房地产开发可以抵扣增值税的范围

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房地产开发企业增值税的相关规定

房地产开发企业增值税的相关规定在当今的经济活动中，房地产开发企业扮演着重要的角色。

而增值税作为一种重要的税种，对于房地产开发企业的运营和发展有着重要的影响。

首先，我们来了解一下什么是增值税。

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。

实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

对于房地产开发企业而言，增值税的征收范围包括销售自行开发的房地产项目、出租不动产等。

在计算增值税时，需要明确销售额的确定方法。

一般来说，销售额为纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。

按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

这里的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

在进项税额方面，房地产开发企业购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，符合规定的，可以从销项税额中抵扣。

但需要注意的是，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照 5%的征收率计税。

小规模纳税人应按照销售额和征收率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。

在纳税义务发生时间上，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，以房地产项目办理产权属变更的当天为纳税义务发生时间。

如果先开具发票的，为开具发票的当天。

另外，房地产开发企业在预缴增值税方面也有相关规定。

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。

小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》

关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告不动产进项税额分期抵扣暂行办法第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

第三条纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。

与新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产的工程造价鉴证、工程监理、环境评估、建筑图纸审核等服务不需要分两年抵扣进项税额。

同时与新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产的工程造价鉴证、工程监理、环境评估、建筑图纸审核等服务也不参与计算增加不动产原值超过50%。

不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。

上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

第四条纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

房地产开发可以抵扣增值税的范围

7
营业利润
8
资产总额
8。1
流动资产
8.1。1
原材料
8。2
固定资产
8.2.1
不动产
8。2。1。1
自建自用不动产
8.2.1.2
购置不动产
8.2。1。3
修缮、装修不动产
8.2。2
机器设备
8。2.2。1
购置机器设备
8.2.2.2
修理修配机器设备
9
本期折旧
本期折旧
9。1
机器设备折旧
机器设备折旧
9.2
不动产折旧
职工薪酬、业务招待费、资产折旧摊销费、盘亏及毁损损失
、董事会费、差旅费、各项税费、汇兑差额、现金折扣、其他
4
销售费用
4。1
其中：广告费用
5
管理费用
5.1
其中：中介、咨询、评审等费用
5。2
工资、福利
5。3
办公费、差旅费
5.4
业务招待费
6
财务费用
6.1
其中：外部融资费用支出
6.2
内部融资费用支出
6.3
利息保险支出
其中:内部融资费用支出
2。7
不动产购置
2.8
不动产租赁
2。9
不动产修缮、装修
2。11
信息技术服务支出
2.12
邮电通信费支出
2.13
设计服务支出
2。14
外购除土地使用权以外的其他无形资产
2。15
鉴证咨询服务支出
2。16
其他政府性规费
2.17
其他成本
3
实际缴纳营业税
期间费用
劳务费、咨询顾问费、广告费和业务宣传费、佣金和手续费、财产损耗、办公费、租赁费、诉讼费、保险费、运输、仓储费、修理费、包装费、技术转让费、研究费用、利息收支、其他

2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。

第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

房地产开发企业预缴的增值税可以抵减当期应缴增值税吗？

房地产开发企业预缴的增值税可以抵减当期应缴增值税吗？存在两种观点：一种观点认为不能抵，一种观点认为可以抵。

一、认为不能抵的依据是：1.《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条、第十五条、第二十二条规定，纳税人销售自行开发的房地产项目，无论适用哪种计税方法，均应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以对应的方式计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

18号公告明确告知了房地产项目预缴税款可以参与抵减的时间——项目纳税义务发生之后。

在纳税义务发生之前，该项目对应的预缴税款是处于待抵减状态的，只有当项目的纳税义务发生了，项目对应的预缴税款才能够抵减。

2.《全面推开营改增业务操作指引》（国家税务总局全面推开营改增督促落实领导小组办公室编）一书对于“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”的增值税政策的解读：“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待纳税义务发生时，再计算应纳税款，并可扣除已预缴的增值税税款”（该书第227页）。

3.河南省国税局就指出,房地产开发企业收到预收款时应根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定,按照3%的预征率计算预缴增值税。

