项目容积率及产品配比优化
产品结构项目优化措施方案
产品结构项目优化措施方案引言在产品开发和管理中，产品结构的设计和优化非常重要。
合理的产品结构可以提高产品的质量和可靠性，降低生产成本和制造周期。
本文将介绍一些产品结构项目优化的常用措施方案，以帮助企业提升产品竞争力。
1. 产品结构合理化设计产品结构设计是产品开发过程中的关键步骤，直接影响产品的综合性能和成本。
合理的产品结构设计需要考虑以下几个方面：1.1 功能模块的划分将产品的功能分解成不同的模块，并通过模块之间的接口定义清晰的关系，有助于提高产品的模块化程度和可维护性。
1.2 材料和工艺的选择选择合适的材料和工艺对产品的性能和成本有重要影响。
应该根据产品的功能和使用环境选择适合的材料，并考虑工艺的成熟度和可行性。
1.3 部件的标准化和通用化在产品结构设计中，应尽量使用标准部件和模块化设计，以降低制造成本和提高产品的维护性。
2. 高效的项目管理优秀的项目管理对于产品结构优化至关重要。
以下是几点高效的项目管理策略：2.1 清晰的责任分工明确项目成员的职责和任务，减少沟通成本和冲突，提高项目的执行效率。
2.2 紧密的协作与沟通建立高效的团队协作机制，确保项目成员之间的有效沟通和信息共享，避免信息断档和误解。
2.3 灵活的项目管理方法选择适合项目特点的管理方法，如敏捷开发或迭代开发，以确保项目进展的可控性和灵活性。
3. 精细化的供应链管理供应链管理是产品结构优化中一个重要的环节，对于控制成本和保证质量至关重要。
以下是供应链管理的一些策略：3.1 供应商评估和选择建立供应商评估和选择机制，根据供应商的能力、信誉和质量控制能力，选择合适的供应商合作，以确保原材料和零部件的质量和可靠性。
3.2 资源整合和优化优化供应链的资源配置，合理分配资源，避免资源浪费和闲置。
3.3 供应链可视化与优化建立供应链信息系统，实现供应链的可视化管理，及时发现和解决供应链中的问题，提高供应链的效率和灵活性。
4. 性能和可靠性测试在产品结构优化过程中，性能和可靠性测试是必不可少的。
容积率与产品的对应关系
精选
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我们需要理解容积率的哪些问题？
①当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ ②容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ ③如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ ④在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应 该如何决策?
精选
28
容积率的确定模型—— 结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定
21
化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段
精选
22
▼标准层消化容积率
①竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大 影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率 的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；
②增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ①不断的要求提高容积率； ②不断的偷面积； ③不断的公关； ④你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ⑤维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
精选
6
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
精选
13
决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
精选
14
决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
一、点群式布局（组 团式布局）
特点：
点群式布局即各栋 住宅楼围绕中心绿地、 水景或配套建筑，有规 律或自由地布置，从而 形成一个组团。其住宅 楼的形态美观多变，楼 栋布置更灵活，很容易 与周边建筑物区别开来 容易创造出圆形、弧线 等特色房型。
各类容积率与对应的总图方案
PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何货值最大化：
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积
60－150
半地下室（带采光庭院）
50－100
半地下室（带庭院）
联排别墅剖面图
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园
前花园
后花园
赠送半地下室
赠送车库
赠送车库
赠送半地下室
“削减龙套”---配套用房最小化
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
案例：赠送半地下室和阁楼面积
四层
0－30 90－120
附送阁附楼送阁楼 二二层楼
90－105 90－105
三层
二 层
重庆睿城大院
联排：200－250（实得350~400）
90－120
首一层楼
90－105
首层
送 : 2F＋阁楼，半地下层庭院
容积率：1.5~2.0
11
PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
12
PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
容积率拆分及产品排布
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
容积率拆分及产品排布
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
15
容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
18
产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
