4-1.牡丹江市物业服务收费管理办法

附录1牡丹江市区物业服务收费管理办法第一条为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进牡丹江市区物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《黑龙江省物业服务收费管理办法》和《牡丹江市物业管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第三条本办法适用于本市市区内物业服务收费及监督管理。

第四条市物业行政主管部门负责制定物业服务项目及物业服务指导标准，对物业服务活动进行监督管理。

市价格行政主管部门根据物业服务项目及物业服务标准制定物业服务收费标准，负责物业服务价格行为的监督管理。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则。

政府提倡开发建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第六条物业服务收费根据不同房屋建筑的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅（不含别墅、公寓，下同）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位（含地下、地面）的物业服务收费实行政府指导价。

非住宅、别墅、公寓、写字楼，为个别业主提供的代办服务和其它特约服务及办法中未规定的物业服务项目、物业服务标准的物业收费标准实行市场调节价。

第七条实行政府指导价的物业服务收费采用包干制形式，实行市场调节价的物业服务收费由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

第八条住宅物业服务收费实行四个等级的定价成本标准，物业服务标准由低到高分为一至四级，各等级包括综合管理、公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护、共用部位共用设施设备日常运行维护等五项服务，各项服务对应一个收费标准，每个等级住宅物业服务收费标准是五项服务收费标准的总和，是物业服务收费标准上限，下浮范围不限。

业主可根据小区建设的实际情况，本着质价相符的原则，选择物业服务项目、服务标准，采用菜单式方法，根据所选择的服务项目、服务标准，确定物业服务成本，在6%—12%期间选择服务利润幅度，加上法定税金，最终确定物业服务收费标准。

物业服务收费标准=定价成本+利润+法定税金基本物业服务收费标准=定价成本+利润利润=定价成本×利润率（6%—12%）法定税金=基本物业服务收费标准×税率单体楼或基础设施不完善，达不到一级物业服务要求的小区，业主可根据实际情况选择具体服务项目，原则上按一级收费标准提供下列三项服务：即综合管理、公共区域清洁卫生、共用部位共用设施设备日常运行维护三项服务。

具体收费标准按建筑面积不得超过0.26元/月.m2。

第九条已建成的住宅小区，物业服务收费标准按下列规定确定：（一）根据住宅小区的建设情况和业主对物业服务的需求，参照《牡丹江市住宅物业服务收费指导标准》，经业主大会决定物业服务项目、物业服务标准和物业服务收费标准，由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。

指导标准未予规定的物业服务项目，物业服务标准和收费标准由双方协商确定。

（二）本办法实施前，业主委员会与物业服务企业已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务收费标准按原合同执行。

合同到期后，双方重新协商物业服务项目、服务标准和收费标准，签订物业服务合同。

（三）本办法实施日期起，因客观原因未成立业主委员会并且已经开展物业服务的小区，物业企业可根据小区的建设情况，按本办法规定提供的物业服务项目及服务标准收取物业服务费。

业主委员会成立后，双方根据本办法的规定重新签订物业服务合同。

第十条新建住宅小区的物业服务收费标准，按照下列规定确定：新建住宅小区的开发建设单位应当在办理房屋预售许可证之前，根据本小区的特点，参照《牡丹江市住宅物业服务收费指导标准》，选择物业服务项目和服务标准，并按规定组织前期物业管理招标；物业服务企业应在指导标准范围内进行投标。

由建设单位根据小区的建设特点，选择物业服务项目、服务标准报请物业行政主管部门认定；价格行政主管部门根据物业行政主管部门出具的认定结果，核定物业服务收费标准。

开发建设单位应当在房屋销售现场的显著位置公示物业服务企业名称、物业服务标准和物业服务收费标准等事项。

开发建设单位与房屋买受人签订房屋买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件。

办理住宅进户前，由物业服务企业报请物业行政主管部门对其实际物业服务项目及物业服务标准进行确认，价格行政主管部门根据确认结果进行核定物业收费标准。

第十一条物业服务收费以房屋所有权证登记的建筑面积计算，单位为元∕月•平方米。

未办证的暂按测绘机构的实测面积计算，或按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。

物业服务收费可预收期限不超过12个月。

第十二条业主应当自房屋交付之日起按时交纳物业服务费用。

房屋交付是指在房屋买卖合同或房屋拆迁协议约定的交付时间内，业主收到开发建设单位的交付通知并办妥相关手续。

开发建设单位没有事先通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

业主收到房屋交付通知后，在通知期限内无正当理由拖延办理房屋交付手续的，视为已交付，发生的物业服务费用由业主承担。

第十三条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按房屋买卖合同约定办理交付手续的，其间所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。

