房地产收入、成本、费用和利润的计算
房地产投资中的利润回报率计算
房地产投资中的利润回报率计算在房地产领域进行投资是一种常见的资本运作方式。
为了评估投资的回报率和盈利能力，利润回报率成为必备的计算指标之一。
本文将探讨房地产投资中的利润回报率计算方法，并进一步分析其重要性和应用。
一、利润回报率的定义和计算方式利润回报率是指房地产投资所获得的净利润与其投资成本之间的比例。
通常以百分比或倍数的形式表示。
利润回报率（Return on Investment，ROI）= （净利润 ÷投资成本）× 100%其中，净利润是指扣除房地产投资所产生的所有费用（如购置费、维护费、税费等）后的收入金额。
投资成本包括购房价款、房屋装修、贷款利息等直接用于房地产投资的成本。
二、利润回报率的重要性和应用1. 评估投资回报率：利润回报率是评估房地产投资项目盈利能力的重要指标。
通过计算利润回报率，投资者可以了解到投资所获得的回报与其投入成本之间的比例，进而评估投资项目的盈利水平。
2. 比较不同投资项目：利润回报率也可以用来比较不同房地产投资项目之间的盈利能力。
投资者可以通过计算不同项目的利润回报率，找到回报率较高的项目，从而做出更明智的投资决策。
3. 制定投资策略：利润回报率的计算为投资者制定和调整投资策略提供了重要依据。
如果某个投资项目的利润回报率低于预期，投资者可以考虑调整投资策略，或者寻找其他更有潜力的投资机会。
4. 吸引投资者和融资渠道：高利润回报率的投资项目往往能够吸引更多的投资者和融资渠道，提高项目资金的筹措能力。
对于房地产开发商和投资机构来说，利润回报率的高低也是影响其信誉和市场竞争力的关键因素。
三、利润回报率的局限性和注意事项1. 忽略时间价值：利润回报率未考虑时间因素，仅仅以投资成本和净利润之间的比例来评估回报。
然而，不同投资项目的盈利时间和回收期可能存在差异。
因此，在进行投资决策时，还需要考虑投资期限和资金流动性等因素。
2. 无法全面衡量风险：利润回报率无法全面衡量投资风险。
房地产企业经济评价指标及计算公式
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分:房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入.包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本—期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额—所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值（NPV)财务净现值(NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0，则项目不可接受.(2）财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为:CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月）.（3)动态投资回收期动态投资回收期(P），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部b投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标.其计算公式为：在式中的P为动态投资回收期.b动态投资回收期以年表示,其详细计算公式为：P=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1］+［上期累计净现金流量现b值的绝对值/当期净现金流量现值](二)静态指标（1)成本利润率（非年利率)成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
房地产开发企业会计制度
房地产开发企业会计科目的设置和使用方法
CHAPTER
02
房地产开发企业资产核算
流动资产核算
非流动资产核算
包括各种建筑物、机器设备等，需按照折旧进行核算。
固定资产
无形资产
长期投资
其他非流动资产
包括土地使用权、专利权等，需按照摊销进行核算。
包括对外投资、长期股权投资等，需按照权益法或成本法进行核算。
02
短期借款是指房地产开发企业向银行或其他金融机构借入的期限在一年以内的借款。短期借款的核算应明确借款的本金、利息、还款期限等，并及时归还借款，避免逾期还款带来的财务风险。
应交税费核算
03
应交税费是房地产开发企业必须及时缴纳的税费，包括营业税、增值税、土地增值税等。应交税费的核算应遵循国家税收法规，准确计算税费金额，并及时缴纳，避免因欠税引发的法律风险。
收入核算方法
根据不同的收入来源，采用不同的核算方法，如销售收入按销售数量乘以单价计算，租赁收入按租赁期间乘以租金单价计算等。
直接费用
房地产开发企业费用的核算
间接费用
费用确认
费用核算方法
主要包括销售收入减去成本后的毛利润，以及租赁收入、售后服务收入等减去相应成本后的净利润。
房地产开发企业利润的核算
适用范围
房地产开发企业会计制度的核算对象主要是房地产项目的开发、销售、出租等经营活动。该制度针对房地产项目的成本核算、收入确认、利润计算等方面进行了详细规定。
核算对象
房地产开发企业会计制度的适用范围和核算对象
科目设置
房地产开发企业会计制度设置了资产类、负债类、权益类和成本费用类等科目，用于记录和反映企业的财务状况和经营成果。其中，资产类科目包括开发成本、开发产品、应收账款等，负债类科目包括应付账款、短期借款等，权益类科目包括实收资本、资本公积等，成本费用类科目包括开发间接费用、管理费用等。
房地产经营与管理公式1
可以接受否则不可以接受
