后再作沟通) ②、客户的价钱与业主接近时,以将客户的报价适当控制报给业主,保留空间进行 价格磋商 ③、客户的价格与业主报价存在较大差异时,仍然报给业主,跟进业主的反应,也 为以后价格磋商打基础
链家二手房培训
初步学习期

工欲善其事,必先利其器
深入实践期

打的赢仗的士兵才是好兵
初步学习期
销售人员入职业务开展
1、员工实习期(1个月,从入职起当日计算) ⑴、工作适应期:(前7-10天,合格人员从适应期开始 计算工资) ①、所有新员工必须经过前7-10天的考评,以此来测试是否适合本行业; ②、新员工适应期的学习在销售部门主管指导下学习
⑷、电话接听注意事项: ①、时间不要太长,尽量控制在5分钟之内 ②、要求客人过来公司多了解,与客人有近距离接触,以便多了解 ③、保持热情、诚恳的语态,让客户感受到你的真诚 ④、不要打断客人谈话,善于倾听 ⑤、准备纸、笔,重点予以记录 ⑥、标准结束语(或类似):XX先生/小姐,谢谢你的来电,我们会XX时候与您再 联系,再见!必须由客人挂电话,销售人员方可放下电话
⑵、求购/租房产需求,房产咨询 ①、了解客户需求 ②、通过客人需求了解,予以房产介绍:引起客人兴趣、产生看楼的欲望; ③、以丰富的信息量,邀请客户到公司来,争取有面谈的机会,增进与客户 的进一步沟通,同时让客人对公司有更多的了解 ④、询问客户从何处了解我公司及获取信息的途径 ⑤、询问客人打过来的电话是否本人所有并请客人留下主要联系方式 ⑥、留下客人联系方式的技巧: A、假装电话听不清,让对方留下电话再打过去 B、故意说某个问题不清楚,要查询,或要询问经理,请留下电话再联系。 C、说自己不是该房源信息的业务员,说该业务员不在,留下电话询问 清楚后再联系 ⑦、马上将所得资讯记录并在房友系统内进行输入

二手房销售培训讲义之欧阳体创编

二手房销售培训讲义之欧阳体创编

公司培训讲义二○一二年十月目录第一章房地产基础知识 (3)第二章房地产经纪人 (9)第三章房地产门店经理 (15)第四章房地产经纪服务礼仪 (21)第五章房地产经纪实务 (31)第一节跑盘 (31)第二节电话营销技巧 (33)第三节客户接待技巧 (35)第四节独家代理与钥匙管理 (42)第五节如何反签 (44)第六节看房 (45)第七节如何跟进 (53)第八节讨价还价 (55)第九节跳盘与控盘 (61)第十节如何建立客户档案及售后服务 (66)第十一节如何利用网络进行资源整合 (68)第六章如何成为一名优秀的房地产经纪人 (69)第一节如何成为一名优秀的房地产经纪人 (69)第二节业务经验分享 (72)第七章业主售房温馨提示 (76)第八章常见问题解答 (79)第一章房地产基础知识一、房地产基本概念1.房地产:又称不动产,是房产和地产的总称。

具体指土地上的建筑物、附着物,从用途上划分包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。

房产总是与地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性。

2.土地使用权:是指政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。

土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后继续使用,如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。

3.土地“三通一平”:是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。

4.土地“七通一平”:是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

5.房地产产权:指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。

具体内容包括产权人在法律规定的范围内,对其拥有的房地产占有、使用、收益和处分的权利。

6.《房地产证》:记载房地产权属的法律凭证。

深圳市的房屋产权与土地权属凭证是二合为一的,内地一些城市土地权属和房屋权属证分开颁发的。

7.土地类型:深圳市土地按其使用性质划分为:居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地、微利房用地,及自由集资房用地。

