万科住宅项目防渗漏绝招

万科住宅项目防渗漏绝招(含金量爆表)

管理制度：样板引路；专项验收；影响资料；淋水试验

技术措施：外墙、楼地面、屋面、铝合金窗等防渗漏要点及做法

根据万科一些项目的投诉热点问题汇总，万科项目的渗漏主要出现在窗框四周尤其是框下部的两个角、阳台卫生间的墙根、出墙线管管周、墙顶或者说是梁底或板底、铝合金框拼缝、屋顶、剪力墙拉杆洞、混凝土墙与砌体墙交接面、阳台天棚灯底盒等处。万科如何打防渗漏这场战役的呢？

一、万科防治渗漏管理制度

1.样板引路制度

对工程易渗漏部位：外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等实行工艺样板引路制度，进行验收确认，并签署工艺样板验收表。

2.防渗漏专项验收制度

对工程易渗漏的关键部位，包括外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等须实施防渗漏专项隐蔽验收制度。隐蔽验收通过后方可继续下一步工序的施工，并做好防渗漏专项隐蔽记录。

3.影像资料

监理单位负责对现场隐蔽验收的质量情况进行拍照、存档：按分户、编号进行存档；外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞须按 100% 存照，按分户的要求进行存档。

4.淋水试验

对于屋面、卫生间、阳露台、外墙等部位须做淋水试验，并形成淋水试验报告。淋水试验须做两次（结构完成后和防水层完成后），每次进行24小时淋水，外墙淋水宜在外墙保温层施工之前进行；除上述试验外，上述部位必须做雨后检查记录，并做好淋水检查记录和雨后检查记录。

二、防治渗漏施工技术措施

（一）外墙防渗漏

外墙防渗漏要点：

外墙防渗漏，主要有三道防线，一是外墙涂料和腻子，二是抹灰砂浆，三是结构墙体或砌体墙体。有时要加强防水会增加一层防水层，通常是涂刷一层水泥基防水涂料。

混凝土墙体的渗漏点常常是因为拉杆洞封堵不密实和预留孔洞的封堵不佳引起的。堵洞要采用专门的封堵材料，同时要凿喇叭和清孔，封堵要双面封堵而不是只进行单面封堵。

混凝土本身的一些质量缺陷也会引起渗漏。因此在抹灰前要对混凝土墙体本身的一些缺陷如开裂、露筋、蜂窝、麻面等要先按规范进行修补。

砌体墙面会因为砌块破裂、灰浆不饱满，墙体开裂，顶砖缝隙，砌体墙与混凝土墙体之间的粘接不实等原因而引起渗漏。为防止砌体墙出现开裂现象，需搞图纸和规范设置拉结筋、构造柱、圈梁、过梁、卧梁等构造，按规范严格保证砌体的技术间歇不急着砌高和顶砌。

抹灰前要满挂网，减少抹灰裂缝。分层抹灰，抹灰搓压和表面收光，增加抹灰的密实度。使抹灰层成为一层防渗漏的壳。为了提高抹灰层的防渗效果，在砂浆中适量加入防水剂和杜拉纤维。

外墙涂料与腻子，选用弹性好憎水性强的产品，保证不漏刮不漏刷，并满足最低涂抹厚度标准要求。

外墙防渗漏做法：

1、外墙螺栓孔洞防漏

外墙（剪力墙）采用三段式止水螺杆，工艺流程：砼墙面扩孔——割除螺杆——浇水湿润——水泥砂浆堵塞——外侧JS防水施工——饰面施工

2、外墙孔洞防渗漏

（1）混凝土外墙（有保温）。如外墙脚手架拉杆、悬挑架型钢穿墙等孔洞的封堵。

工艺流程：穿墙钢管或悬挑架型钢取出——基层凿毛湿润——两侧支模——浇注混凝土——两侧拆模——凿除凸出砼——外侧刷JS 防水——外墙保温及装饰面层施工。

（2）砌体结构外墙（有保温）

工艺流程：基层清理——屋面保温层——找坡层——管口防水附加层——屋面防水层——抹灰——打密封胶——刚性保护层。

3、穿外墙管道防渗漏

工艺流程：定位——固定——浇筑混凝土——U-PVC管接长——外饰面（保温）施工。

混凝土外墙穿管道节点做法

砌体外墙穿管道节点做法

4、外墙空调洞口防渗漏

工艺流程：定位——固定——浇筑混凝土——U-PVC管接长——外饰面（保温）施工。

5、外墙线条防渗漏

工艺流程：钢筋混凝土结构板——保温层——水泥砂浆找坡——饰面层。

凸出外墙飘窗、雨罩、线条、阳台防渗漏

6、外墙变形缝防渗漏

工艺流程：缝口处理——填入填充料——抹底层灰——粘贴防水卷材——外保温施工——安装定型成品挡水板——打密封胶——外饰面层施工。

（二）楼地面防渗漏

楼地面防渗漏要点：

1、厨房、卫生间、阳台等分隔墙或外墙如是砌体墙，墙底做200高的混凝土坎。

2、下沉式卫生间设侧排地漏，便于排回填陶粒内的集水；

楼地面侧排水管的补洞措施：凿除洞口四壁松动石子、浮浆，清除垃圾和灰尘，由里向外做成楔形，在外侧用模板支承，充分洒水湿润。管子外壁和预留洞壁刷一遍掺108胶的水泥浆，然后分两次用1：2干硬性水泥砂浆（掺3.8％防水粉）塞满、压实，表面抽平、打毛。补洞后挂牌明示：24小时内不得碰动。

3、结构找坡：按地漏高度确定找坡坡度及方向，并在阴阳角处抹成100mm 半径圆弧。

4、防水涂膜墙地面一次性完成，在涂刷之前要对基层进行清理与修补。

5、渗漏试验：在侧排水管、地漏固定补洞、找平层完成后，养护3－4天，进行满灌水试验24小时（第一次）。不渗漏后再进行下道工序。“911”防水层施工完成后养护1－2天，然后做24小时盛水试验（第二次），经监理及甲方认可后，方可进行下道工序施工。

楼地面防渗漏做法：

1、厨房地面防渗漏做法（厨房无地漏时可不做防水）

工艺流程：基层清理——找平找坡层——防水层——闭水试验——防水保护层——饰面层——闭水试验。

2、卫生间地面防渗漏做法

（1）降板式卫生间

工艺流程：基层处理——找平找坡层——防水层——闭水试验——防水保护层——饰面层——闭水试验。

（2）沉箱式卫生间

工艺流程：基层处理——侧排口、管周等部位封堵——找平找坡层——防水