当投资项目的净现金流量具有一个内部收益率时 i<FIRR 则对于所有的 i 值 NPV 为正值
i>
FIRR
则对于所有的 i 值
NPV 为负值
3)动态投资回收期
-t （CI-CO）t（1+ic） =0
t 0 pb
Pb---动态投资回收期 Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数 -1]+上期累计净现金流量现值 的绝对值/当期净现金流量现值 4）静态指标公式 ①RPC=(GDR-TDC)/TDC*100%=DP/TDC*100% RPC---成本利润率 TDC---项目总开发成本 GDV---项目总开发价值 DP---开发商利润
③利息备付率 利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用 税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和 当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，一般大于 2 ④偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金 可用于还本付息资金即净运营收益，一般是税前的，应大于 1.3，是折旧摊销、成本中列支的利息费用、可用于还款的 利润 偿债备付率即还本付息比率， 指项目借款偿还期内各年用于还本付息的资金 与当期应还本付息金额的比率 ⑤资产负债率=负债合计/资产合计*100% 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标 ⑥ 流动比率=流动资产总额/流动负债总额*100%= （现金和银行存款+短期投 资+应付票据）/（短期借款+应付票据和应付账款+应付工资） 流动比率一般大于 200% ⑦速动比率= 流动资产总额 存货 *100%
②投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资*100% 项目总投资=总开发成本+经营资金（经营方式） 项目总投资=总开发成本-财务费用（出租方式） 利润总额=经营收入（含销售、出租、自营）-经营成本-运营费用-销售税 金及附加 销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加 ③资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金*100% ④资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金*100% =（税后净现金流+还本付息额）/资本金*100% ⑤静态投资回收期 P′b
房地产开发利润的计算
开发利润现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。
而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。
测算开发利润应掌握下列几点：（1）开发利润是所得税前的，即：开发利润＝开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费（2）开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。
（3）开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。
开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：1）计算基数＝土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本）2）计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）3）计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即：成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）4）计算基数＝开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率可称为销售利润率，即：销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。
从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来测算，所得的结果都是相同的。
住宅成本及利润测算公式
中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式测算前提条件：城市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅成本简要测算：A城市住宅成本二（B 土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用）*E分摊系数城市住宅成本包括土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用，同时根据不同地域进行调整，通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。
B 土地楼面成本=土地综合地价/ 小区建筑面积土地购买价格即综合地价，包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。
