审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用下
审理商品房买卖合同司法解释
审理商品房买卖合同司法解释审理商品房买卖合同司法解释引言商品房买卖合同是指买卖双方就商品房的买卖关系所订立的合同。
由于商品房买卖涉及较大的交易金额，以及双方之间的权益和义务较多，一方或双方之间可能发生纠纷。
为了便于司法审理和保障各方合法权益，最高人民法院特别发布了《审理商品房买卖合同司法解释》。
本文将对该司法解释进行解读。
一、适用范围根据《审理商品房买卖合同司法解释》，该司法解释适用于人民法院审理商品房买卖合同纠纷的案件。
商品房买卖合同纠纷是指买卖双方在商品房买卖过程中，因合同履行、合同效力、房屋质量、房屋瑕疵等问题引发的争议。
二、重要原则《审理商品房买卖合同司法解释》在对商品房买卖合同纠纷进行审理时，遵循以下重要原则：1. 公正原则：人民法院在审理商品房买卖合同纠纷时，应当以公正、公平、公开的原则进行审理，保障各方的合法权益。
2. 保护原则：人民法院应当保护购房人合法权益，维护购房人在商品房买卖合同中的地位。
3. 诚实信用原则：双方在商品房买卖合同中应当为诚实守信，不得故意隐瞒有关购房信息。
4. 承诺原则：买卖双方应当按照商品房买卖合同的约定履行各自的义务。
三、合同成立和效力根据《审理商品房买卖合同司法解释》，商品房买卖合同的成立和效力应满足以下条件：1. 签订书面合同：商品房买卖合同应当以书面形式订立，并由买卖双方在合同上签名或者盖章。
2. 合同约定明确：合同中应明确标明双方当事人的身份、房屋的位置、面积、用途、交付时间等重要条款。
3. 合同履行义务：双方应当按照合同约定履行各自的权益和义务，不得擅自变更、解除等。
4. 审查合同条款：人民法院在审理商品房买卖合同纠纷时，应当审查合同条款是否合法、合理。
四、房屋质量和瑕疵问题在商品房买卖合同中，房屋质量和瑕疵问题是常见的纠纷点。
《审理商品房买卖合同司法解释》对此进行了明确的规定和解释：1. 瑕疵认定：购房人在交付后，发现房屋存在瑕疵，应当及时通知卖方，并由双方共同确认瑕疵的性质和范围。
《商品房买卖合同司法解释》全文解读(2)
商品房买卖合同司法解释全文解读(2)本文是《商品房买卖合同司法解释》全文解读的第二部分，继续详细介绍该司法解释的内容和实际应用中的相关问题。
一、解读1. 商品房买卖合同双方权利义务该司法解释明确规定了商品房买卖合同双方的权利义务，包括房地产开发企业和购房人。
其中，房地产开发企业应当明确开发建设用途，保证商品房的质量和使用功能等，而购房人应当按期支付房款，配合交接房屋等。
这些规定有助于明确双方的权利义务，避免纠纷的发生。
2. 商品房买卖合同的效力和变更该司法解释还明确规定了商品房买卖合同的效力和变更问题。
其中，商品房买卖合同应当采取书面形式，经过双方签字、盖章或者捺印，具备法律效力。
如果需要变更合同，应当经过双方协商一致并采取书面形式进行变更。
这些规定有助于规范商品房买卖合同的签订、履行和变更等相关事项。
3. 商品房买卖合同纠纷处理该司法解释还对商品房买卖合同纠纷处理问题进行了明确规定。
其中，建议双方在合同中明确纠纷解决的方式和方法。
如果出现纠纷，双方应当首先协商解决。
如果协商不成，可以向有关行政主管部门申请调解，或者向人民法院起诉。
这些规定有助于促进商品房买卖合同纠纷的及时解决，维护购房人的合法权益。
二、实际应用1. 如何明确开发建设用途？在商品房买卖合同中，房地产开发企业应当明确开发建设用途。
这是保障购房人权益的重要内容。
例如，购房人购买的是居住用房还是商业用房等。
在实际应用中，购房人应当认真阅读合同，或者向房地产开发企业咨询相关建设用途的问题。
如果在合同中未明确涉及建设用途的内容，可以要求开发企业在合同中作出明确的承诺并签字确认。
2. 合同变更如何进行？如果需要变更商品房买卖合同，应当经过双方协商一致并采取书面形式进行变更。
双方应当注意协商变更内容时明确变更事项、变更原因、变更方式和时间等，以免引起进一步的争议。
在实际应用中，建议购房人与开发企业在合同中留下变更的余地，以便在未来发生变动时能够简化变更手续，降低变更成本。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读资料
全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
《商品房买卖合同纠纷司法解释》全文解读8篇
《商品房买卖合同纠纷司法解释》全文解读8篇篇1引言《商品房买卖合同纠纷司法解释》是最高人民法院发布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件的法律解释。
该解释自2024年6月1日起施行，对于规范商品房市场的交易行为，保护买卖双方的合法权益，起到了重要的作用。
本文将对《商品房买卖合同纠纷司法解释》进行全文解读，以便读者更好地理解和应用。
一、司法解释的适用范围《商品房买卖合同纠纷司法解释》适用于审理因商品房买卖合同引发的纠纷案件。
商品房是指由房地产开发企业建设，向社会公开出售的住房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
该解释涉及的问题包括合同的成立、履行、变更、终止以及违约责任等。
二、商品房买卖合同的成立《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的成立需要满足以下条件：一是双方自愿订立合同；二是合同内容合法，即不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗；三是双方具备相应的民事行为能力和民事权利能力。
