项目投资成本测算与收益分析

544
253007 447496 600121
84282 63212 34.11% 10.53% 15.01% 33055 -306011 2011年Q4 2013年Q2
五、投资收益分析-项目财务指标
项目季度现金流量图（销售物业）
150000 100000
50000 0
-50000 -100000 -150000 -200000 -250000 -300000 -350000
292
8
11 0.07%
33055 8054 3674
447496 600121 34.11% 14.04% 10.53% 544 万元/亩
903 220 100 12221 16389
1212 295 135
16403 21998
7.39% 1.80% 0.82% 100%
8840
六、投资收益分析-项目财务指标
15土地价格
16楼面地价
成本 (万元)
按建筑面积 计算(元/平 方米)
按地上可销 售面积计算 (元/平方米)
占总成本 比例
263134
7186
9645 58.80%
5802
158
213 1.30%
92101
2515
3376 20.58%
24579
671
901 5.49%
16803
459
616 3.75%
住宅面积（㎡）
高层
商业面积（㎡）
购物中心
办公
商业街
经济型酒店
配套服务（物业用房、厕所、门卫）
地上总计
机动车地下室
人防
非人防
非机动车地下室
地下总计
建筑占地面积
建筑密度
容积率
绿地率
户数分类
高层90㎡户数
高层76㎡户数
高层177㎡户数
高层198㎡户数
总计
机动车停车位
地上
地下
人防
非人防
总计
非机动车停车位
住宅
Q2
2011年 2013年
6001 12.69% 12.76% 21886 18.0% 422819 600121 284342 Q4
Q2
2011年 2013年
6534 10.53% 10.45% 21886 15.01% 447496 600121 306011 Q4
Q2
2011年 2013年
6601 10.26% 10.16% 21886 14.7% 450610 600121 308746 Q4
Q2
五、投资收益分析-项目财务指标
总成本（持有物业）
项目名称 地价 专业成本 建筑成本 管理成本 资金成本 不可预见费 合计
投资估算 2,900 2,825
50,000 5,818 3,623 2,500
67,665
2010 2011 2012 2013
1,450 1,450
0
0
0 932 932 961
五、投资收益分析-开发分期
物业 类型
产品类型
面积 （平米）
2011年动工
双拼别墅（2.5层） 65920
32960
联排别墅（3层）
销售 物业
国际公寓（27层）
写字楼（5层）
93834 85823
8000
46917 85823
4000
商业街（2层）
19232
19232
小计
272809
188932
购物中心（5层）
各销售50% ，商业街、写字楼均在2013年销售； 6.4 持有物业由2011年开始开发，至2013年开发完成，2014年开始营业； 6.5 2010-9-2地块总价2549万元测算时计入销售物业固定土地成本，地块中间
沿河绿地（用地面积13.62亩）绿化成本在销售物业测算中已预留； 6.6 双拼别墅、联排别墅成本参照宁波卡纳湖谷一、二期别墅成本，高层公寓
产品 权属
产品类型
双拼别墅
联排别墅 销售 高档国际公 物业 寓
甲级写字楼 商业街 地下汽车位
购物中心 持有 物业
经济型酒店
基础价格 2011
25000
22000
2012
27500 24200
12000 13200
7500
8250
18000 19800
15万/个 15万/个
年份 2013
30250 26620 14520 9075 21780
83877 31%
0 0%
0 0%
0 0% 79877 22%
五、投资收益分析-销售分期
物业 类型
产品类型
面积 （平米）
2012年销售
比例
2013年销售 比例
双拼别墅（2.5层） 65920 32960
50%
联排别墅（3层） 93834 46917
50%
销售
物业 国际公寓（27层） 85823 42911.5
项目投资成本测算与收益分析
一、项目概况 二、规划设计要点
地块编号
地块位 置
土地面积 （㎡）
土地用途
容积率
规划指标要求
建筑密度
绿地率
竞买保证金 出让年限
（万元）
北环西
商业40
2010-9-1 路南侧 71519
商业住宅
2.7-3.0
≤45%
≥10% 年住宅
7000
地块A
70年
2010-9-2
北环西 路南侧 地块B
商业
总计
71519 292962 85823 82500
8000 19232 17500 1502 214557 6956 69055 2394 78405 24290
43% 3
27% 216 54 108 162 540 239 173 1973 2385 426 771 1197
第五部分、投资收益分析
主要财务指标（销售物业）
地价（万元/亩) 土地总价（万元)(不含税费）（已含固定土地成本2549
万元） 总投资（万元) 销售收入（万元) 项目经营利润（万元) 税后净利润（万元) 税前成本回报率 税后销售利润率 项目IRR(全部自有资金计算) 财务费用（万元) 累计净现金流峰值（万元) 累计净现金流峰值出现时间 累计净现金流为正时点
共350间客房，50㎡/ 间
五、投资收益分析-物业建安/开发成本
双拼别 联排别 高层公 写字楼 商业街
销售物 墅（2.5 墅（3 寓（27 （5层） （2层） 非人防
业
层） 层） 层）
地下室
建安成 本
（元/平 米）
2600
2400
2300
3000
1700
2800
持有物 业
购物中 经济型 心（5 酒店 层） （10层）
持有 经济型酒店（10
物业
层）
82500 17500
82500 17500
小计
100000
100000
总计
372809
292932
比例
50% 50% 100% 50% 100% 69% 100%
100%
100% 78%
2012年动 工
比例
32960 50%
46917 50%
0 0%
4000 50%
0 0%
地块D
北环西
2010-9-5 路南侧 64328