C 建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数K结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。
7 层以下框架结构建筑成本=600-700 元7-18 层框架结构建筑成本=700-800 元18层以上框架结构建筑成本=800-1000 元安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。
7 层以下安装工程成本=100-120 元7-18 层安装工程成本=200-250 元18 层以上安装工程成本=500-700 元装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等7 层以下装饰装修成本=100-150 元7-18 层装饰装修成本=200-250 元18 层以上装饰装修成本=350-450 元室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。
室外基础设施配套成本=100-150 元根据中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方基本没有采暖保温，墙壁也薄。
一般以山东一带为基数1，黑龙江为 1.1 ，广东为0.9 调整系数K=0.9-1.1 ，D 其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。
其他费用成本=450-500 元（在小城市这笔费用会很低）综合上述简要分析，各楼层建筑安装成本如下表：序号项目名称7 层以下7-18 层18 层以上1 结构建筑600-700 700-800 800-10002 安装工程100-120 200-250 500-7003 装饰装修100-150 200-250 350-4504 室外基础配套100-150 100-150 100-1505 小计900-1100 1200-1400 1750-23006 调整系数0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1E 分摊系数是指小区中，存在部分公用面积，即所有建筑面积中存在部分不可出售面积，如楼梯间、物业管理用房、车库等7 层以下可取 1.05 ，7-18 层可取 1.07 ，18 层以上可取 1.1。
房地产相关计算公式
房地产相关计算公式房地产涉及许多不同类型的计算公式，包括投资回报率、房贷计算、租金回报率、折旧计算等等。
以下是一些与房地产相关的计算公式。
1. 简单投资回报率（Simple Investment Return）：该公式用于计算一个房地产投资的简单回报率，计算公式如下：简单投资回报率=(收入-费用)/投资额其中，收入为房地产投资带来的总收入；费用为投资过程中的总费用，包括买房成本、房屋维护费用等；投资额为购买房地产的总成本。
CAGR=(终值/初始值)^(1/年数)-1其中，终值为投资结束时的价值；初始值为投资初始价值；年数为投资的持续年限。
3. 租金回报率（Rental Yield）：该公式用于计算租金投资的回报率，计算公式如下：租金回报率=（物业的年租金收入/物业的购买成本）*100其中，物业的年租金收入为一年租金的总收入；物业的购买成本为购买物业的总价值。
4. 毛利润率（Gross Profit Margin）：该公式用于计算房地产交易的毛利润，计算公式如下：毛利润=销售价格-购买价格毛利润率=（毛利润/销售价格）*100其中，销售价格为房地产的出售价格，购买价格为购买房地产的总成本。
5. 区块地方的面积计算公式（Block Area Calculation）：该公式用于计算房地产开发项目中每个区块的面积，计算公式如下：区块面积=总地块面积*区块销售面积百分比其中，总地块面积为整个地产开发项目的总面积；区块的销售面积百分比为每个区块在开发项目中的占比。
以上只是一些房地产相关计算公式的示例，并不是全部。
房地产市场非常复杂，不同类型的房地产投资和交易可能需要不同的计算公式。
因此，在具体的投资或交易中，我们应该根据具体情况选择合适的计算公式。
房屋开发成本的核算
房屋开发成本的核算1. 引言房屋开发成本核算是指对房屋开发过程中的各项费用进行详细计算和核对的过程。
在房地产开发中，准确核算房屋开发成本对于项目预算的编制和落地非常重要。
本文将介绍房屋开发成本核算的相关内容，包括成本核算的方法、要素和计算公式等。
2.1. 直接成本法直接成本法是指将与特定房屋开发项目直接相关的费用全部计入项目成本。
这些费用包括土地购置费、建设工程费、建筑材料费、设备费、劳动力成本等。
直接成本法的优点是计算简单明确，适用于较为简单的房屋开发项目。
但是，直接成本法可能会忽略一些间接费用，导致成本计算不准确。
间接成本法则是将除了直接相关的费用之外，还包括与房屋开发项目相关的间接费用计入项目成本。
这些间接费用包括行政费用、销售费用、税金、利润等。
间接成本法的优点是能够全面考虑到项目的全部费用成本，计算结果更加准确。
但是，间接成本法的计算过程较为复杂，需要对各项费用进行细致的核对。
3. 成本核算要素房屋开发成本的核算需要考虑以下几个要素：3.1. 土地成本土地成本是房屋开发中最基础的成本之一，通常包括土地购置费、土地开发费和耕地补偿费等。
在核算土地成本时，需要考虑土地面积、地段、市场价值等因素。
3.2. 建设工程成本建设工程成本是指房屋开发过程中的建筑、装修、设备采购等费用，涵盖了施工人员工资、建筑材料费、设备租赁费等方面。
核算建设工程成本需要对施工流程、材料数量和品质、劳动力费用等进行详细的统计和核对。
3.3. 管理费用管理费用是指项目管理和监督过程中产生的费用，包括项目管理人员工资、办公用品费用、差旅费等。
核算管理费用需要包括各项管理活动的具体费用以及项目管理时间的估算。
