购物中心市调上海正大广场调研研究
上海万达广场调研报告
上海万达广场调研报告上海万达广场调研报告一、概况上海万达广场，位于上海市闵行区都市路900号，建筑面积65万平方米，是闵行区最大的综合性购物中心之一。
广场内设有超市、娱乐设施、餐饮店等，为消费者提供一站式购物体验。
调研重点围绕消费者的购物习惯、产品偏好以及服务质量等方面展开。
二、调研结果及分析1. 购物习惯通过问卷调查发现，上海万达广场的消费者主要是年轻人和家庭。
对于购物频率，多数人选择每周一次以上到该广场购物。
他们普遍认为上海万达广场的商品种类齐全，满足他们的各种购物需求。
此外，广场内的停车位较多，也为消费者提供了便利。
2. 产品偏好对于消费者的产品偏好，调研发现，年轻人更喜欢购买时尚潮流的服装、鞋包等，而家庭消费者则更倾向于购买日用品、食品、家居用品等。
此外，广场内的影院、游乐场等娱乐设施也受到许多消费者的喜爱。
3. 服务质量上海万达广场为了提供更好的服务质量，采取了多种措施。
例如，增加了服务人员数量，确保消费者能够得到及时的帮助；设立了售后服务中心，为消费者提供售后服务；并定期举办各种活动，以增加消费者的购物体验。
在调研中，多数消费者对于广场的服务质量表示满意，但也有一些消费者反映人流量大、服务人员不够热情等问题，建议广场在这方面进一步改进。
三、建议1. 加强品牌推广在如今市场竞争日益激烈的情况下，上海万达广场可以加强对自身品牌的推广策略。
可以通过线上线下渠道进行宣传，提高品牌知名度，吸引更多的消费者。
2. 优化产品结构根据调研结果，广场可以根据不同消费者群体的需求，优化产品结构。
在年轻人消费者中，增加时尚潮流商品的种类和品牌；在家庭消费者中，加大对于日用品、食品等的供给。
3. 提高服务质量尽管广场已经采取了一些措施来提高服务质量，但仍有一部分消费者对于人流量大、服务员不够热情等问题感到不满。
建议广场进一步增加服务人员数量，加强培训，提高服务态度和质量。
四、总结通过对上海万达广场的调研，可以看出广场在提供购物乐趣和服务方面已经做出了努力，但仍有一些问题需要改进。
上海主要商圈和商场调查
上海主要商圈和商场调查▼上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。
随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。
而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。
我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。
目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为：南京西路商圈（包括静安寺区域）、徐家汇商圈、淮海路商圈、陆家嘴商圈、南京东路商圈、虹桥商圈、五角场商圈、中山公园商圈、四川北路商圈。
根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。
（A级）南京西路商圈上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。
南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。
梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。
中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。
恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。
久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。
金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。
金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。
南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。
商圈商场南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。
购物中心市调上海正大广场调研研究
10. mu
11. on on
12. Theme
13. Urban
Shock
14. 无印良品
15. 夏娃的诱惑
16. 亦谷
17. 真锅咖啡馆
18. AGATHA 19. 艾格 20. 宝罗莉卡 21. 鼎泰丰 22. Elle 23. Jack&Jones 24. 卡佳 25. LAZO 26. 莱尔斯丹 27. Only 28. PIERRE
平面图总结：三、业态占比
? 正大广场以“现代家庭娱乐中心” 的思路为中心，创建了自己的业态 黄金分割比例：
? 商业：娱乐：餐饮＝52：18：30 ? 目标：让客户从停下来 留下来、 到乐意来
鉴借思考
? 正大起死回生的方法？
一、定位分析
开业初期：
? 众揽世界顶级品牌 ? 辐射浦东地区的大型顶级品牌购物中心 ? 人均滞留时间： 1.5小时 ? 日均客流： 5-6万人次
二层平面布局图
2
10
1 19
15
11
13
9
20
18
17
6
7 12
2F
1. Azure Blu 2. EHomme 3. grosse 4. Hiroshima 5. leo 6. 曼古银 7. NEXT 8. Q'GGLE 9. 时间廊 10. 小南国日式
烧栲 11. 正大百货美
妆源
12. Esprit 13. 法文·箱子 14. guess 15. Honeys 16. 亮视点 17. 马克华菲 18. 欧时力 19. QUIKSILVER 20. Sinéquanon
