滨海新区核心区区域发展及市场分析
滨海新区各区域功能定位及产业发展重点
滨海新区各区域功能定位及产业发展重点滨海新区位于中国天津市，是国家支持的新区之一、下面将介绍滨海新区各区域的功能定位及产业发展重点。
一、中心商务区（CBD）滨海新区的中心商务区是新区的核心区域，主要包括滨海中心商务区、滨海高新区、滨海人才园等区域。
该区域被定位为滨海新区的商务金融中心，重点发展金融、商务、服务业等高端产业。
目前，该区已经引入了众多的金融机构和知名企业，成为天津乃至全国的商务金融中心之一二、高新技术产业园区滨海新区的高新技术产业园区是新区的重要组成部分，是滨海新区重点发展的产业之一、园区主要包括滨海高新技术产业园、滨海绿色创新产业园等区域。
该区域被定位为滨海新区的科技创新中心，重点发展高新技术产业、绿色创新产业等。
目前，该区已经引入了众多国内外的高科技企业和研发机构，并孕育了一批具有竞争力的新兴产业。
三、现代制造业园区滨海新区的现代制造业园区是新区的另一个重要组成部分，是滨海新区产业结构调整的重点之一、园区主要包括滨海工业区、滨海科技产业区等区域。
该区域被定位为滨海新区的制造业基地，重点发展先进制造业、装备制造业等。
目前，该区已经引入了众多的知名企业和制造业集团，并形成了一批具备国际竞争力的现代制造业集群。
四、港口物流园区滨海新区的港口物流园区是新区的重要组成部分，是滨海新区对外开放和国际合作的窗口。
园区主要包括滨海港保税区、港口物流园等区域。
该区域被定位为滨海新区的港口物流中心，重点发展现代物流、港口物流等。
目前，该区已经形成了以港口为核心的物流体系，并与国内外各大港口形成了良好的合作关系。
五、城市科技创新园区滨海新区的城市科技创新园区是新区的创新发展重点之一，是滨海新区引领未来城市发展的重要区域。
园区主要包括滨海科技城、滨海大学科技园等区域。
该区域被定位为滨海新区的科技创新和创业创新中心，重点发展科技创新、创业创新等领域。
目前，该区已经聚集了众多的高新企业和科研机构，成为滨海新区的创新高地和科技创业基地。
关于滨海新区情况与特点及今后发展规划的调查报告
关于滨海新区情况与特点及今后发展规划的调查报告滨海新区是被纳入国家整体发展战略布局，是天津发展面临的重大历史性机遇，是全市人民多年努力的结果。
摆在面前的一项艰巨任务是进一步高标准、高起点、高水平地搞好滨海新区的规划和建设。
这将关系到天津的地位和作用，关系到区域经济的协调发展。
天津开发区经过这么多年的建设发展，取得了巨大的经济成就。
但是，在滨海新区面临重大发展机遇期的今天，仍需深入思考开拓创新，如资源的有效利用和保护问题，生态型工业园区的建设问题，发展高新技术产业的问题，宜居型城市建设的问题以及保证各个阶层和谐等大问题。
必须坚持走科学发展之路,充分发挥区域内土地、石油、石化、人才资源和技术优势，全力打造国家级生态石化基地。
同时，天津港必须加快实施国际贸易航运服务中心、散货物流中心、集装箱物流中心、保税港等一系列工程项目，为加快滨海新区建设做出天津港应有的贡献。
2006年，天津滨海新区开发开放被纳入国家总体发展战略，从而赋予了滨海新区作为环渤海和北方地区经济中心的重要使命，标志着滨海新区成为继深圳经济特区、浦东新区之后，又一带动区域发展的新的经济增长极。
然而，在当前新的国际国内形势下，滨海新区要成为真正意义的“第三增长极”，就必须创新区域发展模式，顺应经济全球化和区域经济一体化加快发展的潮流，全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重大战略思想，积极探索科学发展、和谐发展、创新发展的新模式，从而为区域经济社会可持续发展、人与自然和谐相处起到示范和推动作用。
一、滨海新区的宜居生态建设宜居生态，作为一种新的城市发展理念和经济社会发展模式，在当前推进滨海新区开发开放过程中具有十分重要的意义，主要体现在：第一，宜居生态是天津城市总体定位和滨海新区功能定位的基本要求。
国务院明确将天津定性为环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市，北方经济中心和生态城市。
天津滨海新区
天津滨海新区天津滨海新区位于中国天津市，是国家级开发区，是我国重要的经济增长极和对外开放门户城市之一。
下面将从滨海新区的背景和发展历程、产业布局以及未来发展方向三个方面来介绍天津滨海新区的情况。
一、背景与发展历程天津滨海新区于2006年设立，是经过国家批准建设的国家级开发区。
滨海新区地处黄河口，拥有得天独厚的地理优势和丰富的资源。
作为沿海地区，滨海新区拥有良好的港口条件，便于与世界各地进行经贸合作。
同时，天津滨海新区还紧邻首都北京和天津市中心，交通便利，区位优势明显。
自成立以来，滨海新区经历了快速发展的历程。
新区聚集了大量的优质资源，吸引了大量的国内外企业进驻。
同时，滨海新区也加大了对创新研发的投入，培育了一批高新技术企业。
通过积极的改革开放政策和优越的区位条件，滨海新区在短短几十年内取得了长足的发展。
二、产业布局天津滨海新区的发展具有鲜明的产业特色和布局。
滨海新区侧重于发展现代产业，通过打造高端制造业、现代物流、金融服务等产业集群，提升了整个区域的综合竞争力。
高端制造业是滨海新区的重点发展方向之一。
新区在制定发展规划时，将高端装备制造、新一代信息技术等列为重点支持的产业。
滨海新区通过加大科技创新支持力度，引入高端技术和研发机构，推动了高端制造业的发展。
如今，滨海新区已经形成了以航空航天、机械装备、新材料等为核心的高端制造业集群。
现代物流是滨海新区的另一个亮点。
新区紧邻天津港，拥有优越的港口资源，成为我国北方地区物流中心和国际航运枢纽。
滨海新区注重发展多式联运，完善物流基础设施，提高物流效率，为企业提供高质量的物流服务。
金融服务也是滨海新区的重要产业之一。
新区在建设过程中秉持开放理念，引进各类金融机构，为企业提供金融服务支持。
新区设立了金融自由贸易试验区，探索金融创新和金融改革。
目前，滨海新区已经有多家银行、证券公司等金融机构在这里设立了分支机构。