3.4. 销售费用销售费用是指销售人员工资、广告宣传费、销售渠道费用等，用于推广和销售房屋产品。
核算销售费用需要考虑销售人员数量、销售渠道的开发和维护费用等因素。
3.5. 利润利润是房屋开发成本核算的重要组成部分，是开发商获利的来源。
房地产各项计算公式
最佳容积率、相矢理论模型1、理论基础在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。
2、土地增值模型在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。
一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。
在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。
物业类型参考容积率独幢0.4・0・5联排0・7・0.8多层1-2-1.5小高层（12层）2.5-3高层（13层以上）3.5-5模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi,城市规划容积率为J，土地面积为D,某种产品的每平米土地增值为Zi，贝每平米土地增值（Zi）=［售价x （1 ■营业稅及附加）■前期费用■建安成本■管理成本■销售费用■■不可预见费■利息费用］X参考容积率■每平米土地费用利润最大值Ymax=(刀Zi*Xi ) D其中:OwXi < 1刀Xi w 1刀Xi*Ri w J示例：假设一项目的土地面积为2万平米，最高容积率为1.2，土地费用为500 0万元；多层售价5500元/平米，参考容积率1.5 ;别墅售价8500元/平米，参考容积率0.5。
那么多层住宅每平米土地增值二(5500・850・200・25・42・42・220・302 ) *1.5-2500=322 8 元别墅住宅每平米土地增值=(8500-1200-250-36-60-60-340-468 ) *0.5-2500=543元别墅与多层住宅费用简表项目名称别墅多层住宅参数建安成本1200 850元/平米专业费用250 200元/平米管理费用36 25建安成本的3%不可预见费60 42建安成本的5%利息60 42建安成本的5%销售费用340 220收入的4%营业稅及附加468 302收入的5.5% 通过计算机可以算出容积为1・2，别墅与多层用地比例为030.7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值4845万元。
房地产的相关的计算公式
房地产的相关的计算公式房地产的相关的计算公式1. 毛利润计算公式毛利润是指企业在销售产品或提供服务后，减去直接成本后所得到的利润。
在房地产行业中，毛利润计算公式如下：毛利润 = 销售收入 - 直接成本其中，销售收入是指房地产项目的总销售收入，包括售房款、租金等。
直接成本是指与项目销售直接相关的成本，包括土地成本、建筑工程成本、销售费用等。
2. 净利润计算公式净利润是指企业在考虑所有费用和税后所得的利润。
在房地产行业中，净利润计算公式如下：净利润 = 毛利润 - 费用其中，费用包括企业运营费用、管理费用、财务费用等。
3. 自由现金流计算公式自由现金流是指企业在考虑所有现金流入和现金流出后所得到的自由资金。
自由现金流可以用于企业的扩张、投资或者分红等。
在房地产行业中，自由现金流计算公式如下：自由现金流 = 销售收入 - 直接成本 - 费用 - 税收 - 固定资产购置金额其中，税收是指企业需要缴纳的税款，固定资产购置金额是指企业购置、修建或改善固定资产的金额。
4. 投资回报率计算公式投资回报率是指投资所获得的收益与投资所花费的成本之间的比例。
在房地产行业中，投资回报率计算公式如下：投资回报率 = (毛利润 - 费用) / 投资成本 100%其中，投资成本是指投资房地产项目所需的全部成本，包括购地成本、建设成本、运营成本等。
5. 资产周转率计算公式资产周转率是指企业通过使用其资产进行生产和销售的能力。
在房地产行业中，资产周转率计算公式如下：资产周转率 = 销售收入 / 资产总额其中，资产总额是指企业所有的资产总值，包括固定资产、流动资产等。
以上是房地产行业中常用的一些计算公式。
这些公式可以帮助我们从不同角度对房地产项目进行分析和评估，对于房地产行业的从业者和投资者来说，了解和应用这些公式是非常重要的。
希望本文对您对房地产相关计算公式的了解有所帮助。
房地产净利润计算公式
净利润计算公式
净利润是评价企业盈利能力、管理绩效以至偿债能力的一个基本工具，净利润多，企业的经营效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，它是一个反映和分析企业多方面情况的综合指标。
净利润的计算公式为：净利润=利润总额-所得税费用。
净利润是一个企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好;净利润少，企业的经营效益就差，它是衡量一个企业经营效益的主要指标。
净利润是指企业当期利润总额减去所得税后的金额，一般也称为税后利润或净收入。
计算公式为：
净利润=利润总额×(1-所得税率)；
利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出；
营业利润=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-信用减值损失-资产减值损失+公允价值变动收益(或-公允价值变动损失)+投资收益(或-投资损失)。
房地产收入、成本、费用和利润的计算