NOVO 、Concept 、NEXT、ESPRIT 、名店运动城为主体、定位中高端。 ? 5层为集中型餐饮区域，以西式快餐、特色休闲餐饮为主 ? 6-8层规划功能区、定向型消费业态、以威尔士健身、汤姆熊电玩、司凯特正大真冰溜
上海正大广场项目调查报告
楼盘名称 金茂大厦 上海证券大厦 上海新建设大厦 汇丰大厦 中国保险大厦 震旦国际大楼 新上海国际大厦 中银大厦 环球金融中心
总建面积 28.9 3.7 8.1 11.68 7.3 10.245 8.1 12 37.7
万M2
上海信息大厦
10.1
涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密
12
陆家嘴CBD客群介绍 --- 常驻人群
身份深入人心，以致于人们一提到屈臣
氏便想到“个人护理专家”。
涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密
28
业态比例——B1
化妆品 15%
餐饮、食品 5% 服务 22%
家居、数码 58%
B1F主要以特定型消费业态为主，其中化妆品1家，食品1家，服务5家，家居1家，总共8家。 特力屋为此层的业态亮点，家居饰品也是家庭型购物中心的一种重要业态。
涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密
6
建筑设计公司介绍
美国捷得国际建筑师事务所成立 于1977年，目前已经成长为世界四大 商业建筑设计事务所之一，捷得已在 世界五大洲70多个城市完成了90多个 建筑设计项目，其中包括洛杉矶会、 拉斯维加斯百乐吉酒店赌场、圣地亚 哥荷顿广场、日本东京六本木、博多 水城、大阪难波城等世界知名项目。
涉及汉博顾问知识产权与客户信息，严格保密
5
介 绍
正大广场是由泰国正大集团附属公司上海 帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建的大型 商厦，总建筑面积达241，000平方米，楼层共 13层，地上10层，地下3层，是正大集团在中 国最大的旗舰项目之一，同时也是集购物、饮 食、娱乐、休闲与一体的超大型购物中心。正 大广场于1993年开工建设，2002年10月18日开 幕。正大广场位于浦东陆家嘴金融贸易区的核 心地带，同时也是上海新兴的旅游中心：紧邻 东方明珠电视塔、海洋馆、国际会议中心，香 格里拉大酒店、金茂大厦和浦东滨江花园。正 大广场的是由曾经负责设计美国洛城奥运会和 拉斯维加斯比拉洁奥度假酒店的声誉全球的美 国捷得国际建筑师事务所所设计。内部设计是 由迪斯尼乐园形象设计师之一的Selbert Perkins所担当，在正大广场形象中融入了全 新的“四季” 理念。
上海正大广场市调分析
7F楼层较高，且 主要经营运动品牌， 美容健身，展览，因 此顾客群体较窄，人 流相对于其它楼层也 较少。 但7楼还可以看 到美发店，洗剪吹90 元，通常美发店很少 开在这么高的楼层。 可见该楼层平日的客 流量也还不错
7F业态分布概况
7F以健身、文化教育及美容SPA为主 主要餐饮、休憩品牌包括：港丽餐厅、广州蕉叶、喜多屋国际海鲜料理、威 尔士健身中心、紫颖美胸美体专业连锁机构、佰草集SPA、艾维庭、纽悦伊人、 史云逊护发、俊奥形象设计、大众书局、汤尼英盖美发培训学校、英孚教育
10被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，在地理位置上 很有优势，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大 的投资项目，也是华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠 实的家庭消费者。 正大广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。 正大广场面向陆家嘴最繁华地带，边上是东方明珠电视塔，对面是苹果上海旗舰 店，距离地铁2号线也只有10分钟步行的路程，客流量非常巨大，除了每日大批来此旅 游的外地游客，还有大量在周边写字楼上班的白领人员以及附近居住的居民。 正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过80多家具国际水准的特 色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，引进超过一百家国际著名 的优质时尚品牌，为消费者提供了高档次消费的便利。
1F业态分布概况
1F的业态分布是：东、中、西三个区，东区为生活休闲区（黄色）、中区为家庭生活 区（橙色）、西区为时尚精品区（紫色） 主要餐娱品牌有：美国猫头鹰餐厅、新元素、宜芝多、多乐星、星巴克、香啡缤、哈 根达斯（滨江休闲街）。 主要零售品牌有：希思黎、贝纳通、CK Jeans、Swatch、丝芙兰、波芒得、H&M、NOVO Concept、阿迪达斯经典、ZARA、LACOSTE、Tissot天梭、FANCL、HAZZYS、ENZO、天美 钻、AMIAMO、西雅衣家
上海正大广场商业项目考察报告
10楼西式：俏江南
10F
正大广场在陆家嘴天桥一侧与东方明珠相对
外部环境
正大广场一楼的客流量较大,整体设计采用流线型设计,在楼层之 间,通道错综复杂,特别是在4楼和5楼之间,有多条楼层之间的通道, 包括从200多米的长廊从4楼上5楼,纵横交错
内部环境
内部环境
室内不同节点 的中庭造型
内部环境
内部环境
3楼主要以服装服饰为主，拥有大量国际知名品牌
3F
主要品牌包括：无印良品、星巴克咖啡、CHARLES&KETH、 SALON ESPRIT、WHY、SSIMO、优衣库、ONLY/VERO MODA/JACK JONES、DAIDOH BY NEWYORK、TOKYO STYLE、ZUKKA、班尼路、伊殿等
