推荐-世联长沙写字楼市场客户资料 精品
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世联顶级豪宅营销谈案列讲解NXPowerLite知识分享
完善，区域印象较差
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
第二十六页，共31页。
项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
第二十七页，共31页。
完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
第二十一页，共31页。
身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
房地产世联：甲级写字楼产品体系打造模型
物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务
智能化系统：5A智能化
发展商品牌：发展商曾经运作项目口碑
本报告是严格保密的。
硬件配置
建立甲级第一印象 ——玻璃幕墙奠定项目形象
玻璃幕墙
考虑因素：
玻璃幕墙奠定了项目的第一印 象， 彰显昭示性，树立项目的高档物 业形象。
建议要点：
采用Low－e中空镀膜隔音玻璃， 保证甲级建筑品质；
广州发展中心 网络地台图
广州发展中心 网络地台图
本报告是严格保密的。
网络地板案例
广州发展中心大厦网络地台设计
基本数据：
在走线位 设置地台
租售情况： 目前只租不售 入驻率约60％
价格情况： 租 金 130元/㎡ 管理费 29元/月·㎡
本报告是严格保密的。
钢架
发展中心在广州中心区独树一 帜，虽然没有顶级的配置，但 每一项配置都是最实用的，如 遮阳板、网络地台等，所以该 大厦吸引了大批优质客户，租 金也一直居高不下。
预留10公分高度，用 钢架搭成的网络架空 地台
建议在实现网络地板作用的前提下，
尽量的节省建筑成本。建议本项目 采用预留10公分的地台设计，既实
现了网络地板的作用，又可以降低 建筑成本。（如右图示）
建议本项目根据走线，在地面搭钢 架，做成中空水泥网络地台。
本项目在预留足够的网络走线空间
前提下尽量节省净高空间，建议只 留10公分地台空间。
卫生间的装修色调、采光色调 与公共部分要求协调统一。
本报告是严格保密的。
硬件配置
细节决定甲级形象 ——国际化的公共导视系统
公共导视系统
考虑因素：
体现一个项目在细节上的 体贴入微，展示项目的品 质感和国际商务感
长沙市写字楼市场调研报告
规划：省府CBD写字楼市场初成规模，写字楼整体档次也有较高的水准。入住情况有增无减， 越来越多省内外知名企业开始入驻，前景良好。
智能化配套：省府CBD作为新区相较五一广场在智能化配套方面有一定的优势。 商务配套：用裙楼完善自身的商务配套是区域内写字楼的普遍做法。不过，由于区域人流量的 关系，总体来说，配套较粗放，经营状况一般。在一系列配套中，员工餐厅的使用率最高。
（2）省府CBD
地段：省府CBD作为城市向南的发展方向，省府新区商务中心，城市公共交通系统建设已初步 完成，公交、高铁、地铁、城市轻轨已逐一投入建设或以完成建设。地理位置而言四通八达之地 理优势愈发明显。而且该区域有着省政府等重要政府机构和市政设施，也有一些重要的金融机构 在此设点，所以该区域非常适合商务活动。
华尔街中心 泊富国际
世茂项目 九龙仓项目
滨江新城 五一广场 省府红星
御邦广场
德思勤城市广场
2.各大版块写字楼市场潜力分析
（1）五一广场
地段：长沙地区写字楼多数是以五一广场为中心展开，五一广场区域是长沙传统的经济中 心和精神象征，交通系统发达，有通往主城各区的公交车，地理位置上可谓是长沙城交通的 心脏。配套设施方面平和堂百货、新世纪百货、王府井百货、春天百货、悦方、乐和城、黄 兴路步行街等娱乐休闲配套设施，不仅让五一广场成为长沙经济中心，也让其成为长沙首选 的休闲娱乐中心。
长沙市写字楼市场调研报告
目录
总体市场分析 重点项目分析
长沙写字楼市场整体情况
长沙各大板块写字楼发展潜力及 主要写字楼出租情况
一、长沙市写字楼市场整体情况
1.长沙市写字楼的发展历程
起步阶段
第一个发展阶段是 2000年以前，这一时期由于改革开放刚刚起步，中国经济发 展的重心主要集中在沿海地区，来长投资的外资企业和私人企业很少，商业写字 楼的市场需求不足导致这一时期长沙的的写字楼市场比较平淡，商业写字楼很少 且大部分为政府投资。