房地产收入、成本、费用和利润的计算实务提交首页 > 实务 > 会计实务 > 正文房地产收入、成本费用和利润的计算2014-07-14 06:58:09来源：作者：【大中小】添加收藏一、房地产主营业务收入分类（用于二级科目设置，收入和成本对应设置）房地产主营业务收入是指：对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入、具体包括土地转让收入（建设场地销售收入）、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租开发产品的租金收入。
其它收入是指：商品房售后服务收入，以及销售材料、转让无形资产、出租固定资产等形成的收入。
二、房地产行业收入的确认原则（必须同时满足下述五项条款）1、企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（例如，房屋已经出售完毕，但工程尚未竣工，虽然发票已开，但不符合收入确认原则，比如地震了）2、企业没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已经出售的房屋实行有效的控制；（实际工作中可以理解为：未与业主办理房屋交接手续，不得确认收入）3、收入的金额可以可靠的计量（实际工作中不存在问题）4、相关的经济利益可以流入企业（实际工作中是预收款和按揭贷款，无问题）5、相关已经发生的或将发生的成本能够可靠计量（实际工作中可以理解为：竣工结算，但中国实际情况是常年不结算，要依据合同合理办理）上述收入确认仅仅针对上市公司，实际工作中以发票是否开具为准，否则税局有麻烦，这些仅仅为理论，并且在法律上不利于开发商。
法律与实际操作脱节是为了保护弱者利益，开了发票，会计该做收入还要做。
注意：A、销售金额的确定，应当是建筑总面积来确定的销售金额，而不能是实用面积，目前中国销售大都是建筑面积，还便于会计核算，如果是实际工作中按照实用面积来销售房屋的，财务应用实用面积＋公摊面积来计算并分摊成本。
B、已经办理销售、交付手续，但产权尚未办理的，企业应设置“代管房产备查簿”进行实务管理，但不得入账，也不得计提折旧。
房地产相关计算公式
房地产相关计算公式
房地产行业涉及的计算公式非常多，包括房屋价值评估、投资回报率、租金收益率、贷款计算等等。
以下是一些常用的房地产相关计算公式：
1.房屋价值评估：
-评估总价值=建筑物评估价值+土地评估价值
-建筑物评估价值=建筑物面积×单价
-土地评估价值=土地面积×土地单价
2.投资回报率：
-投资回报率=(未来价值-投资成本)/投资成本
3. 租金收益率（Gross Rent Yield）：
-租金收益率=(年租金收入/总房屋成本)×100%
-年租金收入=每月租金×12
4. ROI（Return on Investment）：
-ROI=(投资获利-投资成本)/投资成本
5.利润率：
-利润率=净利润/总收入
6.成本利润率：
-成本利润率=(总收入-成本)/总收入
7.买房贷款计算：
-贷款金额=房屋总价值-自付款
-贷款月数=还款年限×12
-每月还款额=(贷款金额×月利率)/(1-(1+月利率)^(-贷款月数))
-总还款额=每月还款额×贷款月数
8. 投资回报期（Payback Period）：
-投资回报期=总投资/年现金流量
9.现金流量：
-现金流量=出租收入-贷款本息-税费-维修费-管理费-管理费-其他费
用
10.折现率：
-折现率=(1+年利率)^(-年数)
这只是一部分房地产行业的计算公式，房地产计算涉及的因素非常多，还有许多其他的计算公式。
具体使用哪些公式取决于具体情况，因此在房
地产投资和评估过程中，建议仔细分析需要计算的因素，选择合适的公式
进行计算。
合伙买房利润计算公式
合伙买房利润计算公式在当前的房地产市场中，合伙买房成为了一种常见的购房方式。
通过合伙买房，可以有效地分担购房的成本，降低个人的购房压力。
然而，对于合伙买房的利润计算，很多人可能并不清楚该如何进行。
本文将围绕合伙买房利润计算公式展开讨论，希望能够为大家解决相关问题。
首先，我们需要明确一点，合伙买房的利润计算并不是一件简单的事情。
因为在合伙买房的过程中，会涉及到多方面的成本，例如购房成本、装修成本、管理费用等等。
因此，在进行利润计算时，需要对这些成本进行详细的分析，并进行合理的计算。
下面，我们将以一个具体的案例来说明合伙买房利润计算的公式。
假设A、B两人合伙购买了一套房产，购房总成本为100万元。
在购房后，他们对房产进行了装修，装修成本为20万元。
此外，每年的管理费用为5000元。
在未来的5年内，房产的价值将会以每年10%的速度增长。
那么，我们应该如何计算合伙买房的利润呢？首先，我们需要计算房产的总成本。
总成本包括购房成本和装修成本。
在这个案例中，房产的总成本为100万元+20万元=120万元。
其次，我们需要计算房产的收益。
房产的收益可以通过房产的增值来体现。
在这个案例中，房产的增值可以通过每年10%的增长速度来计算。
因此，房产的收益为100万元10%5年=50万元。
接下来，我们需要计算房产的管理费用。
在这个案例中，每年的管理费用为5000元，那么5年的管理费用为5000元5=25000元。
最后，我们可以通过以下公式来计算合伙买房的利润：利润=房产的收益-总成本-管理费用。
利润=50万元-120万元-25000元。
利润=225000元。
通过以上的计算，我们可以得出合伙买房的利润为225000元。
这个利润将会在5年内逐渐积累，最终分配给合伙人。
当然，在实际的合伙买房过程中，还会涉及到税费、贷款利息等其他因素，这些因素也会对利润产生影响。
因此，在进行合伙买房的利润计算时，需要对这些因素进行综合考虑，并进行合理的调整。
房地产估价 成本法 利润率
房地产估价成本法利润率房地产估价是指对房地产进行估算和评估，确定其价值的过程。
在房地产估价中，成本法和利润率是两种常用的评估方法。
成本法是通过计算房地产的建设成本、土地成本等，来确定其价值的方法。
