房地产及其描述
1、什么是房地产
1、什么是房地产房地产是指土地和土地上的建筑物的综合性质权益。
其范围广泛，包括住宅、商业地产、工业地产等不同类型的房地产。
本文将详细介绍房地产的定义、分类、市场特点、相关法律法规等内容。
一、定义房地产是指土地及上面建筑物的综合性质权益。
它包括土地所有权、土地使用权、房屋所有权等相关权益。
房地产是经济社会发展的重要组成部分，不仅可以提供人们的居住需求，还可以促进经济增长和投资利润。
二、分类1-住宅：用于人们居住的房屋，包括公寓、别墅、联排别墅等。
2-商业地产：用于商业目的的房地产，包括商铺、写字楼、购物中心等。
3-工业地产：用于工业生产的房地产，包括工厂、仓库、生产基地等。
4-农村宅基地：用于农村居民居住的土地及房屋。
5-特殊用途地产：例如学校、医院、机构等公共设施。
三、市场特点房地产市场具有以下特点：1-长周期性：房地产市场的周期波动较长，受经济发展、政策调控等因素的影响。
2-价值投资：房地产作为一种有形资产，其价值受供需关系、位置、质量等多方面因素影响。
3-地域性差异：不同地区的房地产市场存在着差异，包括价格、需求、政策等方面。
4-多元化需求：人们对房地产的需求多样化，既包括居住需求，也包括投资、消费等需求。
四、相关法律法规1-房地产法：是我国对房地产市场进行管理的核心法律，包括房屋权属、所有权、租赁、质量保证等方面。
2-城市规划法：规定了城市规划的基本原则和制定程序，对房地产开发有重要影响。
3-土地管理法：规定了土地使用权、土地出让、土地征收等相关事项。
附件:本文档涉及附件部分，请参考附件1、附件2-法律名词及注释:1-房地产法：指中华人民共和国《房地产法》。
2-城市规划法：指中华人民共和国《城市规划法》。
3-土地管理法：指中华人民共和国《土地管理法》。
房地产知识、1
房地产知识什么是房地产房地产是指土地和建筑物的物质总称。
它是一种具有高度经济价值和社会价值的资产，包括住宅、商业地产、工业地产和农业地产等各种类型。
房地产行业是一个以土地和建筑开发、销售和管理为主要业务的行业。
房地产的分类房地产可以按照用途、产权性质和地理位置等方面进行分类。
按照用途分类根据用于居住、工作和经营等不同用途，房地产可以分为以下几类：1.住宅地产：主要用于居住的房地产，包括公寓、别墅、联排别墅等。
2.商业地产：主要用于商业经营的房地产，包括商场、写字楼、酒店等。
3.工业地产：主要用于工业生产的房地产，包括工业厂房、仓库等。
4.农业地产：主要用于农业生产的房地产，包括农田、果园、养殖场等。
按照产权性质分类根据产权性质的不同，房地产可以分为以下几类：1.商品房：指由开发商按照一定标准开发建设的，可以通过市场交易获得产权的房地产。
2.经济适用房：由政府为满足中低收入家庭的居住需求而建设的、价格相对较低的房地产。
3.公共租赁住房：由政府或其他社会组织兴建并统一管理，对符合条件的家庭提供租赁的房地产。
4.农村集体建设用地上的房屋：指位于农村集体建设用地上的农民自建房屋。
按照地理位置分类根据地理位置的不同，房地产可以分为城市房地产和乡村房地产。
1.城市房地产：包括城市中心区域、城市近郊以及城市规划较好的区域内的房地产。
2.乡村房地产：主要指位于农村地区的房地产，包括农村宅基地和农村经营性建设用地等。
房地产市场房地产市场是指房地产买卖和租赁的市场，它是供求关系的表现和调节的场所。
房地产市场的特点包括：1.市场供求关系：房地产市场的价格和交易量取决于供求关系的平衡状态。
当供大于求时，房价可能下降；当求大于供时，房价可能上涨。
2.地域差异：不同地区的房地产市场存在差异，受城市发展水平、经济情况、政策环境等影响。
3.政策调控：房地产市场受到政府的宏观调控和监管，政策变化会直接影响市场的供求关系和价格。
4.投资属性：房地产具有较稳定的投资属性，可以作为资产配置的一种方式。
房地产及其描述(2)
□ 房屋一般由建筑材料、建筑构配件和建筑设 备组成；构筑物如烟囱、水塔、水井、道路、 桥梁、隧道、水坝等
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第一节 房地产的含义
□ 估价中对相关概念的界定 ■ 建筑物范围最大，包括房屋和构筑物 ■ 房屋和构筑物的区别 人是否直接在里面生产生活，是则为
房屋 是否有门、窗、顶盖，有则为房屋
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19
第二节 房地产的特性
价值量大
□ 单价高 □ 总价大
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第二节 房地产的特性
用途多样
□也称为用途的竞争、转换及并存的可能性 □ 一宗房地产可以有多种不同的用途
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第二节 房地产的特性
□ 用途不可以随意转换的原因
■ 政府的用途管制——城市规划等 ■ 不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最 高最佳使用原则） ■ 从经济角度来讲，土地利用选择的先后顺序一般是： 商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、 不毛荒地
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第一节 房地产的含义
四、房地产的其他名称（了解）
（一）不动产
（二）物业
（三）rea1 estate和rea1 property（后 者包含权利）
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第一节 房地产的含义
五、房地产的基本存在形态（了解）
□ 三形态 ■ 土地形态 ■ 建筑物形态 ■ 房地形态
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第一节 房地产的含义
第二章 房地产及其描述
第一节、房地产的含义 第二节、房地产的特性 第三节、房地产的种类 第四节、房地产状况描述
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第一节 房地产的含义
房地产及其描述
第二章 房地产及其描述第三节 房地产的种类可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。