/index/index_cn.asp
上海正大广场商业项目考察报告
考察时间：2012年6月3日 报告人：陈虹
上海，又称“上海滩”。中国第一大城市，四大直
辖市之一，中国国家中心城市，中国的经济、科技、工业、 金融、贸易、会展和航运中心。上海位于中国大陆海岸线 中部的长江口，拥有中国最大的外贸港口和最大的工业基 地。隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、 浙江两省相接。上海港的货物吞吐量和集装箱吞吐量均位 居世界第一。上海全市面积为6340平方公里 ,至2011年末， 全市常住人口总数为234 7.46万人，其中沪籍人口1412万， 是中国第一大城市.上海全市共辖16个区、1个县，共109 个镇，2个乡，99个街道办事处，3661个居民委员会和 1704个村民委员会。
城市概况
上海市市徽
正大广场位于被称为“东方华尔街”的陆家嘴黄金地段--陆家嘴 西路168号。陆家嘴金融贸易区是上海的主要金融中心区之一， 位于黄浦江畔，面对外滩。整个金融贸易区总面积28平方公里， 约有100座大厦落成。1990年浦东获得开发，并在陆家嘴成立全 中国首个国家级金融开发区。陆家嘴商圈位于浦东新区西北部， 面积2.1平方公里,居民2.53万余户,6.9万人口。
上海正大广场空调调研报告
上海正大广场空调调研汇报篇一：正大广场项目调研汇报正大广场调研汇报一、项目概况：1、概况正大广场是由泰国正大集团旗下旳上海帝泰发展有限企业投资兴建旳大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”旳上海浦东陆家嘴黄金地段，总投资亿美元，占地面积约31000平方米，总建筑面积约25万平方米，地上10层、地下3层，长270米、宽121米，层高5米，总高度57米，单层建筑面积为15000-24000平方米，是正大集团在中国最大旳投资项目之一。
正大广场旳是由曾经负责设计美国洛城奥运会和拉斯维加斯比拉洁奥度假酒店旳声誉全球旳美国捷得国际建筑师事务所所设计。
内部设计是由迪斯尼乐园形象设计师之一旳Selbert Perkins所担当，在正大广场形象中融入了全新旳“四季” 理念（不一样旳楼层采用不一样季节旳象征色）及贯穿二楼到五楼旳“黄金大道”旳设计。
正大广场定位为“现代家庭娱乐及购物中心”，广场平常旳日均人流量达18万人次，周末高峰期旳日人流量更可达26万人次。
正大广场将久负盛名旳中外品牌，环球美食和各式娱乐汇集一起，商场内设有主题百货、超市、各色美食、小朋友娱乐场所和多厅影城。
位于B1-B2层旳“易初莲花超市”满足了顾客旳平常生活需要；1F-4F正大百货提供了完整旳商品构造；5F旳饮食天地带给顾客独具特色旳异国风味；8F正大星美影城是国内首家超五星级主题影院。
2、交通状况正大广场位于浦东陆家嘴金融贸易区旳关键地带，具有非常便捷旳交通系统。
同步陆家嘴也是上海新兴旳旅游中心，正大广场紧邻东方明珠电视塔、海洋馆、国际会议中心，香格里拉大酒店、金茂大厦和浦东滨江花园。
3、辐射区域正大广场周围辐射半径5公里旳区域内集结了300万商住人口，同步上海正大广场处在浦东陆家嘴CBD，写字楼密集，关键商圈范围内有近10万人旳高收入群体尚有办公楼白领群体。
此外正大广场又处在上海旅游景点所在区域，流动游客又是一消费群体。
4、业态及分布（1）各楼层划分旳功能比例楼层楼层功能B3 停车场B2 100%购物B1 85%购物15%配套 1 93%购物，7%餐饮 2 90%购物，10%餐饮3 83%购物，16%餐饮，1%配套4 100%购物5 100%餐饮6 75%餐饮，22%休闲，3%购物7 58%休闲，28%餐饮，14%购物8 84%休闲，26%餐饮9 54%休闲，35%餐饮，11%购物10 100%餐饮（2）按面积划分旳功能比例购物餐饮休闲娱乐正大广场55% 26% 19%（3）业态比例零售：48％餐饮：33％休闲娱乐：18％服务配套：1％调整之前正大广场旳购物比例到达80%左右，调整后购物比例55%，休闲娱乐与餐饮类占到45%。
上海正大广场
百强商业项目案例之十一——上海正大广场正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。
在拥有丰富国际运营经验之管理团队的带领下，正大广场经过一年多的悉心调整和经营，已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者。
广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。
正大广场取得的优异成绩已得到业内专业人士和权威机构的认可和嘉许，并已先后荣获“2005年中国商业名牌”和全国唯一的一个“2006年度中国最佳购物中心进步奖”。
正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，并已在2007年第一季度之前完成引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌，以“时尚之都”的面貌来迎接消费者。
一、物业概况正大广场，坐落于美丽的黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦，由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司耗资4.5亿美元精心打造而成。
正大商业广场长270米、宽121米，占地面积约31000平方米，地下三层、地上九层（局部八层）、层高5米，单层建筑面积为15000-24000平方米，是一幢总高度57米，总建筑面积243000平方米，集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代化综合建筑。