余部分排商品房；
项目优化措施方案
项目优化措施方案随着市场竞争的日益激烈，企业需要不断优化项目管理流程，提高效率和质量，以保持竞争优势。
本文将介绍一些项目优化措施方案，以帮助企业提升项目管理水平。
1. 制定清晰的项目目标和计划。
在项目启动阶段，需要制定清晰的项目目标和计划。
项目目标应该明确具体，能够量化，并与企业战略目标相一致。
项目计划应该包括项目范围、时间表、资源分配、风险管理等内容，以确保项目按时按质完成。
2. 强化团队沟通和协作。
良好的团队沟通和协作是项目成功的关键。
项目经理需要建立有效的沟通机制，确保团队成员之间的信息畅通，及时解决问题和调整计划。
此外，团队成员之间的协作也至关重要，可以通过团队建设活动和培训来提高团队合作能力。
3. 采用适当的项目管理工具。
现代项目管理工具可以帮助项目团队更好地管理项目进度、资源和风险。
企业可以根据实际情况选择适合自己的项目管理软件，比如Microsoft Project、Trello、Asana等，以提高项目管理效率。
4. 风险管理和变更控制。
项目管理过程中难免会遇到各种风险和变更，因此需要建立健全的风险管理和变更控制机制。
项目团队应该对可能出现的风险进行分析和评估，并制定相应的风险应对策略。
同时，变更控制机制可以帮助团队有效管理项目变更，避免对项目造成不必要的影响。
5. 持续改进和总结经验。
项目结束后，团队应该进行项目总结，分析项目执行过程中的问题和不足，并提出改进措施。
通过持续改进，可以不断提高项目管理水平，积累宝贵的项目管理经验。
综上所述，项目优化措施方案是企业提高项目管理水平的关键。
通过制定清晰的项目目标和计划、强化团队沟通和协作、采用适当的项目管理工具、加强风险管理和变更控制，以及持续改进和总结经验，企业可以提升项目管理效率和质量，实现项目管理的持续优化。
连云港市关于高品质住宅规划方案设计的有关规定
关于高品质住宅规划方案设计的有关规定一、调优容积率、建筑密度、绿地率、停车配比计算规则（一）容积率1.在充分考虑公共利益和公众权益等前提下，新建住宅小区内按照相关规范要求配置的配电房（含开闭所）、水泵房、养老托育服务用房、邮政服务用房、公厕、垃圾分类收集设施、门卫室、电动自行车集中存放和充电场所，可不计入容积率，在工程设计方案总平面图中应予以标注。
3.在满足规划条件及相关配置标准以外，住宅小区增设的公共服务配套用房，可不计入容积率。
4.住宅建筑主体外悬挑阳台，按其投影面积一半计入容积率。
阳台可不封闭。
单个阳台进深和面积不作控制要求，每层的阳台水平投影面积之和不得超过该层建筑面积的15%o5.住宅建筑采用坡屋顶造型设计形成阁楼空间的，其阁楼面积不计入容积率，坡屋面底板高出其周边屋面完成面不超过0.5米，坡屋顶屋脊最高点高度不得高于结构板面3米。
6.住宅建筑采用平屋顶造型设计形成顶部阁楼空间的，结构层高低于2. 2米及以下，其阁楼面积不计入容积率。
7.复式住宅中的公共空间如客厅、餐厅可做两层挑高设计，两层挑高空间按一层计算建筑面积及容积率。
局部挑空部分不大于一个开间，且局部挑空部分水平投影面积不超过跃层下层总水平投影面积的20% o8.鼓励建筑设置视线通透、空间开敞、无围护结构的架空层，架空层应当只作为公共休闲绿化等公共开敞空间使用，不得作为停车或车行交通空间使用。
住宅建筑（除低层住宅以外）底层可以布置层高不小于3. 6米的架空层，且其地坪标高不得低于室外地坪标高，底层若仅以柱、剪力墙及必要的楼梯间落地，可以整层不计入容积率。
底层架空的建筑应按结构柱围合部分计入建筑底层占地面积。
9.新建住宅小区内供居民使用的单层有顶盖、两侧均无围护结构、顶盖宽度不超过3. 9m的风雨连廊可不计入容积率。
10.在符合规划建筑密度、绿地率、高度控制的前提下，建设项目配套建设的地上立体停车楼，在符合梁底净层高不超过2. 4米、无实体围护结构的条件下，可以不计入容积率，基底应当计入建筑密度。
容积率与产品
何根据容积率来进行产品组合一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出联排、多层、小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层、小高层、高层的组合。
给你一个简单的计算公司，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积除以建筑占地面积，就可以得出大概的层数。
一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层、小高层和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米以下。
容积率是指在某一基地范围内，地面以上各类建筑面积总和与建筑用地面积的总和，而不同规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须记入可建筑面积，而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1 容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比关系决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。
2 正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
高容积率下的低密产品
三、高容积率下 在高层的容积率下同样能够做出低密的产品，通过 的低密产品做法 合理分配高层和的比例就能实现
传统认知的高层容积率
容积率3.0以上
龙湖弗莱明戈 高低密产品搭配
容积率整体4.2， 其中低密洋房1.55
三、高容积率下 弗莱明戈，通过合理的比例分配，在满足4.2的整体 的低密产品做法 容积率前提下，实现大量的1.55的中低密物业
用大量低密度洋房产品占据项目主要用地，保证项目的整体中高端品质，同时用适量的高层住宅来拉动项 目整体容积率，避免容积率的浪费； 中低密洋房产品占据了项目地块的主要优势片区，而高层则被安排至沿街边角位置；
三、高容积率下 弗莱明戈——洋房、高层混合物业各自占地比列以 的低密产品做法 及建筑密度的核算
采用4—7联排式 的布局使得土地空间 大大节约，将相邻两 栋楼的距离降至最低；
内部楼栋距离都比 较近，最宽处仅 17.5m；
沿地块红线户型电梯间的 考虑
三、高容积率下 曲江胜景（容积率1.32）——人车分流，停车场全地 的低密产品做法 下处理，大大节约地面土地