三、商品房买卖合同的履行《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的履行应遵循诚实信用原则，双方应全面履行自己的义务。
具体包括：一是房地产开发企业应按约定交付房屋，并保证房屋的质量和安全；二是购房者应按约定支付购房款，并履行其他相关义务。
四、商品房买卖合同的变更和终止《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的变更和终止应遵循法律规定和合同约定。
双方可以协商一致后变更或终止合同，也可以依法单方行使变更或终止权。
但需要注意的是，变更或终止合同应符合法律规定和公序良俗，不得损害国家、集体和第三人的合法权益。
五、违约责任《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，如果一方违反合同约定，应承担违约责任。
违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施、损害赔偿等。
同时，解释还规定了违约金、定金、损害赔偿等具体的规定。
六、其他规定《商品房买卖合同纠纷司法解释》还规定了其他一些问题，如房屋交付、产权登记、保修责任等。
商品房买卖合同司法解释全文解读
商品房买卖合同司法解释全文解读商品房买卖合同司法解释全文解读一、背景随着我国房地产市场的不断发展，商品房买卖合同的相关问题也越来越多。
为了解决这些问题，最高人民法院发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》（以下简称“司法解释”）。
本文将对司法解释进行全文解读。
二、主要内容1. 买卖合同成立的时间如果买受人向卖方交纳定金后又反悔，应当严格按照合同约定处理，但如果合同没有约定则可以一般地理解，即买卖合同在约定的观察期届满或者定金在一定期限内不能退返时成立。
2. 违约责任的判定买方违约：如果买方不按照合同约定支付房屋价款，应当承担违约责任。
但如果卖方没有向买方告知其应当付款的时间、地点或者方式，或者存在欺诈、恶意串通等情况，买方可以不承担违约责任。
卖方违约：如果卖方不能按照合同约定交付房屋，应当承担违约责任。
但如果卖方可以提供与合同约定不同的方式进行交付，而买方不同意，则卖方可以不承担违约责任。
3. 违约金的设定当买卖双方约定的违约金低于实际受损失时，受损方可以要求赔偿超过违约金的实际损失，但不得超过违约金一倍。
当违约金高于实际受损失时，裁判员可以适当削减违约金数额。
4. 鉴定机构的选择为解决房屋质量问题，需要鉴定机构进行鉴定。
如果买卖合同约定的鉴定机构已经不存在或不具备从事鉴定的资格，或者鉴定机构没有达到国家规定的鉴定标准，可以向人民法院申请重新鉴定或选择其他符合条件的鉴定机构进行鉴定。
5. 逾期交付的违约金计算如果卖方不能按照合同约定的时间交付房屋，可以向裁判员申请适当延长交付期限。
这种情况下，逾期交付的违约金根据实际情况进行计算。
如果卖方的逾期交付与买方的止付、拖延等行为有关，则应当酌情减轻卖方的违约责任。
6. 房屋所有权纠纷的处理如果存在多人主张同一房屋的所有权，人民法院可以根据基期取得和购买时间追溯原则等综合考虑因素进行权利确认。
如果存在虚假或者恶意转让的情况，法院也可以进行实质性的司法裁定。
商品房买卖合同纠纷司法解释
商品房买卖合同纠纷司法解释商品房买卖合同纠纷司法解释引言商品房的买卖合同是房地产市场中常见的合同形式，然而，在实际交易中，买卖双方之间可能会发生各种纠纷。
为了解决这些纠纷并保护各方的合法权益，司法机构对商品房买卖合同纠纷进行了司法解释。
一、纠纷的定义商品房买卖合同纠纷是指在商品房买卖合同的履行过程中，因合同内容、权益归属、违约责任等方面发生争议，导致诉讼或仲裁的案件。
二、纠纷解决的途径商品房买卖合同纠纷的解决途径主要包括：1. 诉讼：当买卖双方就纠纷无法达成一致时，可以向人民法院起诉，由法院进行审理和判决。
2. 仲裁：买卖双方在签订合同时可以约定仲裁机构，如果发生纠纷，可以通过仲裁机构进行调解和裁决。
三、常见纠纷类型及解释1. 合同履行纠纷合同履行纠纷是指买卖双方在商品房交付、验收、支付房款等方面产生分歧的纠纷。
常见的问题包括：商品房的交付标准，如房屋装修、配套设施等是否符合约定；商品房的交付时间，卖方是否按时交付；买方是否按照约定支付房款。
在解决这类纠纷时，法院会依据合同约定、相关法律法规以及商品房交易的通常惯例来判断纠纷的责任归属，做出判决或裁决。
2. 瑕疵房纠纷瑕疵房纠纷是指买方购买的商品房存在质量问题，影响正常使用和安全的纠纷。
常见的瑕疵包括：结构缺陷，如裂缝、渗水等；装修质量问题，如材料不符合合同约定、工程质量差等；配套设施不完善或存在问题。
对于这类纠纷，法院会通过对商品房质量验收标准、购房合同约定、相关建筑法规等进行调查和鉴定，判断是否存在瑕疵，并确定责任方。
3. 解除合同纠纷解除合同纠纷是指买卖双方协商或依法解除商品房买卖合同，并产生争议的纠纷。
常见的解除合同纠纷包括：买方要求解除合同，如因合同约定不符、瑕疵房等；卖方要求解除合同，如买方不按时支付房款、提供虚假资料等。
法院在解决这类纠纷时，会考虑买卖双方的权益、合同约定和法律规定，判断是否符合解除合同的条件，并根据情况确定违约责任和赔偿金额。
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用一、案例在我国商业房地产的发展中，伴随着房地产市场的火热，商品房交易纠纷也逐渐增多。