三、未来发展方向天津滨海新区将继续秉持开放创新的理念，不断推进自身发展。
天津滨海新区中心商务区经济运行报告
中心商务区经济运行报告2012年1-6月天津市滨海新区中心商务区经发局二○一二年七月第一部分经济运行经济发展稳中求进实现时间过半任务过半今年上半年，面对复杂的国内外环境，我区认真贯彻落实科学发展观，积极贯彻中央“稳中求进”的总基调，深入开展“调结构、惠民生、上水平”活动，紧紧围绕创新驱动、转型发展，努力克服各种不利因素对经济运行的影响，全区经济保持平稳较快增长，实现了时间过半任务过半。
一、经济发展总体判断：稳中求进，平稳增长经滨海新区统计局核算（按照新四至范围），我区今年上半年预计完成地区生产总值35.2亿元，完成年计划的53.5%，按照可比价格计算比去年同期增长14.3%。
分产业看，第二产业完成增加值9.03亿元；第三产业完成增加值26.17亿元。
固定资产投资完成94.8亿元，同比增长5.4%，完成全年计划的52.67%；地方财政收入完成8.66亿元，同比增长9.1%，完成年计划的52.49%。
我区上半年经济保持平稳较快增长，实现了时间过半任务过半。
上半年，我们对纳入统计范围的563家企业布置了上半年的报送工作。
按照在中心商务区登记注册企业(小口径)统计，今年上半年完成地区生产总值11923万元，按照产业划分，第二产业（工业、建筑业）完成增加值-139万元；第三产业完成增加值12062万元。
第三产业占产业比重为98%。
（一）固定资产投资保持平稳有进增长今年上半年，全社会固定资产投资完成94.8亿元，同比增长5.4%，完成全年计划的52.67%，二季度完成投资65.5亿元，比一季度的29.3亿元，增加了36.2亿元，投资增速比一季度加快了0.3个百分点。
其中，中央单位投资建设不断加快，投资快速增长，完成投资11.5亿元，同比增长1.4倍，对我区投资增速起到一定的支撑作用；地方投资完成83.3亿元，同比下降2%。
按照产业划分，第三产业完成投资94.8亿元，同比增长5.4%。
上半年受宏观调控影响，房地产投资完成44.4亿元，同比下降41.8%，比一季度下降45个百分点，房地产业呈现资金紧缩、销售低迷、部分项目出现停工缓建等问题，房地产业进入低速增长区间，房地产开发投资占固定资产投资比重逐步下降，为46.83%，比去年同期下降了14个百分点。
天津滨海新区的经济发展环境、面临的机遇与挑战
天津滨海新区的经济发展环境、面临的机遇与挑战一、天津滨海新区简介 (2)二、天津滨海新区发展现状 (2)三、天津滨海新区的发展动力 (3)1 经济增长因素 (3)2 国际贸易因素 (3)3 投资发展因素 (3)4 产业结构因素 (3)四、天津滨海新区发展对北京地区的带动效应 (4)1 对北京产业结构调整的影响 (4)2 对北京工业的发展 (4)3 对北京现代服务业发展的影响 (4)4 对北京研发和技术创新的影响 (4)五、滨海新区所面临的机遇 (4)六、天津滨海新区海陆串联“一带一路” (6)七、滨海新区面临的挑战 (6)1 经济结构和产业布局不合理，中心城市的载体功能和集聚辐射效应有待进一步提高 (6)2 特昧经济区域政篡优势退化 (6)3 奎融机构单一，姐炽屡次低。
(6)4 融蛋形式单一，多形式扭融资渠道有待建立．完善。
(6)八、滨海新区发展的建设性意见 (7)1积极构筑现代高端产业体系 (7)2进一步增强自主创新能力 (7)3借力“一带一路”滨海新区共襄海洋经济盛举 (7)参考文献 (8)本文结合一带一路的伟大历史机遇，通过对天津滨海新区的发展动力、发展现状、滨海新区的发展对周边地区经济的带动效应、滨海新区发展面临优势进行分析，高度概括滨海新区面临的挑战，进一步从区域经济发展角度提出和谐发展提出建设性建议。
一、天津滨海新区简介天津滨海新区，是中天津市下辖的副省级区、国家级新区和国家综合配套改革试验区，位于天津东部沿海地区，环渤海经济圈的中心地带，是中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心。
滨海新区在2005年开始被写入“十一五”规划并纳入国家发展战略，成为国家重点支持开发开放的国家级新区。
二、天津滨海新区发展现状滨海新区发源于天津市的城市经济，是在全市经济发展基础上建立和成长起来的，与具有600年发展历史的天津市经济之间可以归结为一个城市经济与其所在整体区域经济的关系。
天津滨海新区的发展前景如何
天津滨海新区的发展前景如何天津滨海新区，这片位于渤海之滨的土地，一直以来都是中国经济发展的重要引擎之一。
它承载着众多的期望与梦想，其发展前景备受关注。
滨海新区拥有得天独厚的地理位置优势。
它地处环渤海经济带的核心区域，是中国北方对外开放的门户。
便捷的交通网络使其与国内外的联系紧密而高效。
海、陆、空多种交通方式相互配合，为物资的流通和人员的往来提供了极大的便利。
在产业发展方面，滨海新区展现出了强大的实力和多元化的格局。
传统的制造业在这里根基深厚，尤其是在汽车、装备制造等领域取得了显著的成就。
同时，随着科技的不断进步，新区积极推动产业升级，大力发展高新技术产业和战略性新兴产业。
例如，在航空航天、生物医药、新能源等领域不断突破创新，形成了新的经济增长点。
科技创新是滨海新区发展的重要驱动力。
众多的科研机构和创新企业纷纷落户，为新区带来了前沿的技术和创新的理念。
政府也积极出台相关政策，加大对科技研发的投入，鼓励企业进行自主创新。
这种创新氛围为新区的可持续发展提供了源源不断的动力。
滨海新区在人才引进和培养方面也下足了功夫。
为了吸引各类优秀人才，出台了一系列优惠政策，提供良好的工作环境和生活条件。
同时，加强了与高校和科研机构的合作，培养适应新区发展需求的专业人才。
人才的汇聚为新区的发展注入了新的活力和创造力。
在政策支持方面，滨海新区享有国家和地方政府的多重优惠政策。
这些政策为企业的发展提供了便利和保障，降低了企业的运营成本，提高了市场竞争力。
政府不断优化营商环境，简化行政审批流程，提高服务效率，为企业的发展创造了良好的外部环境。
然而，滨海新区的发展也面临着一些挑战。
例如，在经济转型升级的过程中，一些传统产业可能面临淘汰或重组的压力。
