远郊大盘的开发模式及典型案例分析

合集下载

2019年恒大地产以“标准化”为核心的郊区大盘运作模式

2019年恒大地产以“标准化”为核心的郊区大盘运作模式
10
恒大地产——集中采购
——集中采购,保证质量的同时,缩减建设成本
由于规划设计的标准化,公司实现了材料使用的标准化。在建筑、园林、配套设施以及装修工程, 大批量的采用标准材料,有效地加快了项目建设进度、保证了产品质量,缩减建设成本。
地区A公司
地区B公司
地区C公司
地区D公司
广州恒大材料设备有限公司
材料商 材料设备战略合作联盟
-5-
恒大地产——财务表现
恒大地产在港最新发布的2019年年报显示,2019年恒大地产营业收入增长7 倍,增长速度大幅超越中国其他房企,成2019年最会赚钱的地产商之一。
年报显示: - 2019年,恒大地产营业收入为458亿元,同比2009年57.2亿元增长700.7; - 毛利133.7亿元,同比2009年19.5亿元增长585.6; - 净利润人民币80.2亿元,同比2009年的11.2亿元增长616.1; - 2019年底,恒大在建工程面积为2,397万平方米,较2009年同期的1,655万平
- 23 -
成都恒大金碧天下——产品外立面
欧式新古典风格建筑外立面
- 24 -
成都恒大金碧天下——户型
- 25 -
成都恒大金碧天下——景观实景
二次创业 拓展全国【2019-2019年】
经过前两个阶段的发展,恒大地产集团综合实力显著提高,发展潜力日益凸显,从2019年开始,恒大提出
“二次创业”的号召,着力实施立足广州、布局全国、全方位拓展产业发展空间的经营战略。2019年,恒
大首度跻身中国房地产10强企业,并在广州同步开发销售金碧翡翠华庭、金碧湾等10多个楼盘,在开发经
方米增长45%; - 2019年竣工面积899万平方米,较2009年的119万平方米增长655。

世联中山远洋城大盘开发营销总结.

世联中山远洋城大盘开发营销总结.

多层,小高层为主, 主力户型110-160的3
很难形成质
房、4房。并且市场已 的突破,且
具有品质较高的产品 无法形成大
较为完备的社区配 盘持续发展
套体系,较为成熟 的港式园林风格, 出现了以教育为卖 点的外围竞争
第四阶段
卖品牌
本报告是严格保密的。
桃源居案例 100万大盘单一驱动因素很有可能不足, 需要不断提升以维持长期发展
项目规模
总占地面积:2000亩;总建筑面积:近200万平方米;总户数:规划居住5万人,现已入住3万余人;容积率:1.5
区位特征
在离深圳主城区80分钟车程的关外郊区。
周边环境
居住区130万平方米;商贸区24.5万平方米;教育区13万平方米;旅游区10万平方米
城市化带来大量新增住宅需要——
1981年至2005年,仅仅25年的时间,我国城市化率由20%迅速跃升至43%;而与发达国 家80%以上的城市化率相比,仍有大幅度的提升空间。未来10多年中,预计中国的城市 化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻,这将带来大量新增的住房需要。
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
桃源居案例
后期核心驱动力:社区运营制度下形 成社区独特的文化与生命力
桃源居社区物管
从“物业管理”到“社区运营”,桃源 居社区运营提升传统物业管理。
打造“社区党委、社区工作站、社区发 展服务中心、物业公司、社区居委会、 社区业委会、妇女工作委员会”六位一 体、市场化、专业化运营,缔造全方位 生活服务体系。
石歧区:中档楼盘,本地人购买居多;
南区、西区和石歧区因为发展现状和市政主导方向等因素制约, 近期只能成为中山房地产的次战场。
本报告是严格保密的。