智能化配套：省府CBD作为新区相较五一广场在智能化配套方面有一定的优势。 商务配套：用裙楼完善自身的商务配套是区域内写字楼的普遍做法。不过，由于区域人流量的 关系，总体来说，配套较粗放，经营状况一般。在一系列配套中，员工餐厅的使用率最高。
（2）省府CBD
地段：省府CBD作为城市向南的发展方向，省府新区商务中心，城市公共交通系统建设已初步 完成，公交、高铁、地铁、城市轻轨已逐一投入建设或以完成建设。地理位置而言四通八达之地 理优势愈发明显。而且该区域有着省政府等重要政府机构和市政设施，也有一些重要的金融机构 在此设点，所以该区域非常适合商务活动。
华尔街中心 泊富国际
世茂项目 九龙仓项目
滨江新城 五一广场 省府红星
御邦广场
德思勤城市广场
2.各大版块写字楼市场潜力分析
（1）五一广场
地段：长沙地区写字楼多数是以五一广场为中心展开，五一广场区域是长沙传统的经济中 心和精神象征，交通系统发达，有通往主城各区的公交车，地理位置上可谓是长沙城交通的 心脏。配套设施方面平和堂百货、新世纪百货、王府井百货、春天百货、悦方、乐和城、黄 兴路步行街等娱乐休闲配套设施，不仅让五一广场成为长沙经济中心，也让其成为长沙首选 的休闲娱乐中心。
长沙市写字楼市场调研报告
目录
总体市场分析 重点项目分析
长沙写字楼市场整体情况
长沙各大板块写字楼发展潜力及 主要写字楼出租情况
一、长沙市写字楼市场整体情况
1.长沙市写字楼的发展历程
起步阶段
第一个发展阶段是 2000年以前，这一时期由于改革开放刚刚起步，中国经济发 展的重心主要集中在沿海地区，来长投资的外资企业和私人企业很少，商业写字 楼的市场需求不足导致这一时期长沙的的写字楼市场比较平淡，商业写字楼很少 且大部分为政府投资。
学习资料-世联长沙大盘研究
6、规划学校 7、数码港 8、环保工业园
2010—酒店、商业、娱乐、学 校、别墅全面启动，预计年开工
4、主题公园 5、文化广场
9、酒店度假区 10、低密度及高端住宅
面积80万平米
大量配套规划需逐步兑现，其驱动力在短期内尚未显现
目前销售业绩与投入规模不成正比
中信新城
前期媒体高调造势，设市中心与深圳接待点，吸引市区及广深返乡置业客群；二期采 取大客户团购策略，拉动周边刚性需求，低价快速走量
首期开发 A地块住宅
C地块 900亩
B地块 90亩
占地：1500亩，一期500亩 总建面：一期46万平米 容积率：约1.5 物业形态：公寓、洋房，高层，别墅等 预计开发周期：一期约6年
规划：66.7万平米月湖公园、别墅、花园洋 房、商务楼，会所、星级酒店等
项目总占地1500亩，首期启动位于月湖公 园内的A地块，开发面积约500亩，目前仅 规划首期A地块，缺乏对B地块商业与C地 块住宅的整体规划定位
成产 交 品 省内其他城市企业主等客群
客
东城区与北城区公务员、事业单位管
户 来
高 层
理层，改善型二次置业者；东城市场 群个体户
源 住 周边广电等企事业单位职工、中层管
宅 理者、市区公司白领阶层
周边城市来长置业者
保利麓谷林语
复合型大盘开发：两大公园结合教育地产模式，并首创绿色示范城 ，地块资源与品牌资源的强势结合
首期开发纯住宅：沿湖依次排布独栋、联排、洋房、高层，最大化利用稀缺 资源，高品质产品发力支撑项目高价值，高层产品创造利润
2008—洋房产品
一期
四期
2008-2010—楼王、高层 2009、2010—别墅
最优资源作为启动期，树立市场形象，二三期高层拔高容 积率，造创高利润，同时保留部份低容积率产品后续开发， 体现项目价值
世联行介绍
项目整体建筑指标策略
物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议
资讯服务
世联出版的专业书籍/期刊赠阅 最新市场/行业资讯报告 沟通互动 高层定期沟通 陪同考察
建筑单体设计建议
建筑安装工程建议
4——战略顾问
5、战略顾问___经典案例
城市重建代表项目
三亚湾阳光海岸项目
深圳市福田区委旧址改造 海口城发海甸溪北岸改造项目 深圳市宝安区新安25区工业区 街区再造商业计划 深圳市鹿丹村重建发展策划 福田区15个城中村改造项目 盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目 盐田三、四村和西山吓村及永 庆村、小径墩村搬迁改造项目
服务内容 我们的客户
产品 服务
产品线研究
产品线升级 全国小户型研究
中铁建、中建、中粮
世茂 金地、万科 服务内容 刚需客户研究 营销类研究 我们的客户 万科 保利
深度市场 研究服务