人车分流，小区内地面 没有车行通道，使得大量 的小区内用地得到节约；
使得当前的市场不得不探寻一条高容积率下打造低密
产品的新的出路
“禁墅令”
国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项 目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》（下简称 《通知》），明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。
产品形式 独栋 双拼 联排 叠拼
容积率 0.4
地下层Hale Waihona Puke 面一层平面以七合院为例
二层平面
三层平面
地产项目提高容积率的11大技巧
优化建筑布局
通过优化建筑布局，增加公共空 间、绿化和停车位等设施，提高
容积率的同时提高居住品质。
合理利用地下空间
通过合理利用地下空间，增加停 车位、储藏室等设施，提高容积
率的同时提高土地利用效率。
02
CATALOGUE
知名设计院
设计院排名不分先后
中国建筑科学研究院
清华大学建筑设计研究院
能够顺利实施。
THANKS
感谢观看
ห้องสมุดไป่ตู้
上海市建筑科学研究院：以上内容仅供参考，可以到相关网站查询，以获取更准确 的信息。
排名不分先后，如
中国建筑科学研究院、清华大学 建筑设计研究院、上海市建筑科
学研究院等。
是否知名，很难量化，但可以通 过了解其在行业中的声誉、历史 业绩、技术实力等方面来评估。
关键在于各地地方政府的认可程 度，因为这直接关系到项目是否
先斩后奏
在项目规划审批前，先进行施工建设，待施工完成后，再 通过政府审批提高容积率。这种方式同样存在法律风险， 且可能会对项目质量和安全性造成影响。
按规划提高容积率
通过合理规划设计，增加建筑层数或建筑密度，从而提高 容积率。这种方式合法且可以获得最大利益。
提高容积率的中级技巧
知名设计院
选择知名设计院进行项目规划和 设计，以提高容积率的可行性和 合理性。知名设计院具有丰富的 经验和专业的技术，能够提供更
地产项目提高 容积率的11大 技巧
汇报人： 2023-12-09
contents
目录
• 地产项目提高容积率的技巧 • 知名设计院
01
CATALOGUE
地产项目提高容积率的技巧
低级技巧提高容积率
龙湖前期产品容积率研发案例
七合院模块的多种组合模式
|典型项目市场研究|
29
3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块
单位 ㎡ ㎡
个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡
1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 z 首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝
不能浪费掉。 z 好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
2、用足规划法规的边界 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后 修成房间，有效增加实际容积率；利用 2.2 米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫 高至 2.2 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
联排大院案例 类联排洋房案例——成都：郫县新城（弗莱明戈）
效果图 类联排别墅洋房案例----富阳受降项目
|典型项目市场研究|
22
|典型项目市场研究|
23
3、资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围
|典型项目市场研究|
24
案例 1. 优质的外部资源 基地形态界面 z 基地位于独墅湖西岸，受苏州
墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。
小 户 型 高 洋房高层商
产品类别 大院别墅 花园洋房
商铺
层
业区车位
地 下 超经 济 型 酒
市
店
套数
176 其中： 联排 88 叠拼 88
240 其中： 平层 120 1008 跃层 120
551 其中： 洋房 314 高层 159 ---------商区 78
---------- ----------
案例 B---重庆睿城项目
地块经济技术指标
容积率与产品对应关系
容积率与产品对应关系
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客 户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了： •市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ •开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ •增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？ 面积越多，利润越低，开发商问问什么？
容积率与产品对应关系
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
容积率与产品对应关系
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素1
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素2
容积率与产品对应关系
影响建筑密度的因素3
容积率与产品对应关系
影响平均层数的因素 ①建筑限②高经济性③公摊面积
容积率与产品对应关系
我们需要理解容积率的哪些问题？
①当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ ②容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ ③如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ ④在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应 该如何决策?