【房地产】世联:郊区大盘开发模式研究

【房地产】世联:郊区大盘开发模式研究
15
天泰•奥林匹克花园-----分期及销售率
•一期韩国村为 7栋小高层,专 为韩国人定制, 销售结束
•一期一五组团 共400套,3个 月售完
•一期二、三、 一期韩国村 四组团共800套, 8个月销售率达 93%
一期一五组团
一期二、三、四组团
16
天泰•奥林匹克花园-----配套设施
配套指标
设施 教育
物业类型 Townhouse 宽景house
情景洋房 小高层
品牌策略
Loft
产品配比及销售情况
户型面积 (m2)
单价 (元/m2)
220-269
1200017000
137-205 7000-8000
70-130
5000-6500
70-125
4600-6000
68+20
5000-6000
总价 (万元)
景观园林
保留三山两涧原生地貌 营造广场、人工湖、湿 地、热带植被和沿线水 景等多重景观 风情商业街区自成一景
23
物业类型
Loft
❖规模:80多套 ❖位置:高迪中心上层,分 向湖面房和背湖面房 ❖户型:1房1厅2卫 ❖面积:68+20(送)M2 ❖特色:公共区、私密区完 全分离,客厅开阔
小高层
❖规模:100多套,4栋 ❖位置:布置在临湖景观带 旁,但湖景到二期才能建成 ❖户型:2-4房 ❖面积:70-125M2 ❖其他:底层送入户花园
❖位置: 308国道旁 ❖资源: 无明显山体或海景资源 ❖地块现状: 坡地
天泰奥园
12
天泰•奥林匹克花园-----定位及客户
❖项目定位:运动、健康社区
❖目标客户:
•高级白领 •中产阶层

大盘开发与营销模式案例

大盘开发与营销模式案例
1、调整交通布局,整合不同功能资源。整合不同阶段和不同社区的资源,实现生 活多样化。如:OCT免费巴士、深南大道地铁等。
2、以人行系统、休闲广场和商业场所,重构公共空间。通过人行系统、休闲广场 的再组织,搭建新平台来重构公共活动空间。建设的市民休闲广场:占地58万 平米欢乐海岸,一个开放共享的滨海社区。
4、利用产业资源和配套互动开发主题地产。先后开发了东方花园、海景花园、锦绣花园、 波托菲诺等主题住宅项目
世界之窗 汉唐大厦、华夏艺术中心 铜锣湾百货
欢乐谷
要素三:可持续发展与不断创新城市体验
1、保护并加大环境投入,增大水面和绿化覆盖率。华侨城规划有20万平米的水系,城区 绿地覆盖率达53%,居国际城市绿化领先水平。
首期别墅客 户入住
2005.9
举办合院别墅开 盘活动
北京推广启动
配合入住举 办联谊活动, 加强客户维 护。
➢ 销售速度 售罄
一期销售情况
一期
邻里中心
“Lake+” 联排公寓
别墅面市 面市
2005.5 2005年
2005.6
举办开 盘活动 造势, 有效烘 托现场 气氛
丹麦印象 联排别墅 面市
2005.7
项目网站 建成
“左邻右 里”业主 联谊活动 及促签活 动,促进 成交
推出创新产 品——合院别 墅
2005.8
二期南小高 层产品
共计1000户,一标段400户于08年12月 入住
后期中高密度经
济型集合住宅
➢ 占地面积为22万平米
➢ 建筑面积6.4万平米
➢ 容积率为0.33
➢ 绿地率40%以上
➢ 共301套,由独体别墅、联排别墅、合院别墅、
联排公寓构成,04年销售,06年7月全面入住。