此外，与其他发达地区相比，在某些领域的科技创新能力和人才储备还存在一定的差距。
但我们有理由相信，滨海新区具备克服这些挑战的能力和条件。
它将继续坚持创新驱动发展战略，加大对科技创新和人才培养的投入，不断优化产业结构，提升产业竞争力。
天津滨海新区发展现状
天津滨海新区发展现状
天津滨海新区是中国的经济特区，也是中国国家级开放新区之一。
近年来，该区得到了快速的发展，现状如下：
1. 经济发展：天津滨海新区是中国沿海地区的重要经济增长极，拥有多个重要的产业基地和经济园区。
新区的经济总量持续增长，成为全国经济增长的重要引擎之一。
2. 基础设施建设：滨海新区拥有完善的基础设施，包括高速公路、铁路、港口、机场等，方便了企业投资和发展。
此外，新区还拥有现代化的住房、医疗、教育等公共设施，提升了居民的生活品质。
3. 产业布局：滨海新区以高新技术产业为主导，围绕先进制造、生物医药、新能源等产业进行布局，吸引了众多世界知名企业和研发机构进驻。
同时，新区积极推进产业升级和转型升级，培育壮大了一批高新技术企业。
4. 生态环境保护：滨海新区重视生态环境保护，积极推动绿色低碳发展。
新区注重生态建设，建设了多个生态公园和绿化景区，提供了良好的生态环境。
5. 对外开放：滨海新区积极参与国际合作和交流，大力吸引外资和引进先进技术。
新区实施了一系列便利外资的政策，为企业提供了良好的营商环境。
总的来说，天津滨海新区在经济发展、基础设施建设、产业布
局、生态环境保护和对外开放等方面取得了显著的成绩，为促进中国经济发展发挥了重要作用。
未来，滨海新区将继续加大创新驱动、绿色发展和开放合作的力度，为实现更高水平的经济发展做出更大贡献。
天津滨海新区
天津滨海新区天津滨海新区是位于中国天津市的一个重要经济开发区。
作为中国改革开放的试验区之一，天津滨海新区在过去几十年里取得了令人瞩目的发展成就。
在本文中，我们将探讨天津滨海新区的历史背景、经济发展、产业布局和未来发展前景。
天津滨海新区的历史可以追溯到1994年，当时中国政府决定在天津市进行经济特区试点。
这一决策标志着天津滨海新区作为一个重要的开发区开始萌芽。
随着时间的推移，天津滨海新区逐渐成为中国重要的经济增长引擎之一。
天津滨海新区的经济发展主要得益于其优越的地理位置和政府的大力支持。
作为中国最大的港口城市之一，天津市具有重要的地理优势，为天津滨海新区的发展提供了巨大的机遇。
此外，中国政府通过一系列的政策措施和投资，进一步加速了天津滨海新区的发展。
在过去几十年里，天津滨海新区的产业布局经历了快速的转型和升级。
起初，该区以制造业为主导，尤其是钢铁和重工业。
然而，随着中国经济的不断发展和转型，天津滨海新区也在不断调整产业结构，逐渐向高科技和创新型产业转变。
如今，新区已经形成了一系列的产业集群，包括汽车制造、电子信息、生物医药等。
天津滨海新区作为中国的经济特区，吸引了大量的国内外企业前来投资。
这些企业在新区建立了生产基地，带来了大量的就业机会和技术创新。
同时，天津滨海新区还注重发展高端人才，提供了良好的创新创业环境。
这种积极的发展态势使得天津滨海新区在全国乃至全球范围内享有良好的声誉。
未来，天津滨海新区仍然面临着许多挑战和机遇。
一方面，随着全球经济格局的变化和科技创新的加速发展，新区需要进一步加强自身的创新能力和竞争力。
另一方面，新区还需要更多地关注可持续发展和环境保护，以便保持良好的生态环境。
为了实现这些目标，天津滨海新区可以采取一系列的措施。
首先，新区可以继续吸引国内外的投资和科技创新资源，进一步推动产业升级和转型。
其次，新区可以加强与高等教育机构和科研院所的合作，培养更多的高级人才和科学家。
最后，新区还可以加强与其他经济特区和开发区的合作，促进资源和经验的共享。
滨海新区构建现代化产业体系
近年来，滨海新区作为我国北方重要的经济中心，积极响应国家发展战略，以构建现代化产业体系为核心，加快产业转型升级，推动高质量发展。
本文将从产业布局、科技创新、绿色发展等方面，对滨海新区构建现代化产业体系进行探讨。
一、产业布局1. 高端制造产业滨海新区以先进制造、高端装备制造为主导，重点发展航空航天、新能源汽车、新材料、生物医药等战略性新兴产业。
例如，天津金科日化新材料智能化制造项目将年产10万吨过碳酸钠及相关日化原料产品，推动日化新材料领域的发展；百利集团国际机械大型阀门数字化重型生产车间项目将建设一座规模为6000平方米的数字孪生工厂，实现数字化生产管理和运营。
2. 现代服务业滨海新区大力发展现代服务业，重点发展金融、物流、科技服务、文化创意等产业。
通过引进高端服务业企业，提升服务业品质，推动产业融合发展。
例如，天津自贸试验区滨海新区片区以金融创新为核心，打造具有国际竞争力的金融服务中心。
3. 基础设施和民生改善滨海新区着力完善基础设施，提升城市品质，改善民生。
重点推进交通、能源、信息等基础设施建设，提高城市承载能力。
同时，加大民生投入，提高居民生活水平。
二、科技创新1. 强化要素协同滨海新区充分发挥科技创新对产业发展的引领作用，强化科技创新与产业发展的协同。
通过整合科技资源，构建产业创新生态，推动科技成果转化。
2. 建立创新生态系统滨海新区积极构建以市场为导向、促进科技成果转化的激励机制，提高科技成果转化率。
同时，建立包括研发机构、领军企业和行业协会在内的多个主体的创新生态系统，推动科技创新与产业融合发展。
3. 人才引进与培养滨海新区高度重视人才工作，加大人才引进和培养力度，为产业发展提供人才保障。
通过设立人才基金、优化人才政策等措施，吸引和培养一批具有国际竞争力的高端人才。
三、绿色发展1. 推动产业绿色转型滨海新区积极推进产业结构调整，推动传统产业绿色转型。
通过淘汰落后产能、发展循环经济等措施，降低资源消耗和环境污染。
天津滨海新区发展情况介绍