容率与产品对应关系
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一 梯两户，平均6层： •为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ •销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人 快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？
容积率与产品对应关系
②增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏
离定位过多。
容积率与产品对应关系
▼超高层消化容积率
地产项目强排标准化
强排标准化工作中面临一些问题强排工作多，需要总结新进员工多，需要培训审核标准缺，需要制定住宅的开发模式较成熟，主流地产开发商项目的操盘方式有共性。
三部近几年专注于住宅设计，已拥有一些经验的积累。
具备解决问题的条件2014强排工作列表房产公司看中地块销售部/策划公司项目策划产品定位开发计划设计部/设计公司规划强排产品选型强排方案指标规划概念风格意向示范区分期建议房产公司算账成本利润周期房产公司决策反馈修正产品选型强排方案指标规划概念风格意向示范区分期建议设计感基本动作加分动作定位准选型准指标准秀经验秀设计秀品味一天作业项目投入时间要少数天作业到概念投标争取客户和项目准时间目的秀强排标准化工作目标明确强排工作的思考角度，强调对城市和市场的理解。
统一强排的工作方式，进行培训，增强团队配合和效率。
建立成果审核的初步标准。
工作安排整理成果范本、常用excel工具、CAD图块2等工具。
强排标准化培训材料。
1.1区位、土地价值1.2用地条件1.3户型选型1.4 配比计算1.5 总图排布1.6 指标基本动作01基地分析成果目录工作步骤区位周边概况周边楼盘地块四至规划条件土地价值02容量分析多方案比较多方案货值分析总图指标产品分布图地库范围skp 体量1.1区位、土地价值分析了解区位周边条件：城市道路地铁公园商业例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观周边楼盘例图：◆了解周边3公里内已有住宅产品，了解什么产品的住宅好卖。
◆帮助确定项目产品定位、选型。
苏州邓尉路北、长江路西地块项目影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观周边楼盘调查例图：根据对项目区位及周边楼盘的分析，推荐房型产品改善型为主，辅有少量首置产品。
苏州邓尉路北、长江路西地块项目调查周边已有住宅项目的信息：产品类型产品价格水平销售情况影响楼盘销售的因素：外部因素：交通、教育、商业、环境自身因素：总价、户型、立面、景观影响因素：四周道路周围用地性质景观资源教育商业地铁R21-10-1R21-11无优势外部资源外围价值低，中间价值高有优势外部资源离何山公园距离越近，土地价值高越高。
容积率确定方法案例研究
影响建筑层数的因素--经济性
层数
产品类型
1--5层
独/联/叠
6层
多层/情景洋房
11+1层
小高层
18层
中高层
80米（26层）
高层
100米
高层
120米
超高层
1
2.0不同容积率区间的建筑分类
容积率 建筑密度 住宅类型
0.1-0.3 10~20%
独栋
0.3-0.6 25~30% 独\拼\联
0.6-1.0 1.0-1.2
地价外成本
业态 社区商铺 200~250㎡ 经济型酒店 200~250㎡ 大院别墅 200~250㎡ 花园洋房 100~130㎡ 小户型高层100~130㎡
＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用
各业态的容积率面积收益表
预计建面价格
预计地价外成本
容积率面积收益
10000/ ㎡
2700 / ㎡
7300元
规划排布 1.岛屿式
方式
2.行列式
3.自由式
1.行列式 2.自由式 3.向心式
1.轴线式 2.向心式 3.行列式 4.自由式
1.5~2.0 2.0~2.5
1.小高层 住宅 2.小/高层 +多层 3.小/高层 +别墅 4.多种组 合
1.高层住宅 2.高层+小 高层 3.高层+多 层 4.高层+别 墅 5.多种组合
业态
预计建面价格
预计地价外成本 容积率面积收益
社区商铺 50~250㎡ 18000/ ㎡
1887 / ㎡
16113元
普通联排
13000/㎡
2500/㎡
10500元
140104建业平原新区项目容积率平衡表 兼 产品配比表
