基于建筑物价值提升的经济学分析

基于建筑物价值提升的经济学分析

【摘要】根据经济学中的边际成本、边际收益和外部环境理论综合分析建筑物价值的影响因素，通过建筑物全生命周期成本分析，权衡资金成本中建造成本和使用成本的关系，并重视由于建筑物隐性的环境成本带来的价值下降的问题。从设计理念、设计方法的角度和政府宏观调控的角度找出使得建筑物价值提升的理论方法。

【关键词】建筑物价值；边际成本；边际收益；全生命周期成本；环境成本

通常在考察建筑物的价值或进行方案优选时，往往更多的注重建筑物的建造成本和是否能实现其基本使用功能，而没有重视建筑物使用阶段的费用支出和对环境的影响，没有对建筑物的整体价值全面分析。一般认为建筑物的整体价值分析包括它是否能以最低的全生命周期成本可靠地实现其必须具备的功能，是否对环境造成了影响。为使建筑物价值最大限度的发挥，本文从全生命周期成本的分析中找到解决的思路，通过引入经济学中的边际成本、边际收益、外部环境的理论加以分析。

一、理论分析

边际成本是增加一单位功能的额外成本，是与其边际收益相比较的，在建筑物的价值分析中，若增加一单位的边际成本能带来大于一单位的边际收益（功能提升），那么即会带来价值的提升（价值=功能/成本，功能增量/成本增量>1，价值提升）。如何才能更好的

分析边际成本与边际收益的关系，分两部分进行权衡。

（一）以全生命周期成本和功能的关系进行分析

全生命周期成本有资金成本、环境成本、社会成本等。对于后两种成本的影响在后面的分析中会涉及到。这里以建筑物的显形的资金成本构成进行分析。全生命周期资金成本是指工程项目从项目构思到项目建成投入使用直至工程寿命终结全过程所发生的一切可直接体现为资金耗费的投入的总和。全生命周期资金成本=建造成本+使用成本。下面仅从目前价值分析中容易忽视的两个方面进行分析。

1.在功能不变的前提下，考察建造成本的增加能带来使用成本大幅下降来使得建筑物的价值提升

以某一建筑物的墙材选用为例，一是保温墙材，二是普通墙材，使用保温墙材比普通墙材的成本要高10万元，但建筑物在使用阶段的取暖能耗每年可节约2万元，以住宅建筑使用期50年计算其使用成本的节约远远超过了建设成本的增加，使得全生命周期成本的降低，所以在满足功能的前提下，使建筑物的价值得到了提升。

2.在成本略有提升的前提下，考察功能的大幅度提升带来的建筑物增值。

在满足建筑物基本使用功能的前提下，通过额外一单位成本的支出，能带来大于额外一单位的收益，也会带来建筑物整体价值的提升。比如，在建筑物中采用可回收利用的资源进行建造，虽然所起的功能可能相同，但成本要偏高，但建筑物拆除后，可重复利用，

并减少了建筑垃圾的污染、处理难题。使得建筑物的环境、社会价值有所提升。

（二）对外部环境的影响

环境成本是指工程产品系列在其全寿命周期内对于环境的潜在和显在的不利影响。对于建筑物来说，它在建造和运行阶段是否给周围的环境带来有利或不利的影响。若建筑物的活动带来的不利的影响而又未能对此不利影响付出相应的补偿（有效处理）时，可以认为建筑物的活动属于“外部不经济”的情况，也可把此认为是建筑物未被体现出来的额外成本。

比如，对于建造过程中产生的噪声、污染，运行过程中排放的废水、废气，都使得其环境成本不断增大，从而导致建筑物的环境、社会价值地下降。

（三）资源的稀缺性

在建筑业中，对于不可再生的资源的耗用也是非常惊人的。资料统计，建筑能耗已占全国总能耗的近40%，其中建筑使用能耗占建筑能耗的88%左右，比国际先进水平高2～3倍。在我国现行建筑运行中，北方建筑取暖每年多消耗2000万吨标准煤，直接损失达70多亿，多排放co2达52万吨。另外，据统计，我国拆除房屋（住宅）的使用年限约在30年左右，而英法等欧洲国家住宅平均拆除年限在80～100年之间。我国国家标准规定，普通建筑住宅设计使用年限为50年。也即是说，我国的住宅建筑的寿命期仅是其设计使用寿命的60%，那么由此带来的拆、建造成了大量的资源耗费、

环境污染和大量的建筑垃圾。

二、解决措施

（一）在建筑物的前期决策阶段，从设计角度综合考虑资金成本和环境成本

根据资料统计显示，设计阶段完成后，建筑物的全生命周期资金成本的85%已确定，所以建筑设计是建筑物价值全面提升的决定阶段。从建造成本和使用成本的关系、对环境的影响和对稀缺资源的使用等综合进行分析，进行节能、节水、节材的设计。

对于节能设计。一是采用新型技术，比如地源热泵技术，它使用一套设备实现了建筑物的供热与空调的两种要求，取消了锅炉房，消除了大气污染，提高了一次能源的利用率。供热时比直接电热方式、燃油或燃气锅炉方式的运行费用大幅度降低，增加的初始投资一般可在3～5年内收回。另一方面建立能源效率的观念。把单纯地抑制需求、减少耗能转变为提高能源效率。对于节水设计。使用节水器具，采用再生水利用系统。对于节材设计。结构形式采用大空间，结构体系向预制化、装配化方向发展，尽量采用工业化生产方式。通过结构部件的标准化、系列化、配套化，实现多样化的批量生产。采用高强、高性能混凝土、新型保温隔热的轻质墙材，推广工业化集成装修方式。

对于这些设计，一般都会带来初始建造成本的增加，但使用成本的下降足以补偿建造成本的增加，并可带来更大的节约收益，而且对于环境的污染和对不可再生资源的使用可大幅度下降。通过设计

理念的更新、设计技术的成熟和绿色设计工具的使用，使得在设计阶段即可决定建筑物整体价值的实现程度和取得的效果。

（二）政府的宏观调控

1.政府的政策规制

推行绿色建筑、环保建筑，推行“节地、节能、节水、节材”建筑，需要政府的政策支持。比如，建设部发布并于2006年3月1

日开始实施的《住宅性能评定技术标准》，该标准将住宅性能划分为适用、环境、经济、安全和耐久等五个性能。根据打分来全面评价住宅建筑的价值实现程度。中国的绿色建筑经济正处于发展阶段，政策体系尚不完善，缺乏相应经济激励措施等，应尽快建立健全适合国情的切实可行的绿色建筑经济的政策体系促进绿色建筑经济的健康发展。

2.征税和补贴

征税和补贴是应用经济学中的胡萝卜加大棒的原理，税收是大棒，而补贴则是胡萝卜，两者的目的都是调整私人成本使之趋向社会成本。这种方法比规制方法更能促进符合社会需要的行为。征税使污染成本成为企业为维持经营所不得不抵补的成本。因此企业有激励尽可能减轻污染，并设法找到新的、低成本的减轻污染的方法。而对治污设备的税收抵免这种补贴时另外一种提供减轻污染的激

励手段。

通过设计手段解决建筑物价值提升的技术支持和实现方法，而政府的宏观干预则为建筑物的价值提升提供一个良好的实现环境。