二手房新人培训基础知识

二手房新人培训基础知识

二手房新人培训基础知识二手房市场是房地产市场的一个重要组成部分。

二手房指的是已经有人购买过的房产,转让给其他人再次交易。

由于二手房市场的资讯资源相对丰富,且交易周期较短,投资门槛较低,所以备受中小投资者青睐。

如果您是一名二手房新人,那么以下就是基础知识,可以帮助您更好地了解这个市场。

一、选择合适的二手房购买二手房前,先需要认真考虑自己的需求和预算。

首先,自己是否满足首套房贷的条件,如有条件,就可以考虑在限购城市购买新房,否则,就需要考虑在二手房市场寻找合适的房产。

其次,需要谨慎选择地段和楼盘,以确定购房的位置是否有潜力。

要考虑周边交通、商业配套等因素,因为好的地段是二手房的重要资产。

最后,还需要对房屋的实际情况进行了解。

检查房屋有无偷工减料、翻新等情况。

验房时必须仔细查看,对于房屋的正面和背面都需要检查,不能遗漏。

如果对于自己的验房能力不够自信,可以请专业的验房师进行全面检查。

二、学会比较二手房价格经纪人通常会给出“区间价”,或根据经验给出“基准价”,但真实的价格也许需要比较、分析和协商才能确定。

这时,需要会利用一些工具比较价格。

第一,可以在房产网站上查看同类房源的售价。

根据房产市场的供需情况,以及自身的交易能力,合理的价格应该在同类房源的价格范围之内。

第二,比较附近楼盘的价格,以用作参照,看看这个楼盘的价格是否合理。

如果二手房的价格高于附近的楼盘价格,则需要交涉。

第三,可以寻求专业人士的帮助,例如房产评估公司或经纪人,通过他们的数据和经验,对比价格,以确定当前市面价格的合理范围。

三、学会协商在二手房交易过程中,协商是十分重要的。

通过协商,可以获得更优惠的价格。

在价格协商过程中,需要与卖家协商,要理解卖家的情况,如有必要,可以通过经纪人或律师进行协商。

同时,在协商过程中要有自己的底线,不要盲目追求价格优惠,否则可能贸然将某些房源排除在外,错过了好房子。

四、注意购房合同购房合同是购房过程中最重要的文件,必须在签署前仔细检查。

二手房基础知识300问

二手房基础知识300问

二手房基础知识300问1、什么是房产:房屋产权的简称。

2、什么是地产:是指土地财产。

3、什么是房地产:是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业:从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发:是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发:是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指:农村集体所有的土地。

8、征用土地是指:国家为了公共利益的需要,可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权:是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能10、什么是土地使用权的出让:指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者,由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让:是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍:是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地是指:不具备开发条件的土地。

14、熟地是指:已完成三通一平(水、电、道路,土地平整)或七通一平,具备开发条件的土地。

15、什么是宗地:是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图:是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。

它反映一宗地的基本情况。

包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等17、证书附图是指:房地产后面的附图,主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理:泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会:是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。

是代表物业全体业主合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的:由业主大会从全体业主中选举产生。

