10第二章第三节房地产的种类及第四节房地产状况描述(2012版)

第三节房地产的种类可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。

对房地产估价来说，有意义的房地产分类主要有：①按照立法用语的分类；②按照房地产用途的分类；③按照房地产开发程度的分类；④按照房地产实物形态的分类；⑤按照房地产权益状况的分类；⑥按照房地产经营使用方式的分类；⑦按照房地产是否产生收益的分类。

弄清了房地产的分类，在某种程度上就了解了估价对象的种类。

【原教材为6类，2011版教材为7类】一、按立法用语划分的种类【教材新增内容】中国的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收、登记等活动或行为适用的法律法规通常不同。

根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。

其中，土地有时特别指集体所有的土地。

房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。

如《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。

其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。

二、按用途划分的种类按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类：（1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。

住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。

集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。

（2）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，如商铺、商场、购物中心、超级市场、专卖店、批发市场等。

（3）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。

（4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。

（5）餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，如餐馆、饭馆、酒楼、饭庄、餐厅、快餐店、美食城等。

（6）体育和娱乐房地产：是指供人健身、消遣使用的房地产，如体育馆、体育场、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等。

（7）工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，如厂房、仓库等。

工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、企业办公用房、其他（如水泵房、污水处理站等）。

（8）农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，如农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。

（9）特殊用途房地产：如汽车客运站、火车站、机场、码头、汽车加油站、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。

（10）综合用途房地产：是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产，如商住楼。

三、按开发程度划分的种类（2008年考点）按照房地产的开发程度，可把房地产分为下列5类：（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如农地、荒地。

（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。

（3）熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上房屋建设的土地。

按照基础设施完备程度和场地平整，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。

“三通一平”，一般是指通路、通水、通电以及场地平整；“五通一平”’一般是指具有了道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。

（4）在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未竣工的房地产。

该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。

另外，有些在建工程从另一角度通常又称为“房地产开发项目”。

在实际估价中，判定是否为在建工程，通常以是否完成工程竣工验收为标志。

未完成工程竣工验收的，即为在建工程。

已完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。

在建工程可以按照工程进度，如形象进度、投资进度（投资完成额）、工作量进度（完成工程量）、工期（5）现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。

现房按照新旧程度，又可分为新的房地产（简称新房）和旧的房地产（简称旧房）。

其中，新房按照装饰装修状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。

【2008年试题】某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/㎡。

A．98B．102C．108D．116答案：A解析：“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。

20＋14＋16＋25＋8＋15＝98（元/㎡）。

四、按实物形态划分的种类按照房地产的实物形态，可把房地产分为下列9类：（1）土地。

又可分为无建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。

（2）建筑物。

又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。

已建造完成的建筑物又可分为新的建筑物和旧的建筑物。

尚未建造完成的建筑物又可分为正在建造的建筑物和停缓建的建筑物（如烂尾楼等）。

（3）土地与建筑物的综合体。

又可分为土地与已建造完成的建筑物的综合体即现房和土地与尚未建造完成的建筑物的综合体即在建工程或房地产开发项目。

（4）房地产的局部。

例如，不是整幢房屋，而是其中的某层、某套。

（5）未来状况下的房地产。

其中最常见的一种是期房。

期房是指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的的房地产。

（6）已经灭失的房地产。

例如，已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋。

（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。

例如，建筑物的装饰装修部分，房地产受损状况与完好状况的差异部分。

例如，不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是分别评估房地产在完好状况下的价值和在受损状况下的价值，将两者之差作为价值减损额。

这种求取价值减损的方法，可称为“价差法”。

（8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。

例如，正在运营、使用的宾馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院、游乐场、码头等，通常既包含土地、房屋、构筑物等房地产，还包含家具、电器、机器设备、债权债务、特许经营权等其他资产。

在这种情况下，通常不能把它视为一些单项资产的简单集合来估价，即不能将它所包含的资产分别估价后加总作为其评估价值，而应将它作为一个持续经营的有机组织，根据其具有的收益能力来估价；除非是评估它破产、停业等之后的残余价值。

（9）整体资产中的房地产。

例如，一个企业中的土地或房屋。

需要指出的是，上述房地产虽然是从实物角度来划分的，但评估其价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。

五、按权益状况划分的种类（2010年考点）按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：（1）“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产。

这是中国现行房地产制度下单位和个人的房地产权利最充分的一种房地产，典型的是“干净”的商品房。

所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款（以下简称拖欠建设工程价款），未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等，下同。

（2）“干净”的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产。

典型的是“干净”的以房改成本价购买的公有住房、经济适用住房。

（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。

包括“干净”的乡（镇）、村企业的房地产，“干净”的农村村民住宅及其附属设施所有权和宅基地使用权的房地产。

（4）共有的房地产。

又可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产。

共有与单独所有相比，是单个共有人不能自作主张，其权利要受其他共有人的制约，包括：①处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

②按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

③因共有的房地产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务，除非法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债务关系。

④对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

⑤共有人按照约定管理共有的房地产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

（5）部分产权或有限产权的房地产。

典型的是以房改标准价购买的公有住房。

这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。

现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为完全产权。

（6）有租约限制的房地产。

（7）设立了地役权的房地产，即该房地产为他人提供了有限的使用权，如允许他人通行，《物权法》称之为“供役地”。

（8）设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。

抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。

抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位。

（9）有拖欠建设工程价款的房地产。

《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

”2002年6月20日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

”（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。