由于商品房买卖合同属于典型的合同法律关系，如何解决商品房买卖合同纠纷案件，成为法律实务中的热门问题。
为了更好地适用法规，最高人民法院制定并颁布了《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》，对于商业房地产交易纠纷的处理提供了规范和指导。
二、司法解释的适用对象《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的适用对象是针对商品房买卖合同纠纷的处理。
买卖双方在签订买卖合同后，若存在违约、质量和交付等问题，可以根据《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的相关规定，就相关争议进行司法仲裁程序或者诉讼程序。
三、司法解释对证据的要求在处理商品房买卖合同纠纷中，证据是关键的因素。
《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》规定，证据应当具备以下条件：1.证据能够够证明争议事实的存在；2.证据真实、合法，不得伪造或篡改；3.证据必须与争议事实有直接的联系。
另外，对于不能取得的证据，可以适当的采取推定和倒推的方式进行处理。
同时，对于当事人提交的证据，需要进行审查，如果证据以过时或虚假的形式出现，可以作为无效证据予以排除。
四、司法解释对定价和支付的规定在商品房买卖合同纠纷中，定价和支付是一项非常重要的因素。
《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》规定，买卖合同双方应当在签订合同时就进行明确确定房屋的价格，在交付前就进行支付配套费用，以避免引起纠纷。
此外，对于买卖双方约定的合同条款或政府规定的限制价格，若不符实际或对当事人存在不利，可以予以妥善处理，并进行适当的调整。
五、司法解释对买卖双方义务的规定商品房买卖合同纠纷处理中，对于买卖双方的责任义务，司法解释也做出了相关规定。
1.卖方在交付之前必须保证房屋质量符合国家标准，如果存在质量问题会影响合同的执行，需要承担相应的法律责任；2.对于买方，应当依据合同约定的时间进行支付，并在时间内协助完成交付手续，否则将承担违约责任；3.若属于政府收购的商品房，双方应当依据相关协议进行合作。
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解跟适用7篇
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解跟适用7篇篇1一、引言商品房买卖合同纠纷案件是房地产领域常见的法律问题，涉及面广，影响深远。
为了统一审理标准，最高人民法院制定了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）。
本文旨在探讨该司法解释的理解与适用，以便更好地解决商品房买卖合同纠纷案件。
二、司法解释的理解1. 释义与适用范围《解释》第一条明确了商品房买卖合同的定义，即指房地产开发企业（以下简称“房企”）将尚未建成或者已建成的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
该解释适用于审理因商品房买卖合同引发的纠纷案件，包括因合同订立、履行、变更、终止等所产生的纠纷。
2. 合同的成立与效力《解释》第二条规定了商品房买卖合同的成立条件，即具备下列条件时，合同成立：一是当事人双方就买卖房屋的意思表示达成一致；二是具备法律规定的生效要件，如主体合格、内容合法等。
同时，《解释》第三条明确了合同的效力认定原则，即根据《合同法》相关规定，结合案件实际情况，认定合同的效力。
三、司法解释的适用1. 审理程序与管辖在商品房买卖合同纠纷案件的审理中，《解释》第四条规定了审理程序，即按照《民事诉讼法》的相关规定进行审理。
同时，《解释》第五条明确了管辖原则，即由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
特殊情况下，根据案件实际情况，可以指定其他法院管辖。
2. 证据的收集与审查在案件审理中，证据的收集与审查至关重要。
《解释》第六条规定了原告应当提供的证据，包括身份证明、合同、付款凭证等。
同时，《解释》第七条规定了被告应当提供的证据，如房屋交付证明、竣工验收证明等。
证据的审查应遵循《民事诉讼法》相关规定。
3. 事实的认定与裁判在收集证据的基础上，《解释》第八条规定了事实的认定原则，即根据证据规则，结合案件实际情况，认定案件事实。
在裁判时，《解释》第九条规定了裁判原则，即根据认定的案件事实，依据相关法律法规进行裁判。
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用下
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用下从我国合同法和《消法》的规定看，对商品房能否直接适用《消法》第四十九条的规定没有明确的规定，《消法》第四十九条和合同法第一百一十三条规定的适用条件仅仅限于提供的商品和服务有欺诈行为，而商品房是否属于其适用范围没有明确规定，学术界和实务界也认识不一。
考虑到我国的实际情况，笔者认为，商品房买卖合同目前不宜直接适用《消法》第四十九条的规定。
但对商品房买卖行为中，出卖人利用其优势地位，为追求最大经济利益，采取欺诈手段与买受人签订合同，或签订合同后又恶意违约的行为，应给予制裁。
理由如下：第一，出卖人的恶意违约和欺诈行为完全摒弃了诚实信用原则，严重损害了市场经济的交易安全秩序，它同因客观原因导致合同不能履行的情况有本质区别，对此类行为仅仅依靠补偿性的赔偿是无法弥补买受人损失的，也不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为。
