北京某地产对中海运营分析

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解读中海项目管理
——中海项目管理分析
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2 ➢序
中海和万科都是国内一流房地产开发企业，近几年全国综合排名一
直在第一、第二之间轮换。在长春，中海的综合排名更是连续四年居 于长春地产行业的首位。两家公司都具备成熟的管理方法、先进的管 理理念及完善的管理平台，也都是致力于住宅产品的开发，但是由于 各自企业的背景不同，企业文化的不同，企业发展历史不同、企业宗 旨不同、造成了管理手段上的一些差异，管理侧重点有所不同，形成 了不同风格的产品。本人服务长春中海四年时间，体会到项目管理上 一些可以借鉴的方法和理念，今天与大家一起分享一下。
• 设计、合约、工程上所有业务营销都要介入，在示范区开放、样板 间开放、工程进度营销有绝对决定权；
• 设计、工程人员定期对营销销售人员进行培训交流，确保营销人员 对产品的全面了解；
• 营销拥有直接与高层直接沟通的权利。
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➢项目管理理念
项目对大规模多项目快节奏开发对质量的影响的认识
安全文明施工也是精品工程实现的一部分。施工项目安全文明管理是项 目部应尽的责任。
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➢项目管理思路与方法
项目部及时的对合约、设计计划的跟踪。结合《项目发展进度计划》， 项目部应积极推进设计部和合约部分别制定《设计出图及图纸交付计 划》、《分判及甲供材进场计划》。
定期组织召开项目发展计划协调会。在项目开发过程中，项目部应牵头 召集设计、合约、营销等部门定期举行项目发展 协调例会（两周一次 的项目发展计划协调会，项目、设计、合约主管领导要参加，生产调度 会每内检查。地区公司每月、或至多间隔2个月，必须组织一次 工程质量检查
区域检查。区域公司全年安排2—3次质量检查，并作地区公司 之间、项目之间评比。
集团检查。总部发展管理部力争组织1次各区域之间的交叉检查。 入伙前检查。在项目竣工或入伙前，由区域公司组织人员进行
逐户检查。 推行中海地产工程规范，从管理方法上解决质量问题。 建立责任追溯机制。 建立问责机制。 启动工程管理人员资格认证工作。
一、2010年基本消除质量通病，显著减少质量投诉；
二、2011年基本实现精品工程；
三、2012年实现楼楼精品，使精品工程成为中海标识。
中海集团质量管理建议
• 优化管理流程。 • 改变开工节奏。争取更多施工周期，消除抢工对质量管理带来
的负面影响。
• 质量管理无小事。在质量管理上小处着手，周期滚动。
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•大规模、多项目、快节奏的开发，以确保公司的 经营指标，是我们现阶段必须面对的现实，无视 成本、不顾工期以换取优异的质量效果，对我们 而言是不切实际的、不可取的。
•我们不能“无视工期及成本”，一味的追求品质， 随着规模的扩大，快速开发以提升资金周转的问 题将会成为所有规模开发商面临的巨大挑战。
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➢项目管理理念、侧重点
按时入伙，备案结利 成本管控，品质监管 样板先行，质量把控 杜绝事故，维护形象 服从营销，主导拆迁
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➢项目管理思路与方法
加强项目管理，提升产品品质，构建精品保障体系 加强安全文明管理，提升项目整体形象
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➢项目管理思路与方法
中海集团质量目标
考核机制的量化。对主管标段的工程师进行量化指标考核，一方面是进度完成 情况，另一方面是质量控制的量化考核。
强化过程检查机制。关键部位的过程检查，主管工程师在签字前必须进行现场 检查后才能签字。项目经理要进行抽查。
项目发展计划的动态评价。项目部应定期编制进度计划的月评价和动态 调整措施。
项目部加强甲供材计划的管理和跟踪。在项目材料供应方面，项目部不 应一味强调甲供材料供应缓慢，一方面根据材料供货期的要求提前向合 约部提出供货需求；另一方面避免因材料用量计算失准而导致多次供货。
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➢项目管理思路与方法
项目部管理职责的细分
完善项目管理制度，细化工程管理要求。在公司制度框架体系下，结合项目具 体情况完善项目管理制度，细化工程管理要求。
熟悉项目管理制度和工作流程。要求项目部每位员工加强熟悉项目管理制度和 工作流程。
形成质量管理体系。项目经理、高级业务主管、标段工程师、监理工程师、施 工单位技术负责人的质量管理体系。
与公司愿景与价值观，个体的体现与公司的荣誉息息相关。
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5 ➢项目管理理念
以营销为主导，设计、成本优先，项目牵头进行工程管 理
• 中海地产始终以营销为龙头老大，设计、合约、工程建设、发展管 理均围绕营销活动展开；
• 营销组织的开盘公司全员参加；产品发布会、促销活动大部分员工 要参加；
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➢项目管理思路与方法
项目部对提升质量的管理思路
工程精品的最终落实还是在于产品的建造过程，项目部是产品实现 的落实部门，在整个项目运营过程中，项目部应起到下面的作用： 项目部牵头作用。在公司内部应起到全面的协调和推动作用，施工过程 中项目应与设计及合约等部门形成有效的沟通机制。
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✓目录
➢ 项目管理目标、愿景 ➢ 项目管理理念、侧重点 ➢ 项目管理思路和方法 ➢ 装修房管理预控 ➢ 项目管理评析、总结
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4 ➢项目管理目标、愿景
中海地产项目工程愿景
中海地产的使命与愿景：致力于长远发展而且有专业抱负的房地产开 发商。公司的目标有三个维度：即市场占有率、利润率以及客户满意 度。对我们而言，已经形成了为核心城市中高端客户提供精品住宅的 战略定位。 中海地产工程业务线的愿景：致力于工程管理的行业领先。可以说这 是中海地产愿景在专业业务线上的延续。作为中海一份子，我们必须
项目科学的管控手段。在项目管理过程中，负责对监理公司和施工单位 等外部资源的管理和监督，承担起对于质量、进度、安全等方面的管控 职能。这些职能主要体现在现场施工过程的管理上，因为管理不科学， 容易发生以下两方面问题：
1、导致过程质量控制的缺失，隐蔽工程质量差。
2、进度管理失控，因正常工期损失而造成赶工。