作为时尚潮流的先驱和全新商业标志，广场内24万平方米的空间汇集了久负盛名的中外品牌、环球美食及各式娱乐，每天吸引了数以万计的中外顾客.2．楼层简介B3：停车场，436个车位B1－B2：易初莲花超市1F：世界顶级品牌专卖及百货2F：国际知名品牌专卖及超市3F：新潮服装及百货4F：家庭生活艺术馆、儿童乐园及百货5F：美食天地6F：节日之旅、婚纱摄影及健康美容中心7F：展览空间、中国精粹8F：7厅星美影城、IT MALL、KTV和音乐餐厅9F：能容纳2000人的多功能会议厅和商务中心10F：大型餐厅由于实际招商方面遇到较大的难度，导致部分楼面招商计划并未付诸实施，目前招商及经营状况较好的楼面有：B1－B2的易初莲花超市及5F的美食天地。
上海正大广场购物中心市调报告
上海正大广场购物中心市调报告一、物业之商业环境特征及/或特色：正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展投资兴建的大型国际化都会购物中心，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的一站式超大型购物中心。
其独特的建筑风格融入了全新的四季理念，令人耳目一新。
3挑免费班车线路。
上海浦东陆家嘴黄金地段高楼林立，各种风格的现代建筑鳞次栉比，这里有上海的标志性建筑――东方明珠，亚洲原第一高楼――金贸大厦，I F C国际金融中心。
上海国际会议中心等，每天约有20万左右的旅游观光客光顾陆家嘴地区。
正大广场刚开始营业的时候因为定位过高，招商做的并不好,各个功能区的规划较差,品牌吸引力不够,更换了规划团队和招商团队重新定位成<家庭娱乐休闲>,改变后取得了很好的效果。
超大的面积和陆家嘴区域内几乎唯一的社区型购物中心新定位都为正大广场的业绩奠定了基础。
3．客流分析、消费层次：广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次，而分析客流量可主要分为三类。
A.上海本地居民正大广场1/3左右的客源来自于上海本地居民，虽然正大广场紧邻黄浦江的天然屏障，但由于正大广场的各条公共交通线路较为完善，并且卜蜂莲花超市的存在，本地的大众居民消费构成了正大广场的一部分客流消费特征：大众消费，周末集聚。
B.旅游客流陆家嘴是上海的金融贸易中心，这里高楼林立，各种风格的现代建筑鳞次栉比，这里有上海的标志性建筑――东方明珠，亚洲第一高楼――金贸大厦，上海国际会议中心等，每天约有20万左右的旅游观光客光顾小陆家嘴地区，使其成为正大广场消费群体的主要来源之一。
旅游客源占正大广场消费客源的1/3左右。
消费特征：旅游消费受假日经济的影响较大，节假日商品零售额会大幅上升，而平时的消费额就会比较平稳，旅游消费者一般对上海的特色产品及国际品牌商品情有独钟。
由于正大广场位于陆家嘴金融贸易区的内部，在鳞次栉比的高楼大厦中间并不十分显眼，对外展示及透明度不够，具有上海特色的商品或旅游纪念品较少因此，目前正大广场旅游消费尚存在较大可挖掘潜力。
购物中心调研报告
购物中心调研报告购物中心调研报告3篇随着个人的文明素养不断提升，我们都不可避免地要接触到报告，不同的报告内容同样也是不同的。
一起来参考报告是怎么写的吧，下面是小编帮大家整理的购物中心调研报告，欢迎阅读与收藏。
购物中心调研报告1随着中国人均拥有车辆大幅提高，自驾购物占比日益增加，停车场这一配套设施在商业地产项目中的地位也越来越重要。
在ret睿意德中国商业地产研究中心监控的42个城市中，购物中心停车场车位数量达到58.6万个，停车场建筑面积为2280万平方米，几乎为总商业建筑面积的30%。
本报告以北京、上海、成都、沈阳、西安、郑州6个城市106个购物中心停车场作为重点研究样本，综合分析购物中心停车场现状及未来发展趋势。
八成购物中心有地下停车场购物中心停车场根据其结构特征分类，可分为地下停车场、地面停车场、楼层停车场和屋顶停车场;目前84% 的购物中心为地下停车场。
楼层停车场是新兴的停车场类型，停车场可以与购物中心各楼层直接接驳，增加每层客流的到达率，有效提升高区的租金水平;一般楼层数较高的购物中心会采用这种停车场类型，如北京朝阳大悦城、北京世纪金源购物中心等。
此外，为了在固定空间中增加更多的停车位，不少购物中心已增设机械式立体停车设备。
例如，沈阳大悦城在安装机械式立体停车设备后，车位数量大幅增加。
购物中心停车场车位配比分析一个设计合理、泊位充足、拥有良好管理的停车场能为购物中心带来更多的人流及商机。
根据国际惯例，每一百平方米商业建筑面积提供1个停车位比较合理。
因此购物中心能否提供充足、便利的停车服务，成为其提高竞争力的重要手段，近五年修建的购物中心车位配比已达到1.37个/100 平方米。
从城市来看，北京、沈阳的购物中心停车场建设最为完备，车位比超过1：100。
上海作为全国经济中心，商业地产起步较早，部分购物中心建于十年前，配备的车位数量不足，拉低了整体车位配比;郑州也面临同样问题。
成都近五年来新建购物中心配比了大量停车位。
上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告
上海港汇广场恒隆广场正大广场等案例研究报告引言：随着城市化进程的加速发展，商业中心区的规模不断扩大，商业地产项目也成为了城市经济发展的重要引擎。
上海作为中国最大的经济中心城市，其商业地产项目更是备受关注。
本篇报告将针对上海港汇广场、恒隆广场和正大广场三个典型商业地产项目进行案例研究，分析其发展背景、成就和经验以及未来发展趋势，以期为商业地产项目提供一定的参考和借鉴。
一、上海港汇广场1.发展背景：2.成就和经验：3.未来发展趋势：随着电子商务的兴起，传统商业中心区将面临和更新的挑战。
上海港汇广场将继续创新经营模式，加大线上线下融合发展的力度，提供更加个性化、多元化的消费服务。