利润率则是通过对房地产的预期利润进行估算，来确定其价值的方法。
成本法是一种相对简单且直观的房地产估价方法。
它主要通过计算房地产的建设成本来确定其价值。
建设成本包括直接成本和间接成本。
直接成本是指直接与房地产建设相关的费用，如工程材料费、人工费等。
间接成本则是指与房地产建设相关，但不直接与具体建筑物相关的费用，如设计费、监理费等。
在进行成本法估价时，还需要考虑土地成本。
土地成本是指购买或租赁土地所需支付的费用。
土地成本的确定可以通过市场调研和交易数据进行估算。
一般来说，土地成本在房地产估价中占据较大比重，因为土地的稀缺性和位置等因素对房地产的价值有着重要影响。
利润率是另一种常用的房地产估价方法。
它主要通过对房地产预期利润的估算来确定其价值。
利润率的计算需要考虑多个因素，如市场需求、竞争情况、租金收入等。
预期利润可以通过对类似房地产项目的市场表现和未来发展趋势进行分析得出。
利润率的确定需要综合考虑多个因素，以确保估价的准确性和可靠性。
成本法和利润率在房地产估价中都起着重要的作用。
成本法主要适用于新建房地产项目或进行大规模改建的项目，因为这些项目的建设成本相对容易确定。
利润率则主要适用于已有房地产项目或进行投资评估的项目，因为这些项目的预期利润更为重要。
在实际应用中，成本法和利润率可以结合使用，以提高房地产估价的准确性和可靠性。
成本法可以用来确定房地产的基准价值，而利润率可以用来调整基准价值，考虑市场需求和风险等因素。
通过综合应用成本法和利润率，可以更全面地评估房地产的价值，为房地产投资决策提供参考。
成本法和利润率是房地产估价中常用的两种方法。
成本法通过计算房地产的建设成本和土地成本来确定其价值，而利润率则通过对房地产预期利润的估算来确定其价值。
房地产估价 成本法 利润率
房地产估价成本法利润率房地产估价中的成本法和利润率是两个重要的概念，它们对于确定房地产的市场价值起着重要的作用。
本文将详细介绍房地产估价中的成本法和利润率的概念和应用。
一、成本法成本法是一种常用的房地产估价方法，它基于建筑物的建造成本来确定其市场价值。
成本法的核心思想是，一个物业的市场价值应该等于建造或重建该物业所需的成本。
具体而言，成本法通过计算建筑物的建造成本、土地的估价和其他相关费用来确定该物业的市场价值。
建造成本包括建筑材料、劳动力、设计和管理费用等。
土地的估价通常基于该地区的市场价值或土地估价模型。
成本法的优点在于其相对简单和直观，并且适用于新建建筑物或建筑物的重建估价。
然而，成本法也存在一些局限性。
首先，它假设市场上的买家愿意支付与建造成本相等的价格，这在实际情况中并不一定成立。
其次，成本法无法考虑到建筑物的折旧和磨损等因素，因此在评估老旧建筑物时可能存在一定的误差。
二、利润率利润率是指投资者在投资房地产项目中可以获得的利润与投资额之比。
利润率通常以百分比的形式表示，可以用来评估一个房地产项目的盈利能力和投资回报率。
利润率的计算通常包括计算项目的净利润和总投资额。
净利润是指项目的总收入减去总成本后的剩余利润。
总投资额包括项目的购买成本、建造成本和其他相关费用。
利润率的高低取决于房地产市场的供需关系、项目的风险和投资者的目标等因素。
一般来说，投资者希望获得更高的利润率，以获得更好的回报。
利润率的应用范围广泛，不仅可以用于评估单个房地产项目的盈利能力，还可以用于比较不同项目之间的投资价值。
利润率也可以作为决策依据，帮助投资者确定是否投资某个房地产项目。
三、成本法与利润率的关系成本法和利润率在房地产估价中是密切相关的。
成本法通过计算建造成本和土地估价来确定房地产的市场价值，而利润率则可以帮助投资者评估一个房地产项目的盈利能力和投资回报率。
在使用成本法进行房地产估价时，投资者可以将项目的建造成本与预计的利润率进行比较，以评估该项目的投资价值。
会计经验：房地产收入、成本费用和利润的计算
房地产收入、成本费用和利润的计算一、房地产主营业务收入分类（用于二级科目设置，收入和成本对应设置）房地产主营业务收入是指：对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入、具体包括土地转让收入（建设场地销售收入）、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租开发产品的租金收入。
其它收入是指：商品房售后服务收入，以及销售材料、转让无形资产、出租固定资产等形成的收入。
二、房地产行业收入的确认原则（必须同时满足下述五项条款）1、企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（例如，房屋已经出售完毕，但工程尚未竣工，虽然发票已开，但不符合收入确认原则，比如地震了）2、企业没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已经出售的房屋实行有效的控制；（实际工作中可以理解为：未与业主办理房屋交接手续，不得确认收入）3、收入的金额可以可靠的计量（实际工作中不存在问题）4、相关的经济利益可以流入企业（实际工作中是预收款和按揭贷款，无问题）5、相关已经发生的或将发生的成本能够可靠计量（实际工作中可以理解为：竣工结算，但中国实际情况是常年不结算，要依据合同合理办理）上述收入确认仅仅针对上市公司，实际工作中以发票是否开具为准，否则税局有麻烦，这些仅仅为理论，并且在法律上不利于开发商。
法律与实际操作脱节是为了保护弱者利益，开了发票，会计该做收入还要做。
注意：A、销售金额的确定，应当是建筑总面积来确定的销售金额，而不能是实用面积，目前中国销售大都是建筑面积，还便于会计核算，如果是实际工作中按照实用面积来销售房屋的，财务应用实用面积＋公摊面积来计算并分摊成本。
B、已经办理销售、交付手续，但产权尚未办理的，企业应设置代管房产备查簿进行实务管理，但不得入账，也不得计提折旧。