待纳税义务发生时,应按取得的全部价款和价外费用,依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税,已预缴的增值税可以按规定抵减。

4.虽然增值税是以整个纳税人为纳税主体进行税款抵扣、应纳税额计算的，但房地产开发企业的预缴增值税属于不具备增值税纳税义务发生时间的预缴税款，其抵减也是有其特殊性的。

目前在国税总局层面没有明确的说法，但可以会计处理的规定中找到，《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）中关于预缴增值税的账务处理规定，月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。

房地产开发企业增值税政策

房地产开发企业增值税政策房地产开发企业增值税政策一、概述房地产开发企业是指专门从事房地产开发经营的企业，其涉及到的增值税政策在以下几个方面进行规定和规范。

二、增值税基本原则1.纳税义务房地产开发企业应履行纳税义务，按照规定时间和程序缴纳增值税。

2.税率适用根据不同的房地产开发项目，按照国家和地方税务部门规定的税率进行计算和缴纳增值税。

3.税务登记房地产开发企业需要在地方税务部门进行税务登记，取得税务登记证书后方可进行相关纳税活动。

4.纳税申报和纳税期限房地产开发企业应按照规定的时间节点进行纳税申报，及时报送纳税申报表，缴纳相应的增值税款项。

5.增值税抵扣房地产开发企业根据相关规定和条件，可以在纳税期限内申请抵扣已缴纳的进项税额。

三、增值税政策细则1.房地产投资开发项目1) 住宅开发项目a) 按照国家规定的税率，对住宅开发项目计算和缴纳增值税；b) 如果项目符合相关条件，可以享受减免税等优惠政策。

2) 商业、办公等非住宅开发项目a) 按照国家规定的税率，对商业、办公等非住宅开发项目计算和缴纳增值税；b) 如果项目符合相关条件，可以享受减免税等优惠政策。

2.拆迁与补偿1) 拆迁补偿费用a) 拆迁补偿费用不计入增值税计税依据；b) 拆迁补偿费用可以作为进项税额抵扣。

2) 房屋拆迁后重新开发a) 对拆迁后重新开发的房屋，按照国家规定的税率计算和缴纳增值税；b) 可以在纳税期限内申请抵扣已缴纳的进项税额。

3.二手房买卖1) 二手房买卖不计入增值税计税依据；2) 买方需缴纳契税、个人所得税等其他相关税费。

4.其他税收政策1) 营业税改为增值税a) 根据国家税务部门规定的具体程序，营业税改为增值税；b) 改税后，按照增值税的规定和税率进行计算和缴纳。

2) 减免税政策a) 根据国家和地方相关规定，房地产开发企业可以享受减免税政策；b) 具体减免税政策根据实际情况进行审核和批准。

四、附件本文档涉及的附件包括但不限于增值税申报表、税务登记证书、进项发票等。

财税[2016]140 号金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税新政逐条解读

II法规·解读Regulations12月21日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)，对36号文件发布后，有关金融、房地产开发等行业，在征税执行过程中的多个重点问题，做出了明确补充规定。

一、《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。

金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第4点所称的金融商品转让。

解读：上述两条明确了36号文件对归属于“贷款”税目的具有利息收益兴致的金融产品,对今后金融产品收益是否缴纳增值税的判断,有了新的更明确的依据。

明确了持有至到期的各类资管产品不属于“金融商品转让”。

这样，非保本浮动收益类的基金产品分红收益\资管产品分红\信托计划分红等等, 不缴增值税，持有至到期收回本金和非保本浮动收益，也不缴增值税。

但根据36号文件，购入基金、信托、理财产品等产品在到期前的转让，还在金融商品转让税目下按差额纳税。

值得注意的是，依照本文件规定的理解，保本+浮动收益的资管产品，由于承诺到期本金可全部收回，因而获得的分红收益属于“保本收益、报酬”，需要按“贷款”税目缴纳增值税。

