连云港东海县的项目初步投资建议
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1.2 东海县经济概况——城镇人均工资及可支配收入
2019年是东海县城镇人均 收入增长的一个爆发点，随后 进入一个稳步增长的状态，年 增长保持在18%以上，但进入 2009年人均可支配收入相对 08年而言，增长率呈现较为明 显的下滑，由于受经济危机影 响，全国居民消费指数上涨的 同时，但实际工作收入却为呈 现对应的增长。
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城市概况总结
1、东海县为知名的“水晶之都”，有一定的相当市场及产业，经济较好，为全国百 强县之一；
2、东海县城区人口14万，相对于整个县115万的总人口来说，比例较小，随着城市 化进程的推进，为东海县房地产市场发展提供的空间；
3、GDP、固定资产投资、消费品零售额、城镇人均工资均逐年上涨，具有良好的可 持续发展性；
纵向成交数据显示，2009年3月份开始东海房地产成交量呈现一个非常快速的增长 模式，截止2019年1月份到达顶峰，该时间节点上东海在售楼盘基本都处于尾盘状态， 无房可售。相对于09年数据而言，由于东海城北板块和西双湖板块大量低密度住宅受房 产新政影响，成交量有一定程度下滑。
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2.1 房地产市场基础数据——东海县年度销售对比
西双湖风景区: 水印康庭、天一居、湖滨花园、钱塘·玉景园、碧溪玫瑰园、金陵御花园、东方花园；
城东区： 天地·锦程家园、瓯龙新干线、东海国际水晶珠宝城、润坤·东海龙郡、锦绣家园、中华 园、东方银座。
城北新区： 东方体育城、瓯龙北岸、盛邦·上海名邸、魅力晶都·现代城、美麟·水岸名城、金和园；
赣榆房地产市场发展略早于东海，但2019年开始，东海房地产市场就呈现赶超 的趋势，成为连云港四县房地产市场发展最为迅速的县级市场，2009年数据显示， 东海房地产市场年成交量达到8961套，100余万平方米，2019年，截止统计数据到5 月底，东海成交量已接近赣榆两倍。
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2.1 房地产市场基础数据——连云港市区及四县成交量纵向对比
2019年是东海宏观经济指标的主要节点，同时也是东海房地产市场发展的重要 节点，2019年，东海房地产市场规模呈现爆发性增长，到2019年开始土地开发量 保持在300万平方方米的数据节点上，年竣工率也保持在60%左右，2009年施竣工 数据显示，将有100余万方施工面面积进入2019年去化。
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2.1 房地产市场基础数据——连云港四县年度销售对比
宏观经济数据显示，东海县房地产市场经济同宏观经济环境有着直接的呼应关 系，宏观经济的快速增长，促进房地产市场的发展，房地产市场的发展也带动了宏 观经济数据的稳步增长。
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1.2 东海县经济概况——固定资产投资及消费品零售额
固定资产投资和消费品零售是反映一个区域经济环境的最佳指标，2019年到2009 年，东海县固定资产投资额成几何倍数增长，充分说明了东海县在城市化进程中，县政 府相关单位在市政配套及县区规划上的资金力度，同时县区消费品零售额保持平均18% 以上的增长率，反映了县城人口日益旺盛的消费力，为房地产市场产品从居住要求走向 品质要求提供的更大的发展空间。
县城中心区： 水晶公园、南阳·晶和国际、晶城大院；
县城南片区： 水晶汇、新天成国际广场、黄金海岸、名都花苑、中央花园；
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2.2 东海县城区房地产开发概况——东海县在售项目分布图
行政中心 晶域中央
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2.2 东海县城区房地产开发概况——未来一年市场供应量预计
项目名称 东海·龙郡 魅力晶都 黄金海岸 上海名邸 碧溪玫瑰园 水印康庭 湖滨花园 晶和国际 东方体育城 金陵御花园 瓯龙世纪城 天地·锦程佳园 水晶公园
连云港东海县御景园项目 市场报告&初步投资建议
营销投资管理部
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一、东海县城市概况 二、东海房地产市场整体情况 三、御景园项目现状及投资建议 四、项目产品建议
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1.1 东海县概况