决策 服务
市场进入性研究分析 项目开发理念及规划概念
房地产项目可行性研究 大规模项目开发方案及经济评价
1
项目选址
2
寻找融资渠道
新城开发代表项目
主题地产代表项目
专题研究代表项目
北京“十一五”发展计划之 房地产市场研究 《北京市住房建设规划 （2006-2010）》之北京市 住房建设现状研究项目 《北京市近期建设规划 （2006年-2010年）》 2007-2008年度实施计划之 城市规划实施效果研究 北京天鸿单店项目 北京市福利房市场研究 天津房地产市场研究 鲁能房地产市场进入性研究
3、写字楼地产_服务内容
客户定位模板
•地段 •区域发展前景和规划 •户型
•地段
投资 客
•总价 •按揭方式 •升值潜力 •可商可住 •易于出租 •租金回报
中小 规模 草创 型企 业/ 成长 型企 业
•总价 •实用率高 •办公和居住一体 •高性价比 •形象贴近写字楼 •商务配套齐全 •户型空间自由可变 •可24小时办公 •物业管理
•地段 •总价低、首付低 •停车费、物管费、公用设
收入水平
家庭年收入30万以上， 家庭年收入10-20万， 目前为高端物业主流 目前为中高档物业主流 客户 客户
家庭年收入5～10万， 家庭年收入5万以下， 市场中档物业主流 暂无购房计划或父母 客户 出资帮忙购房
置业能力
80-100万 拥有1套以上物业， 拥有私家车
30-60万 在河西或河东有房（福 利房或单位房），部分 有车，改善居住环境愿 望较强，有在二次置业 需求
核心驱动力：
1、提升企业形象，管理层福利的公司；
2、注重身份标识的、尊贵享受的城市富有阶层；
22
核心目标客户AIO量表——跨国公司、国内知名企业及本地大型企 业长驻管理层，追求身份标识的私营业主
时间安排较自由
夜生活比较丰富，有特定生活圈子 购买名牌服饰 不太关注电视、报纸广告，有特定的读物 基本不在家做饭，三餐在外
户型面积要求：2房（90-110m2）、3房（120-140m2）、四房（140～170m2）
可承受价位 单价： 2500～3000元 总价：2房30万以下、 3房40万以下、4房60万以下
喜欢的楼盘规模：中大规模的社区环境，多层、小高层、高层的物业类型
社区内配套需求：主要为生活配套和环境景观，其次为教育、文化休闲和健康运动 距工作地的时间：车程半小时以内
世联地产-运达中央广场专题
但项目价值点较少
推广节点：
3-15 体验中心开放
3-16 体验中心开放
3-18 60万㎡高端城市综 合体
3-31 60万㎡高端城市综 合体
同时取消底层商业，商业区、住宅区互不干扰，居住环 境更纯粹。
物业形态
物业形态对比：运达中央广场物业类型与本案相似，但商业 体量较大，而且一期开发住宅，商业配套能否兑现未知；本 案全部一期开发完毕，开发商实力可以兑现规划
运达中央广场：住宅6 栋，均为31层；酒店写 字楼公寓2栋，其中一 栋为超高层63层，建筑 高度248.8米；商业一 栋6层；
本报告是严格保密的。
运达中央广场园林打造主要强调种植名贵树种；保利
园林
国际广场则强调豪宅配置：大型中心组团园林
大型中心 水景组团
园林
园林面积有限， 主要强调名贵树 种如：银杏、紫 杉、加纳利海枣
本报告是严格保密的。
产品对比分析 保利国际广场凭借合理的规划、稀缺的超高层 的物业形态和设计合理的户型取胜
开发亮点
国际名品商场：对外称汇聚200余家国际一线 奢侈品牌，比目前美美百货规模大
此次运达中心广场 称将开长沙第二家 奢侈品百货，规模 比位于运达国际广 场的美美百货大， 并称此百货将汇集 世界名品200余家， 但目前奢侈品商场 品牌未定。
本报告是严格保密的。
产品情况及价格
价格：一口价14800元/平米；住宅全精装，精装报价4500元 /平米；目前接受内部认购，收取总价10%作为定金，当天下 定可直接定房号
规划有5万㎡国际 名品商场，商场品牌 待定；电影院，影院 品牌待定；
W酒店
公寓
本报告是严格保密的。
高端城市综合体
瑞吉酒店 写字楼
推广节点：
3-15 体验中心开放
3-16 体验中心开放
3-18 60万㎡高端城市综 合体
3-31 60万㎡高端城市综 合体
同时取消底层商业，商业区、住宅区互不干扰，居住环 境更纯粹。
物业形态
物业形态对比：运达中央广场物业类型与本案相似，但商业 体量较大，而且一期开发住宅，商业配套能否兑现未知；本 案全部一期开发完毕，开发商实力可以兑现规划
运达中央广场：住宅6 栋，均为31层；酒店写 字楼公寓2栋，其中一 栋为超高层63层，建筑 高度248.8米；商业一 栋6层；