土地面积（㎡）71674.6容积率1.2建筑面积（㎡）86009.52建筑类型占地面积比例土地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）建面比例双拼14.9%106670.66400.007.4%四联排26.9%192670.917340.0020.2%洋房(6+1)F 58.2%41707 1.562560.0072.7%合计100.0%71640 1.286300.00100.3%71675 1.286009.52土地面积（㎡）118351.6容积率1.2建筑面积（㎡）142021.92建筑类型占地面积比例土地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）建面比例双拼9.0%106670.66400.00 4.5%七组院 6.0%71560.96440.00 4.5%四联排30.2%357000.828560.0020.1%洋房(6+1)F 51.8%61333 1.592000.0064.8%商业2F 3.9%4600 2.09200.00 6.5%合计100.9%119456 1.2142600.00100.4%118352 1.2142021.92土地面积（㎡）72354容积率1.2建筑面积（㎡）86824.80建筑类型占地面积比例土地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）建面比例双拼8.8%64000.63840.00 4.4%七组院11.1%80500.86440.007.4%四联排20.1%145710.710200.0011.7%洋房(6+1)F 61.0%44160 1.566240.0076.3%合计101.1%73181 1.286720.0099.9%72077 1.286824.80土地面积（㎡）84155.6容积率1.5建筑面积（㎡）126233.40建筑类型占地面积比例土地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）建面比例七组院12.0%100630.88050.00 6.4%四联排25.6%215330.919380.0015.4%洋房(6+1)F 37.9%31893 1.547840.0037.9%中高层18F 18.6%15633 2.742210.0033.4%商业2F 5.3%4500 2.09000.007.1%合计99.4%83623 1.5126480.00100.2%84156 1.5126233.40土地面积（㎡）86919.6容积率2.41建筑面积（㎡）209476.24建筑类型占地面积比例土地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）建面比例中高层18F 60.8%52855 2.2116280.0055.5%中高层18F 37.4%32472 2.581180.0038.8%商业1、2F 3.5%3000 1.513000.00 6.2%合计101.6%88327 2.42210460.00100.5%869202.41209476.24D地块E地块建业平原新区项目容积率平衡表一A地块B地块C地块建筑密度29.9%标准层面积（㎡）单元数基地面积32010.0320120240025517.0235+275100680092034.0180/180+140+130+130+16018012240——612144029.91%建筑密度33.5%标准层面积（㎡）单元数基地面积32010.03201202400230 4.023********25528.0235+2751001120092050.0180/180+140+130+130+160180180005000——50005000——923968033.53%建筑密度29.7%标准层面积（㎡）单元数基地面积320 6.03201201440230 4.023********25510.0235+275100400092036.0180/180+140+130+130+16018012960——562148029.69%建筑密度33.5%标准层面积（㎡）单元数基地面积230 5.023********25519.0250+275100760092026.0180/180+140+130+130+16018093603357.0120+120+9533523455000——50005000——572815533.46%建筑密度17.2%标准层面积（㎡）单元数基地面积38017.0130+130+120380646041011.0120+110+90+9041045104000——4000——281497017.22%地块A地块中三房大三房建业平原新区项目产品配比洋房。