例子：收入凭证（开具发票时候）：结转成本的时候借：银行存款应收账款借：主营业务成本――商品房销售成本贷：主营业务收入――商品房收入――配套设施成本――土地转让收入――土地转让成本――配套设施收入开发产品－房屋（写字楼、公寓）－配套设施（商店）－土地月末计算应纳税金，然后转本年利润借：营业税金及附加――贷：应交税费－营业税－城建税－土地增值税－教育费附加三、代建工程结算收入代建工程：不需要办理土地过户等手续，工程竣工办理交接手续后，按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转工程成本。
房地产开发商的利润分析
房地产开发商的利润分析房地产开发商的利润分析房地产业是由从事房地产开发经营、管理和服务等经济活动的企业组成的行业。
其经济特性表现为通过开发土地生产房屋产品，并使房屋产品进入社会经济的流通和分配领域，实现产业自身的经济目的。
近年来，中国房地产业的超高利润引起了社会各界的广泛关注。
结合万科老总王石所说：“万科25%利润的房子不做”，以及著名经济学家成思危的估计，中国住宅房地产平均年利润应超过30%。
如果再结合中国住宅房地产领域容积率普遍控制不严，建设材料存在偷工减料现象，部分住宅房地产年利润甚至可以达到50%以上。
本文将结合当前中国房地产业现状，运用有关经济学知识就房地产商的超高利润的来源谈一下自己的看法。
一、垄断——房地产行业超高利润的主要来源在经济学上将市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头市场、完全垄断市场四种。
就目前中国的房地产市场来看，万科、恒大、保利、绿地等多家实力较雄厚的房地产企业无法单独垄断房地产市场。
但是根据经济学的博弈理论，在当前情况下，多家企业强强联合，形成一种行业的潜在规则，对于各厂商总体来说是最有利的。
而且由于房地产的位置固定性、供求区域性、政策限制性等特有的性质，各房地产商之间的竞争激烈程度由此降低，房地产市场也就具有了形成寡头市场的能力，而事实也的确是这样的。
在一个寡头市场里，卖方具有很强的垄断性，在价格制定和信息掌握等方面较之消费者和建材供应商都有着很大的主动性。
这种主动性无疑成为了房地产商超高利润的一个重要原因。
下面，我将从上游垄断和下游垄断两个方面来介绍这种垄断带来的超高利润。
首先，当无数的建材供应商持有只能用来建房子的建材和面对并不特别多的房地产商的时候，在一个合理的价格区间内，早已形成寡头市场的房地产商们便会协同来跟建材供应商议价，而处于谈判劣势位置的供应商们也只能在可接受的范围内以较低的价格出售。
这样，房地产开发商们便可以以较低的价格获得建材，从而一定程度上降低了成本。
房地产开发利润的计算
房地产开发利润的计算房地产开发是一个涉及多个领域和复杂流程的行业，利润的计算是其中重要的一环。
本文将介绍房地产开发利润的计算方法，并解析其中的关键因素。
一、利润计算的基本概念在房地产开发中，利润是指开发商通过销售房地产项目而获得的净收益。
利润计算通常基于项目的总成本和销售收入，其公式可以表示为：利润 = 销售收入 - 总成本其中，销售收入是指开发商通过售卖房地产项目获得的总收入，总成本则包括项目的购地成本、建设成本、融资成本、税费成本等各项支出。
二、总成本的计算1. 购地成本：购地成本是指开发商购买土地的费用。
通常，土地的买卖交易通过拍卖、竞标、协议等形式进行，开发商需要支付土地的成交价款、土地增值税、土地出让金等费用。
2. 建设成本：建设成本是指房地产项目的开发和建设过程中所发生的各项费用。
这些费用包括工程建设费、建筑材料费、劳动力成本、工程监理费、设计费等。
3. 融资成本：房地产开发通常需要借助银行贷款或其他融资渠道来支持项目的建设资金。
相应的，开发商需要支付利息、手续费等融资成本。
4. 税费成本：房地产开发涉及多种税费，如土地增值税、印花税、城市维护建设税等。
开发商需要根据当地规定支付相应税费。
综上所述，总成本可以表示为：总成本 = 购地成本 + 建设成本 + 融资成本 + 税费成本三、销售收入的计算销售收入是指开发商通过售卖房地产项目获得的总收入。
在计算销售收入时，需要考虑以下因素：1. 预售收入：在房地产项目开发过程中，开发商通常会提前进行房屋销售的预售工作，即预售房屋。
预售收入是指这些预售房屋的销售额。
2. 现售收入：与预售相对应的是现售，即开发商在项目建设完成后直接销售的房屋。
现售收入是指现售房屋的销售额。
3. 其他收入：除了房屋的销售收入，开发商还可能通过其他形式的经营来获得收入，如商业租金、物业管理费等。
总体来说，销售收入可以表示为：销售收入 = 预售收入 + 现售收入 + 其他收入四、利润计算的实例为了更好地理解利润计算的过程，我们提供一个简单的实例：假设一个房地产项目的总成本为5000万元，其中包括购地成本、建设成本、融资成本和税费成本。
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4、相关的经济利益可以流入企业（实际工作中是预收款和按揭贷款,无问题）
５、相关已经发生的或将发生的成本能够可靠计量(实际工作中可以理解为：竣工结算，但中国实际情况是常年不结算,要依据合同合理办理）
上述收入确认仅仅针对上市公司，实际工作中以发票是否开具为准，否则税局有麻烦,这些仅仅为理论，并且在法律上不利于开发商。法律与实际操作脱节是为了保护弱者利益,开了发票，会计该做收入还要做。
八、配套设施费用归集分配
此科目与“土地开发”雷同,但分为公益性和盈利性,对于可单独出售的，如商场,列入开发成本中就不再公摊，对于社区中心等集体使用，无偿使用的，也要分配到其它开发项目中去。
在会计核算上,能够独立出售的,不用分摊,收入与成本对应，不能出售的，把成本合理分摊到其它可出售项目上。