本报告是严格保密的。
运达中央广场园林打造主要强调种植名贵树种；保利
园林
国际广场则强调豪宅配置：大型中心组团园林
大型中心 水景组团
园林
园林面积有限， 主要强调名贵树 种如：银杏、紫 杉、加纳利海枣
本报告是严格保密的。
产品对比分析 保利国际广场凭借合理的规划、稀缺的超高层 的物业形态和设计合理的户型取胜
开发亮点
国际名品商场：对外称汇聚200余家国际一线 奢侈品牌，比目前美美百货规模大
此次运达中心广场 称将开长沙第二家 奢侈品百货，规模 比位于运达国际广 场的美美百货大， 并称此百货将汇集 世界名品200余家， 但目前奢侈品商场 品牌未定。
本报告是严格保密的。
产品情况及价格
价格：一口价14800元/平米；住宅全精装，精装报价4500元 /平米；目前接受内部认购，收取总价10%作为定金，当天下 定可直接定房号
规划有5万㎡国际 名品商场，商场品牌 待定；电影院，影院 品牌待定；
W酒店
公寓
本报告是严格保密的。
高端城市综合体
瑞吉酒店 写字楼
世联、易居、合富辉煌资料整理
易居 1.2000年，上海房地产住宅消费服务有限公司正式成立。 2.2001年，上海房屋销售有限公司正式成立，全面介入房地产营销代理行业。 3.2002年，与上海房地产住宅消费服务有限公司重组合并为新的上海房屋销售有限公司。 4.2003年，上海房屋销售有限公司组建中国事业部，北上北京、南下香港、中占武汉、西挺 重庆，开始构筑起东西南北中全国流通服务流域市场，成为中国房地产营销代理的领导企业 5.2004年,上房销售通过增资扩股完成公司改制,并成功在海外成立了易居(中国)控股公司。 6.2005年1月,易居相继成立了华东、华中、华北三大区域运营事业总部。 7.2005年5月,原上海房屋销售有限公司正式挂牌成为上海房屋销售(集团)有限公司。 8.2005年7月28日,上海易居房地产研究院正式揭牌成立。 9.2005年11月18日，上海房屋销售(集团)有限公司和上海臣信房地产经纪有限公司联合成为" 10.2005年底,上房销售再设立了华南、西部和港澳区域运营事业总部。 11.2006年3月16日，易居CRIC2006中国房地产决策咨询系统(上海版)启动暨签约仪式举行。 12.2006年3月28日，易居（中国）控股有限公司在上海与瑞士信贷集团之崇德基金、DLJ房 地产基金牵头的等四家国际著名投资公司正式签署协议引进2500万美金国际战略投资 13.2006年5月8日, "易居(中国)"品牌由易居(中国)投资控股有限公司正式推出。 14.2007年8月8日，易居中国在纽约上市，成为在美国第一家上市的中国轻资产地产概念股。 15.2008年，公司成立易居中国房地产投资基金I。
。
1.四大业务板块：以上房销售为代表的营销代理板块、以克而瑞为代表的决策咨询板块、以 易居臣信为代表的房产经纪板块和以易居房产基金为代表的基金管理板块。 2.商业模式核心：把具有独特竞争优势的信息咨询业务作为切入点，推动一手房代理销售业 务和二手房中介业务的发展，从而有效地撬开市场空间。 3.学术依托：易居房地产研究院 4.四大平台：集团资本、资源、品牌、模式
2019年长沙写字楼市场分析-43
五一广场商务圈：五一 广场为核心、以商业结 合的写字楼为主 文艺路文化商务圈：文 艺路为核心的文化商务 圈则以五星级酒店为配 套支撑，高档写字楼为 载体，形成了韶山路商 务圈中心地带地价高昂 和商务活动频繁的特色 芙蓉路金融商务圈：芙 蓉路为轴线的金融商务 圈则以金融证券等金融 行业为鲜明特性
——浦发银行长沙分行总经理
店里就有这样的感觉，其他地方找不到”； “酒店的配套是独一无二的，写字楼无法替代的，我们办公讲究的是方便客
户、方便员工、方便自己”
——光大期货总经理
“办公的地方是我们的第二个家，家就要讲究有家的家的感觉，舒服，在酒
长沙酒店写字楼市场现状小结： 小众市场，消化高端客户群，短期内竞争力依旧强劲
酒店写字楼客户特征：严重依赖酒店的服务和配套，短期内未被专业写字楼分流 “长沙酒店式写字楼大多都集中以在星级写字楼为载体，形象高端、服务配 套都很到位，在其他写字楼没有这样的优越感和舒服感“ “大多数酒店写字楼的租金也不贵，比如华天酒店的租金还没有中天广场的 贵，但是，在华天还有很多其他的配套，非常的方便，有游泳池、有健身房、 有高级餐厅等，这些专业写字楼是没有的”； “现在国际知名企业还是比较喜欢高档酒店办公多些，首先在星级酒店服务 周到，配套完善，现在大企业对租金敏感度还是比较低的”
比率