对于房地产估价来说，有意义的房地产分类主要有：①按照立法用语的分类；②按照房地产用途的分类；③按照房地产开发程度的分类；④按照房地产实物形态的分类；⑤按照房地产权益状况的分类；⑥按照房地产是否产生收益的分类；⑦按照房地产经营使用方式的分类。
弄清了房地产分类，在某种程度上就了解了估价对象的种类。
一、按立法用语划分的种类（了解）（教材新增内容）中国的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收、登记等活动或行为适用的法律法规通常不同。
根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。
其中，土地有时特别指集体所有的土地。
房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。
如《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。
其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。
二、按用途划分的种类（熟悉）按照房地产的用途，首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类：（1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。
住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。
集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。
（2）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。
（3）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。
（4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。
房地产百科
房地产基础知识一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。
房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。
(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。
二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容：1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。
二、房地产的特性1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。
五证两书一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
房地产行业概述
万达的商业地产运营模式为其他企业提供了宝贵的经验，表明在商业地产领域，专业化 的运营管理是实现项目长期稳定发展的关键。
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启示
碧桂园的绿色建筑理念和实践为房 地产行业树立了可持续发展的典范 ，表明企业社会责任和环保意识在 当今社会的重要性。
万达：商业地产的运营与管理模式
商业地产运营
万达作为商业地产领域的领军企业，拥有丰富的商业地产项目运营和管理经验。
实践经验
万达在商业地产运营中，注重项目定位、招商策略和品牌合作，通过精细化的运营管理 提高项目的整体效益。
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万科的成功转型为其他房地产企 业提供了宝贵的经验，表明在行 业变革中，不断创新和适应市场 变化是企业持续发展的关键。
碧桂园：绿色建筑与可持续发展之路
绿色建筑理念
碧桂园致力于推广绿色建筑和可 持续发展理念，通过采用节能、 环保的建筑材料和技术，降低建
筑对环境的影响。
实践经验
碧桂园在绿色建筑实践中，注重技 术创新和产业合作，积极参与国家 绿色建筑标准的制定和推广工作。
房地产中介企业的经营风险主要来自 于市场供求关系、政策法规、市场竞 争等因素的影响，因此需要具备较高 的市场敏感度和服务能力。
物业管理企业
物业管理企业是指提供物业管理和服 务的企业，主要负责物业的日常维护 、安全管理、清洁卫生等方面的工作 。
物业管理企业的经营风险主要来自于 物业质量、安全风险、服务质量等因 素的影响，因此需要具备较高的专业 能力和服务水平。
创新发展
通过技术创新、模式创新、品牌建设等方式，提升企业 核心竞争力，实现可持续发展。
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房地产行业案例研究
万科：多元化战略转型的实践与启示
房地产概述
第一部分房地产业概述一、房地产业的基本概念及特性1、房地产基本概念1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。
它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。
在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。
2）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。
2、房地产的特性（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久性（4）数量有限性（5）用途多样性（6）相互影响性（7）易受限制性（8）价值高大性（9）难以变化性（10）保值增值性二、房地产业的分类房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。
房地产经纪业是房地产服务业的一种。
房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。
主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。