二、恒隆广场1.发展背景：恒隆广场位于上海外滩，总建筑面积约18万平方米，是一座集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业地产项目。
2.成就和经验：恒隆广场以其独特的设计风格和高品质的业态打造，成功吸引了众多国际奢侈品品牌入驻。
广场更以打造“世界级精英社区”为目标，提供一流的服务和娱乐设施。
3.未来发展趋势：未来，恒隆广场将继续精耕细作，不断更新品牌结构，提供更丰富的消费选择。
同时，广场也注重在线购物和电子商务的发展，积极拓展新的商业模式。
三、正大广场1.发展背景：正大广场位于上海中心城区，总建筑面积约27万平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、健身、办公于一体的大型商业综合体。
2.成就和经验：正大广场注重多样性和体验性，通过引进国内外知名品牌和主题餐饮等业态，吸引了广泛的消费者群体。
广场还注重社交和互动，打造了一系列有趣的活动，加强与顾客的互动。
3.未来发展趋势：未来，正大广场将进一步加大创新力度，提供更加智能化、个性化的服务。
广场计划引入更多的科技元素，以应对新的消费趋势，并加强与电子商务的整合。
结论：三个案例研究表明，上海港汇广场、恒隆广场和正大广场等商业地产项目均以其独特的定位、出色的设计和多元化的业态而取得了成功。
未来，针对电子商务发展的影响，商业地产项目应加大创新力度，融合线上线下发展，提供更个性化、多元化的消费体验，从而不断满足消费者的需求。
商业购物中心案例分析—上海正大广场
17
知识回顾 Knowledge Review
18
商场形态 停车位 周边地标 开发商 经营管理 建筑设计
购物中心
总建筑面积 24.3万平方米
约800个
商场楼层 B3-10F
东方明珠、中银大厦、香格里拉大酒店等
泰国正大集团
上海帝泰发展有限公司（正大集团全资子公司）
美国捷得国际建筑设计事务所
教育和城市生活配套
外观夜景
内景
内景
2
综合案例分析/上海正大广场
定位与规划的整体调整
2002年-2005年初时的定位：众揽世界顶极品牌 辐射浦东地区的大型顶级品牌购物中心
•全新定位： •现代家庭娱乐购物中心 •辐射全上海 •品牌定位针对中产阶级 •目标：将“面积大”这一劣势转变为优势 •调整：购物中心百货化实施平台
3
综合案例分析/上海正大广场
正大广场“变身”前后
原正大百货 1F-4F
商场形态 商场定位 主力厂商
人气厂商
品牌定位 目标客层 客源 客流 厂商入住
调整前（开业-2006年初）
购物中心
精品型
易初莲花、正大百货
易初莲花
精品品牌
白领，高收入人群 本地居民
4.5万（平日）
60%（最低）
调整后（2006年初-至今）
购物中心
中等家庭娱乐消费及购物中心
易初莲花（面积约原1/2）
商业购物中心案例分析——上海正大广场
1
综合案例分析/上海正大广场
目前上海浦东新区量体最大，集零售、餐饮、娱乐、教育于一体的购
物中心
区域
浦东陆家嘴板块 环线
内环内
区位属性：地处浦东陆家嘴，濒临黄浦 江畔，距离轨道交通2号线陆家嘴站仅 100米。 核心定位：中等家庭娱乐消费及购物中 心 主要功能：零售、餐饮、文化、娱乐、
大悦城-正大广场招商经验--商业论坛速记稿
下面有请香港SPACE商业经营管理集团副总经理许大金先生，许先生给我们带来演讲题目是近者悦，远者来，从大悦城看购物中心的运营。
大家掌声欢迎许大金先生！许大金：很高兴有机会跟大家交流，本来这次课程应该是由我们公司司徒文杰来给大家讲，但是由于一些原因他今天来不了，就由我代表SPACE公司跟大家做交流。
给我的题目以西单大悦城或者是中粮朝阳大悦城，这两个大悦城作为一个脉络，研究一下购物中心的招商、规划之间的关系。
一个购物中心它的生命周期实际上也有自己的规律，对于一些新开的项目和一些调整型的项目如何进行运作？我想从两个方面结合我们公司实际案例给大家做一个讲解。
主要分三个部分：SPACE案例解析、商用地产的定位与规划、招商策略与执行。
很多人会说购物中心的好坏如何去评判，实际上在整个的业界也有不同的标准。
有的说前期定位规划非常重要，前期定位规划正确了以后，购物中心就成功了一半。
也有的说能够顺利开业，开出来就是成功。
还有的说不管怎么样，即使前期有些磨合，只要我们租金达到预期或者高收益也是可以作为一个好的购物中心的评判标准。
更有人说，一个购物中心你是一个载体，真正的经营是由商户经营的，只有商户经营好了，人气旺了，也是一个好的购物中心。
不同的标准都有道理，但是不能单独评价一个因素，要综合评判。
所以要从动态眼光看购物中心发展，很多购物中心其实刚开始营业的时候都会有一个养成期，或长或短不一样。
国际上也有一个通行的做法。
一般三年做到持平、五年做到盈利这都是很好购物中心。
另外可能根据购物中心不同的生命周期我们在不同的阶段进行评判，可能也是比较合适的做法。
购物中心生命周期怎么评判呢？1、酝酿与准备，属于在胎儿阶段运营。
这里面实际包括前期的调研、策划、定位、规划等等。
2、诞生，就是筹备开业。
在开业过程中如何做好整个项目，这也是非常关键的；3、成长，实际上相当于幼儿到青春期的阶段。
在这个阶段实际上是购物中心最惊险的部分。
如果说开业是一个大关，就是说我们能够从一个胎儿变成一个新生儿，这是一个跳跃的话，实际上这一阶段是最困难的。
【独家揭秘】上海正大广场13年调整大计!亮点在最后
【独家揭秘】上海正大广场13年调整大计！亮点在最后搜铺网消息：作为金融新贵聚集地，寸土寸金的上海陆家嘴商圈从来不乏被关注的焦点，比如，被一条全长543米的空中“世纪连廊”串联起来的上海中心、环球金融中心、金茂大厦、东方明珠，以及占据同等地理优势、即将被地下通道连通的2号线陆家嘴地铁站和正大广场国金中心。
遥想当年，格局初成时，有不少业内人士表示，如此多商业项目近距离肉搏，势必会掀起一场血雨腥风，“水土不服”者将被淘汰。