二手房屋交易常见疑问解答

二手房屋交易常见疑问解答

二手房屋交易常见疑问解答二手房交易是很多人都会面临的一个大问题,对于买房者来说,了解常见的疑问解答是非常重要的。

在本文中,我们将解答一些常见的二手房交易疑问,帮助您更好地理解这个过程。

1. 什么是二手房交易?二手房交易是指购买或出售已经被他人所有、并且已经使用过的房屋的交易过程。

与新房交易不同,二手房交易由买方和卖方直接进行,通常通过房地产经纪人或中介机构的协助进行。

2. 买二手房需要注意哪些问题?首先,买房前应仔细了解房屋的基本情况,包括面积、房龄、装修状况等。

其次,需要查阅房屋的产权证明和相关手续,确保房屋的所有权归属清晰合法。

此外,还需了解房屋可能存在的问题,如漏水、结构安全等。

3. 卖二手房需要做哪些准备?卖房前需完成房屋的估价工作,选择合适的价格挂牌出售。

同时,需要保养房屋,打扫清洁、修缮维护等。

还应准备好房屋的相关证件资料,如产权证、房屋状况证明等。

4. 二手房交易需要承担哪些费用?买方需要承担的费用包括购房款、契税、中介费、过户费等。

卖方则需要支付的费用主要有房屋评估费、中介费和税费等。

5. 如何确保交易安全?为了确保交易的安全性,买卖双方可以签订买卖合同,并在合同中明确约定双方的权益和义务。

此外,最好通过合法的房产中介机构进行交易,以减少交易过程中的风险。

6. 是否需要支付预付款?在二手房交易中,有些卖家会要求买方支付预付款作为认购金,以确认交易意向。

但是,买方需注意谨慎,确保支付预付款后标的房屋为合法并满足自己需求的。

7. 交付房屋是否需要办理过户手续?是的,交付房屋时需要办理过户手续。

买卖双方需要携带相关证件和手续到当地房地产交易中心办理,完成所有的过户手续、签字、盖章等程序。

8. 是否需要支付税费?是的,根据当地政策的规定,二手房交易需要缴纳相应的税费,如契税、增值税等。

具体税费金额和计算方式可咨询当地税务局或有关部门了解。

9. 是否可以通过贷款购买二手房?是的,一般情况下,可以通过贷款购买二手房。

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二手房基础知识分类:心得分享2010-8-19 11:55:21二手房基础知识1、房地产:房地产又称不动产,是房产和地产的总称,指土地上的建筑物、附着物, 包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。

房产总是与地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性。

2、房地产市场的三级结构(1)—级市场——指政府垄断的土地市场(或地产市场)。

规划国土部门代表国家以土地所有者和管理者的身份将土地使用权有偿有期出让给房地产开发商或其它个企事业单位。

(2)二级市场——指土地使用权出让后,房地产开发商投资开发,从事房屋出碍、出租土地转让、抵押等房地产交易。

(3)三级市场——指房地产使用者将所取得的一•定年限的房地产使用权和房产产权再转让的市场,也就是在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易,是消费者的横向交易, 属于消费市场的重新配置。

3、一.手易:二手房私房上市交易通称二手房。

也就是依法取得房屋所有权(全部产权),可以进入住房二级市场(即房地产三级市场)交易的房产。

如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等。

(经过一•次交易后,再次交易的房产)4、商品房:指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过经过国土局批准在市场上流通的房地产,它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

5、期房:是指开发商从取得商品房预佐许可证开始,取得房产证之前,在这一期间的房产统称为期房房地产经纪人6、福利商品房:指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价,按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工,带有福利性的房屋。

7、微利商品房:与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本的微利,这类房屋山市政府主管单位筹资建设,用来解决企事业职工住宅困难尸,价格山政府确定,实行优惠价格政策。

8、房地产经纪人:是指出房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。

佣金9、佣金:是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬。

它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。

根据《深圳市经济特区房地产待业管理条例》规定:房地产经纪业务时,有权获取侃金。

10、房地产产权:是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权,具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

11、房地产证:是房屋土地权属凭证二合为一,是房地产权属的法律凭证。

12、土地证:是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。

根据国家有关规定,目前我国颁布的土地证书主要有三种:1、集体土地所有权证。

县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册,核发集体土地所有权证,确定所有权。

2、集体土地使用证。

县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册,核发集体土地使用证,确认建设用地使用权。

3、国有土地使用权证。

县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册,核发国有土地使用权证,确认国有土地使用权。

4、土地他项权利证明书。

县级以上人民政府对批准的土地他项权利进行登记造册,核发土地他项权利证明书,确认土地他项权利。

13、房产证:包括房屋所有权证和房屋共有权证,在通常意义上,房产证是房屋所有权证的简称,是山不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

作为证书之一种,房产证具有以下显著特点:(1)房产证只能山房地产主管机关发放。

(2)房产证是对特定房屋所有权归屈的书面证明,并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。

基于一物一权主义,房产证以一房屋一房产证为原则,即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋(包括区分所有的房屋)只有一个所有权,在不动产登记上只能有一项所有权登记,并且据此只能发放一•个房产证。

(3)房产证只能向特定房屋的所有权人发放,如房屋系共有,在房屋所有权证之外,还可向共有权人发放共有权证。

(4)房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后,向特定权利人发放的权属证明,房产证的内容应与登记簿的内容相一致。

14、国十.局:代表国家行使土地所有者的职权,以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。

15、房地产转让:指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为,按现时有关规定,预售及现售的房地产均可转让,但必须到国土局办理转让续,房地产公司不得给预购房者更改改名。

建筑与结构1、混合结构:多层,不是指单一的结构形式,如佐、木结构、钢结构等。

而是指多种结构形式总和而成的一种结构,即混合结构。

是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。

如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或若梁是用木材建造,柱是用钢筋混凝土建造。

2、框架结构:框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。

(以钢筋、混凝土混合而成的柱粱好承重的的结构)3、空间结构:主要以各种杠杆或新型建材架设而成的结构4、框剪结构:1。

框架-剪力墙结构,出称为框剪结构,它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合, 吸取了各自的长处,既能为建筑平血布置提供较大的使用空间,又具有以好的抗侧力性能。