第二，从各国对损害赔偿制度的研究和审判实践看，也均未对惩罚性赔偿的原则予以否定，而且惩罚性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩罚和遏制不法行为等多重功能，已逐渐被英美法系和大陆法系的各个国家立法逐步采纳，并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展。
美国司法部的研究资料表明，1985年至1995年的10年间，法院将惩罚性赔偿责任适用于合同纠纷中的数量是侵权案件的3倍。
第三，在我国，《消法》第四十九条首次在立法上确立了惩罚性赔偿制度，随后在合同法第一百一十三条的合同责任中也明确了惩罚性赔偿制度，此外，合同法第十四条第二款对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的也予以认可，这其中就包含了对违约行为的惩罚性赔偿。
同时，实务中对《商品房销售管理办法》第二十条关于面积误差绝对值超出3%部分的房价款实行双倍返还规定的执行效果也很好。
由此可见，我国立法对惩罚性赔偿适用于合同责任不是绝对否定的，且具有良好的社会基础。
综上，经多次讨论研究认为，根据《消法》第四十九条和合同法第一百一十三条所确立的惩罚性赔偿原则精神，对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为可有条件地适用惩罚性赔偿。
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用下
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用下从我国合同法和《消法》的规定看，对商品房能否直接适用《消法》第四十九条的规定没有明确的规定，《消法》第四十九条和合同法第一百一十三条规定的适用条件仅仅限于提供的商品和服务有欺诈行为，而商品房是否属于其适用范围没有明确规定，学术界和实务界也认识不一。
考虑到我国的实际情况，笔者认为，商品房买卖合同目前不宜直接适用《消法》第四十九条的规定。
但对商品房买卖行为中，出卖人利用其优势地位，为追求最大经济利益，采取欺诈手段与买受人签订合同，或签订合同后又恶意违约的行为，应给予制裁。
理由如下：第一，出卖人的恶意违约和欺诈行为完全摒弃了诚实信用原则，严重损害了市场经济的交易安全秩序，它同因客观原因导致合同不能履行的情况有本质区别，对此类行为仅仅依靠补偿性的赔偿是无法弥补买受人损失的，也不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为。
第二，从各国对损害赔偿制度的研究和审判实践看，也均未对惩罚性赔偿的原则予以否定，而且惩罚性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩罚和遏制不法行为等多重功能，已逐渐被英美法系和大陆法系的各个国家立法逐步采纳，并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展。
美国司法部的研究资料表明， 1985年至1995年的10年间，法院将惩罚性赔偿责任适用于合同纠纷中的数量是侵权案件的3倍。
第三，在我国，《消法》第四十九条首次在立法上确立了惩罚性赔偿制度，随后在合同法第一百一十三条的合同责任中也明确了惩罚性赔偿制度，此外，合同法第十四条第二款对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的也予以认可，这其中就包含了对违约行为的惩罚性赔偿。
同时，实务中对《商品房销售管理办法》第二十条关于面积误差绝对值超出3%部分的房价款实行双倍返还规定的执行效果也很好。
由此可见，我国立法对惩罚性赔偿适用于合同责任不是绝对否定的，且具有良好的社会基础。
综上，经多次讨论研究认为，根据《消法》第四十九条和合同法第一百一十三条所确立的惩罚性赔偿原则精神，对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为可有条件地适用惩罚性赔偿。
审理商品房买卖合同纠纷司法解释
审理商品房买卖合同纠纷司法解释审理商品房买卖合同纠纷司法解释本文将对审理商品房买卖合同纠纷的司法解释进行介绍。
商品房买卖合同纠纷属于民事案件范畴，司法解释是为了对相关法律规定进行细化、解释和补充，以便于司法机关能够正确、公正地审理此类案件。
第一条适用范围该司法解释适用于审理商品房买卖合同纠纷的相关案件。
商品房买卖合同是指开发商与购房人签订的以销售商品房为目的的合同。
第二条合同效力合同效力是指商品房买卖合同经法律认可的约束力。
未依法签订合同的，应认定为无效合同。
对于买受人以一定酬金或者其他方式支付合同价款，且支付行为证明购房人订立商品房买卖合同的真实意愿的，合同效力可以成立。
第三条违约责任违约责任是指当一方违反合同约定导致对方权益受损时应承担的法律责任。
买受人未按合同约定支付房价的，应当承担违约责任；卖方未按合同约定交付商品房的，应当承担违约责任。
第四条纠纷解决方式在审理商品房买卖合同纠纷时，可以采取调解、仲裁和诉讼等方式进行纠纷解决。
在特定情况下，可根据双方当事人的意愿选择进行调解或仲裁，但无论选择何种方式进行解决，都应确保公正、公平和合法。
第五条退房返款买受人在一定条件下有权要求退房返款。
当开发商没有按照合同约定交付商品房的，购房人可以要求解除合同，并要求开发商退还购房款项及按照法律规定支付相应的违约金。