10% 5%
知名企业分 公司或办事 处 金融投资 信息科技 其他
25% 60%
索尼有限公司长沙办事处
上海华为技术有限公司长沙办事处 恒信证卷长沙办事处 埃克森美孚中国投资有限公司长沙办事处 伊来克斯长沙办事处 三菱商事株式会社长沙自动车事务所 长沙市新财置业担保有限公司 摩托罗拉电子有限公司长沙分公司
世联长沙写字楼市场客户资料
2010年人均GDP在中部省会城 市中排名第一
实际人均GDP每增加1000美元 ，相应的写字楼规模平均增加 2988.7平方米/十万人；
2004年以来，长沙市人均GDP 持续快速增长，平均上升幅度 在10%以上，长沙未来写字楼 前景看好；
中部地区&广州7省会城市GDP总值比较
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
城南板块
政府
世联长沙写字楼市场客户资料
地域分布特征：中心板块写字楼最为集中，主要分布在五一大 道与芙蓉路，也是当前长沙中高端写字楼聚集地。
五一广场商务圈：五一广场 为核心、以商业结合的写字 楼为主
文艺路文化商务圈：文艺路 为核心的文化商务圈则以五 星级酒店为配套支撑，高档 写字楼为载体，形成了韶山 路商务圈中心地带地价高昂 和商务活动频繁的特
学习改变命运,知 识创造未来
向心力的产生
世联长沙写字楼市场客户资料
城市发展层面
依托城市群建设，长株潭核心城市功能承载着长沙商务市场将加速发展
单核中心城市扩张
城市竞争、分工、合作
城市群形成
长沙
湘潭
株洲长沙湘潭 Nhomakorabea株洲
长沙
湘潭
株洲
长沙为发展成为中部地区的区域中心城市，采取了积极扩大经济总量、拓展城市空间 、提升城市功能的战略行动；
市府板块
集中区域，占全市写字楼90%
产业
以上份额
城南板块——依托省政府新
麓谷板块
址南迁形成
政府
市府板块——依托市政府新
址西迁、岳麓区政府形成
麓谷板块——依托麓谷科技
园区的逐渐成形
中心板块
地段
长沙写字楼受传统区域发展模 式影响，主要集中于中心板块 由于长沙在写字楼发展的基础 ——产业经济支持方面的薄弱 性造成写字楼区域板块分布具 有较强的行政中心依附性
实际人均GDP每增加1000美元 ，相应的写字楼规模平均增加 2988.7平方米/十万人；
2004年以来，长沙市人均GDP 持续快速增长，平均上升幅度 在10%以上，长沙未来写字楼 前景看好；
中部地区&广州7省会城市GDP总值比较
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
城南板块
政府
世联长沙写字楼市场客户资料
地域分布特征：中心板块写字楼最为集中，主要分布在五一大 道与芙蓉路，也是当前长沙中高端写字楼聚集地。
五一广场商务圈：五一广场 为核心、以商业结合的写字 楼为主
文艺路文化商务圈：文艺路 为核心的文化商务圈则以五 星级酒店为配套支撑，高档 写字楼为载体，形成了韶山 路商务圈中心地带地价高昂 和商务活动频繁的特
学习改变命运,知 识创造未来
向心力的产生
世联长沙写字楼市场客户资料
城市发展层面
依托城市群建设，长株潭核心城市功能承载着长沙商务市场将加速发展
单核中心城市扩张
城市竞争、分工、合作
城市群形成
长沙
湘潭
株洲长沙湘潭 Nhomakorabea株洲
长沙
湘潭
株洲
长沙为发展成为中部地区的区域中心城市，采取了积极扩大经济总量、拓展城市空间 、提升城市功能的战略行动；
市府板块
集中区域，占全市写字楼90%
产业
以上份额
城南板块——依托省政府新
麓谷板块
址南迁形成
政府
市府板块——依托市政府新
址西迁、岳麓区政府形成
麓谷板块——依托麓谷科技
园区的逐渐成形
中心板块
地段
长沙写字楼受传统区域发展模 式影响，主要集中于中心板块 由于长沙在写字楼发展的基础 ——产业经济支持方面的薄弱 性造成写字楼区域板块分布具 有较强的行政中心依附性
世联长沙融圣国际项目营销策略报告
竞争对手三
该竞争对手在长沙市场的 销售业绩较为突出，营销 手段多样。
目标客户群体定位
定位为中高端客户群体
根据项目自身特点以及市场情况，我们将目标客户群体定位为中高端客户群 体，主要集中在有一定购买力且对生活品质有较高要求的年轻人和家庭。
拓展潜在客户
在项目前期筹备过程中，我们将通过市场调研和大数据分析等方式进一步拓 展潜在客户群体，发现更多潜在需求。
2023
世联长沙融圣国际项目营 销策略报告
contents
目录
• 项目背景介绍 • 市场竞争分析 • 营销策略制定 • 销售策略与实施计划 • 风险控制与应对措施 • 结论与建议