郊区大盘营销策划方案

郊区大盘营销策划方案

郊区大盘营销策划方案一、背景分析随着城市化进程的不断加快,郊区大盘房地产发展迅猛,市场竞争日益激烈。

在这个竞争激烈的市场环境下,如何制定有效的营销策划方案,提升品牌影响力和市场占有率,成为开发商面临的重要任务。

二、目标和策略1.目标:(1)提升品牌知名度和美誉度;(2)增加销售额;(3)提高市场份额;(4)培养忠实客户群体。

2.策略:(1)差异化定位:根据目标客户群体的需求和偏好,制定差异化的产品定位策略,提供有特色、有竞争力的产品。

(2)品牌塑造:通过品牌塑造,提升品牌知名度和美誉度,建立良好的品牌形象,吸引更多潜在客户。

(3)市场营销:通过合理定价、积极渠道建设、创新推广手段等手段,提升销售额和市场份额。

(4)客户关系管理:建立完善的客户关系管理体系,加强对老客户的维护和挖掘,并积极培养忠实客户群体。

三、市场调研在制定营销策划方案之前,我们需要进行充分的市场调研,了解目标客户的需求和竞争对手的优势,并评估市场潜力。

主要调研内容包括:(1)目标客户群体的需求、购买能力和购房意愿;(2)竞争对手的定位、产品特点和推广手段;(3)市场环境、政策以及未来发展趋势。

四、差异化定位在市场竞争如此激烈的情况下,一款独具特色的产品定位非常重要。

差异化定位主要包括以下几个方面:(1)产品特点:通过独特的设计、高品质的施工和先进的设施,满足目标客户对居住环境和生活品质的需求。

(2)价格定位:根据目标客户的购房能力和购房预算,合理定价,提供具有竞争力的产品。

(3)配套设施:提供全面而便捷的生活配套设施,包括商业中心、教育机构、医疗服务等,满足目标客户对便利生活的需求。

(4)社区文化:打造有独特文化氛围的社区,如以生态环保为主题,以文化艺术为特色等,吸引目标客户。

五、品牌塑造品牌是开发商长期发展的基础,品牌塑造是一个长期而持续的过程。

品牌塑造需要从以下几个方面入手:(1)品牌理念:明确品牌的核心理念,如“家的温暖,生活的态度”、“健康、环保、便利”等,通过宣传推广,让目标客户认同品牌理念。

郊区大盘开发模式及策略

郊区大盘开发模式及策略
※ 邻里单位——邻里单 位内规划学校、游集 场、娱乐中心等设施 ;
※ 社区中心——内设会 堂、银行、邮电局、 医院等;
※ 商业设施——市场及 邻里商业中心;
※ 公园绿地及运动场
※ 其它公共设施 ——汽 车站、停车站、加油 站等。
➢ 位于城市郊区,城乡结合部; 占地规模较大,可容纳较多人口; ➢ 多种物业组合,以住宅为主,多功能复合性社区 ; ➢ 良好的自然生态环境和社区生态系统,交通相对便利通达性好。
经营成功使项目增值,增加项目吸引力。
➢后期经营依赖项目定位、规划设计与运营模式的确定。
地产项 目价值
推广营销 附加价值
定位规划 建设 设计价值 标准化
推广营销 标准化
运营附 加价值
定位设 计阶段
项目建 设阶段
时间
推广营 销阶段
定位设 项目建 计阶段 设阶段
时间
推广营 项目运 销阶段 营阶段
本报告严格保密
结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设
主要建设措施: 外部功能内部化
公共配套设施; 基础服务设施; 街区、社区; ……
New town 的来源
最早追溯到1898年霍华德的“花园城市” 构想,通过付诸欧美的城市建设,历经百 余年发展, 形成了今天New Town模式。
➢ 采用成片素地开发模式,完善的公共设施与服务设施,以及联外 交通的配合,是人口引进的重要诱因;
价值
第一层面: 住宅与居住、商 业、商务等功能 的组合。
第二层面:
体量(规模)与 大盘的社会影响 力。
第三层面:
开发利润与社区 和谐、生活方式 塑造、品牌提升。
认识
传统对大盘价值的理解 表现为开发利润;
大盘价值更重要的是打 造新的生活方式,引导 生活模式的改变。

恒大地产标准化为核心的郊区大盘开发模式

恒大地产标准化为核心的郊区大盘开发模式

园林实景展示:
实景展示前置,是恒大坚
持的操作手法,湖景和园林
实景展示一方面提升了项目
的品质感,一方面给客户强 有力冲击,留下深刻印象。

豪华装修:
豪华装修入户大堂给客户
尊贵感。通过精装修样板房 展示,让客户眼见为实。
甲级工程监理资质形成了一套标准化、规模化、专业化及科 学化的管理模式
一级物业管理资质,不断升级,“精品物业管理标准”引入 对焦式全程服务,社会化、专业化、市场化服务优势
-55
恒大地产——集中采购
——集中采购,保证质量的同时,缩减建设成本
由于规划设计的标准化,公司实现了材料使用的标准化。在建筑、园林、配套设施以及装修工程, 大批量的采用标准材料,有效地加快了项目建设进度、保证了产品质量,缩减建设成本。
恒大地产形成了标准化的土地选择标准,土地储备以高增值土地为主。
恒大地产拿地策略分析
土地选择标准化
对新项目的选择,实施统一
看好高增值土地,不拿地王
恒大大部分项目规模在50—200 万平方米之间,此类项目最适宜 规模发、滚动开发。
看好具备经济实力二三线城市
恒大是中国土地储备最大的房地产 企业之一。目前,恒大在全国土地 储备近1亿平方米。 恒大在全国有76个项目在建,布局 中国62个城市。是中国最早进行二 、三线城市战略的地产企业,早在 2004年便已全面进军二线城市,
2010年3月大规模进入三线城市。
4
-4-
恒大地产——上下游整合
——打通房地产开发上下游各个环节,从而有效的降低了开发过程中的各项成本,为项 目开发实现高性价比打下了坚实的基础。
一级房地产开发资质,精品领先,中国十强 甲级设计资质
一级建筑施工资质,具有独特的技 三星