第六条司法救济当购房人和开发商在履行买卖合同过程中发生纠纷，无法达成一致时，可以向人民法院寻求司法救济。
人民法院应当按照法律和司法解释的规定，对双方的争议进行公正、独立的审理，并作出公正的判决。
第七条法律责任对于违反商品房买卖合同约定的行为，根据相关法律规定，违约方应承担相应的法律责任。
对于恶意违约的行为，可以加重违约方的法律责任，并视情节严重性予以相应惩罚。
结论审理商品房买卖合同纠纷是司法机关的一项重要任务，合理的司法解释是确保公正、公平和合法审理此类纠纷的基础。
司法解释对于明确合同效力、违约责任、纠纷解决方式等方面具有重要意义，可为司法机关提供指导和参考，以便能够更好地解决商品房买卖合同纠纷案件。
商品房买卖合同司法解释二十一条理解与适用
商品房买卖合同司法解释二十一条理解与适用示例文章篇一：《商品房买卖合同司法解释二十一条理解与适用》在商品房买卖这个复杂的市场中，我们经常会遇到各种各样的问题。
而《商品房买卖合同司法解释》的二十一条就像是一盏明灯，为我们在这迷雾重重的领域中照亮了一些关键的地方。
我有个朋友叫小李，他就亲身经历了和商品房买卖合同有关的事儿。
小李辛辛苦苦攒了好些年的钱，就想着能买一套属于自己的房子。
他满心欢喜地和开发商签了合同，可是后来才发现，开发商在房屋交付方面出现了问题。
合同里约定的交付日期到了，房子却还没有达到交付的标准。
小李当时就懵了，他不知道自己该怎么办。
这时候啊，司法解释二十一条就开始发挥作用了。
二十一条主要是关于房屋的交付使用以及相关的风险承担等问题。
咱们就像打开一个装满宝藏的盒子一样，一点一点来剖析它。
首先，什么是交付使用呢？这可不是简单地把房子钥匙交到购房者手里就行了。
从法律的角度看，它需要满足一系列的条件，就像一场严格的考试，每个环节都得达标。
比如说，房子的基本设施得齐全，水电啊，得是能正常使用的状态。
我记得还有一次，我听到另一个购房者老张在抱怨，他买的房子交房的时候，发现电线都是乱搭的，水也不通。
这显然不符合交付使用的标准嘛。
那按照二十一条的规定，这种情况下开发商是不能算是完成了交付的。
这就好比你去买一个手机，手机的屏幕都不亮，那卖家能说这手机已经卖给你了吗？肯定不行啊。
再说说风险承担。
这就更复杂了一些。
房子在交付之前，如果发生了一些意外，比如说遭遇了自然灾害，房子受损了，这个损失由谁来承担呢？按照二十一条的精神，在没有完成交付之前，这些风险一般是由开发商来承担的。
这就好比一个包裹还在快递员手里的时候，如果包裹损坏了，肯定是快递公司的责任，而不是收件人的责任。
从购房者的角度来看，了解二十一条真的太重要了。
它就像是一个保护盾，让购房者在面对开发商的一些不合理行为时有了法律依据。
我还认识一个大姐，她在买房子的时候就特别谨慎。
《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解与适用
《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解与适用一、概述买卖合同作为市场经济中最基本、最普遍的交易形式，其健康运行对于维护市场秩序、促进经济发展具有举足轻重的作用。
随着交易活动的日益复杂和多样化，买卖合同纠纷也日益增多，给司法实践带来了诸多挑战。
为了统一裁判尺度，明确法律适用，最高人民法院于年月日颁布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），对买卖合同纠纷案件中的法律适用问题进行了全面、系统的规定。
《解释》的出台，不仅为各级人民法院审理买卖合同纠纷案件提供了明确的法律依据，也为当事人进行合法交易、维护自身权益提供了有力保障。
本文将从概述、重点条款解读、司法实践应用等方面，对《解释》进行深入剖析，以期对读者理解和适用该解释提供有益的参考。
在概述部分，我们将简要介绍《解释》的立法背景、目的和意义，以及其在整个买卖合同法律体系中的地位和作用。
同时，还将对《解释》的主要内容进行概括性介绍，帮助读者快速把握其核心要义。
我们将通过重点条款解读的方式，逐一分析《解释》中的关键条款，探讨其背后的法理基础和司法实践中的应用场景。
这部分内容将重点关注买卖合同的成立、履行、变更、解除等方面的问题，以及买卖合同纠纷中的举证责任、违约责任等法律适用问题。
在司法实践应用部分，我们将结合具体案例，分析《解释》在司法实践中的具体应用情况，探讨如何正确理解和适用该解释以解决实际问题。
同时，还将对《解释》实施过程中可能遇到的问题和挑战进行分析和探讨，以期为未来司法实践提供参考和借鉴。
《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解与适用买卖合同作为市场经济中最基础、最常见的交易方式，其法律适用问题一直是司法实践中的热点和难点。
为了统一法律适用标准，提高审判效率，我国最高人民法院制定了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）。
《解释》的出台，不仅为各级人民法院在审理买卖合同纠纷案件时提供了明确的法律依据，也为市场主体在交易中提供了行为准则和预期。
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用一、起草背景随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发展，已成为国民经济的支柱产业。
住房制度深化改革和城镇居民住房的社会化和商品化，使得房地产业在我国实现全面小康进程中的基础性、先导性、支柱性地位越来越为社会所认同。