三个城区：即建设塘沽、大港、汉沽三个生态城区。 七个功能区：即先进制造业产业区，规划面积97平方公里，重 点发展电子信息、现代冶金等高新技术产业和加工制造业。滨海高 新技术产业园区，规划面积36平方公里，重点围绕我国科学和技术 的长远规划，突出自主知识产权的研发、培训和科技成果转化。滨 海化工区，规划面积80平方公里，重点发展石油化工、海洋化工和 精细化工。滨海新区中心商务商业区，规划面积10余平方公里，重 点发展金融保险、商务商贸、文化娱乐、会展旅游。海港物流区， 规划面积100平方公里，重点发展海洋运输、国际贸易、现代物流、 保税仓储、分拨配送及与之配套的中介服务业。临空产业区，规划
海区域经济振兴和北方经济发展做出新的更大的贡献。
发挥新区河、海、湖、湿地、地热等自然资源优势，建成区域 性休闲旅游中心；积极发展金融、商贸会展、房地产、中介服务等 现代服务业。到2010年，服务业增加值达到1120亿元。
（三）统筹城乡发展，扎实推进新农村建设 着力转变城乡二元结构，显著提高农村城市化水平。统筹安排 农村基础设施建设、生态环境建设、重点产业布局和社会事业发展， 建立健全农村社会保障体系。实施迁村并点、撤村并镇，推进农村 人口向城镇集中、企业向园区集中、土地向规模经营集中，促进城 镇化建设健康有序发展。 大力发展沿海都市型农业，壮大农村经济实力。开发无公害食 品、绿色食品和有机食品，培育特色农副产品，建设和完善农业科
加快物流设施建设，构建以港口为中心，海陆空相结合的现代 物流体系。建设六大物流基地，配套建设集散、中转、存储和加工 配送中心，形成多层次、开放型、社会化物流配送系统。进一步拓 展物流市场，提高物流信息化和标准化水平，建成国际物流中心。 到2010年，物流业增加值达到650亿元，占新区服务业比重达到 58%。
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析一．区域进展（一）区域概况：天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。
新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。
滨海新区作为中国经济进展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势与人才优势，关于推动中国北方乃至全国经济进展都具有全局性的战略意义。
（二）区域经济与社会进展计划：1.经济自98年以来滨海新区与新区核心区国内生产总值与人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。
历年GDP对比滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元.2.固定资产投资情况：2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设与更新改造分别增长56.5%与40.7%。
新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的进展阶段。
3.区域支柱产业、产业结构：滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，通过10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采与石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。
2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。
从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。
三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。
三次产业的比重为0.74%、69.33%与29.93%。
天津滨海新区规划方案
天津滨海新区规划方案1. 简介作为中国沿海重要的开放区域之一，天津滨海新区成立于2005年，是国务院批准的国家级新区。
它位于天津市东部，是天津市重要的崛起极和中心城市世界级城市群的核心区域。
在未来发展中，天津滨海新区将继续发挥重要的战略作用和引领作用，快速推进产业升级和城市建设。
针对天津滨海新区未来发展的要求，制定出了规划方案。
这个方案旨在加速城市的经济增长、提高城市土地利用率、促进乡村振兴和建立可持续发展的环境。
2. 总体规划总体规划的目标是使天津滨海新区成为一个具有全球竞争力的现代国际化城市。
这个方案的关键特点是：持续发展，经济繁荣，人民富裕，环境友好。
下面是一些核心内容：2.1 基本要求•坚持科学发展观，统筹城乡发展，统筹资源利用，促进可持续发展。
•建设绿色城市，提高城市环境质量，促进城市生态文明建设。
•加强公共服务供给，提高人民生活质量。
•科学规划滨海功能区，促进产城融合和重大基础设施建设。
•重点推进人口、用地、产业、环境、公共服务等方面的协同发展。
•坚持开放发展方针，促进与国内外地区的合作与交流。
2.2 区域框架天津滨海新区涵盖面积约近2400平方公里（包括现有区域），规划发展至2035年。
总体规划区域包括五个部分：滨海新城核心区、欧洲城区、国际航运中心、生态环境保护区和滨海产业集聚区。
下面是各部分内容的简介：2.2.1 滨海新城核心区滨海新城核心区是天津滨海新区的中心城区，也是高端服务业、文化艺术、创新创业和精品商业的主要集聚区。
其面积为28.8平方公里。
2.2.2 欧洲城区欧洲城区整体仿照欧洲历史文化风貌而建，是一个集文化旅游、商业、休闲等为一体的高品质城市示范区。
欧洲城区面积有28.5平方公里。
2.2.3 国际航运中心国际航运中心面积约为35平方公里。
其中，核心区域面积约为10平方公里，重点发展国际海运、物流等业态，成为东北亚区域航运中心。
2.2.4 生态环境保护区生态环境保护区面积为1548平方公里，是为了保护区域生态环境资源而设定的区域。
【分析】天津滨海新区商业市场调研报告1
