项目容积率及产品配比优化
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• 从项目整体角度，不同产品面积之间的此 消彼长，分析项目整体投资增加值（边际 支出）所带来的增值收益（边际收入）， 从而判断最佳产品配比方案； 边际利润等于0，项目可取得最大利润额； 边际利润率等于项目利润率；项目可取得 最大投资利润率；
成本（C）
产量（A） 价格（P）
边际利润 （R/Q）
收益 (W) 利润（W-C） =
120
3% 2.86% 2121.5 1800 1800 1800 3000 200 200
5
•
成本变动参数
– 对项目而言，各产品面积的变化主要影响 项目建安成本总额及其相关联的费用
单位： 万平米；万元；元/平米
项目最佳产品配比的判定
۞
高层板楼+花园洋房
高层 23.3 21.0 18.7 16.3 14.0 11.7 总成本 92,470 87,340 82,716 78,216 73,824 69,529
– – – – – 高层板楼容积率2.3; 花园洋房容积率1.1 ; 高层板楼销售价格均为4200元/平米； 高层板楼销售价格均为4600元/平米； 商业（1+2层）平均售价12667元/平米；
工程项目（费用）名称 1.土地成本 2.前期费用 计量单位 亩 平方米 工程量 152.1 23.33 单价或费率 92 295.8
单位： 万平米、万元
花园洋房 0.0 1.1 2.2
边际利润率 -14% -5% -2% 0% 3% 5%
容积率 2.4 2.3 2.1 2.0 1.9 1.8
6
3.3 4.5 5.6
6.7
7.8 8.9 10.0 11.2
9.3
7.0 4.7 2.3 0.0
65,318
61,182 57,111 53,097 49,134
82,690
78,024 73,358 68,692 64,026
4,548
4,291 4,035 3,778 3,521
12,823
12,550 12,212 11,816 11,370
4,136
4,071 4,014 3,963
4,409
4,409 4,409 4,409
273
338 396 446
7%
8% 10% 11%
1.7
1.5 1.4 1.3 1.2
项目最佳产品配比的判定
就本项目而言，建议地块整体容积率为2左右；
此时地上建筑面积为20万平米左右；
花园洋房面积为3~4万平米，高层板楼宅面积为16~17万平米。
50% 40% 9.00 6.00 3.00 0.00 23.33 21.00 18.66 16.33 14.00 11.66 9.33 7.00 4.67 2.33
7Байду номын сангаас
30%
边 际 利 润
20% 10% 0%
花 园
洋
房 积
率 -10% 比 -20% 例
-30% -40% -50%
高层板楼面积
(3.00) 面
(6.00)
(9.00)
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2.1非政府收费
2.2政府收费 (1)基础设施配套费 (2)劳保统筹费 3.建安费 3.1建筑费用 (1)住宅 (2)商业 3.2精装修 3.4地下室 4.基础设施建设费 5.室外绿化及铺装 万元 万元 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米
23.33
23.33 69986 69986 23.33 23.33 21.83 1.50 23.33 2.50 23.33 23.33
边际利润率的测算
销售总收入 110,685 106,019 101,353 96,687 92,021 87,355 销售税金 6,088 5,831 5,574 5,318 5,061 4,805 税前利润 12,127 12,848 13,063 13,154 13,136 13,022 边际成本 边际收入 5,130 4,624 4,500 4,391 4,295 4,211 4,409 4,409 4,409 4,409 4,409 4,409 边际利润 (721) (215) (91) 18 114 199
洋房占地比例
0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 1.00
商业面积
1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50
花园洋房面积
0.00 1.12 2.23 3.35 4.46 5.58 6.69 7.81 8.93 10.04 11.16
边际理论
•
探测方法及指标的确定
–
边际收益（W）-边际成本（C）
最佳开发量 ？= ic 0 最佳产品组合
–
探测指标
• •
3
项目最佳产品配比的判定
花园洋房+高层板楼
以洋房和高板用地比例变化的探测结果，花园洋房和高层产品间的面积变化如下表所示 （其中，商业面积面积保持不变，地下面积变化区间：2.5万-0.7万平米）：
地下面积
2.50 2.20 1.94 1.70 1.50 1.32 1.16 1.02 0.90 0.79 0.70
高层面积
23.33 21.00 18.66 16.33 14.00 11.66 9.33 7.00 4.67 2.33 0.00
单位： 万平米
4
项目最佳产品配比的判定
• 收入测算参数
XX项目容积率及产品配比优化方案建议
商业运营管理中心
2012年7月
项目基础指标
土地面积 （亩）
152.1
土地面积 （平米）
101434
土地费用 （万元/亩）
92
土地总费用 (万元)