城市房地产管理法的颁布施行和商品房市场的发展变化，商品房买卖纠纷也日益凸现，成为社会矛盾的焦点。
针对城市房地产管理法施行前的房地产纠纷案件，最高法院曾于1995年12月27日制定了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《解答》），使房地产纠纷得以及时、有效地处理。
城市房地产管理法施行后，房地产市场秩序虽较以往有了较大改观，但由于房地产市场处于发育阶段，市场管理机制尚不健全，商品房交易行为很不规范，特别是出卖人借机违法经营，如无证销售、一房数卖、面积缩水、发布虚假广告等，严重扰乱了房地产市场秩序，损害了广大买受人的利益，导致商品房买卖合同纠纷大量增加。
据统计，全国法院2002年受理的8万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷占25%，而在200）年第一季度受理的6898件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近50% •同时，现实社会和审判实践中出现的商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等新问题也亟待解决。
而现行的法律、法规比较原则，人民法院在审理商品房纠纷案件中遇到法律适用的难题。
为此，从2002年3月初，最高法院们多次派人赴全国各地进行调研，并广泛征求各级法院、全国人大法工委、国家土地资源部、建设部、专家学者、律师、房地产开发企业、消费者协会等各方面意见，经过数十次讨论易稿，最后经最高法院审委会讨论通过，于2003年5月7日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），共28条。
下面就《解释》的有关内容和情况作简要说明，以便读者了解。
二、《解释》的适用范围这是适用本《解释》首先要明确的前提条件。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件
司法解释的理解与适用
近年来，随着房地产市场的持续火爆，商品房买卖合同纠纷案件
也逐渐增多，对于这类案件的审理，最高人民法院也出台了关于审理
商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，对于理解和适用这一司法解释，需要注意以下几个方面。
首先，对于此司法解释的适用主体范围，应该明确。
司法解释明
确规定适用于商品房买卖合同纠纷案件，但除此之外，也适用于解决
因房屋出租、广告宣传等产生的法律纠纷。
因此，在处理此类案件时，应该明确案件属于什么类型的纠纷，并按照相应的规定进行处理。
其次，需要注意司法解释中的一些具体规定。
例如，司法解释明
确了房屋的填充、保暖等建筑标准，以及在交付前应该进行的设施设
备检查等要求。
此外，对于房屋质量问题，司法解释也规定了若干条款，如承诺房屋质量，出售住房应达到规定的保修年限，存在重大质
量问题应当进行退房处理等。
在实际审理过程中，应该据此进行细致
的调查与核实，并据以作出判决。
最后，对于审理此类案件的规定和程序，也需要进行了解和掌握。
司法解释明确了涉及房屋交付、质量、物业服务等多个方面的判决标准，并规定了强制执行程序、审理期间的证据保全、鉴定等工作。
因此，在审理此类案件的过程中，应该根据司法解释的规定，对证据进
行保全和审查，并明确本案的判决标准和程序。
综上所述，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释，对于处理这类案件具有重要意义。
在实际操作中，需要对其规定进行深入的理解和适用，严格遵照标准进行审理，切实保障当事人的合法权益。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读
全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
完整最高院商品房买卖合同司法解释全文解读.doc
完整最高院商品房买卖合同司法解释全文解读.doc由于内容过多，无法在这里完整展示，我将其整理成以下文字形式。
最高院商品房买卖合同司法解释全文解读一、司法解释出台的背景和意义为了规范商品房买卖合同纠纷案件的审理，保护当事人合法权益，促进房地产市场健康发展，最高人民法院出台了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。
该解释对商品房买卖合同中的一些重要问题作出了明确规定，对于解决商品房买卖中的实际问题、维护市场秩序、促进房地产市场健康发展具有重要意义。
二、司法解释的主要内容1. 商品房买卖合同的定义和形式商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
根据本解释的规定，商品房买卖合同应当采用书面形式订立。
2. 商品房买卖合同的效力认定根据本解释的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
这一规定明确了商品房预售合同的效力认定标准，即以起诉前是否取得商品房预售许可证明为判断依据。
同时，对于未取得预售许可证明的合同，规定了相应的法律后果。
此外，本解释还对商品房销售广告和中介服务机构的责任进行了规定。
出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
同时，对于中介服务机构在商品房销售中的责任也进行了规定。