但让人大跌眼镜的是，这些年过去，或调整，或升级，或转型，大家纷纷走出了自己的风格并大获佳绩。
而国金中心和正大广场也形成了奢侈与家庭化的绝佳互补搭配，两者年业绩合计高达近60亿。
上海正大广场上海IFC国金中心其中，以奢侈品消费为主的国金中心在2015年上半年实现营业收入超29亿元，同比增长23.69%；与之毗邻的正大广场也频频出现在上海购物中心行业营收规模排名前十位中，2013年全年吸引客流超过2450万人次，成为华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，拥有大批家庭消费者。
并且，在历经2年大面积调整及浦东多个新购物中心开业分流的大形势下，上海正大广场年营业额仍然可喜的保持在25亿元左右。
同时，为保证销售额能继续大幅度增长，正大广场也于2012年开启了五年升级整改计划，预计2016年全面完工，其中2014年-2016年为重中之重，改造将横跨每一个楼层，涉及纵向动线改进，总体整改面积将近40%，达8万平方米。
不仅将五楼升级为潮流馆，更将首层升级成轻奢及高端化妆品区，同时将原来位于首层的几大快时尚品牌调整至二楼以上，原四楼的儿童业态租户也全部汇聚六楼。
届时，整个正大广场的楼层主题化和体验性将更加明显。
那截至目前，上海正大广场的调整进行的怎么样了？先来看看搜铺网记者整理的一份表格：TIPS：该表格并未统计数十个位于中岛位置的品牌变动。
历史——四轮大调与上海IFC成欢喜冤家公开资料显示，正大广场位于中国上海浦东陆家嘴金融贸易区，是泰国正大集团旗下上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元打造的一个大型商业建筑物，也是正大集团在中国最大的投资项目之一。
上海浦东证大大拇指广场管理运营研究报告
上海浦东证大“大拇指广场”参考案例 Contents 证大现代艺术馆是上海证大集团投资建立的现代化艺术展览和学术交流平台。
证大现代艺术馆坐落在上海浦东证大大拇指广场，建筑面积3000平米，展览空间1500多平米。
现代化的设施和学术理念使它成为一个新的国际化的当代艺术平台。
馆内收藏了国内外优秀艺术家的作品，包括法国艺术家恺撒的雕塑《大拇指》和美国著名雕塑家罗伯特??印第安那的雕塑――“LOVE”等一批艺术杰作。
艺术馆的功能包括展览、研究、收藏、学术交流、国际艺术家工作室等。
证大现代艺术馆将鲜明地对当代文化做出反应并提出建设性的策略，为未来的当代美术馆建设提供诸多新的可能性。
特色业态点评将文化元素的业态融入shopping mall中，已经是国内购物中心布局的一次概念革命，除了凸显品质又能带来一批新鲜的客源。
中心广场特卖区业态总结社区购物中心的核心元素：生活卖场、餐饮及配套服务（根据不同层次的社区而设定）布局特点：★东西两侧设定了家乐福超市及好乐迪KTV作为次主力店，吸引固定人流；★一层其他位置基本以中、西餐饮为主；★外围沿马路的区域，由于人流带动理由较少，设置了银行、诊所等社区服务类业态（银行及诊所也是较为能承受高租金的业态）；★项目具有一个2000平米左右的露天内广场，主要功能为儿童娱乐其次为集装箱摊位式的小型零售及零售特卖区。
中式餐饮区西式餐饮区业态总结续业态布局：★二层左侧的业态以零售为主，且都是大店的形式，天津凌志旗下的only、jackjones、veromoda以少有的集合店形式布置在广场的二层，零售业态的针对人群为16 ~ 35岁的年轻消费群体，右侧为美颂巴黎建材店及具有特色的证大现代艺术馆。
为了弥补建筑结构的弱势及满足业态的全面化，项目内引入了一家数码影院。
四、项目规划设计分析项目是一个广场式样的shopping mall，由22个建筑单体组成，建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房，项目出入口分东、西各一个，另设有2000平米的中心广场，整个项目的结构是围绕广场与街区的概念而形成。
上海大型购物中心空间形态研究
上海大型购物中心空间形态研究摘要Shopping Mall作为一种新型零售业态，在中国各大城市尤其在上海发展迅速。
该文通过实地调研，分析了上海Shopping Mall的外在环境和内在机理，归纳总结了上海已建成的ShoppingMall的空间形态特点，提出其倡导的是一种体验式的消费潮流，注重的不仅是消费者的消费过程，更希望能够提供一个温馨的购物空间环境。
关键词大型购物中心上海空间形态1问题的提出上海作为中国的经济龙头和命脉，经济一直在突飞猛进。
世博会的即将举办，地铁网络的密集覆盖等诸多利好因素带来了巨大的商业发展空间。
随着人们生活水平与上海国际化程度的不断提高，购物已不只是市民的单纯物质需求，亦成为人们生活享受的重要部分。
大型购物中心( Shopping Mall)是商品经济发展到一定阶段的产物，代表了购物消费的最新潮流，其产生和发展对经济水平、消费水平等各方面有着较高的要求。
上海作为国内经济发展水平和消费水平最高的城市，其Shopping Mall的快速发展已成为必然。
Shopping Mall在我国的发展始于20世纪90年代初，除了北京和重庆，目前已建成的Shopping Mall主要集中在上海、广州、深圳等沿海发达城市。
上海目前已经建成的面积超过1 0万平方米的ShoppingMall已达22家，已经形成了一定的地区规模，另外已经规划立项或正在建设的也有1 2家。
无论从数量还是规模上都在全国范围内处于领先地位。
因此，针对上海Shopping Mall的研究具有极高的代表性和指导性（图1～2）。
Shopping Mall倡导的是一种体验式的消费潮流，注重的不仅是消费者的消费过程，更希望能够提供一个温馨的购物环境，因此空间形态的设计尤为重要，良好的空间形态能给商业建筑带来新的含义，带来更多的商业价值。
但是，目前很多Shopping Mall在空间形态上存在不少问题。