13,997
项目最佳产品配比的判定
• 探测的目的
– 在容积率既定的情况下，对项目中不同产 品的最佳面积配比进行探测，从经济角度 对项目最佳产品配比进行判定； 边际效应分析法：
成本（C）
产量（A） 价格（P）
边际利润 （R/Q）
收益 (W) 利润（W-C） =
120
3% 2.86% 2121.5 1800 1800 1800 3000 200 200
5
•
成本变动参数
– 对项目而言，各产品面积的变化主要影响 项目建安成本总额及其相关联的费用
单位： 万平米；万元；元/平米
项目最佳产品配比的判定
۞
高层板楼+花园洋房
高层 23.3 21.0 18.7 16.3 14.0 11.7 总成本 92,470 87,340 82,716 78,216 73,824 69,529
– – – – – 高层板楼容积率2.3; 花园洋房容积率1.1 ; 高层板楼销售价格均为4200元/平米； 高层板楼销售价格均为4600元/平米； 商业（1+2层）平均售价12667元/平米；
工程项目（费用）名称 1.土地成本 2.前期费用 计量单位 亩 平方米 工程量 152.1 23.33 单价或费率 92 295.8
单位： 万平米、万元
花园洋房 0.0 1.1 2.2
边际利润率 -14% -5% -2% 0% 3% 5%
容积率 2.4 2.3 2.1 2.0 1.9 1.8
6
3.3 4.5 5.6
6.7
7.8 8.9 10.0 11.2
9.3
7.0 4.7 2.3 0.0
65,318
61,182 57,111 53,097 49,134
82,690
78,024 73,358 68,692 64,026
4,548
4,291 4,035 3,778 3,521
12,823
12,550 12,212 11,816 11,370
4,136
4,071 4,014 3,963
4,409
4,409 4,409 4,409
273
338 396 446
7%
8% 10% 11%
1.7
1.5 1.4 1.3 1.2
项目最佳产品配比的判定
就本项目而言，建议地块整体容积率为2左右；
此时地上建筑面积为20万平米左右；
花园洋房面积为3~4万平米，高层板楼宅面积为16~17万平米。
50% 40% 9.00 6.00 3.00 0.00 23.33 21.00 18.66 16.33 14.00 11.66 9.33 7.00 4.67 2.33
7Байду номын сангаас
30%
边 际 利 润
20% 10% 0%
花 园
洋
房 积
率 -10% 比 -20% 例
-30% -40% -50%
高层板楼面积
(3.00) 面
(6.00)
(9.00)
Thanks !
2.1非政府收费
2.2政府收费 (1)基础设施配套费 (2)劳保统筹费 3.建安费 3.1建筑费用 (1)住宅 (2)商业 3.2精装修 3.4地下室 4.基础设施建设费 5.室外绿化及铺装 万元 万元 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米
23.33
23.33 69986 69986 23.33 23.33 21.83 1.50 23.33 2.50 23.33 23.33
边际利润率的测算
销售总收入 110,685 106,019 101,353 96,687 92,021 87,355 销售税金 6,088 5,831 5,574 5,318 5,061 4,805 税前利润 12,127 12,848 13,063 13,154 13,136 13,022 边际成本 边际收入 5,130 4,624 4,500 4,391 4,295 4,211 4,409 4,409 4,409 4,409 4,409 4,409 边际利润 (721) (215) (91) 18 114 199
洋房占地比例
0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 1.00
商业面积
1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50
花园洋房面积
0.00 1.12 2.23 3.35 4.46 5.58 6.69 7.81 8.93 10.04 11.16
边际理论
•
探测方法及指标的确定
–
边际收益（W）-边际成本（C）
最佳开发量 ？= ic 0 最佳产品组合
–
探测指标
• •
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项目最佳产品配比的判定
花园洋房+高层板楼
以洋房和高板用地比例变化的探测结果，花园洋房和高层产品间的面积变化如下表所示 （其中，商业面积面积保持不变，地下面积变化区间：2.5万-0.7万平米）：
地下面积
2.50 2.20 1.94 1.70 1.50 1.32 1.16 1.02 0.90 0.79 0.70
高层面积
23.33 21.00 18.66 16.33 14.00 11.66 9.33 7.00 4.67 2.33 0.00
单位： 万平米
4
项目最佳产品配比的判定
• 收入测算参数
XX项目容积率及产品配比优化方案建议
商业运营管理中心
2012年7月
项目基础指标
土地面积 （亩）
152.1
土地面积 （平米）
101434
土地费用 （万元/亩）
92
土地总费用 (万元)
13,997
项目最佳产品配比的判定
• 探测的目的
– 在容积率既定的情况下，对项目中不同产 品的最佳面积配比进行探测，从经济角度 对项目最佳产品配比进行判定； 边际效应分析法：