3. 逾期交付房屋的违约责任出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用下从我国合同法和《消法》的规定看，对商品房能否直接适用《消法》第四十九条的规定没有明确的规定，《消法》第四十九条和合同法第一百一十三条规定的适用条件仅仅限于提供的商品和服务有欺诈行为，而商品房是否属于其适用范围没有明确规定，学术界和实务界也认识不一。
考虑到我国的实际情况，笔者认为，商品房买卖合同目前不宜直接适用《消法》第四十九条的规定。
但对商品房买卖行为中，出卖人利用其优势地位，为追求最大经济利益，采取欺诈手段与买受人签订合同，或签订合同后又恶意违约的行为，应给予制裁。
理由如下：第一，出卖人的恶意违约和欺诈行为完全摒弃了诚实信用原则，严重损害了市场经济的交易安全秩序，它同因客观原因导致合同不能履行的情况有本质区别，对此类行为仅仅依靠补偿性的赔偿是无法弥补买受人损失的，也不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为。
第二，从各国对损害赔偿制度的研究和审判实践看，也均未对惩罚性赔偿的原则予以否定，而且惩罚性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩罚和遏制不法行为等多重功能，已逐渐被英美法系和大陆法系的各个国家立法逐步采纳，并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展。
美国司法部的研究资料表明， 1985年至1995年的10年间，法院将惩罚性赔偿责任适用于合同纠纷中的数量是侵权案件的3倍。
第三，在我国，《消法》第四十九条首次在立法上确立了惩罚性赔偿制度，随后在合同法第一百一十三条的合同责任中也明确了惩罚性赔偿制度，此外，合同法第十四条第二款对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的也予以认可，这其中就包含了对违约行为的惩罚性赔偿。
同时，实务中对《商品房销售管理办法》第二十条关于面积误差绝对值超出3%部分的房价款实行双倍返还规定的执行效果也很好。
由此可见，我国立法对惩罚性赔偿适用于合同责任不是绝对否定的，且具有良好的社会基础。
综上，经多次讨论研究认为，根据《消法》第四十九条和合同法第一百一十三条所确立的惩罚性赔偿原则精神，对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为可有条件地适用惩罚性赔偿。
为此，结合审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况，《解释》第8条、第9条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
由此可见，《解释》所规定的惩罚性赔偿责任在适用条件和结果上都与《消法》第四十九条的规定有所不同。
它只是以合同法第一百一十三条和《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据，但不是对《消法》第49条规定的直接适用。
这样既注意到依法有效维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，有利于促进房地产市场的健康发展，也是符合国际立法趋势和我国当前社会发展需要的。
七、房屋的交付使用和风险责任承担因房屋交付使用引发的诉讼，主要涉及到房屋所有权的转移和风险的承担及违约金的计算等问题。
房屋的交付使用。
合同法第一百三十三条和第一百三十五条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，买卖合同的标的物所有权自交付时起转移，法另有规定或当事人另有约定的除外。
据此规定，买卖合同的标的物所有权一般自交付时起转移。
而根据城市房地产管理法第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，不动产房屋的所有权则从办理所有权登记手续时起转移，这也是不动产物权变动的公示方式和要件。
因此，房屋所有权就应从办理所有权登记手续时转移。
但在审判实践中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。
出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的交钥匙;而买受人则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。
依据上述法律、法规对房屋所有权转移的有关规定，笔者认为，在法律、法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有，即为合同约定的房屋交付使用。
也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，即交钥匙，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。
如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。
因此，《解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
当然，即使在当事人没有明确约定房屋的交付使用包括办理房屋所有权登记手续时，出卖人交钥匙义务的履行也并非就意味着出卖人的合同义务履行完毕，根据法律规定，它还应协助买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权于买受人。