【关键字】分析滨海新区商业市场分析1、滨海新区核心区商圈分布2、各商圈概况3、泰达各商圈主要商业项目情况3.1 黄海路商圈百货的档次与泰达的消费水平比较吻合，泰达常住人口的增加使得该商圈的商业氛围逐渐向好，目前黄海路友谊名都是开发区经营状况最好的百货；临近泰达国际酒店暨会馆、泰达中心酒店也为该商圈的发展提供了较好的外部条件。
3.2 翠亨广场商圈百货和鸿泰影城、天上人间KTV以及肯德基等为主力店的鸿泰商业广场进入试营业阶段，使该商圈的业态逐渐丰富；该商圈周边为泰达行政、商务中心和生活中心。
3.3 市民广场商圈盖了泰达和塘沽的高收入群体，但目前已开业的友谊名都档次不高，与目标客户定位不一致，名品折扣店狐狸城所在的位置因为周围商业的档次较低，未能吸引中高收入人群的光顾。
4、滨海新区商业市场特点✧商业分布集中，核心商圈的聚集程度较高✧商业区与住宅区相混合，业态丰富✧商圈的辐射范围较广，消费者来源趋向多元化5、典型个案研究——市民广场◆位置：开发区市民广场◆开发商：天津滨海快速交通发展有限公司◆物业公司：自管◆物业服务：物业分为常规服务和特约服务，常规包括全天候24小时保安服务、停车场管理服务、全天侯清洁服务、绿化保养服务、土建、公共设施、设备维修保养服务、客户室内土建、水电维修服务◆项目概况：✓产品形式：地下一层、地上5层，层高✓建筑面积：19.58万平方米，酒店、商业◆业态配比：◆均价：✓一拖二：2.7—3元/天/平方米；：1.5元/天/平方米；：面谈✓物业费：1元/平米·月✓采暖费：12.02元/平米·月客户需求：个人客户的需求主要集中在位置好、性价比高的商圈，需求面积在100-800平米之间，价格承受力一般售价为同区域商品住宅的1.5-2倍，租金则根据售价，要求投资回报率在5%-8%。
目前塘沽区的商业价格在1.4-2万元左右，租金从1.1元/平米·日到6元/平米·日不等。
天津滨海新区情况梳理
城市建设：
– 现状建设：以功能区、老城区为基本发展单元旳多组团、网络化构造逐渐形成。
1995、2005、2023年滨海新区城乡空间变化情况
2023年滨海新区城乡空间
历版规划：
城市性质
滨海新区是当代 化旳工业基地、 当代物流中心和 国际港口大城市 标志区。
城市布局构造
以塘沽地域为中 心，向汉沽城区、 大港城区和河海 下游工业区辐射， 形成“一心三点” 旳组合型城市布 局构造。
滨海关键城区
230km2 190km2
历版规划：
双港：北港（东疆、北疆、南疆、临港） 南港（南港工业区、南港北区）
用地规模：北港总面积约255平方 公里，南港总面积约170平方公里
功能定位：以“南北均衡”为目 的，北港重在提升服务能级和转型， 增强航运服务辐射能力；南港重在完 善功能，加紧各项基础设施建设，提 升运力和能级，提升航道等级。
双港三片区 多中心多组团网络化面
海带状展开旳空间布局模式
– 产业发展格局：中服
务、南重化、北旅游、西高新
城市空间发展战略
（2023-2023）总规主要内容
城市空间构造
西部片 区
北部片 区
滨海新 区关键
区
北港 区
南部片区
南港 区
历版规划：
（2023-2023）总规修编主要内容
滨海新区定位
对外开放门户 当代制造业和研发
西片区
北片区
南片区
片区范围 生态区范围
历版规划：
四区：盐田生态区、北三河
生态区 官港-临港、北大港生 态区
四廊：南北向生态通廊
要点保护农田水网体系， 形成大生态格局，将生态建 设与城区、片区、乡村地域 旳发展结合，发挥主动旳生 态服务系统作用。
滨海新区区域分析
关于滨海新区一、引言“80年代看深圳，90年代看浦东，21 世纪看滨海”，随着滨海新区列入国家总体发展战略布局，天津滨海新区越来越受到世界瞩目。
为加快滨海新区开发开放，2005年天津市政府提出了“力争一年打基础，三年出形象，五年见成效，十五年取得新成就、实现质的飞跃”的发展目标。
二、滨海新区概况1.滨海新区社会经济状况滨海新区是天津东部临海的经济区，地处京津和环渤海两大城市带的交汇点，东临渤海，与日本、韩国隔海相望，地理位置优越，腹地广阔，是我国“三北”地区的主要出海口和对外开放的重要窗口。
新区总面积2270平方公里，范围包括塘沽、汉沽、大港三个行政区及东丽区、津南区的部分乡镇。
新区设有天津港、天津经济技术开发区和天津港保税区。
2005年常住人口140万。
滨海新区具有独特优势：优越的地理位置，丰富的自然资源，密集的科技人才，雄厚的产业基础，便捷的交通通讯，北方地区最大的综合性港口，及可供开发建设的1200平方公里盐碱地和滩涂荒地。
经过11 年的大规模开发建设，新区综合经济实力显著增强，从1994年到2005年，预计生产总值由112.36亿元增加到1490亿元，增长12.3倍;开放型经济发展迅速，外贸出口由5亿美元增加到164亿美元，增长31.8倍；现代制造业初具规模，工业增加值由68亿元增加到1040 亿元，年均递增25.5％。
同时新区聚集效应逐渐显现，对周边地区的辐射和服务作用日益增强。
2、滨海新区最新人口状况第六次人口普查常住人口248.21万人，同第五次全国人口普查(以下简称“五普”)的118.90万人相比，十年共增加129.31万人，增长108.75%，年平均增长率为7.64%。
从性别构成看，常住人口中，男性人口为145.32万人，占58.55%，女性人口为102.88万人，占41.45%，总人口性别比(以女性为100，男性对女性的比例)由“五普”的106.36上升为141.2。
滨海新区位于天津东部沿海，滨海新区规划面积2270平方公里，海岸线153公里，截至2008年底，滨海新区常住人口达到202.88万人。
天津市滨海新区房地产市场发展策略研究
天津市滨海新区房地产市场发展策略研究摘要：天津滨海新区纳入国家发展战略，成为促进我国经济快速发展的第三增长极，而房地产业近些年一直是国民经济的支柱产业，滨海新区正处于起步阶段，房地产业又是滨海经济发展的先导产业，带动了滨海新区的经济发展。
本文通过分析滨海新区房地产市场的现状，提出一些可行性建议。
关键词：房地产市场；发展策略；滨海新区1986年8月21日，小平同志在视察天津经济技术开发区时指出：”你们在港口和城市之间有这么多荒地，这是个很大的优势，我看你们潜力很大，可以胆子大点，发展快点”，并题词“开发区大有希望”。