项目背景介绍
项目概述
项目名称：融圣国际
项目规模：占地面积约10万平方米，总 建筑面积约30万平方米
开发企业：世联地产
预期收益
通过销售房源，实现资金回笼，并按照销售进度进行投资回 报分析，预计整体投资回报率达到20%。
销售渠道拓展与合作模式
拓展销售渠道
通过线上平台推广、线下中介合作、开发商自销等多种方式，扩大销售渠道，覆 盖更多潜在客户。
合作模式
与当地知名中介机构、电商平台等合作，实现资源共享和互利共赢，提高项目知 名度和曝光率。
销售团队组建与培训计划
团队组建
招聘具有丰富经验和优秀沟通能力的销售人员，组成高效的销售团队。
培训计划
针对项目特点和客户需求，制定系统的培训计划，包括项目介绍、产品特色、销售技巧等方面的培训 。
售后服务与客户关系管理
售后服务
提供完善的售后服务，包括协助办理购房 手续、提供装修建议等，提高客户满意度 。
项目位置：长沙市雨花区 项目类型：住宅、商业
世联写字楼策划经验分享
提升员工满意度
关注员工福利和工作环境，提供健康、舒适的办 公空间，提高员工满意度和忠诚度。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
理，提高运营效率。
数字化办公
提供智能会议室、远程办公等数 字化服务，满足企业灵活办公需
求，提高工作效率。
数字化营销
利用社交媒体、虚拟现实等技术， 开展数字化营销活动，提升写字
楼的知名度和吸引力。
服务品质与创新提升
个性化服务
根据客户需求，提供定制化的服务方案，满足企 业个性化需求。
创新服务模式
引入共享办公、联合办公等新型服务模式，为企 业提供更多元化的办公解决方案。
运营管理
建立完善的物业管理团队，提供专业、高效的物业服务，确保写字楼的正常运 营和租户满意度。
04 写字楼策划中的挑战与对 策
市场风险与应对策略
市场风险
由于经济环境、政策调整等因素，写字楼市场可能会出现波动，给项目带来风险 。
应对策略
密切关注市场动态，及时调整项目定位和策略，保持灵活性和适应性。同时，加 强与政府、行业协会等机构的沟通，了解政策走向，规避政策风险。
定位
根据市场需求和竞争情况，确定 写字楼的定位，如高端商务、创 意产业等，以便精准吸引目标租 户。
设计与规划
建筑设计
注重外观设计，体现现代感和商务氛 围，同时考虑内部空间布局的合理性 和舒适性。
设施规划
提供齐全的设施，如会议室、休息区 、商务中心等，满足租户的日常需求 。
招商与运营
招商策略
制定有针对性的招商计划，通过多种渠道寻找潜在租户，如线上平台、行业展 会等。
客户需求
打造一个创新、开放的产业园 区，吸引创新型企业入驻。
关注员工福利和工作环境，提供健康、舒适的办 公空间，提高员工满意度和忠诚度。
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理，提高运营效率。
数字化办公
提供智能会议室、远程办公等数 字化服务，满足企业灵活办公需
求，提高工作效率。
数字化营销
利用社交媒体、虚拟现实等技术， 开展数字化营销活动，提升写字
楼的知名度和吸引力。
服务品质与创新提升
个性化服务
根据客户需求，提供定制化的服务方案，满足企 业个性化需求。
创新服务模式
引入共享办公、联合办公等新型服务模式，为企 业提供更多元化的办公解决方案。
运营管理
建立完善的物业管理团队，提供专业、高效的物业服务，确保写字楼的正常运 营和租户满意度。
04 写字楼策划中的挑战与对 策
市场风险与应对策略
市场风险
由于经济环境、政策调整等因素，写字楼市场可能会出现波动，给项目带来风险 。
应对策略
密切关注市场动态，及时调整项目定位和策略，保持灵活性和适应性。同时，加 强与政府、行业协会等机构的沟通，了解政策走向，规避政策风险。
定位
根据市场需求和竞争情况，确定 写字楼的定位，如高端商务、创 意产业等，以便精准吸引目标租 户。
设计与规划
建筑设计
注重外观设计，体现现代感和商务氛 围，同时考虑内部空间布局的合理性 和舒适性。
设施规划
提供齐全的设施，如会议室、休息区 、商务中心等，满足租户的日常需求 。
招商与运营
招商策略
制定有针对性的招商计划，通过多种渠道寻找潜在租户，如线上平台、行业展 会等。
客户需求
打造一个创新、开放的产业园 区，吸引创新型企业入驻。
写字楼租户手册(chengjian)介绍