三、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。

解读：与36号文件相比，扩大了逾期利息不征税的范围，从原银行(包括国有、集体、股份制、合资、外资银行以及其他所有制形式的银行)、城市信用社、农村信用社、信托投资公司、财务公司，见与36号文中附件3 第四条) 扩展为证券、保险、金融租赁等金融机构，与36号文附件3第一条第二十三款对金融机构定义的范围保持了一致。

房地产开发企业增值税政策

※划分原则：以《建筑工程施工许可证》注明旳“建设规模”为根据进行划分。
※计算公式：不得抵扣旳进项税额=当期无法划分旳全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
※清算：主管税务机关能够按照上述公式根据年度数据对不得抵扣旳进项税额进行清算。
四、进项税额
3、只能取得3%旳专票进项税额：
二、房地产业纳税人
（二）纳税人类型及计税措施 3、房地产开发企业中旳一般纳税人销售房地产老项目按要求能够选择合用简易计税措施计税。 ※房地产老项目，是指： ①《建筑工程施工许可证》注明旳协议动工日期在2023年4月30日前旳房地产项目； ②《建筑工程施工许可证》未注明协议动工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包协议注明旳动工日期在2023年4月30 日前旳建筑工程项目。 ※一经选择简易计税措施计税旳，36个月内不
三、销售额旳拟定
国税发[2023]31号公共配套设施费：指开发项目内发生旳、独立旳、非营利性旳，且产权属于全体业主旳，或免费赠与地方政府、政府公用事业单位旳公共配套设施支出。国税发〔2023〕187号房地产开发企业开发建造旳与清算项目配套旳居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场合、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼稚园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。
建筑工程总承包单位为房屋建筑旳地基与基础、主体构造提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件旳，合用简易计税措施计税。
地基与基础、主体构造旳范围，按照《建筑工程施工质量验收统一原则》（GB50300-2023）附录B《建筑工程旳分部工程、分项工程划分》中旳 “地基与基础”“主体构造”分部工程旳范围执行。（财税〔2023〕58号）

不动产增值税抵扣的有关规定

不动产增值税抵扣的有关规定导言不动产增值税抵扣是指在一定标准上，购买不动产并进行改造、修缮或拆除时，可以将支付的增值税进行抵扣，从而减轻纳税人的税负。

这一政策的出台，旨在鼓励投资者购买不动产并进行实质性改造，促进经济的发展与房地产市场的健康发展。

本文将对不动产增值税抵扣的有关规定进行详细介绍。

一、不动产增值税抵扣的适用范围不动产增值税抵扣适用于购买不动产、进行新增建设和改造拆除等活动的纳税人。

其中，购买不动产包括购买新建不动产、二次交易购买二手不动产以及其他形式购买不动产，新增建设是指对已有不动产进行扩建或新建，改造拆除是指对已有不动产进行改造或拆除，并以此为基础进行增值税抵扣。

二、不动产增值税抵扣的条件纳税人申请不动产增值税抵扣应符合以下条件：1. 纳税人须持有合法的增值税专用发票。

在购买不动产或进行改造拆除时，纳税人应向卖方索取合法的增值税专用发票。

只有持有合法的增值税专用发票，纳税人才能申请抵扣增值税。

2. 不动产抵扣规定的时间限制。

一般来说，购买不动产或进行改造拆除的时间与抵扣增值税的时间是相对应的。

纳税人应在购买不动产或进行改造拆除的期间内，向税务机关提出不动产增值税抵扣的申请。

3. 不动产的用途符合规定要求。

纳税人所购买的不动产必须符合国家规定的用途要求，即符合相关法律法规对不动产用途的规定。

例如，不能购买用于个人住宅的不动产申请抵扣增值税等。

三、不动产增值税抵扣的税率和计算方法不动产增值税抵扣的税率为17%，纳税人可根据合法的增值税专用发票，按照抵扣标准和计算公式进行对应抵扣。

具体计算方法如下：抵扣金额 = 不动产购买或改造拆除的项目的增值税× 抵扣完成比例其中，增值税指纳税人支付的增值税金额，抵扣完成比例指项目已经完成的部分占总项目计划完成的比例。