东海县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，闻名中外的“水晶之都”。周边交通较发达， 连云港机场、连徐高速、沿海高速、京沪高速以及铁路，通达性较好。 东海是全国首批沿海对外开放县，全国农村综合实力百强县之一。 东海县行政区域面积2040.9平方公里，县城人口约14万人，总人口115万，辖13个镇、8个乡。
就人均住房面积而言，相对于县级城市，东海县人均住房面积呈现一个较为舒 适的数据，但随着城市化进程的加快，县城人口将呈现一定基数的增长，根据县城 人民的居住习惯，势必带来房地产市场的大量需求。
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2.2 东海县城区房地产开发概况——东海县板块划分
东海县按道路区域大致可分为以下五大板块，其中城北新区及西双湖板块是2019年 -2019年东县城房地产集中开发板块。全县城区目前在售楼盘有30余家，分别是：
建筑形态 高层
多层、小高层 高层
别墅、小高层、高层 别墅、多层、小高层
高层 多层、小高层 小高层、高层 多层、小高层 多层、小高层、高层 多层、小高层 多层、小高层 多层、小高层 多层、小高层
4、目前东海县2600元/㎡的房价，相对于12800元/年的人均可支配收入来说，每户家 庭每8年就可以买得起100平米左右的房产，区域房地产价格较理性，市场较健康。
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一、东海县城市概况 二、东海房地产市场整体情况 三、御景园项目现状及投资建议 四、项目产品建议
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2.1 房地产市场基础数据——施工面积及竣工面积
天一居 金和园小区 新天成水晶广场
东方银座 水岸名城 未来放量合计：
15未来放量ຫໍສະໝຸດ 26710.98㎡ 约150000㎡
14253㎡ 25354㎡ 116620㎡ 约40000㎡ 约60000㎡ 约30000㎡ 约360000㎡ 约10000㎡ 约20000㎡ 130000㎡ 34571㎡ 约80000㎡ 16835 53571㎡ 约5000㎡ 约30000㎡ 1202914.98㎡
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1.2 东海县经济概况——GDP&人均GDP
2019年至2009年，东海县国民生产总值及人均生产总值保持15%以上的速率 稳步增长，为06年后东海房地产市场的快速发展提供了良好的经济大环境，截止09 年，国民生产总值与人均生产总值将近提升了一倍，而恰好这段时间也是东海县房 地产市场爆发性增长的节点。
1.2 东海县经济概况——城镇人均工资及可支配收入
2019年是东海县城镇人均 收入增长的一个爆发点，随后 进入一个稳步增长的状态，年 增长保持在18%以上，但进入 2009年人均可支配收入相对 08年而言，增长率呈现较为明 显的下滑，由于受经济危机影 响，全国居民消费指数上涨的 同时，但实际工作收入却为呈 现对应的增长。
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城市概况总结
1、东海县为知名的“水晶之都”，有一定的相当市场及产业，经济较好，为全国百 强县之一；
2、东海县城区人口14万，相对于整个县115万的总人口来说，比例较小，随着城市 化进程的推进，为东海县房地产市场发展提供的空间；
3、GDP、固定资产投资、消费品零售额、城镇人均工资均逐年上涨，具有良好的可 持续发展性；
纵向成交数据显示，2009年3月份开始东海房地产成交量呈现一个非常快速的增长 模式，截止2019年1月份到达顶峰，该时间节点上东海在售楼盘基本都处于尾盘状态， 无房可售。相对于09年数据而言，由于东海城北板块和西双湖板块大量低密度住宅受房 产新政影响，成交量有一定程度下滑。
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2.1 房地产市场基础数据——东海县年度销售对比
西双湖风景区: 水印康庭、天一居、湖滨花园、钱塘·玉景园、碧溪玫瑰园、金陵御花园、东方花园；
城东区： 天地·锦程家园、瓯龙新干线、东海国际水晶珠宝城、润坤·东海龙郡、锦绣家园、中华 园、东方银座。
城北新区： 东方体育城、瓯龙北岸、盛邦·上海名邸、魅力晶都·现代城、美麟·水岸名城、金和园；
赣榆房地产市场发展略早于东海，但2019年开始，东海房地产市场就呈现赶超 的趋势，成为连云港四县房地产市场发展最为迅速的县级市场，2009年数据显示， 东海房地产市场年成交量达到8961套，100余万平方米，2019年，截止统计数据到5 月底，东海成交量已接近赣榆两倍。
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2.1 房地产市场基础数据——连云港市区及四县成交量纵向对比
2019年是东海宏观经济指标的主要节点，同时也是东海房地产市场发展的重要 节点，2019年，东海房地产市场规模呈现爆发性增长，到2019年开始土地开发量 保持在300万平方方米的数据节点上，年竣工率也保持在60%左右，2009年施竣工 数据显示，将有100余万方施工面面积进入2019年去化。