框剪结构中的剪力墙可以单独设置,也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。

因此,这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。

2。

框剪结构的变形是剪弯型。

众所周知,框架结构的变形是剪切型,上部层间相对变形小,下部层间相对变形大。

剪力墙结构的变形为弯曲型,上部层间相对变形大,下部层间相对变形小。

对于框剪结构,山于两种结构协同工作变形协调,形成了弯剪变形,从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比,使结构的侧向刚度得到了提高。

3。

水平荷载主要山剪力墙来承受。

从受力特点看,山于框剪结构中的剪力墙侧向刚度比框架的侧向刚度大得多,在水平荷载作用下,一般情况下,约80%以上用剪力墙来承担。

因此,使框架结构在水平荷载作用下所分配的楼层剪力,沿高度分布比样均匀,各层梁柱的弯矩比较接近,有利于减小梁柱规格,便于施工。

以买卖方式转让房地产时同等条件下以下人5、有优先购买权?(1 )房地产共有人;(2 )房地产承租人;(3) -•项房地产合同同时具有上列当事人时按上述次序依次享有优先购买权6、建筑面积:使用面积加各种公摊面积7、使用面积:指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。

(计算住宅使用面积,8、可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

9、计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入10、使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙血装修厚度计入使用面积。

计算住宅租金,都是按使用面积计算。

)11、公摊面积:公共使用场所需要分摊的建筑面积(一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑而积;二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

但是,凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑血积部分。

作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

最终需要公摊的公用建筑血积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑血积之和,并扣除已作为独立使用空I'可销佶或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积,可以摊入购房价款中。

此外,其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积,其成本也不计入购房价格中。

另外还有,楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积;临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱、是否有维护结构,不计算建筑面积;室外楼梯的建筑面积,按其在各楼层水平投影面积之和维护结构,均不计算建筑面积;与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑计算。

层高均应在2. 20米以上;房屋屋顶为斜面结构的,层高不足2. 20米的不计算建筑血积。

)12、公摊率:公摊血积/建筑血积*100%13、绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地而积与规划建设用地而积之比。

14、层高:指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。

15、净高:层与层之间的净空高度(指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表血之间的距离。

净高二层高-楼板厚度)16、投资[H]报率:年租金/房价总额6-8% 5-7%17、进深:是指一间独立的房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

(目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。

)18、开间:是指一间房屋内一•血墙皮加到另一面墙皮之间的距离(开间3的倍数如:住宅建筑的开间常采用下列参数:2. 1米、2. 4米、2. 7米、3.0米、3. 3米、3. 6米、3. 9米、4.2 米。

)19、情向:指房屋所处的具体方位,以客厅所处的位置为基准(如坐北朝南,南北通透)20、多层:楼房高度在7层以下(含7层)的建筑物21、小高层:8-12. 13层之间的建筑物22、高层:13-30层之间的建筑物23、超高层:30层以上的建筑物24、跃层:跃层住宅是一•套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。

25、复式:复式住宅在概念上是一层,但层高较普通的住宅商,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下。

其目的是提高住宅空间利用率。

26、错层:错层结构属于竖向布置不规则结构27、平层:除以上外都是平层了28、土地使用年限居住用地:70年工业用地:50年教育、科技、文化、体育用地:50年商业、旅游娱乐用地:40年综合用地或其他用地:50年备注:续交土地出让金,房可再使用70年30、购买二手房入户规定(96181110):1、购买90平方米以上商品房或二手房并实际居住2、与成都市用人单位签订劳动合同3、不间断缴纳社会保险1年以上的市外人员,可在实际居住地登记本人、配偶和未成年子女的常住户口。

31、物业:非住宅:写字楼、厂房、商铺住宅:1非普通住宅2普通住宅非普通住宅(以下3点只要符合一•个都属于):1、住宅小区建筑容积率在1.4以下(不含1.4)2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍注:容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比,附属建筑物也计算在内,但注明不计算面积的附属建筑物除外。

这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。

计算公式:容积率=总建筑面积:总用地而积别墅:独栋、连排、连体、叠拼、双拼独栋别墅即独门独院,上有独立空间,下有私家花园领地,是私密性很强的独立式住宅,表现为上下左右前后都属于独立空间,i般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。

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