四、其他相关注意事项1. 抵扣金额的限制。

纳税人对同一不动产抵扣的增值税金额不能超过该不动产的销售额。

但对于单个项目的不动产购买和改造拆除，纳税人在同一依法纳税周期内可以多次申请抵扣。

房地产企业进项税额抵扣实务36条

房地产企业进项税额抵扣实务36条1、土地出让金可以抵扣房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。

2、房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。

3、取得增值税专用发票的“甲供材”可以抵扣。

将已抵扣进项税额的原材料用于不动产在建工程时，应将已抵扣进项税额的40%在材料领用当期转出为待抵扣进项税额，并于转出当月起第13个月再行抵扣。

用于简易计税项目，将已抵扣进项税额做进项税额转出。

4、在会计制度上按“固定资产”核算的不动产，2016年5月1日后取得并在会计制度上按“固定资产”核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

5、2016年5月1日后，房地产企业购入的原材料等物资用途明确，直接用于不动产在建工程的，其进项税额的60%于取得扣税凭证的当期直接申报抵扣；剩余40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月申报抵扣。

6、房地产企业购入的原材料用途不明的，可在购入当期按规定直接抵扣进项税额。

7、2016年5月1日后取得并在会计制度上不按“固定资产”核算（如投资性房地产）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。

8、房地产企业接受捐赠、投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，取得增值税专用发票可以抵扣。

9、房地产企业购买的税控机全额抵扣。

房地产开发企业增值税的相关规定

房地产开发企业增值税的相关规定根据《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》、《财政部国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）、《国家税务总局公告2016年第18号》、《财政部国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）等文件规定，整理如下，供大家学习、交流、点评。

一、纳税义务时间问题财税【2016】36号附件1第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。

发生应税行为是前提，项目已开始建造，双方就具体交易签订合同，不论是否已交付，应税行为已发生。

这是货物销售、营改增业务的通用规则。

一个前提：发生应税行为。

三个时点：一是收讫销售款；二是取得索取销售款凭据；三是先开具发票（预收款发票除外）。

收款和开票，均是以发生应税行为作为前提的，不要被先开票这句话误导，而否定发生应税行为这个前提条件。

不能把先开具发票作为确认纳税义务发生的唯一条件。

在此前提下，收讫、索取、开票三个条件，按孰先原则确认纳税义务发生时间。

所以，房地产公司按照交房或提前开票（即开具带税率的发票），确定纳税义务发生，停止预缴，按适用税率、在销售额中对应扣减土地价款计算申报增值税。

具体纳税义务时间为：1.房地产开发企业纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。

2、未开具发票的，以房产买卖合同上约定的交房时间为纳税义务发生时间；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间纳税义务发生时间。

2016年第18号-国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》

的土地价款。第二节预缴税款
第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项
目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计
税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
本条款解析了房地产业兼营老项目、新项目的进项税额的处理问
题。纳税人应该依据规定，对两者分开核算，并处理相应的进项税
房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4
月 30 日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得
《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在
依然可以视为自行开发的房地产项目。
第二章一般纳税人征收管理
第一节销售额
第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税
人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得
的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后
而不能直接以土地款返还的名义支付。
第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价
款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除
的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税
销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建

房产企业36个进项税抵扣汇集

1、进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

2.增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证、公路通行费发票。

2、房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。

3、取得增值税专用发票的“甲供材”可以抵扣。

用于简易计税项目，将已抵扣进项税额做进项税额转出。

6、房地产企业购入的原材料用途不明的，可在购入当期按规定直接抵扣进项税额。

7、2016年5月1日后取得并在会计制度上不按“固定资产”核算（如投资性房地产）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。

房地产开发企业增值税销项税额抵减会计处理方法探讨

推荐RECOMMEND房地产开发企业增值税销项税额抵减会计处理方法探讨姚玉蝶南通开放大学摘要：营改增对房地产开发企业带来了巨大的影响，很多地方都出现了变化，在进行会计处理的过程之中需要进行改变。