内容页码一、前言 5二、用户手册6-201）物业管理2）用户须知3）日常保养4）清洁卫生5）灭虫/防鼠/绿化6）供电事宜7）电话事宜8）电视事宜9）保安事宜10）停车场管理11）大厦服务12）灾害预防13）禁止行为14）应急程序三、用户守则20-251）用户联络资料2）空调系统3）大厦外墙4）玻璃幕墙5）大厦结构之保护6）公共设施7）材料/货品之运送8）二次装修规则9）公共区域之整洁10）垃圾之清运11）保安事宜12）招牌与指示牌13）兜售商品、派发宣传品及其他14）携带货物15）绿化16）单元用途17）其他事宜四、装修守则（一）装修程序25-31 1）物业移交2）装修申请3）装修需提供图则之详情4）二次装修报批、施工和验收程序5）临时用电/水供应6）用户之装修承包商7）大厦指定之承包商8）安全协定9）装修审批及验收10）房屋返还时的状态11）总结（二）装修特别注意事项31-36 1）政府批文2）装修时间3）装修材料之搬运及堆放4）垃圾/废料清理5）公共设施及环境保护6）消防措施7）物品保管8）保险9）装修咨询10）改建及还原工程11）管理监督12）装修要点（三）技术资料36-37 1）外墙装饰2）内部装饰3）标准层净高4）架空地板5）结构情况6）楼板承重7）电梯设备8）空调系统9）电力供应及分布系统10）室内照明标准11）喷淋系统的排水系统及方式12）消防管道系统13）火警监测系统14）公共报警系统15）火警安全通道的安全设备设置16）通讯系统17）单元标准电话线配置五、总结37六、附件1）城建国际中心服务收费一览表382）城建国际中心装修收费一览表39注：城建国际中心物业管理处〈用户手册/装修守则〉有权进行修改和解释，所有说明以中文为准。
一、 前言戴徳梁行房地产咨询（上海）有限公司系[城建国际中心]之物业管理者。
作为中心物业管理者，我司热忱欢迎阁下入驻[城建国际中心]，并恭祝阁下事业顺达。
为管理好[城建国际中心]，全方位为用户提供完美服务，充分保障用户的共同利益，为阁下创造一个舒适、安全、清洁、优雅的办公环境，根据《租赁合同》的规定，特制定本手册，敬请各用户遵守各项条款，共同维护[城建国际中心]良好的办公秩序和优雅环境。
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8 9 2 . 7 5 9 8140.6863. 6 2 6 5755.22.70 4 7 7 4 . 6 6 3 9435.13. 3 4 9521.23.79 5
1261.19
83
103.33 112.59 123.25 138.8 172.38 179.4
202.01
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 第一产业 第二产业 第三产业
17.30% 15.00%
20000 15425.0918166.55
10.00%
2010年人均GDP在中部省会城 市中排名第一
10000 0
实际人均GDP每增加1000美元， 相应的写字楼规模平均增加 2988.7平方米/十万人；
2004年以来，长沙市人均GDP 持续快速增长，平均上升幅度 在10%以上，长沙未来写字楼 前景看好；
以上数据来源：长沙统计年鉴
城市发展层面
中部省市中的地位：国家级城市群实验区之一，长株潭两型社会建设实验区
07年12月7日国务院正式在批准中武部汉省城市市圈中和的湖南地长位株：潭城国市家群级成为城“市全群国资实源验节区约型之和一环，境友长好 型”建设综合配套改革实株验区潭两型社会建设实验区
长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点之一。探索以城市群的方式城市功能互补，增强，快 速带动中部地区经济发展的新道路
根据湖南省政府公布的《长株潭城市群区域规划》
其中，长沙湘江东侧中心城区（本项目所属区 域）将作为长株潭主中心，定位城市商务中心 和商业中心，强化综合服务功能，成为集信息、 金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设 施一流、高效集约的”极核“。
长沙——中心 以配套与城市环境为核心竞争力
2010
40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
GDP 固定资产投入 GDP增长率 固定资产增长率 2010年各市GDP
12000 10000
10604.48
8000
6000 4547.046040.9
5515.76
5551.3