第十四条开发建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的住宅小区。

开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因，住宅小区的配套设施和绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定的房屋交付标准的，开发建设单位应当承担相应的责任。

第十五条房屋产权发生转移时，房屋出让人应当结清物业服务费、电梯费等费用。

产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由房屋出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由房屋受让人承担；双方另有约定的，从其约定。

第十六条与住宅配套使用的电梯运行费由基础费用和增减费用组合确定。

基础费用按每部电梯的用户数不同分别计算，增减费用自使用起始层算起，随楼层提高逐层增加相应费用。

第十七条与住宅配套建设的单体车库用于停放机动车的，物业服务费可按住宅物业服务收费标准收取。

第十八条与住宅配套建设使用的室内停车泊位（含地下、地面）的物业服务费，按《牡丹江市住宅物业服务相关收费指导标准》规定收取，物业服务企业提供停车场综合管理、保洁、秩序维护、共用设施日常运行保养维修，不承担车辆损坏及随车携带物品丢失的赔偿责任。

业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

与住宅规划配套建设的地面停车场由物业服务企业提供管理服务的，可按规定标准收取车辆停放服务费，但不承担车辆的损坏及随车携带物品丢失的赔偿责任。

业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

第十九条经业主大会同意，在符合消防安全等规定前提下，利用住宅小区内业主共有的道路和场地设置停车泊位并收费的，所得收益扣除管理服务费用后归全体业主所有，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

因客观原因未能选举产生业主委员会，物业服务企业利用住宅小区内业主共有的道路和场地设置停车泊位的，应在所在街道办事处、社区居委会的指导和监督下，征求住宅小区三分之二以上业主同意，并在住宅小区内公示管理服务事项、征求意见情况和收支账目，所得收益扣除管理服务费用后归全体业主所有。

物业服务企业未经征求意见和公示有关事项，不得自行决定实施。

第二十条业主装饰装修房屋产生的垃圾（不包含违规拆改所产生的垃圾）由物业服务企业统一清运，应当按照《牡丹江市住宅物业服务相关收费指导标准》的规定交纳装修垃圾清运费。

第二十一条利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十二条物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业服务企业可向委托方收取代办费用，但不得向业主或物业使用人收取额外费用。

第二十三条鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理服务水平。

物业服务企业在服务过程中，需要提高管理水平，改建、重建住宅小区的共用部位、共用设施设备的，应当经业主大会决定，与业主委员会签订书面协议。

因客观原因未能选举产生业主委员会，物业服务企业应在所在街道办事处、社区居委会的指导和监督下，征求住宅小区三分之二以上业主同意，并在住宅小区内公示管理服务事项和征求意见情况。

物业服务企业未经征求意见和公示有关事项，不得自行决定实施。

第二十四条物业服务企业应当在住宅小区的显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据、以及物业服务监督举报电话和价格举报电话，接受业主的监督。

第二十五条本办法规定的电梯、消防、防雷等专用设备的使用和维修养护标准与专业标准不相一致的，以专业标准为准。

按本办法规定实行物业管理的小区物业服务成本已包含楼道灯、庭院灯电费，物业服务企业不得另行收取。

第二十六条物业服务企业应当遵守国家的法律、法规及有关文件的规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。

若未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第二十七条业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，业主委员会和物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第二十八条住宅小区的物业管理单位发生变更时，原物业服务企业与新物业服务企业应按规定做好移交工作，未到期的物业服务费等费用应移交至新物业服务企业，并在住宅小区内公示。

第二十九条违反本办法规定，涉及物业服务行为的事宜，由物业行政主管部门负责处理；涉及物业服务收费标准行为的事宜，由价格行政主管部门处理。