房地产基础知识1备课讲稿

房地产基础知识1

1、房地产的概念

房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：房地产权利

a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、相邻权、典当权等。

2、房地产的特征性

（1）不可移动性（又称位置固定性）

（2）独一无二性

（3）寿命长久些

（4）供给有限性

（5）用途多样性（空地所具有，一旦建有建筑物，用途即被限定）

（6）相互影响性（外部对其的正负影响）

（7）易受限制性（易受政府规划及政策限制）

（8）价值量大性（单价高，总价高，属于大宗交易）

（9）流动性差

（10）增值保值性

3、房屋建筑结构分类

（1）按层数分

房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0．00以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2．20m以上(不含2．20m)的，计算自然层数。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。民用建筑按层数分五类：

a、低层建筑：主要指1~3层的住宅建筑。

b、多层建筑：主要指4~6层的住宅建筑。

c、中高层建筑：主要指7~9层的住宅建筑。

d、高层建筑：主要指10至30层的住宅建筑或总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑（不包括高度超过24米的单层主体建筑）。

e、超高层建筑：高度超过100米的建筑。

（2）按承重结构分

a、砖墙承重，叫做砖混结构

常用于7层以下的普通多层住宅

优点：造价低，施工简单快捷。

缺点：不适合复杂的建筑形式，层高、房间大小等构造要求严格，抗震能力稍弱。

b、混凝土梁柱承重，叫做框架结构

常用于10层以下的多层公共建筑，比如办公楼，商场等。在非地震区也用于高层建筑。

优点：室内空间大，可以满足复杂的建筑形式，抗震能力稍强。房间隔墙可以随意拆改。

缺点：框架柱尺寸过大，不适合民用住宅。在地震区很难超过7层。

c、混凝土梁和混凝土墙承重，叫做剪力墙结构

是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。

优点：承重结构为片状的混凝土墙体，房间不见柱子的棱角，比框架结构更适合用于住宅。混凝土墙体的抗震能力最强，房屋安全度很高。

缺点：混凝土用量多，自重大，总高度通常无法超过150m。混凝土墙体为高强度承重墙体，房间不能拆改。

d、框架结构掺加部分混凝土墙，叫做框架剪力墙结构

常用于高层的办公楼、商场和酒店。

优点：室内空间的使用以及房间隔墙的拆改，和框架结构一样灵活多变。抗震性能与纯剪力墙结构一样坚固。

缺点：混凝土用量多，自重大，总高度通常无法超过150m。

（3）按建筑物主要承重结构材料分类

（4）按照住宅的平面布局分类

a、板楼——是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每单元一般为一梯两户或一梯三户。板式住宅可分为板式多层住宅和板式高层住宅。其特点是面宽较大，南向房间多，采光好；进深度较小，一般为南北通透格局，通风状况良好。

b、塔楼——主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。

4、土地的使用年限：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

5、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地

6、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。（房屋的

占有权：通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况；房屋的使用权：是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权；房屋的收益权：是指房主收取房屋财产所产生的各种收益；房屋的处分权：是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。）

7、房地产市场分级

（1）房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；

（2）一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

（3）二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

（4）三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

8、房地产的类型

（1）按用途来划分的类型

居住房地产：普通住宅，高档公寓，别墅等。

商业房地产：百货商场、购物中心，商业店铺、超级市场、批发市场。

办公房地产：商务办公楼、政府办公楼。

旅馆房地产：饭店、酒店、宾馆、度假村、招待等。

餐馆房地产：酒楼、美食城，餐馆、快餐厅

娱乐房地产：游乐场、娱乐城、康乐中心，俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。

工业和仓储房地产：工业厂房、仓库

农业房地产：农地、农场、林场、牧场、果园

特殊用途房地产：车站、机场、医院、学院、寺庙、基地等。

综合房地产：指具有两种或两种以上用途的房地产。