房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分。
2001年8月15日建设部颁发的第97号令《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介业务活动管理等的要求等内容做出了明确的规定，房地产行政主管部门是房地产中介服务的行业主管部门。
1、中介服务人员的资格管理①房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
房地产及其描述
❖ 房屋与构筑物旳区别：
❖ ①人们是否直接在里面进行生产或生活活动。 ❖ ②是否有门、窗、顶盖。
二、土地、建筑物和其他土地定着物旳含义
❖ （三）其他土地定着物旳含义
❖ 其他土地定着物也称为其他地上定着物、其他土地附着物、 其他地上附着物，是建筑物以外旳土地定着物，是指附属 于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物旳从物， 应随土地或建筑物旳转让而转让旳物，但当事人另有约定 旳除外。
➢ （4）在建工程：是指建筑物已开始建造但还未建成、不具 有使用条件旳房地产。
➢ （5）现房：是指已建造完毕、可直接使用旳建筑物及其占 用范围内旳土地。
三、 按实物形态划分
➢ （1）土地。又可分为无建筑物旳土地即空地和有建筑物 旳土地。
➢ （2）建筑物。又可分为已建造完毕旳建筑物和还未建造 完毕旳建筑物。
四、按权益情况划分
❖ （11）被依法查封、采用财产保全措施或者以其他形式限 制旳房地产。
❖ （12）开发建设手续不齐全旳房地产。 ❖ （13）房屋全部权、土地使用权不明确或者归属有争议旳
房地产。 ❖ （14）临时用地或者临时建筑旳房地产。 ❖ （15）违法占地或者违法、违章建筑旳房地产。
（16）房地产旳租赁权，即承租人权益，例如承租旳公有 住宅。 ❖ （17）地役权。 ❖ （18）房地产旳抵押权。 ❖ （19）房地产旳空间利用权。 ❖ （20）房地产中旳无形资产。
（二）建筑物旳含义
❖ 在房地产估价中一般将建筑物作广义了解，对建筑物旳定义是：人工 建造旳供人们进行生产、生活等活动旳房屋或场合，涉及房屋和构筑 物两大类。
1、什么是房地产
1、什么是房地产1、什么是房地产1.1 房地产的定义房地产是指土地、房屋及其附属设施的总称。
简单来说，房地产是指包括土地和房屋在内的不动产。
房地产作为一种重要的资产，广泛存在于各个国家和地区的经济活动中。
1.2 房地产的组成房地产由两个主要组成部分构成：土地和房屋。
土地是指地球表面的一部分，在房地产中发挥着重要的作用。
房屋则是指在土地上建造的具有住宅、商业或工业用途的建筑物。
此外，房地产还包括与房屋有关的附属设施，如道路、公共设施、园林等。
1.3 房地产的特点房地产具有以下特点：1. 长期性：房地产是一种长期的投资，通常需要较长的时间来实现投资回报。
这也意味着房地产市场的变动相对较慢。
2. 不可移动性：与其他资产不同，房地产无法轻易转移。
土地是固定在某个地点上的，而房屋本身的移动成本也非常高昂，因此房地产的不可移动性使其市场受到一定的限制。
3. 固定供给：土地是有限的资源，房地产市场的供给是固定的。
在一定区域内，土地的供给是不可扩大的，因此房地产市场的供求关系对价格起着重要的影响。
4. 高价值：房地产作为一种有形资产，通常具有较高的价值。
随着城市的发展和经济的增长，房地产的价值通常会上升。
1.4 房地产的作用房地产在社会经济中发挥着重要的作用：1. 居住需求的满足：房地产提供了人们居住的场所，满足了人们对住房的基本需求。
无论是自有住房还是租赁住房，都是房地产市场的一部分。
2. 经济发展的推动：房地产作为一种重要的产业，对经济发展起着重要的推动作用。
房地产市场的繁荣与否直接关系到相关产业的发展和经济的增长。
3. 投资和理财的手段：房地产作为一种有形的资产，也是人们投资和理财的重要手段。
通过购买房地产，人们可以获得租金、升值等收益。
4. 就业机会的创造：房地产行业涉及到许多相关产业，如建筑、设计、装修等，为社会创造了大量的就业机会。
1.5 房地产市场的发展与挑战房地产市场的发展受到许多因素的影响，包括经济状况、政策法规、土地供给等因素。
房地产概述
房地产概述房地产经纪是为人们进行房地产交易提供专业服务的，经纪人应是房地产经纪服务的专家。
为做好经纪服务，经纪人应对交易客体——房地产了解和熟知。
为此，本章主要介绍房地产的概念、特性、种类、住宅景观和环境等内容。
第一节房地产的概念和特性一、什么是房地产（一）房地产的含义房地产，简单说就是房屋和土地，或者房产和地产。
严格来说，房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
土地是人类生产、生活所必须的资源。
我国实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用地进行管理。
建筑物一般包括房屋建筑物和构筑物。
房地产经纪服务中涉及的建筑物主要是房屋。
构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，主要包括房屋内安装的门锁、厨房水槽、卫生间洁具、壁灯、窗帘，镶嵌在墙里的柜子，建筑在地上的围墙，水池，院子内搭建的亭子，种植的树木，埋在地下的管线和设施等。
为避免在房地产买卖中对买卖标的物范围产生误解或纠纷甚至欺诈，买卖标的物范围若不包括房地产的组成部分或其他相关定着物，应予以书面列举说明；未列举说明的，一般应理解为在买卖标的范围内；反之，买卖标的物的范围若包括房地产之外的财产，如房屋内家具、家电、台灯、墙上挂的书画、院内摆放的奇石、雕塑等，也应予以列举说明；未列举说明的，一般应理解为不在买卖标的范围内。
（二）房地产实物、权益和区位的含义房地产实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑面积、使用面积、建筑外观、建筑结构、建筑设备、装饰装修、户型、房屋年龄等。
房地产权益，是指房地产中无形、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。
一宗房地产的权益通常包括四个方面：①拥有的房地产权利，包括房屋所有权、土地使用权、收益权、处分权。
②房地产权利受到限制的情况，如设立租赁权、设立抵押权、设立居住权、被人民法院查封等。