为落实小平同志指示，天津市在总结开发区成功经验的基础上，于1994年市人大十二届二次会议上提出”用十年左右的时间基本建成滨海新区”的阶段性目标。
其基本构想是，以天津港、开发区、保税区为骨架，现代工业为基础，外向型经济为主导，商贸、金融、旅游竞相发展，形成基础设施配套、服务功能齐全、面向新世纪的高度开放的现代化经济新区。
天津滨海新区纳入国家发展战略，成为促进我国经济快速发展的第三增长极，而房地产业近些年一直是国民经济的支柱产业，滨海新区正处于起步阶段，房地产业又是滨海经济发展的先导产业，带动了滨海新区的经济发展。
一、滨海新区房地产规划现状未来滨海新区总布局：一轴、一带、三城区、七功能区。
其中一轴是：一带、三个城区、七个功能区；一轴：沿京津塘高速公路和海河下游建设”高新技术产业发展轴”；一带：沿海岸线和海滨大道建设”海洋经济发展带”；三个城区：在轴和带的t型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城；七个功能区：先进制造业产业区、滨海高新技术产业区、滨海化工区、滨海新区中心商务商业区、海港物流区、临空产业区（航空城）和海滨休闲旅游区以及若干现代农业基地。
滨海新区的功能定位和战略目标是：立足天津、依托京冀、服务环渤海、辐射”三北”、面向东北亚，努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。
天津滨海新区功能区建设与产业布局分析
天津滨海新区功能区建设与产业布局分析滨海新区的开发开放被提升为国家战略，标志着滨海新区进入了新的发展阶段。
随着滨海新区大开发开放的不断深入，作为国家综合改革试验区，从战略高度对其功能区建设与产业布局进行研究分析意义重大。
笔者运用所学经济学理论，全面分析滨海新区的发展现状，并尝试从整体开放度、产业聚集度、产业结构优化升级等方面对新区的发展战略提出了几点思考及对策建议。
关键词：滨海新区功能区建设产业布局“十一五”规划纲要在“促进区域协调发展”篇中明确指出：“继续发挥经济特区、上海浦东新区的作用，推进天津滨海新区开发开放，支持海峡西岸和其他台商投资相对集中地区的经济发展，带动区域经济发展”。
天津滨海新区被首次写入国家中长期规划。
为进一步落实这项规划，国务院专门出台20号文件，明确强调：“推进天津滨海新区的开发开放，是在新世纪新阶段，党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发做出的重要战略部署。
”把滨海新区纳入国家总体战略布局，标志着滨海新区进入了新的发展阶段。
经过十多年的开发建设，天津滨海新区已经具备了进一步加快发展的条件和基础，并逐步成为环渤海地区乃至中国北方地区的一个重要“增长极”。
天津滨海新区的形成与发展开发建设天津滨海新区，是1994年天津市委、市政府为落实党中央、国务院改革开放的战略部署，结合天津实际做出的一项重大决策。
在“十年建成滨海新区”的冲刺阶段，天津滨海新区曾提出决战“三、四、五”的奋斗目标，即完善三大功能、实现四个突破、强化五大优势等目标举措。
经过十几年的开发建设，滨海新区取得了显著成绩。
随着被提升为国家发展战略，近两年来，滨海新区的开发开放更是步入了“快车道”。
据统计，滨海新区2006年完成生产总值1960.5亿元，比上年增长20.2％；完成工业总产值5200.52亿元，增长31.3％；完成财政收入380亿元，增长31.7％；完成外贸出口226.2亿美元，增长22.5％。
2006年，滨海新区基本完成了产业布局规划和八大功能区的规划，今年将加大这些功能区的招商引资力度，使更多的项目投入建设、投产运营。
滨海新区各区域功能定位
滨海新区各区域功能定位及产业发展重点一、各区域功能定位及产业发展重点（一）塘沽功能定位：建成国际现代服务业聚集区，以海洋产业为代表的先进制造业聚集区，沿海都市型精品渔农业示范区，生态宜居的国际港口新城区。
产业重点：商业商贸、科技与信息服务、文化产业和现代物流等服务业，油气开采设备制造、海洋高新技术等先进制造业，现代都市渔农业。
（二）汉沽功能定位：建成一流的海滨休闲旅游区、健康产业聚集区，沿海都市型农业观光区和生态宜居的现代化城区。
产业重点：休闲旅游、医疗保健、养老服务，葡萄种植与加工、水产养殖、农产品加工，节能环保等产业。
（三）大港功能定位：建成国家级石油化工基地、南港工业区配套产业及配套生活基地，生态农业示范基地及天津南部生态区。
产业重点：石油化工及中下游产业、石油化工相关技术研发、橡胶制品及汽车配件、清洁能源、新型建材，现代农业及生态湿地观光产业。
（四）天津经济技术开发区（南港工业区）天津经济技术开发区功能定位：建成滨海新区重要标志和国际化门户枢纽，中国高端服务产业示范区，世界高水平先进制造业和研发转化基地，高端制造业总部基地。
产业重点：航天设备制造、电子信息、汽车和机械制造、生物技术与现代医药、食品饮料、新能源新材料等现代制造业，金融服务、现代商务、高端商业、服务外包等服务业。
南港工业区功能定位：建成世界级生态型重化工业基地和区域级现代冶金基地。
产业重点：石油化工产业、冶金及相关配套产业，港口物流以及相关配套服务产业。
（五）天津港保税区（天津空港经济区）功能定位：建成具有保税特色的国际物流中心和国际贸易集聚区；建成航空等战略性新兴产业集聚区及高端服务业集聚区。
产业重点：天津港保税区发展国际贸易、现代物流，保税临港加工业；天津空港经济区发展航空制造、高端装备制造，新一代信息技术等战略性新兴产业，总部经济、现代商贸、融资租赁、航空展览、科技研发等高端服务业。
（六）天津滨海高新技术产业开发区功能定位：建成未来科技城，国家高新技术自主创新示范区，世界级新能源产业基地，国家生物医药研发基地。
天津滨海新区总部经济发展的SWOT分析
北 京为我国总部 经济发展 龙头城市 ， 其 他 中心城 市也在 竞相 发展 总部 经 济。天津滨海新 区作为 中国北方 对 外开放 的 门户 ， 具有 发展 总部 经济 的 先 天优势 ， 但 同时也存 在 一定 问题 。对天 津 总部 经济发 展 战略 进行 Ｓ ＷＯ Ｔ分析 ， 梳理天 津滨海新 区发展 中存在 的 内外优 势、 劣 势、 机遇 和威胁 ， 并提 出应 以市场 为主导 ， 建立区