至于房屋所有权转移的时间问题，当事人可另行协商约定，没有约定的，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的买受人应当自房屋交付使用之日起90日内，现售商品房的买受人应当自买卖合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理，并提供必要的证明文件。
风险责任承担。
风险责任是因不可抗力或意外事件等不可归责于当事人的事由而导致标的物毁损、灭失。
根据合同法第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由卖受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。
可见，风险责任一般情况下与标的物交付的同时一并转移。
而从法理上讲，风险责任则是随着标的物的所有权转移而转移的。
如前所述，由于我国房屋所有权的转移是以办理登记为生效要件，所以，房屋所有权的转移时间和标的物的交付时间存在差异，在房屋交付使用后至办理所有权登记手续前的时间内，标的物发生意外风险的责任如何承担，现行法律、法规均无明确规定。
笔者认为，既然合同法第一百四十二条是针对所有买卖合同标的物作的规定，并没有明确区分动产和不动产，而且，根据该条法律另有规定或当事人另有约定的除外的规定，在法律、法规没有规定或者当事人没有约定的情况下，房屋的风险转移应适用该条规定。
因此，《解释》第11条第2款明确规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
”八、商品房包销合同的认定处理商品房包销是盛行于我国香港和台湾地区的一种商品房销售方式，随后进入我国内地。
它在促进商品房市场快速发展的同时，也带来了诸多纠纷。
在广东、上海、北京等一些经济发达城市，很早就已出现因包销引发的诉讼，最高法院也已审结多起此类案件。
但因内地对商品房包销尚无规定，因此，急需对包销予以认定。
根据司法实践中遇到的包销行为的一般做法，包销是出卖人与包销人签订商品房包销合同，约定在包销期内，出卖人将已竣工或者尚未建成但符合预售条件的房屋，确定包销基价交由包销人以出卖人的名义与买受人签订商品房买卖合同，包销期限届满，包销人以约定的包销价格买入未出售的剩余商品房的行为。
对包销的性质认定有三种观点。
一是附条件的代理说。
认为包销是包销人以出卖人的名义销售商品房，赚取差价利益，但包销人在包销期满后购买未出售的房屋。
二是买卖说。
认为包销人最终购买所包销的商品房，包销人虽以出卖人的名义销售商品房，但实质上是包销人在为自身利益销售商品房。
包销价格的确定，已在出卖人和包销人之间成立了买卖关系，只是未生效而已。
三是两合行为说。
认为包销是一种兼具代理和买卖特征的民事法律行为，在包销期内为一种委托代理关系，包销期届满后则为一种买卖关系。
笔者认为因目前对商品房包销没有规定，《解释》也不便对包销行为的性质给予归类，而只宜按照包销的通常做法，根据合同法第七条、第八条、第一百二十四条规定，将其定性为无名合同。
根据包销的实践做法，《解释》第20条规定：对包销期满后的剩余房屋，当事人有约定的，按照约定处理，没有约定或约定不明的，由包销人按包销价格购买。
为便于包销纠纷的及时解决，《解释》第22条同时对因包销引发的诉讼主体问题也作了明确规定。
根据合同的相对性原则，因包销合同发生的纠纷，诉讼主体为出卖人与包销人。
因买卖合同发生的纠纷，诉讼主体为出卖人与买受人，尽管商品房买卖合同是包销人出面与买受人签订的，但因包销人是以出卖人名义与买受人签订的合同，而且商品房买卖合同的主体仍是出卖人，因此，买卖合同纠纷的诉讼当事人应为出卖人和买受人。
但如果出卖人、买受人、包销人三方在买卖合同中约定包销人与出卖人共同承担履行义务的，包销人也应作为当事人参加诉讼。
九、商品房担保贷款合同纠纷的处理说到商品房担保贷款合同，就必然会涉及到商品房按揭的问题。
按揭是英美法系不动产担保的一项基本制度，与大陆法系的让与担保制度大致相同。
商品房按揭是从香港传入我国内地的一种融资购楼方式，包括楼花按揭和现楼按揭。
我国内地法律没有按揭的称谓，只是在2000年最高法院审委会审议的《关于适用担保法若干问题的解释(送审稿)》的说明中，涉及到楼花按揭。
该说明将楼花按揭定义为楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款后，将其依合同取得的对楼宇的期待权让渡给银行作为取得银行贷款的担保，也称按揭贷款。
如买方未能按约履行还本付息的义务，就丧失了赎回这种期待权的权利的一种贷款方法。
楼宇竣工后，楼花按揭即转为楼宇按揭。
楼花按揭的法律性质是购房抵押贷款，与抵押基本相同，是一种不动产抵押方式，但又有别于我国法律规定的抵押担保方式。
楼花按揭是以其在预售合同中的全部权益为抵押，而法律规定的抵押是以现存实物为抵押标的的，因此称为准抵押。
各国民法一般也均规定权利抵押准用民法关于一般抵押的规定。
现楼按揭则与《城市房地产抵押管理办法》第三条规定的预购商品房贷款抵押相同，属于现房抵押贷款。
同时，《关于适用担保法若干问题的解释》第47条明确规定了依法获准尚无建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物可作为抵押权的标的物。
《中国物权法草案建议稿》也作了相同规定。
理论界对商品房按揭也有不同观点：1 不动产抵押说。
认为尽管楼花不是现存楼宇，但买楼花会导致事实上获得楼宇，而且由于购房人在买楼花时已支付部分楼款，因此，虽然楼花具有一种不确定性，它还是具有相当于现存楼宇的价值。