房地产及其描述_学习笔记
4停车方便程度。
5交通收费情况
外部配套设施
1外部基础设施
2外部公共服务设施
周围环境和景观
1自然环境。环境是否优美，环境卫生状况，对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路，无线电发射塔，垃圾站，公厕等
2人文景观。估价对象所在地区的声誉，居民特征（职业，收入水平，文化水平，宗教信仰等），治安状况（犯罪率），相邻房地产的利用状况（用途）等。
2层数和高度。说明总层数总高度（公共建筑及综合性建筑通总高度超过24米为高层）
3外观。说明外立面风格，并附外观照片来说明
4建筑结构。指由承重构件组成的体系（分钢结构/钢筋混凝土结构/砖混结构/砖木结构/简易结构等等）
5设施设备。说明给水、排水、采暖、通风、与空调、燃气、电梯、电气等设备的配置情况（有或无）及性能。
说明单独所有还是共有
3土地使用管制情况。
说明是建设用地还是农用地、未利用地，对于房地产开发还要说明规划条件
4土地利用现状。
说明土地上是否有房屋、林木等地上定着物
5出租或占用情况。
说明有无出租、占用情形，对已出租的要说明承租人，租赁期限及起止日期、租金水平等
6他项权利设立情况。
说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利
建筑实物状况
1房屋所有权状况。
说明房屋所有权人、所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权
2出租或占用状况。
3他项权利设立状况
4其他特殊情况
说明房屋所有权是否不明确或归属是否有争议
房屋建设手续是否不齐全
是否为临时建筑或违法建筑，临时建筑批准使用期限多长，是否已经超过
房地产估价师《理论与方法》分章节测试题及解析(第二章)
房地产估价师《理论与方法》分章节测试题及解析（第二章）第二章房地产及其描述一、单项选择题1、对房地产估价来说，土地是（）。
A、平面的B、三维立体的C、陆地表面D、地下空间2、下列属于建筑物的是（）。
A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅3、房地产实物不包括（）。
A、土地B、建筑物C、地上其他定着物D、权益4、商品住宅楼中入户内空间的所有权属于（）。
A、单独所有B、共有C、建筑物区分所有权D、其他5、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。
A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m26、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。
A、房地产的各项权利B、受到其他房地产权利限制的房地产权利C、受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利D、房地产的额外利益或收益7、房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）。
A、所有权B、土地承包经营权C、抵押权D、质权8、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
A、用益物权B、担保物权C、抵押权D、租赁权9、下列房地产的权利的种类中，（）属于担保物权。
A、地役权B、典权C、抵押权D、租赁权10、区位因房地产的（）而成了房地产的重要组成部分。
A、体量庞大B、价值量大C、不可移动D、权益特性11、以下不属于房地产存在形态的是（）。
A、土地B、建筑物C、房地D、权益12、房地产的（）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。
A、不可移动B、供给有限C、价值量大D、用途多样13、房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。
第8讲第二章房地产及其描述
第8讲第二章房地产及其描述宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有与使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用与收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
建设用地使用权、宅基地使用权与土地承包经营权都属于土地使用权。
地役权是指房地产所有权人或者土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。
上述房地产所有权人或者土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。
最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权具体称之通行地役权。
比如，甲乙两单位相邻，甲单位原有一个东门，为熟悉决本单位职工上下班通行方便，想开一个西门，但务必借用乙单位的道路通行。
因此，甲乙两单位约定，甲单位向乙单位支付使用费，乙单位同意甲单位的职工通行，为此双方达成书面协议，在乙单位的土地上设立了通行地役权。
如今，乙单位提供通行的土地称之供役地，甲单位的土地称之需役地。
具体的地役权还有排水地役权、眺望地役权等。
抵押权是指债务人或者者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债权的担保，债务人不履行到期债务或者者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。
房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或者土地使用权人那里获得的占有与使用房地产的权利。
比如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，承租人即取得了该房屋10年期限的租赁权。
上述房地产权利中，租赁权属于债权，其余属于物权。
债权是债权人要求债务人作为或者者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者者不作为。
因此，债权被称之“对人权”、“相对权”。