种， 其中锰 、 硼不 仅 为 国内首 次发 现 ， 也 为世 界所 罕 见 。
滨海新 区的土地 资源也十分丰 富 ， 共有 １ ２ １ ４平方公里 土
地 可供 开发 ， 这些地 区交通 条件好 ， 开 发费用 低 ， 是 国内
其他 大城市所不 具备 的。另外 ， 滨海 新 区也 有丰 富 的海
洋资源和农业 资源 ， 是 中国农业发展的重要基地。
３ ． 科 技 与人 才 资 源优 势
吞吐量第 四的港 口——天津港 ， 其吞 吐量在 ２ ０ １ １年达到 了４ ． ３亿 吨 ， 可 与全球 ４ ０ ０多个 港 湾相联 系 。天 津 滨海 新区共拥 有港 口４ Ｏ余 个 ， 构成 了中 国最 密集 的港 口群 ，
自从 成为 国家综合 配套 改革 试验 区 以来 ， 滨海新 区 对本地经济的布局进行 了合 理 的规划 ： 中部为 于家 堡金
此落户 ， 为滨海新 区引 进 了具 备高 素质 和高技术 的科 技
［ 作者简介 ］ 张洁（ １ ： 区域 经济 ； 张梦祥 （ １ ９ ９ １ 一） ， 男， 安徽人 ， 汉族 ， 本 科生 ， 研 究方向 ： 区域 经 济 。
２ ．资 源优 势
滨海新 区所 处 的环渤 海经 济 区属 于资 源 型经 济 区 域， 资源分布也相对集 中， 蕴藏着 巨大 的发展潜力 。天 津 滨海新 区的油气 资源相 当丰 富 ， ２ ０ １ ２年其原 油产量 占全
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滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析一．区域发展（一）区域概况：天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。
新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。
滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。
（二）区域经济与社会发展计划：1.经济自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。
历年GDP对比滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元.2.固定资产投资情况：2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。
新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。
3.区域支柱产业、产业结构：滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。
2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。
从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。
三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。
三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。
4.区域发展战略天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。
5.重大市政建设情况按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。
利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。
实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。
突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。
6.小结：在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。
此外由于良好的经济环境的影响，近年来滨海新区外来人口数量不断增加，但人均收入水平却始终稳步上升，这也充分体现了滨海新区强大的城市汇聚力。
二．房地产市场分析（一）一级市场滨海新区核心区土地市场储备情况：以海河为界，现阶段滨海新区核心区分为两个经济发展水平不同、产业结构不同、人文环境不同、市场发育程度不同的分区域：1、海河北（塘沽区海河以北部分、开发区、保税区）：新河区域、碱渣山区域、运输三场区域以及其他市中心项目。
目前在滨海新区的核心区的土地市场使我们应该持续关注的，尤其是新河区域、碱渣山区域将成为我们2005年的工作重点。
2、海河南：东西沽区域也将是滨海核心区的重点发展方向，这将是我们2006年以后的战略重点。
3、其他的重点规划（森林公园、胡家园）随着滨海新区的建设，滨海核心区的地位将得到进一步的体现，在核心区规划的森林公园、胡家园居住区也是我们的重点关注对象。
下面是对区域发展的几点分析和依据阐述：1、核心区域的聚集力和辐射力在近几年逐渐加强，已经成为我国三大经济圈中环渤海经济圈的重要组成部分；2、开发区和保税区是滨海核心区经济发展的最前沿地带，对滨海新区经济整体发展起到了不可替代的拉动作用，我们还应该对这两个区域持续关注；3、塘沽区和开发区房地产市场需求依然旺盛，国家宏观调控政策对于该区域房地产市的影响较为微弱，这与该区域经济健康、快速的发展密不可分；4、塘沽区04年上半年土地上市量较小，下半年略有回升。
开发区可出让地块更是所剩无几，这就要求我们抓住有利时机，充分利用现有的战略项目，为在滨海新区的战略布控提供有力支撑；土地上市量及未来投放计划1、2004年滨海核心区上市土地汇总：从上表可以看出2004年的下半年土地上市比较集中，上市的土地主要集中在海河以北，塘沽中心区域。