项目资源调配优化效果评估及改进方案实施情况总结
项目资源调配优化效果评估及改进方案实施情况总结经过多个月的项目资源调配优化和改进方案的实施，我们对项目的整体效能进行了全面评估。
通过定期的绩效测算和反馈，我们对改进方案的有效性进行了收集和总结。
本文将对项目资源调配优化的效果评估和改进方案的实施情况进行总结。
一、资源调配优化效果评估1. 项目目标清晰：通过优化资源调配，我们明确了项目的目标和关键指标，并向团队传达了明确的任务和期望。
这使得团队成员清晰了解项目的重要性和目标，并能够在工作中有针对性地进行资源调配。
2. 生产效率提升：优化资源调配后，我们实施了更加合理的任务分配和项目进度管理。
团队成员的工作效率明显提升，项目的生产效率也较之前有了显著的提升。
这使得我们能够更好地控制项目进度，提前完成了一些重要的里程碑。
3. 成本降低：通过合理的资源调配，我们成功降低了项目的成本。
通过对各个资源的合理分配和利用，我们避免了资源的浪费和重复投入，从而降低了项目的整体成本。
这也为公司提供了更好的经济效益。
4. 质量的提升：通过优化资源调配，我们加强了项目的质量管理。
重要资源得到了更好的安排，项目中的质量控制环节得到了加强。
这使得项目的质量得到了明显的提升，客户的满意度也得到了提升。
5. 风险控制：资源调配的优化也帮助我们更好地控制了项目的风险。
通过合理的资源配置，我们能够及时发现和解决潜在的风险，从而降低了项目的风险程度。
这使得项目能够更好地遵循计划，并有效应对不可控因素。
二、改进方案实施情况总结1. 方案制定：我们在项目开始前制定了详细的改进方案，并与团队成员进行充分沟通和培训。
方案明确了目标、步骤和时间表，并将其纳入项目管理的流程中。
2. 阶段性评估：在实施改进方案的过程中，我们设立了阶段性的评估点，并定期进行项目绩效的测算与评估。
这使得我们能够及时发现问题和偏差，并进行相应的修正和调整。
3. 过程改进：在实施方案的过程中，我们不断总结经验，对项目流程进行优化和改进。
开发区提高综合容积率的方法
开发区提高综合容积率的方法
开发区提高综合容积率的方法主要包括以下几个方面：
1. 优化建筑布局：通过合理的建筑布局，实现土地的高效利用。
例如，采用错落有致的建筑排布方式，提高建筑密度，同时保证建筑之间的通风和采光。
2. 增加建筑层数：在符合消防和安全要求的前提下，适当增加建筑层数，从而提高容积率。
3. 混合用地模式：将不同性质的用地进行混合开发，如住宅与商业、办公与工业等。
这样可以实现土地的多元化利用，提高容积率。
4. 优化公共设施配置：合理配置公共设施，如绿地、停车场等，提高土地利用效率。
5. 推进立体开发：通过立体开发，如建设地下停车场、空中花园等，增加建筑空间，提高容积率。
6. 强化土地集约利用：通过加强对已有项目的改造和挖潜，实现土地的集约利用。
例如，对低效利用的土地进行再开发和改造，提高土地的利用效率。
7. 完善相关政策法规：政府应完善相关政策法规，鼓励开发区提高综合容积率。
例如，出台相关奖励政策，对容积率较高的项目给予一定的政策优惠。
8. 加强规划管控：政府应加强规划管控，制定科学合理的规划方案，确保开发区容积率的提高。
例如，加强对开发区建筑方案的审查和管理，确保建筑符合容积率要求。
总之，开发区提高综合容积率需要政府、企业和规划师等多方面的努力。
通过优化建筑布局、增加建筑层数、混合用地模式、优化公共设施配置、推进立体开发、强化土地集约利用、完善相关政策法规和加强规划管控等方法，可以实现土地的高效利用，推动开发区经济社会的可持续发展。
项目优化方案
项目优化方案随着市场竞争的日益激烈，企业在推进项目过程中面临着诸多挑战，如资源分配不足、进度延误、成本超支等问题。
为了提高项目的执行效率和质量，企业需要制定合理的项目优化方案。
本文将对项目优化方案进行详细的探讨，以帮助企业更好地解决项目管理中的难题。
一、项目优化方案的重要性。
项目优化方案是指在项目实施过程中，通过对项目的流程、资源、成本等方面进行调整和优化，以提高项目的执行效率和质量。
优化方案的制定可以帮助企业更好地应对市场变化，提高项目的成功率，降低项目的风险，从而实现项目目标。
二、项目优化方案的内容。
1. 流程优化。
项目流程是项目管理的核心，流程的合理性直接影响着项目的执行效率。
在制定项目优化方案时，首先需要对项目流程进行全面的分析和评估，找出存在的问题和瓶颈，并针对性地进行优化。
可以采取简化流程、优化节点、提高信息传递效率等措施，以提高项目的执行效率。
2. 资源优化。
资源是项目实施的基础，合理的资源配置可以有效提高项目的执行效率。
在项目优化方案中，需要对项目所需的资源进行全面的评估和规划，包括人力资源、物资资源、财务资源等。