在计算分配比例的时候,可以以建安预算为准。各项目额占总预算比重分摊
7、其它开发费用
会计科目设置
开发成本的二级科目,可以按照“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”来设置二级；实际工作中对于规模较小,也可以按照XX小区来设置。
六、土地开发成本的分配和结转
能分清受益房屋设施的,直接计入该小区成本；不能分清的，计入“开发成本-土地开发”进行归集，待土地开发完成时,再计入“开发成本-房屋开发”或者“开发成本－配套设施开发”。总之，土地成本必须计入完工小区成本或者配套设施中去。
土地开发成本的分配分录
借：开发成本―――房屋开发――（ＸＸ小区）写字楼
房屋开发―――――――住宅楼
配套设施开发―――――商场(盈利性,出售，有收入对应)
配套设施开发―――――社区中心(公益性,要分摊到盈利性）
贷:开发成本――土地开发（乙土地）
七、建筑安装工程费的归集分配
建筑安装工程费用，一样列入上述四个开发项目中去,对应为银行存款或者预付账款
二、房地产行业收入的确认原则(必须同时满足下述五项条款）
1、企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(例如,房屋已经出售完毕,但工程尚未竣工，虽然发票已开,但不符合收入确认原则，比如地震了)
２、企业没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已经出售的房屋实行有效的控制;(实际工作中可以理解为：未与业主办理房屋交接手续，不得确认收入)
贷:应交税费－营业税-城建税－土地增值税-教育费附加
三、代建工程结算收入
代建工程:不需要办理土地过户等手续，工程竣工办理交接手续后,按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转工程成本。（因税法税率不一致，可考虑是否有税务筹划可能）
1、收到委托方预付工程款
借：材料采购 银行存款等
贷：预收账款
2、竣工结算,验收完毕，开具发票确认收入
２、出租成本是：损耗价值(也就是折旧）及修理费用
准备出租时
借：出租开发产品－出租产品
贷:开发产品-房屋
结转收入对应成本时
借：主营业务成本-出租产品营业成本
贷:出租开发商品－出租产品摊销
出售出租的房屋结转成本
借:主营业务成本-商品房销售成本（按照净值）
贷:出租开发商品－出租产品摊销(按照净值)
最后:注销“出租开发产品-出租产品”，该科目和“出租产品摊销”对冲。
例子:
收入凭证（开具发票时候）:结转成本的时候
借：银行存款应收账款借：主营业务成本――商品房销售成本
贷：主营业务收入―土地转让成本
――配套设施收入
开发产品－房屋(写字楼、公寓）
-配套设施(商店)
－土地
月末计算应纳税金，然后转本年利润
借:营业税金及附加――
一、 房地产主营业务收入分类(用于二级科目设置，收入和成本对应设置）
房地产主营业务收入是指:对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入、具体包括土地转让收入（建设场地销售收入)、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租开发产品的租金收入。
其它收入是指:商品房售后服务收入，以及销售材料、转让无形资产、出租固定资产等形成的收入。
九、开发间接费用的归集分配
间接费用分配率=当期开发间接费用／各项开发预算造价之和
4、 基础设施费：七通工程(小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯照明)、环卫、绿化的工程支出；
5、公共配套设施费：不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施支出；
6、开发间接费用:管理开发项目的直接组织发生的工资、福利、折旧、修理、办公、周转房摊销等费用；(还可以独立于开发成本，为一级科目，月末转入开发成本)
借:应收账款同时:借：预收账款
贷：主营业务收入-代建工程收入 贷：应收账款
3、发成的代建工程成本及费用
借:开发成本－代建工程开发(征地拆迁,前期工程，基础设施等）
贷:银行存款应付账款等
４、期末将开发成本转入开发商品；营业成本自开发产品中结转。
四、出租产品租金收入的核算
知识点:
1、开发建成用于出租的，要自“开发产品”转入“出租开发产品－出租产品”科目；
五、开发产品的核算科目
开发成本包括:(三级及四级科目的设置)
1、土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置及有关地上、地下附着物拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出；
2、前期工程费：规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘测费用、三通一平(通水、通电、通路、平整建设场地）支出；
3、 建筑安装工程费:出包方式和自营方式的建筑安装工程费；
注意:
A、销售金额的确定,应当是建筑总面积来确定的销售金额，而不能是实用面积，目前中国销售大都是建筑面积，还便于会计核算,如果是实际工作中按照实用面积来销售房屋的，财务应用实用面积+公摊面积来计算并分摊成本。
B、已经办理销售、交付手续,但产权尚未办理的,企业应设置“代管房产备查簿”进行实务管理，但不得入账，也不得计提折旧。
房地产收入、成本、费用和利润的计算
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房地产收入、成本费用和利润的计算
2014-０7-1４ ０6：５8：09来源：作者：【大中小】添加收藏