首先，盲目借鉴国外的案例，过分贪求规模上的“大、全、新”，忽略了空间环境的舒适度。
调研报告
一、千姿百态1.低中端服装调研地点：上海七浦路调研内容：我们选择了七浦路的富联服饰商场和兴旺服饰商场两个地点，这两个商场属于批发类型，类似南通的轻纺城。
这里的服装品类较多，琳琅满目，鞋帽、内衣、毛衣、棉服，裙子，牛仔裤等，应有尽有，相对比而言，富联服饰商场的服装略比兴旺服饰商场精致。
下面就从色彩、面料、款式这三个方面，对这两个批发市场的今冬流行的服装进行总结。
1）色彩丰富多样，五彩斑斓，尤以温暖的红色，橙色，经典的黑色居多。
2）面料冬天的面料中，皮草一直是人们的宠儿，其次是各色各样的毛呢，今冬也十分流行针织面料。
3）款式下面总结了几款今冬流行的服装款式。
款式此款为无袖V 领的皮草中长外套，腰部有腰带做以配饰，起到收腰和提高腰节线的作用。
此款为经典款的女式大衣，小驳领，双排扣，腰部有少量的碎褶。
此款为宽松斗篷式的粗毛线外套，下摆呈圆弧型，长长的袖子，有街头的感觉。
此款为今年流行的羽绒服款式，简单的横条纹绗缝做装饰，简单而又有太空感。
2．中高端品牌调研地点：正大广场调研内容：上海正大广场是我们市场调研的第二站，正大广场是上海大型的国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，是著名的时尚之都。
正大广场的2楼、3楼和4楼都有国内外著名品牌女装的专柜售点，有伊华欧秀，on&on，Roem,WSM,ochirly,Honeys，H&M，亦谷等著名国际品牌,这些品牌具有浓郁的品牌文化，品牌风格十分鲜明，有甜美淑女风格，成熟妩媚风格，干练职场风格，舒适居家风格等，例如，on&on，Roem的风格属于甜美中略带小女人的的感觉，Honeys的风格属于校园甜美风，伊华欧秀，亦谷则属于浪漫奢华风格。
1）下面就以ochirly这个品牌为例，分析其2011年秋冬的流行元素。
（由于拍照受阻，以下图片部分为查找的资料）多彩毛衣图1 图2图3 图4这几款毛衣属于暖色系的糖果色，有今年大为流行的橙色，温暖的杏色，淡雅的紫色和蓝灰色，图1，图2，图3中的毛衣在正大广场的专卖店中有陈列出来，图1，图2中的毛衣是细棒织的，领口或衣身有类似珍珠的装饰，毛线的柔软和珍珠的温润碰撞出一样的感觉。
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奥卡索 爱茜茜里 堡师龙 CnE Esprit Salon 凡妮 交通银行 楼兰 Luxman Spark mu on on Theme Urban Shock 无印良品 夏娃的诱惑 亦谷 真锅咖啡馆
18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34.
特色店铺
数据分析
丰富的业态组合
丰富的业态组合
改造前后对比
新的管理理念
数据对比
租金收入对比
客流量数据对比
给远洋城的启示
定位准确，是一个项目成功的关键
正大广场从失败到成功的案例，已经见证了定位对于一个项目的重要性，我项目一定要根据自身定位，走家庭式、时尚 休闲的购物中心道路。
□丰富项目业态，满足家庭式消费的多种需求
4
9 6
11
B2
负二层平面布局图
1. 2. 3.
awfully chocolate 澳人坊 巴贝拉
21. 22. 23.
爱优果 贝尔多爸爸 宝岛眼镜
4.
5. 6. 7.
贝高福
COLD STONE 蛋蛋屋 迪信通
24.
25. 26. 27.
Coffee Beanery
cafe tasse DQ ESSEUSUALS
童涵春
喜久福 一品燕栈 一代眼镜
36.
37. 38. 39.
玺燕
岩岛成 Gino Pasco 易初莲花 yodio
19.
20.
争鲜Βιβλιοθήκη 面图总结：一、人流动线设计 东入口为项目最主要入口，人流主要通过 东入口进入场，东门设置了一个小型广场， 形成一个缓冲地带，有效承接起陆家哟西 路，地铁站出来人流 东门进入后，设置多组扶梯，步梯坡道， 可直接将人流导向至四层，充分解决1-4 层零售业态的人流互动问题
5
3 21 21 18
5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.
富临轩 GEOX 领航人生 茂昌眼镜 Test-tube V-one 吴良材
4 15 10 20 16
7
12
19
11 8 17 13
5F
五层平面布局图
1.
必胜客
18.
彩华花艺
2.
3. 4. 5.
1 29 28 10 15 4 26 16 11 34 9 2 21 30 23 19
美食、娱乐一站式的现代家庭娱乐购物中 心 消费群体：以中产阶级为主体 家庭是核心词汇，正大广场能够满足一家 人吃喝玩乐的复合型需求，调整后的正大 广场大大加强了餐饮、娱乐的商家比例， 约占总量的一半。 人均滞留时间：3.5小时 日均客流：12-15万人次
鉴借思考
鉴借思考
鉴借思考
特色店铺
不足之处
公区灯光太暗，镂空位置及入口、 餐饮处明显，顾客很难吸引 洗手间设施及卫生太差 公区顾客休息椅太少
上海大宁国际
大宁国际商业广场研究
项目简介
项目位置：
上海闸北区共和新路1918号 项目总占地：
约55000平方米
项目总建面积： 250000平方米
项目核心定位：
沪上首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB生活中心”
名甲物语 南非海鲜 骐祯宫
33
32 20 17
8
3 13
31
25 12
6
24
7 22
烤
14. 15. THE FACE SHOP 享食78
30.
31. 32. 33.
泰泰小厨
味千拉面 新素代 宴点秀
16.
17.
一茶一坐
云南美食园
34.
真功夫
六层平面布局图
1. 影 2. 3. 4. 5.