通过合理的资源配置和调配，可以最大限度地发挥资源的效益，提高项目的执行效率。
3. 成本优化。
成本是项目管理中的重要指标之一，合理控制成本可以提高项目的经济效益。
在项目优化方案中，需要对项目的成本进行全面的分析和管理，找出存在的浪费和不必要的支出，并采取相应的措施加以优化。
可以通过降低成本、提高效益、优化投资结构等方式，实现成本的最优化。
4. 风险优化。
项目管理中存在着各种风险，如市场风险、技术风险、管理风险等。
在项目优化方案中，需要对项目的风险进行全面的评估和管控，找出潜在的风险点并采取相应的措施加以优化。
可以通过风险预警、风险分析、风险应对等方式，降低项目的风险，提高项目的成功率。
三、项目优化方案的实施步骤。
1. 制定优化方案。
在实施项目优化方案之前，首先需要对项目进行全面的分析和评估，找出存在的问题和瓶颈，并制定相应的优化方案。
以住宅为例的容积率对应建筑类型配比研究
以住宅为例的容积率对应建筑类型配比研究中图分类号：[f287.8]文献标识码： a 文章编号：一、研究背景目前在对土地价值进行评估时，主要是采用假设开发法进行估价，而在假设开发法中，如何设定开发完成后的价值对整个评估结果的准确性具有重要影响。
开发价值的测算一般是采用与周边同类型（如住宅）物业的市场价格进行比较，但是，目前建筑类型呈现多样化的特点，如住宅物业也分有低密度住宅（含别墅）、多层住宅、小高层、高层等等建筑形态，尤其是包含别墅类型的低容积率住宅项目，其别墅与其余住宅类型的搭配比例对整个楼盘价值的影响非常大。
在假设开发法估价规范中，要求我们秉着评估中最高最佳使用原则，在既定的容积率下考虑其可建的最优化设计，以实现土地价值利用的最大化，因此，开发价值的测算首先就需要对土地开发后的楼盘布局、建筑形态分布进行假设，但往往由于评估时土地尚未进行楼盘布局设计，特别是对土地拍卖底价评估、土地抵押贷款评估等情形时，仅仅只能依据建筑覆盖率、容积率等一些控制性指标来进行假设，这种依据经验值的方法导致了地价结果的较大差异。
因此，为解决这一问题，我们提出建立容积率对应建筑类型配比，以达到在部分难以介定建筑类型配比的容积率下有明确对应的建筑类型分配比例。
二、研究思路在目前土地出让时，会对土地的开发有一些控制性指标，对建筑类型配比影响重要的指标主要有建筑覆盖率（有的地方是绿化率）和容积率。
在最高最佳评估原则下，土地开发应追求利益的最大化，同时保证要符合控制性指标，建筑面积尽量达到但不超过容积率的限制。
因此，研究思路是从现有的主要建筑类型入手，在保证各种建筑类型能完全纳入土地建筑面积限定和土地价值最大化的条件下，通过各种建筑类型在土地面积上占建筑物覆盖率的方法，推算各种建筑类型的分配比率。
三、研究过程（一）条件设定1、由于现有大部分住宅类土地的建筑覆盖率是从20%至35%，而建筑覆盖率对研究结果具有决定性影响，因此，在研究过程中将覆盖率分别设定进行测算。
如何根据容积率来进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出联排、多层、小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层、小高层、高层的组合。
给你一个简单的计算公司，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积除以建筑占地面积，就可以得出大概的层数。
一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层、小高层和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米以下。
容积率是指在某一基地范围内，地面以上各类建筑面积总和与建筑用地面积的总和，而不同规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须记入可建筑面积，而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比关系决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。
2正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
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7
30%
边 际 利 润
20% 10% 0%
花 园
洋
房 积
率 -10% 比 -20% 例
-30% -40% -50%
高层板楼面积
(3.00) 面
(6.00)
(9.00)
Thanks !