住宅
0.6-0.7
≤35%
≥30%
70年
6000
地块E
北环西
2010-9-6 路南侧 48615
住宅
0.6-0.7
≤35%
≥30%
70年
5000
地块F
备注：2010-9-2地块不列入竞价范围，结算时（挂牌成交确认书）按45.13万元/亩的价格计算
三、项目定位－产品定位
总用地面积（㎡）
272821
总建筑面积（㎡）
233667.7
住宅面积（㎡）
联排别墅
双拼别墅
公建面积
18班幼儿园
会所
社区服务、配电用 房等
地上总计
机动车地下室
人防
非人防
非机动车地下室
地下总计
建筑占地面积
建筑密度
容积率
绿地率（含水面）
户数分类
联排别墅户数
双拼别墅户数
总计
机动车停车位
地上
地下 人防
非人防
总计
双拼别墅（2.5层） 联排别墅（3层）
销售物业 国际公寓（27层） 写字楼（5层） 商业街（2层） 小计 购物中心（5层）
持有物业 经济型酒店（10层） 小计 总计
面积（平米）
65920 93834 85823 8000 19232 272809 82500 17500 100000 372809
占比（与总可售或 总持有比） 24% 35% 31% 3% 7% 100% 83% 17% 100%
37658
住宅（小区 配套公绿）
只允许结建绿地内配套公共建筑，
70年
700
面积不得大于10000平方米
北环西
2010-9-3 路南侧 58691
住宅
0.6-0.7
≤35%
≥30%
70年
5500
地块C 北环西
1.0-1.13
2010-9-4 路南侧 63529
住宅
0.6-0.7
≤35%
≥30%
70年
5800
全部投资季度累计现金流量图
101449
(306011)
2010年Q1 2010年Q3 2011年Q1 2011年Q3 2012年Q1 2012年Q3 2013年Q1 2013年Q3 2014年Q1 2014年Q3 2015年Q1 2015年Q3 2016年Q1 2016年Q3 2017年Q1 2017年Q3 2018年Q1 2018年Q3 2019年Q1 2019年Q3
63212
五、投资收益分析-项目财务指标
不同地价条件下财务指标（销售物业）
可接受地价（不含税）
总价 （万 元）
单价 （万元 /亩）
楼面价 （元/ 平米）
综合楼 面价 （元/ 平米）
整体税 后利润
率
一期税 后利润
率
住宅全 程均价
项金目IR资R（总万投元资）销 入元售 （）收万（现峰万金值元流）峰现值时出点
五、投资收益分析—测算总体思路
测算总体思路及原则描述 6.1 销售物业测算时土地成本按整幅地块考虑土地成本，持有物业部分所能承
受最高地价考虑在销售物业税后利润中。 6.2 销售物业开发计划：双拼别墅、联排别墅、写字楼2011年、2012年各开发
50%，高层公寓、商业街均由2011年开始开发； 6.3 销售物业销售计划：双拼别墅、联排别墅、高层公寓在2012年、2013年均
（27F）成本参照中央公园三期高层公寓（25F、31F）概算成本； 6.7 销售费用、财务费用、管理费用、不可预见费用均按公司规定比例取费； 6.8 按宁波市土地增值税清算规定及所得税计算规定，土地增值税、所得税计
算已按占地面积扣除持有物业部分土地成本。
五、投资收益分析-产品组合
物业类型
产品类型
现金流 回正时
点
140556 300 163561 350 186567 400 209573 450 232579 500 253007 544 255585 550
4871 5683 6495 7307 8119 8840 8931
2011年 2013年
3600 21.23% 22.25% 21886 40.4% 312434 600121 186723 Q4
主要产品类型：销售型物业——双拼别墅、联排别墅，国际高档公寓、商业街、甲 级办公楼；持有型物业——购物中心、经济型酒店。
经济型 酒店
购物中心
甲级ห้องสมุดไป่ตู้ 字楼
商业街
项目
国际高 档公寓
双拼 别墅
联排别 墅
四、规划设计
一、B/C/D/E/F地块
四、规划设计
二、A地块
四、规划设计-经济技术指标
B/C/D/E/F#规划产品类型
Q1
2011年 2013年
4200 19.36% 20.23% 21886 32.9% 339864 600121 211128 Q4
Q1
2011年 2013年
4801 17.33% 17.95% 21886 27.0% 367295 600121 235532 Q4
Q1
2011年 2013年
5401 15.07% 15.36% 21886 22.1% 395027 600121 259937 Q4
房开成 本（元/ 平米）
5000
5000
人防地 下室
3000
六、投资收益分析-项目财务指标
静态测算成果（销售物业）
序 号
项目
1土地开发费 2前后期费用 3房屋开发费 4市政及景观工程费 5销售费用 6物业启动费 7财务费用 8管理费用 9不可预见费用 10总成本 11销售收入 12成本利润率 13税前销售利润率 14税后销售利润率
非机动车停车位
住宅
商业
总计
93834.1 65920 4860 3000
1152
168766.1 64901.64
0 0 64901.64 75445 23.4% 0.618 32% 344 206 550 99 891 0 990 0 0 0
A#地块规划产品类型（单位：㎡）
总用地面积（㎡）
总建筑面积（㎡）
50%
写字楼（5层）
8000
0
0%
商业街（2层）
19232
0
0%
小计
272809 122788.5
45%
32960
46917 42911.5
8000 19232 150020.5
50%
50% 50% 100% 100% 55%
五、投资收益分析－产品定价、年涨幅
从2008年至2010年余姚年均房价涨幅约为18%，本项目年均房价涨幅为10%， 年租金涨幅比例为3%。
2014～2021
备注
假设销售物业开盘后 连续4个季度、比例按 40%、30%、20%、10%
销售
2014年租金为3元/ 2014年出租率为80%，
天.㎡，
2015年为85%，
后按照年3%的幅度 2016年为90%，2017年
增长
以后为95%
2014年租金为230 元/天.间，后按照 年3%的幅度增长