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2.1 房地产市场基础数据——连云港四县年度销售对比
宏观经济数据显示，东海县房地产市场经济同宏观经济环境有着直接的呼应关 系，宏观经济的快速增长，促进房地产市场的发展，房地产市场的发展也带动了宏 观经济数据的稳步增长。
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1.2 东海县经济概况——固定资产投资及消费品零售额
固定资产投资和消费品零售是反映一个区域经济环境的最佳指标，2019年到2009 年，东海县固定资产投资额成几何倍数增长，充分说明了东海县在城市化进程中，县政 府相关单位在市政配套及县区规划上的资金力度，同时县区消费品零售额保持平均18% 以上的增长率，反映了县城人口日益旺盛的消费力，为房地产市场产品从居住要求走向 品质要求提供的更大的发展空间。
县城中心区： 水晶公园、南阳·晶和国际、晶城大院；
县城南片区： 水晶汇、新天成国际广场、黄金海岸、名都花苑、中央花园；
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2.2 东海县城区房地产开发概况——东海县在售项目分布图
行政中心 晶域中央
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2.2 东海县城区房地产开发概况——未来一年市场供应量预计
项目名称 东海·龙郡 魅力晶都 黄金海岸 上海名邸 碧溪玫瑰园 水印康庭 湖滨花园 晶和国际 东方体育城 金陵御花园 瓯龙世纪城 天地·锦程佳园 水晶公园
连云港东海县御景园项目 市场报告&初步投资建议
营销投资管理部
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一、东海县城市概况 二、东海房地产市场整体情况 三、御景园项目现状及投资建议 四、项目产品建议
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1.1 东海县概况
东海县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，闻名中外的“水晶之都”。周边交通较发达， 连云港机场、连徐高速、沿海高速、京沪高速以及铁路，通达性较好。 东海是全国首批沿海对外开放县，全国农村综合实力百强县之一。 东海县行政区域面积2040.9平方公里，县城人口约14万人，总人口115万，辖13个镇、8个乡。
就人均住房面积而言，相对于县级城市，东海县人均住房面积呈现一个较为舒 适的数据，但随着城市化进程的加快，县城人口将呈现一定基数的增长，根据县城 人民的居住习惯，势必带来房地产市场的大量需求。
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2.2 东海县城区房地产开发概况——东海县板块划分
东海县按道路区域大致可分为以下五大板块，其中城北新区及西双湖板块是2019年 -2019年东县城房地产集中开发板块。全县城区目前在售楼盘有30余家，分别是：
建筑形态 高层
多层、小高层 高层
别墅、小高层、高层 别墅、多层、小高层
高层 多层、小高层 小高层、高层 多层、小高层 多层、小高层、高层 多层、小高层 多层、小高层 多层、小高层 多层、小高层
4、目前东海县2600元/㎡的房价，相对于12800元/年的人均可支配收入来说，每户家 庭每8年就可以买得起100平米左右的房产，区域房地产价格较理性，市场较健康。
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一、东海县城市概况 二、东海房地产市场整体情况 三、御景园项目现状及投资建议 四、项目产品建议
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2.1 房地产市场基础数据——施工面积及竣工面积
天一居 金和园小区 新天成水晶广场
东方银座 水岸名城 未来放量合计：
15未来放量ຫໍສະໝຸດ 26710.98㎡ 约150000㎡
14253㎡ 25354㎡ 116620㎡ 约40000㎡ 约60000㎡ 约30000㎡ 约360000㎡ 约10000㎡ 约20000㎡ 130000㎡ 34571㎡ 约80000㎡ 16835 53571㎡ 约5000㎡ 约30000㎡ 1202914.98㎡
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1.2 东海县经济概况——GDP&人均GDP
2019年至2009年，东海县国民生产总值及人均生产总值保持15%以上的速率 稳步增长，为06年后东海房地产市场的快速发展提供了良好的经济大环境，截止09 年，国民生产总值与人均生产总值将近提升了一倍，而恰好这段时间也是东海县房 地产市场爆发性增长的节点。