4 10 27 9 26
9.
10. 11. 心 12. 13. 心
港丽餐厅
俊奥 史云逊护发中 思泳杰 威尔士健身中
2. 3. 4. 5. 6.
13
5
汤尼英盖 喜多屋国际海
8
17 11 10
7
14
鲜料理
7. 8. 英孚教育 紫颖美容
14.
15. 16.
学乐英语
御美会 正大百货欢乐 童趣馆
17. 新都市舞工场
八层平面布局图
8F
座落位置
商业广场具有8大功能： 商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。
中区设有天桥，坡道，使楼层与楼层之间
的联系更加紧密。 整个项目以峡谷型中庭为核心，形成一个
环流动线，大大提升了项目的可视性效果，
使得消费者便于到达商家。
平面图总结：二、品牌纵向分布特点
B3停车场设置有洗车服务，同时有烟草会所设置在地下，便于红酒的储藏 B1、B2结合超市、家居主力店以轻便美食，个人护理美容，生活服务等业态为主 1-4层规划为服零售，品牌以水型服饰零售ZARA、H&M、C&A、优衣库、MUJI、 NOVO、Concept、NEXT、ESPRIT、名店运动城为主体、定位中高端。 5层为集中型餐饮区域，以西式快餐、特色休闲餐饮为主 6-8层规划功能区、定向型消费业态、以威尔士健身、汤姆熊电玩、司凯特正大真冰溜 冰场、星美正大电影城、好乐迪KTV、大众书局、玩具反斗城、炫动卡通乐乐园、英 孚教育为主体，满足儿童英语教育、健身休闲类、娱乐体验类等消费需求。 9-10层为大型餐饮小南国、俏江南。
8.
9. 10. 11.
华丽屋
好事唐纳姿 宽方数码 面包新语
28.
29. 30. 31.
Hu-Hu
集品堂 卡布拉蛋糕 欧格妮妮
12.
13. 14. 15.
奇脆乐
SUBWAY 膳魔师 THERMOS 食家物语
32.
33. 34. 35.
泉逸轩
苏瓦卡 双立人 同仁堂
16.
17. 18.
B3 靓车高手 塞纳烟草
阿拉丁儿童摄 傲胜 明洞本家韩国 料理 Chater House ECOH生态家 皇家摄影 泓叶汤馆 卡通乐乐园创 意童话摄影
16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 尼 24. 25. 26. 27. 28. 29.
澳西奴 宝宝贝贝 楚炫堂 多样屋 风美花传日本 大头贴照相馆 合衣坊 汇美舍 路易治.波米奥 乐纷 葡京茶餐厅 唐宫海鲜舫 外文书店 渝乡人家 樱之味
都市精品
辐射浦东地区的大型顶级品牌购物中心 人均滞留时间：1.5小时 日均客流：5-6万人次
辐射唐山地区的郊区型购物中心 人均滞留时间：1小时 日均客流：1-2万人次
全新定位：
“世界之大，尽在正大”国际化的时尚、
全新定位：
时尚、美食、娱乐一站式的现代家庭 娱乐购物中心 消费群体：以时尚青年及家庭为主体 家庭是核心词汇，正大广场能够满足一 家人吃喝玩乐的复合型需求，调整后的 远洋城大大加强了餐饮的商家比例，约 占业态12%比例。 人均滞留时间：2-3小时 日均客流：5-7万人次
14.
15. 16. 17. 18. 19. 20. e 21. 22.
guess
Honeys 亮视点 马克华菲 欧时力 QUIKSILVER Sinéquanon 雅莹 正大百货美鞋
4. 5. 6.
12
7. 8. 9.
18
17
6
10. 小南国日式 11. 正大百货美
妆源
苑
3F
三层平面布局图
1. 2. 3. 4. 5.
火锅 作室
9.
洋葱餐厅
16.
星美电影院
九、十层平面布局图
以大型特色正餐为主的餐饮层
小南国
9F 小南国 10F 俏江南
俏江南
负一层布局图
B1 8 10 5 2
1. 2. 3. 4. 5. 6.
春水堂 芙瑞诗 JQ 屈臣氏 特力屋 中国工商 银行
7. 8. 9. 10. 11.
ENZO999 福奈特 美蝶天堂 瑞尔齿科 中国银行
上海杭州考察报告
考察项目
一
二
上海正大广场
上海大宁国际（金桥）
三
上海港汇广场
四
杭州大厦
上海正大广场
正大广场是由泰国正大集团旗 下的上海帝泰发展有限公司投资兴 建的大型国际化都会购物中心，坐 落在被称为“东方华尔街”的 上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑
面积接近25万平方米，地上10层、
地下3层，是正大集团在中国最大的 投资项目之一
地理位置
当今亚洲最大集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的 一站式超大型购物中心。其独特的建筑风格融入了 全新的四季理念，令人耳目一新。
消费者定位
经营定位
一层平面布局图
1F 1. 2. 3. 4. 37 29 9 27 35 12 36 3 19 14 20 5 11 24 18 6 16 30 23 33 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 雅天妮 C&A ENZO 飞乐 亨达利钟表 哈根达斯 HAZZYS 天美钻珠宝 凛花 猫头鹰 NOVO 千禧之星 斯沃琪 Skechers 天梭 星巴克 星美售票亭 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 阿迪达斯经典 Calvin Klein Jeans (... FANCL无添加 GUESS ACCESSORIES H&M Hilfiger Denim Just Gold 蓝蛙 罗飞诺珠宝 马哥孛罗 波芒得 古典玫瑰园 塞纳烟草 丝芙兰 贝纳通/茜思黎 香啡缤 新元素
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