物权是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配与并排除他人干涉的权利。
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第二章 房地产及其描述第三节 房地产的种类可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。
对于房地产估价来说，有意义的房地产分类主要有：①按照立法用语的分类；②按照房地产用途的分类；③按照房地产开发程度的分类；④按照房地产实物形态的分类；⑤按照房地产权益状况的分类；⑥按照房地产是否产生收益的分类；⑦按照房地产经营使用方式的分类。
弄清了房地产分类，在某种程度上就了解了估价对象的种类。
一、按立法用语划分的种类（了解）（教材新增内容）中国的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收、登记等活动或行为适用的法律法规通常不同。
根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。
其中，土地有时特别指集体所有的土地。
房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。
如《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。
其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。
二、按用途划分的种类（熟悉）按照房地产的用途，首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类：（1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。
住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。
集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。
（2）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。
（3）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。
（4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。
（5）餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
（6）体育和娱乐房地产：是指供人健身、消遣使用的房地产，包括体育场馆、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等。
（7）工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等。
工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、企业办公用房、其他（如水泵房、污水处理站等）。
（8）农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。
（9）特殊用途房地产：包括汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。
（10）综合用途房地产：是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产，如商住楼。
三、按开发程度划分的种类按照房地产的开发程度，可把房地产分为下列5类：（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地。
（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。
（3）熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。
按照基础设施完备程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。
“三通一平”，一般是指通路、通水、通电和场地平整；“五通一平”’一般是指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。
例题：1. 某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（ ）元/㎡。
（2008年单项选择题）a．98b．102c．108d．116答案：a（4）在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。
该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。
另外，有些在建工程从另一角度通常又被称为“房地产开发项目”。
在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。
未完成工程竣工验收的，即为在建工程。
完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。
在建工程可以按照工程进度，如形象进度、投资进度（投资完成额）、工作量进度（完成工程量）、工期进度等进行分类。
例如，按照形象进度可以把在建工程分为：基础某层，正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等。
（5）现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。
现房按照新旧程度，又可分为新的房地产（简称新房）和旧的房地产（简称旧房）。
其中，新房按照装饰装修状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。
四、按实物形态划分的种类（掌握）按照房地产的实物形态，可把房地产分为下列9类：（1）土地。
又可分为无建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。
（2）建筑物。