主要原因是：目前海河以北区域比较成熟。
2004年上市比较大的地块是在碱渣区域的两块地（7.8万平米）。
上市地块还是以住宅为主。
从以上图表分析，2004年塘沽区供应土地被本地几家大型开发商垄断，其中贻成一家占据34％的份额，目前在塘沽区具有比较好的优势。
但同时也应看到，2004年塘沽区整体出让土地供应量较少，全年出让土地面积32万平米，不能满足本地区房地产市场的基本需求，这也是造成该区域房地产市场火爆的因素之一，2004年塘沽区的房地产市场也将迎来新一轮的发展机遇，在这种市场环境下，我公司在2005年获取碱渣山30万平米的地块，结合我公司操作水平，必将拥有非常强的竞争优势。
2、未来投放计划✧海河北（塘沽区海河以北部分、开发区、保税区）：1)福建北路东六局四公司―20000平米2)海防路西北塘渔人码头三期―100000平米3)永泰路煤厂―20000平米4)新河地块―290000平米5)天碱俱乐部东侧6)新河船厂赵家地空地7)碱渣山―300000平米8)塘化地块―200000平米✧海河南：1)东西沽2)响螺湾土地市场分析及趋势预测a、土地交易市场有序，但仍受本土开发商干扰对于土地市场的一些清理整顿举措，让原本比较混乱的土地市场的经营态势更加有序，土地市场走向规范，招、拍、挂方式将成为土地获取的唯一途径，交易比较透明、公开。
但是在滨海区域尤其是塘沽的土地市场，土地的上市还是受到了本土开发商的干扰，开发商互相通气、默契获取土地，参与土地部门收储土地，这些都给我们在滨海区域获取土地带来了很多的困难。
b、土地供应短时间减少受到政府对于一级市场的宏观调控的影响，滨海区域土地市场的供应量在一段时间内减少。
虽然土地供应量在一段时间内会有所减少，但是不会影响整个土地市场的状况，政府只是对一级土地市场进行调控和管理，控制了土地供应的总渠道，并不是要长期减少土地的供应。
c、二手土地信息增多，寻求合作过去一些企业没有资金，但凭借种种关系拿到了土地，这些企业自己不进行开发，多是希望转让手中的土地，通过土地差价来实现暴利。
现在主管部门要求处理遗留问题，这些企业手中的土地届时不处理完毕的话，就会成为“过期粮票”。
这些企业为了保住自己的收益，会将手中的土地出手。
从我们近期的拓展工作中来看，已经接触了很多这样的合作地块信息，但是大部分由于合作资金不能解决，没有新增的土地获取。
d、土地市场供需两旺，土地供应市场逐渐活跃随着天津滨海新区的加速建设、海河以南改造工程的展开，使得滨海新区面临又一个房地产发展契机。
8.31后对协议出让土地的叫停，土地上市程序的规范化，政府土地供应计划将可以顺利实施，滨海区域目前土地供应量已经开始回升，市场供需两旺。
但是我们公司由于资金问题，没有新增土地获取。
随着城市建设步伐加快，拆迁量的增加，市场刚性需求强化，预计明年滨海新区的土地供应量将有较大幅度的增加。
小结：8.31大限前后政府加强了一级市场宏观调控，土地供应量不大。
但由于天津城市建设需要大量的资金，同时据传闻滨海区域的土地出让权将被收回，因此土地部门预计在05年有可能增加放地，目前的一级土地市场相对较为宽松。
并且政府正在整理遗留问题，政府要投入一定的资金解决过去的遗留问题，这些资金要从收回的土地中来，因此只要有收回的土地一定会很快上市。
所以我公司以前获取的新河地块，有可能在05年上半年重新上市。
（二）二级市场1.现状描述(1).土地上市有限，与二级商品房市场的强烈需求明显失衡。
开发区土地资源稀缺日益明显，04年出让的居住用地面积均较小（一般为2－5万），若开发区近期无区域扩展，则土地上市量将更加有限，商品房新增上市量也将进一步减少。
塘沽区04年出让土地约32万平方米，商品房销售约200万平米，而且销售火爆，供不应求。
持续火爆的二级市场也从一个侧面反映了土地一级市场的供应不足，一、二级市场互动失调。
（2）土地市场不成熟，制约外来开发商进入，导致商品房产品素质提升缓慢。
04年上半年整个滨海核心区土地上市量有限，下半年土地供应量开始回升，市场需求仍然保持旺盛。
但是塘沽区的土地市场，由于各种原因，没有出现激烈的竞争局面，多为本土开发商以低价获取土地。
“没有竞争就没有进步”，在一个本土开发商长期占主导的区域，缺乏新元素的注入，将在很大程度制约了区域内房地产市场的发展。
一方面本土开发商以较低地价格获取土地，开发中低端产品，占领市场，另一方面，外来操作水平较高地开发商却因没有土地，从而没有机会开发真正的好产品，引领市场，引导市场走向成熟。
(3).区域经济保持高速发展，房地产业相对滞后,发展空间巨大。
从经济学的角度出发，房地产业的发展必须与区域内经济发展和固定资产投资等经济元素协调发展。
2004年份塘沽区GDP为263.53亿元，同比增长18.4％，固定资产投资为163.47亿元，同比增长30.3％，，但房地产业的GDP仅为1.59亿元，同比增长13.9％，房地产所占的固定资产投资比例有限，房地产业发展与经济增长、固定资产投资的比例还是相对滞后。
开发区2004年GDP为530.22亿元，同比增长25.3％，固定资产投资156.83亿元，同比增长20.1％，房地产业GDP为13.46亿元，同比增长10.9％，从各指标的增幅来看开发区的房地产投资规模和增幅与区域经济增长、固定资产投资相比，同样有所滞后，除去开发区的经济增长不是以房地产为主导等因素，房地产投资所占固定资产的比例较少。
滨海核心区与天津市、浦东新区各项经济指标对比通过滨海核心区与对比天津市、浦东新区各项滨海可以看出滨海核心区良好的经济基础和发展趋势与当前的房地产水平并不相符，市场前景看好，发展空间巨大。
(4).区域界线逐渐模糊，客户群呈现交叉。
滨海核心区房地产业发展过程中，曾经形成了开发区和塘沽区两个明显不同的区域，塘沽区无论从产品形式、操作手法、价格方面都与开发区有较大的差距。
随着区域内各功能分区的成熟，开发区作为工业、商务中心，住宅商品房上市量在逐渐减少，而塘沽区作为滨海核心区传统的居住区，商品房市场得到了长足发展，经过04年一年的拉升，现以逐渐显出其正常水平，向开发区看齐。