洋房占地比例
0.00 0.10 0.20 0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 1.00
商业面积
1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50
花园洋房面积
0.00 1.12 2.23 3.35 4.46 5.58 6.69 7.81 8.93 10.04 11.16
120
3% 2.86% 2121.5 1800 1800 1800 3000 200 200
5
•
成本变动参数
– 对项目而言，各产品面积的变化主要影响 项目建安成本总额及其相关联的费用
单位： 万平米；万元；元/平米
项目最佳产品配比的判定
۞
高层板楼+花园洋房
高层 23.3 21.0 18.7 16.3 14.0 11.7 总成本 92,470 87,340 82,716 78,216 73,824 69,529
2.1非政府收费
2.2政府收费 (1)基础设施配套费 (2)劳保统筹费 3.建安费 3.1建筑费用 (1)住宅 (2)商业 3.2精装修 3.4地下室 4.基础设施建设费 5.室外绿化及铺装 万元 万元 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米
23.33
23.33 69986 69986 23.33 23.33 21.83 1.50 23.33 2.50 23.33 23.33
82,690
78,024 73,358 68,692 64,026
4,548
4,291 4,035 3,778 3,521
12,823
12,550 12,212 11,816 11,370
4,136
4,071 4,014 3,963
4,409
4,409 4,409 4,409
273
338 396 446
边际理论
•
探测方法及指标的确定
–
边际收益（W）-边际成本（C）
最佳开发量 ？= ic 0 最佳产品组合
–
探测指标
• •
3
项目最佳产品配比的判定
花园洋房+高层板楼
以洋房和高板用地比例变化的探测结果，花园洋房和高层产品间的面积变化如下表所示 （其中，商业面积面积保持不变，地下面积变化区间：2.5万-0.7万平米）：
单位： 万平米、万元
花园洋房 0.0 1.1 2.2
边际利润率 -14% -5% -2% 0% 3% 5%
容积率 2.4 2.3 2.1 2.0 1.9 1.8
6
3.3 4.5 5.6
6.7
7.8 8.9 10.0 11.2
9.3
7.0 4.7 2.3 0.0
65,318
61,182 57,111 53,097 49,134
– – – – – 高层板楼容积率2.3; 花园洋房容积率1.1 ; 高层板楼销售价格均为4200元/平米； 高层板楼销售价格均为4600元/平米； 商业（1+2层）平均售价12667元/平米；
工程项目（费用）名称 1.土地成本 2.前期费用 计量单位 亩 平方米 工程量 152.1 23.33 单价或费率 92 295.8
XX项目容积率及产品配比优化方案建议
商业运营管理中心
2012年7月
项目基础指标
土地面积 （亩）
152.1
土地面积 （平米）
101434
土地费用 （万元/亩）
92
土地总费用 (万元)
13,997
项目最佳产品配比的判定
• 探测的目的
– 在容积率既定的情况下，对项目中不同产 品的最佳面积配比进行探测，从经济角度 对项目最佳产品配比进行判定； 边际效应分析法：
边际利润率的测算
销售总收入 110,685 106,019 101,353 96,687 92,021 87,355 销售税金 6,088 5,831 5,574 5,318 5,061 4,805 税前利润 12,127 12,848 13,063 13,154 13,136 13,022 边际成本 边际收入 5,130 4,624 4,500 4,391 4,295 4,211 4,409 4,409 4,409 4,409 4,409 4,409 边际利润 (721) (215) (91) 18 114 199
• 从项目整体角度，不同产品面积之间的此 消彼长，分析项目整体投资增加值（边际 支出）所带来的增值收益（边际收入）， 从而判断最佳产品配比方案； 边际利润等于0，项目可取得最大利润额； 边际利润率等于项目利润C）
产量（A） 价格（P）
边际利润 （R/Q）
收益 (W) 利润（W-C） =
7%
8% 10% 11%
1.7
1.5 1.4 1.3 1.2
项目最佳产品配比的判定
就本项目而言，建议地块整体容积率为2左右；
此时地上建筑面积为20万平米左右；
花园洋房面积为3~4万平米，高层板楼宅面积为16~17万平米。
50% 40% 9.00 6.00 3.00 0.00 23.33 21.00 18.66 16.33 14.00 11.66 9.33 7.00 4.67 2.33
地下面积
2.50 2.20 1.94 1.70 1.50 1.32 1.16 1.02 0.90 0.79 0.70
高层面积
23.33 21.00 18.66 16.33 14.00 11.66 9.33 7.00 4.67 2.33 0.00
单位： 万平米
4
项目最佳产品配比的判定
• 收入测算参数