郑州远郊大盘开发模式分析

郑州远郊大盘开发模式分析

郑州远郊大盘开发模式分析1999年,当花园路高高挂起的火红的灯笼一路向北到达二十一世纪社区的时候,郑州人惊呆了,也许由此而发,“远郊大盘”开始慢慢深入人心。

2005年,郑州又一占地3000亩的远郊大盘“龙泊圣地”项目启动,人们再次把目光聚向了郑州远郊大盘的始作俑者——居易国际。

连中三元的是,2006年,新世纪另一远郊大盘——5000亩的“21世纪•国际城”也在酝酿中即将面世,居易国际再次将开发重点转移至远郊,也将媒体和业界的目光一次次吸引到远郊,居易国际的大手笔一次次引起媒体和业界的高度关注。

如今越来越多的发展商将面对的是大盘开发的问题。

大盘有大盘的规模优势,但大盘也有其自身难以回避的难点。

希望“居易模式”能够帮助我们充分认识大盘开发这一辩证特征,对业内和买房者有所借鉴。

“环线大盘”与“远郊大盘”的博弈有人说,当年21世纪社区建设的启动,标志着郑州城市化进程全面提速。

城市化进程的加速,不可避免会对房地产业产生巨大影响。

而作为郑州异常活跃的北部板块里的21世纪社区,这一时期不知不觉中成了耀眼的明星。

为何能够成为明星,的确值得我们思考。

21世纪社区是城市化的一个典型例子。

以前的21世纪板块大多属于郊区地带,但随着市区的不断扩张,现今已发展成为郑州北区的发展方向,所辖的柳林镇等处也相继成为众多开发商争相圈地的地方。

由于市中心土地的稀缺已经不能满足大开发商的高质量的开发要求,与市中心相比,环线本身具有一定的城市基础,而且城镇化建设也正在向着规模化迈进。

有专家甚至认为,城市化的条件将更优于以往的城市中心区域。

围绕着副中心这一发展方向,郑州正通过不断完善基础设施建设,加快了城市化建设速度。

目前郑州正向东、北两个方向发展,而且每个方向都有新动作。

与此同时,郑州已纳入了河南卫星城市的中心,其发展潜力不能单纯地看待一个城市,而是整个河南的发展,郑州的作用已经成为了一个不争的商业中心。

城市化进程的加快,为楼市带来一个很大发展空间,并在一定程度上促成了房地产业的质变。

  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
主动郊区化下的新市镇模式:通过特色强势配套的营造,提供 城市中高端人群在现有城市生活中所无法享受的全新生活模式
城市中高端人群的共同特征
城市生活是主流,爱慕虚荣 习惯了大城市的便捷交通 完善的城市生活配套 优美的社区生活环境 高品质的生活空间 向往离尘不离城的悠闲生活 …… ……
如何抓住这些人群的敏感点?
项目位置 广州增城市新塘镇(广园快速路新塘出口)
项目规模 占地面积10000亩,建筑面积 5336000㎡ 项目资源 给山体自然资源、成熟社区配套设施
项目定位 给您一个五星级的家,森林、湖泊、新城市
Ø88万元买382平米的别墅,50万元的联排别 墅,洋房产品均价为2800元,让很多人实现了 “50万买别墅”的梦想。同期,广州市区高层 住宅均价为4500元
远郊大盘的开发模式及典型案例分析
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
ห้องสมุดไป่ตู้
模式一
案例一:碧桂园凤凰城
项目属性:到广州市区仅30分钟 ,增城第一大社区,初期“低价快 销”,别墅月均销售40套左右,构筑“白领也能住别墅”的梦想,吸 引了大量广州客户以及新塘本地改善客户
开办凤凰城幼儿 园、小学、中学 ,前瞻性地开创 了全国领先的教
育连锁体系。
模式一
案例二:北部万科城
项目属性:广州与清远交界处,距广州中心区一小时车程;打造广州北第一居 所,突破区域第二居所板块固有传统;均价仅4000元,一个月劲销2200套; 形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区
项目位置
Ø2019年5月1日,仅一天销售额达到7.5亿, 开创地产界神话,成功实现了“低价快速”
Ø销售榜第二名、同处广园东的中海康城销售
额没有超过2亿
本报告是严格保密的。
模式一
配套属性:奉行“配套先行,一次成型”的开发理念,一期建 设就兴建大量公建设施,成就齐全配套的大型社区
商务配套系统
创造性地将五 星级标准酒店 引入社区,增 加了社区的含 金量。
Ø广清轻轨将于 2019年建成通车