长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭 城市群中城市综合服务功能的核心提供者
长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为 长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西 南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区 域经济体内部的城市功能中心
到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60％至62 ％，4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750 万人，人均GDP达到8万元以上，发展成为在华中经 济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的 组群式的特大型城市化地域之一。
48580
42630
56620
42981
35215
长沙 郑州 南昌 武汉 合肥 成都 广州
产业结构层面
长沙第三产业发达、比重大，未来写字楼、酒店商务需求长线看好；但第二 产业薄弱，大型企业有限
按照发展规律，第三产业的发 达程度将决定一个城市的商务 3000 发展空间与速度；
08年以前长沙产业结构是“三、 2500 二、一”型，此种产业结构的 稳定性逐年加强；08年以后为 2000
长沙商务商业环境大势：
经济总量层面
长沙市近年来GDP总量持续稳健增长，为写字楼、酒店商务市场发展提供了有 力经济后盾
近7年长沙市GDP增长率保持在 12%以上，近3年GDP增长保持在 15%-16%左右，高于中国GDP增 长的平均速度，2010年长沙GDP 达到4547.06亿元；
与中部其他省会城市比较，长沙 GDP总值属于第二梯队，第一梯 队由武汉、成都组成，GDP总值 超5000亿元，第二梯队由长沙、 郑州组成，GDP总值在4000亿元 左右，第三梯队南昌、合肥GDP 总值不足2000亿元
4000
2104
2702.5
2000
0 长沙 郑州 南昌 武汉 合肥 成都 广州
GDP
以上数据来源：长沙统计年鉴
经济总量层面
从人均GDP数值考量近三年快速增长，长沙市写字楼、酒店商务前景看好
长沙市历年人均GDP发展状况
70000
66443 30.00%
长沙市人均GDP保持高速增长， 近7年来增长速度均超过11%， 而且增速不断加快；
100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
5.00%
2003
2004
2005 2006 人均GDP
2007 200% 2010
89194
中部地区&广州7省会城市GDP总值比较
56620
2010年人均GDP达到66443元, 人均GDP增长速度为17.3%
60000
23.59%
56620 24.59% 24.20%
25.00%
50000
45588.82 19.40%
20.00%
40000 30000
34364.41
12.80%
15.09% 27697001.040.1%6% 23774.44
长沙市固定资产投资从2000年开 始高速增长，基础设施建设的效 应逐渐显现
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500
0
1519.9 2005
1790.66 2006
2190.25 2007
3000.98 2008
3744.8
4547.06
2009
当前长株潭一体化逐步推动中，电力同网、移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财政政策一 体化等
武汉城市圈：以武汉为中心， 包括黄冈、黄石、孝感、咸 宁、鄂州、潜江、天门、仙 桃等8个城市
长株潭城市群：以长沙为中 心，包括株洲、湘潭2个城市
城市发展层面
作为长株潭一体化的核心与主体，长沙的中心吸引力将进一步增强
二三一结构。但三二产业都增 1500 长强劲。
长沙产业结构表明了产业结构 1000
逐渐优化，且对经济又好又快
增长产生强力拉动与贡献；
500
第三产业和第二产业企业作为
0
写字楼物业最主要使用者，在
长沙产业结构中长期占据绝对
主力位置，表明长沙写字楼市
场长线看好
长沙历年三大产业结构
2437.03
1893.58 1908.02 1567.41 1671.78