在文中则主要就根据营改增带来的变化，结合房地产企业实际情况，探讨了房地产开发企业增值税销项税额抵减会计处理方法。

关键词：营改增；房地产开发企业；增值税销项税额营改增后，房地产开发企业由过去的价内税营业税改为价外税增值税，会计和税法对增值税销项税额的计算规定和处理方法不同，导致会计上的主营业务收入和主营业务成本与税法上应税收入和计税成本产生较大的差异，这种差异主要体现在会计上确认并计量了土地出让金的销项税额抵减，以及相应的会计处理。

一、税法规定(一)增值税《国家税务总局公告2016年第18号》规定，房地产开发企业采用一般计税方法计税时计算的销售额，等于取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额。

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，政府出让土地使用权免征增值税，因此可以推算出：增值税应税收入=房款总额-增值税销项税额-当期允许扣除的土地价款可以看出，房地产开发企业的销项税额计算与其他行业不一致，差额部分为扣减的土地价款部分“所包含的销项税额”。

(二)土地增值税营业税时代，土地增值税应税收入是房地产开发企业收到的房款总额。

《国家税务总局公告2016年第70号》规定，一般纳税人房地产开发企业核算的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

因此，营改增后，土地增值税应税收入为：土地增值税应税收入=房款总额-增值税销项税额=增值税应税收入+当期允许扣除的土地价款二、会计规定《关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会[2016]22号)规定，增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“销项税额抵减”二级科目，通过该科目核算按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额。

房地产开发企业增值税纳税申报指引

房地产开发企业增值税纳税申报指引随着房地产市场的不断发展和房地产开发企业的快速增长，房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业。