l已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车;
l规划建设社区交 通中心,未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士;
Ø已签约引进 广州华润万 家生活超市;
Ø规划建设沿 湖商业街;
Ø规划打造美 食一条街, 未来将引入 多种风味品 牌美食店;
医疗教育 幼儿园、小学、医院
Ø广州传统的第二居所板块、调控的重灾区;
Ø未来将建成配套齐全、设施完善的“第一 居所”
Ø未来将形成约4-6万居住人口规模的大型 生态型城市社区
本报告是严格保密的。
模式一
配套功能:重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休 闲等生活配套,成就“第一居所”
便捷交通 广清轻轨、社区交通中心、公交车
商业餐饮 华润万家、商业街、美食街
•利用低成本地价优势,结合基 本生活配套,例如酒店、商业等 设施,通过控制总价,主抓中低 端刚需客户群,但是不利于项目 价值持续兑现:
•溢价空间有限
•陷入价格红海
模式二
模式一 被动郊区化下的郊区大盘模式 模式二 主动郊区化下的新市镇模式 模式三 主动郊区化下的复合地产模式
本报告是严格保密的。
模式二
清远市清城区石角镇大坑水库西侧(广清高 速龙塘出口右转3公里)
自然风光
背靠王子山,前临30万平米原生态湖,拥有 长达7.4公里沿湖岸线
项目情况
规划总面积占地达1000亩,总建筑面积约为 130万㎡,其中,一期占地11.6万平米,建筑 面积38万平米,容积率2.0
Ø万科地产在南中国最大规模的项目;
Ø广州万科首个超大规模、远郊项目;
客户的区域来源:90%以上为广州人,五大中心城区合计占比高达79%;客户对万科品牌与价格的认可度分别为91% 、94%。
成交客户中,主要为首次置业群体,本高报告达是严6格2保%密的;。 而客户的置业目的中,自住型的客户为主要群体,占比73%。由此可知,本项 目很大程度上拉动了刚需客户的需求,性价比高。
碧桂园
模式一
世联认为走被动郊区化的大盘开发模式虽然可行,但不是项目发 展的最优发展路径
项目战略选择:被动郊区化路线
更高目标
项目价值最大化,溢价最大化, 利润最大化。
核心问题 随着城市边界越来越大,城 市别墅越来越来稀缺,如何 最大化项目价值,获得最大 的利润?
本报告是严格保密的。
项目存活不存在问题
休闲娱乐 临湖会所、精品酒店、山体和亲水公园
Ø教育:正积极与清远政府接洽引入清本报远告是公严格立保密幼的。儿园、小学; Ø医疗:计划与清远市人民医院合作,建设社区医疗中心
模式一 客户分析:核心客户群体为老广州人,五大中心城区为核心客户来源区域;项 目为高性价比产品,客户主要是刚需客户,其对本项目的价格和品牌认可度高
模式一
但是,这种模式溢价空间有限,不利于项目价值实现
碧桂园模式:低于市场平台价格水平10%甚至60%,项目价值低端化,溢价空间有限
广州 沈阳
4250
4250
2800 凤凰城碧桂园
3700 华南碧桂园
10000
5300
4300
降价幅度 -12.9%-66.7%
•广州凤凰城洋房价格仅为市中心洋房价 格的2/3。
文化配套系统
增城荔枝文化 村
凤凰城大酒店 增城荔枝文化村
东门商业街
商业配套系统
建设东门商业 街,集合各种 业态,整合知 名商业品牌于 一体。
医疗保健系统
社区医院、健 身中心
道路交通系统
独立交通中心, 地铁5号线,业 主巴,客运中 心
本报告是严格保密的。
交通中心,会所,商业
凤凰城中英文学校 教育设施系统
n案例1.杭州万科良渚文化村:依托良渚 文化特色,最终形成一个多功能的原创近 郊小镇。
n案例2.天津万科东丽湖:主打运动休闲, 最终形成一个集商务商业一体的生活空间。
-47%-57%
•沈阳世博板块区域别墅均价10000元/平, 碧桂园——双拼别墅价格5300元/平,联 排别墅4300元/平。
重庆
3000
15000
2500
5050
高层价格
别墅价格
市区本或报告同是严区格保域密的住。 宅售价
-16.7%-66.3%
•重庆长寿片区:高层均价3000元/平,别墅 均价10000—2000万元/平。 •长寿碧桂园:高层洋房住宅均价2500元/平、 联排别墅均价4300元/平、双拼别墅均价 5800元/平。
相关文档
最新文档