【房地产年报】2018年贵港房地产市场运行分析

2018年贵港房地产市场运行分析
2018年，港北区房地产市场总体呈下行趋势。

主要表现在市场供应不足，开发投资回落，商品房销售大幅下降。

在市场下行形势下，住房价格涨幅有所回落，住宅库存去化周期趋于合理区间下线。

一、2018年房地产市场运行情况
至2018年底，港北区共有43个房地产项目，较上年同期增加7家。

其中结转项目33个、新增加的房地产项目10个。

目前已全部完成投资的有16个项目，占现有房地产项目的37%。

1.房地产开发投资全年连续下降。

2018年，港北区房地产开发投资比上年下降15%。

2018年港北区房地产开发投资总量及增速如下图：
2.商品房销售面积全年同比下降，销售额同比增长，商品房价格总体稳定。

2018年，全区商品房销售面积110.43万㎡，比上年下
降13.4%，销售额79.56亿元，同比增长7.5%。

其中：商品住房销售面积112.73万㎡，比上年下降10.5%，销售金额64.2亿元，同比增
长12.1%。

商品房价格总体稳定。

2018年，全区商品房销售均价7204元/㎡，同比上涨24.1%。

其中：商品住房销售均价7135元/㎡，同比上涨25.3%。

3.房地产项目施工面积和竣工面积全年增长，房屋新开工面积下降。

2018年，房地产房屋施工面积549.06万平方米，同比增长12%，增
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速较一季度上升3.8个百分点，较上半年上升2.8个百分点，较前三季度上升4.2个百分点，其中，住宅开发施工面积408.02万㎡，同比增长14.8%；房屋新开工面积112.96万㎡，同比下降9.7%，增速较一季度上升38个百分点，较上半年上升8.3个百分点，较前三季上升5.4个百分点，其中，住宅开发新开工面积87.82万㎡，同比下降13.1%；房屋竣工面积62.18万㎡，同比增长135%，增速较一季度回落166.5个百分点，较上半年回落85.8个百分点，较前三季回落19.9个百分点，其中，住宅开发竣工面积22.23㎡，比上年增长84%。

4.房地产开发到位资金小幅增长。

2018年，房地产开发企业到位资金93.86亿元，同比增长34.6%，增速较一季度上升22.9个百分点，较二季度回落16.2个百分点，较三季度上升4.5个百分点，其中，国内贷款4.81亿元，同比增长459.3%，自筹资金2
5.41亿，同比增长3.1；其他资金10.3亿元，同比下降7
6.7%。

国内贷款、自筹资金和其他资金分别占本年实际到位资金的5.1%、2
7.1%和11%。

二、存在问题
1.房地产开发投资以住宅建设投资为主，去库存压力大。

住宅投资47.31亿元，占开发投资的80.7%。

商品住宅建设投资占据了房地产开发总投资主要份额，相应带动了房屋施工面积和竣工面积的增加，虽然近期去库存效果显著，但仍有16.17万平米在待售中，待售面积比上年增长188%，去库存压力依然较大。

2.房地产企业资质不高，整体竟争力偏弱。

虽然近年来我市房地产业规模越来越大，但与外地房地产企业相比，我区房地产企业实力还是较弱，房地产开发企业等级资质偏低。

截至目前，我区在库房地产开发企业36家，仅有一家一级资质，二级资质也仅有9家，三级资质7家，四级资质2家，其余均为为暂定资质和其他，高资质企业少。

3.开发项目储备不足。

截止2018年12月底，全区共有房地产联网直报企业36家项目计43个，其中结转项目33个、新增加的房地产项目10个。

真正有投资额的房地产项目仅有27个，结转的房地产项目个数少剩余投资量不大，新增的房地产项目不多，缺乏持续支撑房地产投资增长的条件。

如：上年结转的房地产项目贵港联邦太古A区一期项目仅剩8.3%投资额、贵港碧桂园项目仅剩3.1%投资额、钓鱼台和府二期仅剩1.5%投资额、观天下项目仅剩1.4%投资额、通泰爱丽舍项目仅
剩1.1%投资额、贵港恒大城仅剩0.8%投资额。

不论是从项目个数还是项目规模上看，房地产项目开发对全区投资拉动比较薄弱。

4.房价偏高。

目前港北区商品房均价7204元/㎡，商业用房每平方米均价也在8816元左右，这一房价在县一级市场来说，算是比较高的，这对于很多低收入和没有稳定收入人群来说，是难以接受的。