然而，在这个行业中，税收政策对于企业的经营和发展具有重要的影响。

本文将介绍房地产开发企业增值税的基本原理和申报指引，旨在帮助企业更好地遵守税法并正确申报纳税。

一、增值税基本原理与适用范围增值税是指在生产、经营过程中，按照货物和服务的增值额征收的一种间接税。

房地产开发企业作为一种典型的商品生产和服务行业，根据相关税法法规，一般适用增值税。

增值税适用的范围包括土地、房屋及与房地产相关的全部销售、转让和租赁活动。

对于房地产开发企业而言，增值税主要是通过销售房屋和转让土地所得来计税。

二、税收政策和申报准备1. 纳税人资格认定房地产开发企业首先需要办理纳税人资格认定，确保自己具备纳税的合法资格。

根据税收法规定，经营者应提供充分的财务资料，包括营业执照、组织机构代码证、税务登记证等。

2. 税务登记获得纳税人资格认定后，房地产开发企业必须进行税务登记。

根据税务的管理要求，企业需要按照规定时间和程序到当地税务机关申报和登记纳税。

3. 发票管理房地产开发企业在进行生产和销售活动时，必须按照税务要求开具发票并进行发票管理。

合规的发票管理对于企业的申报和税务稽查都具有重要意义，能够避免因发票错误导致的税收风险。

4. 申报准备房地产开发企业在申报增值税时，需要准备相关的税务申报表格和财务报表。

常见的申报表格包括增值税申报表、发票申领和使用申请表、发票销售台账等。

此外，企业还需要准备纳税期间内的资产负债表、利润表和现金流量表等财务报表，以备税务机关审查。

三、纳税申报流程房地产开发企业在纳税申报时，通常需要按照以下流程进行操作：1. 登录税务局官方网站，下载最新的增值税申报表格和相关说明文件。

2. 按照财务报表和相关凭证，核算纳税期间内的增值税应纳税额。

3. 填写并提交增值税申报表格，包括销售、转让和租赁等各项收入及税额情况。

房地产开发企业增值税政策分析

房地产开发企业增值税政策分析引言房地产开发是一个重要的经济领域，对于我国经济的发展起着至关重要的作用。

而增值税作为一种重要的税收政策，在房地产开发企业中也有着重要的影响。

本文将对房地产开发企业的增值税政策进行分析，探讨其对企业发展的影响和相关应对策略。

1. 增值税政策的基本概念和特点增值税是一种按照货物和劳务的增值额征税的一种税收制度。

其基本特点包括税率递增、抵扣税额、一般纳税人等。

增值税政策的实施对于房地产开发企业来说，既有利也有弊。

2. 房地产开发企业的增值税政策在房地产开发企业中，增值税政策主要包括增值税税率、税务申报和纳税义务等方面的规定。

2.1 增值税税率根据国家税务部门的规定，房地产开发企业的增值税税率一般为11%。

但是，在特定情况下，如保障房项目、农村建设等，可以享受税率优惠。

2.2 税务申报房地产开发企业需要按照国家税务部门的规定，按月或按季度进行增值税的申报和缴纳。

同时，企业还需要提供相关的财务报表和发票等材料，以便税务部门进行核对。

2.3 纳税义务房地产开发企业作为一般纳税人，需要按照税法的规定，按时足额缴纳增值税。

同时，企业还需要按照相关规定，确保发票真实有效，不得虚开或冒用等。

3. 增值税政策对房地产开发企业的影响增值税政策的实施对于房地产开发企业来说，具有重大的影响。

主要体现在以下几个方面：3.1 成本结构和产品定价增值税作为一种间接税，会对房地产开发企业的成本结构和产品定价产生影响。

企业需要考虑增值税的影响，合理确定产品的市场售价，以保证企业的盈利。

3.2 财务管理和税务筹划房地产开发企业在面临增值税政策时，需要加强财务管理和税务筹划。

企业可以通过优化结构、合理布局等方式，降低纳税负担，提高企业效益。

3.3 产品开发和市场拓展增值税政策的实施也对房地产开发企业的产品开发和市场拓展产生影响。

企业需要根据增值税政策的要求，合理调整产品结构和市场定位，以适应政策的变化。

4. 应对策略在面对增值税政策的影响时，房地产开发企业可以采取一些应对策略，以降低税负、提高效益。

办公购房_增值税抵扣(3篇)

第1篇随着我国经济的持续发展，房地产行业在国民经济中的地位日益重要。

对于企业而言，购置办公房产是提升企业形象、提高办公效率的重要举措。

然而，在购房过程中，如何合理利用增值税抵扣政策，降低企业税负，成为许多企业关注的焦点。

本文将就办公购房增值税抵扣政策进行解读，并提供实操指南。

一、政策背景2016年5月1日起，我国全面实施营改增政策，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等四个行业纳入增值税征收范围。

营改增政策旨在减轻企业税负，促进经济持续健康发展。

在营改增政策框架下，企业购置办公房产可以享受增值税抵扣政策。

二、政策解读1. 增值税抵扣范围根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则，企业购置办公房产可以抵扣的增值税包括以下几类：（1）购进房产时支付的增值税；（2）购进房产时支付的增值税专用发票注明的增值税；（3）购进房产时支付的增值税普通发票注明的增值税；（4）购进房产时支付的应税服务、无形资产和不动产的增值税。

2. 增值税抵扣条件企业购置办公房产享受增值税抵扣政策，需满足以下条件：（1）购置的房产为自用办公房产，不得用于出租、出售等商业用途；（2）购置的房产在购入时，已取得合法的增值税专用发票或增值税普通发票；（3）购置的房产在购入时，未享受过其他增值税优惠政策。

3. 增值税抵扣限额企业购置办公房产享受的增值税抵扣限额，不得超过购置房产时支付的增值税总额。

若购置房产时支付的增值税总额超过抵扣限额，超出部分可以在以后的纳税期内继续抵扣。

三、实操指南1. 购房前准备企业在购置办公房产前，应详细了解增值税抵扣政策，确保符合抵扣条件。

同时，与开发商协商，确保在购房合同中明确约定增值税专用发票的开具事宜。

2. 购房时注意事项（1）选择具有合法资质的开发商，确保购房合同、发票等手续齐全；（2）在购房合同中明确约定增值税专用发票的开具事宜，包括发票类型、开具时间等；（3）在支付购房款时，确保款项支付凭证与发票相符。

房地产开发可以抵扣增值税的范围

房地产开发企业增值税的相关规定

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》

房地产开发可以抵扣增值税的范围

2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》

房地产开发企业预缴的增值税可以抵减当期应缴增值税吗？

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房地产企业进项税额抵扣实务36条

房地产开发企业增值税的相关规定

2016年第18号-国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》

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