又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。
已建造完成的建筑物又可分为新的建筑物和旧的建筑物。
尚未建造完成的建筑物又可分为正在建造的建筑物和停缓建的建筑物（如烂尾楼等）。
（3）土地与建筑物的综合体。
又可分为土地与已建造完成的建筑物的综合体即现房和土地与尚未建造完成的建筑物的综合体即在建工程或房地产开发项目。
（4）房地产的局部。
例如，不是整幢房屋，而是其中的某层、某套。
（5）未来状况下的房地产。
其中最常见的一种是期房。
期房是指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的的房地产。
（6）已经灭失的房地产。
例如，已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋。
（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。
例如，建筑物的装饰装修部分，房地产受损状况与完好状况的差异部分。
不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是分别评估房地产在完好状况下的价值和在受损状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。
（8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。
例如，正在运营、使用的宾馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院、游乐场、码头。
在这种情况下，通常不能把它视为一些单项资产的简单集合来估价，即不能将它所包含的资产分别估价后加总作为其评估价值，而应将它作为一个持续经营的有机组织，根据其具有的收益能力来估价；除非是评估它破产、停业等之后的残余价值。
（9）整体资产中的房地产。
例如，一个企业中的土地或房屋。
需要指出的是，上述房地产虽然是从实物角度来划分的，但评估其价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。
五、按权益状况划分的种类（掌握）按照房地产的权益状况，可把房地产分为下列20类：（1）“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产。
这是中国现行房地产制度下单位和个人的房地产权利最充分的一种房地产。
典型的是“干净”的商品房。
这里所讲的“干净”，是指房屋所有权和建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款（以下简称拖欠建设工程价款），未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等等，下同。
（2）“干净”的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产。
典型的是“干净”的以房改成本价购买的公有住房、经济适用住房。
（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。
包括“干净”的乡（镇）、村企业的房地产，“干净”的农村村民住宅及其附属设施所有权和宅基地使用权的房地产。
（4）共有的房地产。
又可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产。
共有与单独所有相比，是单个共有人不能自作主张，其权利要受其他共有人的制约，包括：①处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。
②按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
③因共有的房地产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务，除非法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债务关系。
④对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。
⑤共有人按照约定管理共有的房地产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
（5）有限产权或部分产权的房地产。
典型的是以房改标准价购买的公有住房。
这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。
现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为完全产权。
（6）有租约限制的房地产，即已出租的房地产，也称为带租约的房地产、出租人权益。
（7）设立了地役权的房地产，即该房地产为他人提供了有限的使用权，例如允许他人通行，《物权法》称之为“供役地”。
（8）设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。
抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。
抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位。
（9）有拖欠建设工程价款的房地产。
《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
”2002年6月20日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002316号）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
”（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。
《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。
《城市房地产抵押管理办法》规定，已依法公告列入拆迁范围的房地产，不得设定抵押。
（11）被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。
（12）开发建设手续不齐全的房地产。