三、对策和建议
1.积极与部门沟通和协调。

加强与发改、住建等部门密切联系，经常核对三方掌握房地产企业和项目名单，一旦有新企业和新项目，部门间密切配合，积极联系企业，争取早日入统，努力做到应统尽统。

2.加大督促检查力度，保证数据质量。

密切关注房地产市场出现的新特点新情况，及时作出预警。

进一步加大现场检查力度，积极与企业沟通，及时解决企业提出的问题，确保统计数据客观真实。

3、持续保持经济平稳快速增长。

房地产业是经济的重要组成部分，房地产业的健康发展离不开实体经济的平稳快速增长。

实体经济发达了，居民收入增加了，信心增加了，购房的愿望自然会增强。

　
贵港市：2018年房地产市场运行分析2018年，贵港市房地产开发投资完成123.1亿元，比上年下降9.9%，降幅较前三季度收窄7.4个百分点；商品房销售额190.01亿元，比上年增长9.4%；商品房销售面积325.31万平方米，比上年增长4.9%。

全市房地产开发投资降速放缓，销售情况稳中有进。

一、基本情况
（一）总体投资降幅有所收窄。

2018年，全市房地产开发投资完成123.1亿元，比上年下降9.9%。

按用途分，商品住宅完成投资106.98亿元，比上年下降2.2%；办公楼完成投资0.97亿元，比上年增长约18倍；商业营业用房完成投资9.49亿元，比上年下降41.5%；其他投资完成5.66亿元，比上年下降48%。

各用途商品房完成投资降幅均有所收窄。

（二）土地购置充足，企业资金总体到位情况良好。

2018年，全市房地产开发企业土地购置费19.15亿元，比上年增长2倍多。

本年到位资金180.29亿元，比上年增长15.3%。

其中，国内贷款9.12亿元，比上年增长127.8%；自筹资金61.94亿元，比上年增长18.3%；其他资金
来源96.99亿元，比上年增长1%。

企业土地购置及资金到位情况良好，表明近期内贵港市房地产市场发展后劲较为强劲。

（三）新项目入库及时，大项目销售带动作用明显，新开工面积快速增长。

2018年，新入库33个项目，合计实现本年商品房销售面积73.73万平方米，拉动全市本年商品房销售面积增长23.8个百分点；碧桂园、华泰国际、盛世荷城等共计23个十亿元以上项目共实现本年商品房销售面积144.52万平方米，拉动全市本年商品房销售面积增长2.1个百分点；本年房屋新开工面积356.7万平方米，比上年增长30.3%。

新开工面积是房地产市场的景气指标，数据表明，短期内贵港市房地产市场发展较为景气。

二、主要问题
（一）房地产开发企业资质等级偏低，行业竞争力不强。

截至12月31日，全市资质内房地产开发企业为144家，约占全区的5%，资质等级为一级的房地产开发企业只有1家且该企业的开工项目在南宁；资质等级为二级的房地产开发企业有9家，占全市资质内房地产开发企业数的6.3%；二级资质等级以下房地产开发企业数为134家，占比为93.1%。

房地产开发企业总体资质等级偏低，竞争力不强，影响全市房地产开发企业的发展壮大。

（二）县区之间发展不平衡，潜力未得到充分发挥。

2018年，全市房地产开发投资完
成123.1亿元。

其中，港北区房地产开发投资完成58.62亿元，总量占全市的47.6%，完成投资比上年下降15%，而港南区房地产开发投资完成5.63亿元，总量占全市的4.6%，完成投资比上年增长2倍多。

县区之间，无论是投资总量、增速的失衡都较为严重，说明贵港市房地产市场的发展程度依然较低。

各县区2018年房地产完成投资及增速如下图：
三、建议
（一）引导房地产开发企业提高资质等级，增强其市场竞争力。

国务院常务会议多次提出落实为中小企业减负，清理各种不合理的税费，同时国家加强了对房地产开发市场的宏观调控，房地产开发行业的优胜劣汰趋之必然。

因此，一方面，房地产开发企业要及时适应政策，心存危机意识、防患于未然；另一方面，政府应因地制宜地鼓励中小房地产开发企业加快经济发展方式的转变，努力提高资质等级，不断地增强企业自身实力。

（二）平衡县区之间的发展，充分发挥各区域发展潜力。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，如果全市房地产的重心过于集中在某一区域，必然引起房价持续而非理性的上涨。

因此，要促进全市房地产市场理性、高效发展，一是要切实加强县区间往来的交通建设，保证通达顺畅，引导居民即使居住、工作不在同一个县区也会欣然接受；二是要加强县区之间房地产企业的交流、沟通，提高市场中资金的活跃性和有效利用率，普及先进企业的发展理念；三是要综合考虑各区域的住房刚需人口分布及购买力，制定相应鼓励及引导政策，精准规划市场发展布局，使房地产市场与经济的发展相得益彰。