自考房地产开发与经营复习题库(第十三章房地产开发与经营风险)

第十三章房地产开发与经营风险

1、什么是风险？风险有哪些特征？

风险是指系统因系统本身和环境条件的不确定性，而引起的系统实际产出与预期目标产出间偏离的可能性。

全面理解风险的定义，注意以下三点：

●是由系统本身和环境条件的不确定性引起的。不确定性是风险的根本属性

●风险与系统的将来有关

●风险取决于两个相互制约的变量，一是风险发生的概率，二是风险可能的后果。

风险的特征是风险的本质及其发生规律的客观表现。

●风险的客观性

●风险的偶然性

●风险的相对性

●风险的可测性

●风险与效益的共生性

2、风险的分类有哪些？

（1）静态风险和动态风险

（2）纯粹风险和投机风险

（3）基本风险和特定风险

（4）自然风险、社会风险、经济风险、政治风险和技术风险

（5）财产风险、人身风险和责任风险

（6）外部风险和内部风险

3、什么是风险管理？为什么要进行风险管理

风险管理是指在投资过程中采用科学的方法，通过对潜在的各种风险因素进行识别、度量、评价和决策处理，选择最佳的风险管理措施对风险予以处理，以最小的成本获得最大的安全保障。

风险管理的必要性：（1）满足人类的安全需要（2）贯彻执行国家法规的需要（3）维持企业生产经营的稳定（4）减少风险经济损失（5）增加企业经济效益

4、风险管理的特征是什么？

●由于风险存在于投资的全过程，所以风险的管理也贯穿于投资的全过程

●风险的管理是一个系统的过程，风险管理者通过对风险的识别、估计、评价和决策，来

实现对风险的管理。

●有多种风险管理的措施，在风险管理时，应选择最优的风险管理措施的组合

●风险管理的目标是尽量减少风险损失的可能性，获得较高的安全保障，而并不是为了获

得额外的巨额收益。

5、结合我国实际情况，谈谈政策因素对房地产开发与经营风险的影响？

政策风险指由于国家或地方政府的有关房地产市场政策的重大变化或有重要举措、法规出台，引起房地产市场的波动而给房地产企业带来的风险。

由于房地行业与国家经济紧密相关，在很大程度上受政府控制，为了控制房地产市场过热、房价过高对国民经济的负面影响，政府对本国房地产市场的发展通常有一定的规划，加强对

市场的管理，这些政策因素会带给房地产业发展极大的不确定性。

（1）产业政策风险：一方面，国家通过产业政策鼓励某些行业的发展，如果房地产业是支持的对象，则在国民经济中的地位会得到提高，国家会增加这方面的资金投入，

给房地产业的投资经营者带来更多的收益，反之，房地产业在国民经济中地位降低

则会给房地产业的投资经营者带来损失。另一方面，国家对不同产业支持力度的变

化，会改变房地产市场的需求结构，给房地产业不同领域的投资经营者带来不同的

影响。

（2）城市规划风险：房地产项目特别是大型房地产项目一般位于城市郊区，城市规划对项目的影响最大。比如，城市地铁沿线的房地产价格会上涨，容积率的降低会增加

单位面积的造价，从而使房地产价格上涨。

（3）土地政策风险：主要影响因素有：土地利用规划、年度土地指标和土地取得方式。

（4）金融政策风险：在我国，房地产开发投资的大部分资金来源于银行贷款，购买者也大多通过银行贷款来买房，所以金融政策对房地产行业影响很大。

6、房地产开发风险的特征有什么？

综合性、模糊性（不确定性）、损失性、补偿性、激励性

7、房地产开发与经营面临的主要风险有哪些？

政策风险、政治风险、经济风险、社会风险、自然风险、技术风险、管理风险、其他风险

8、房地产开发与经营的经济风险有哪些？

●国民经济状况风险

●经济周期性波动风险

●市场供求风险

●资金变现风险

●通货膨胀风险

●税率变动风险

●利率风险

●财务风险

9、房地产开发周期长的弊端是什么？应采取什么对策？

开发周期长风险会加大，首先影响资金回笼，其次是产品规划容易不符合市场，如周期过长，势必规划的要求不能满足未来市场的需要；最后是成本不好把控，因为在先期开发和后期开发成本是不一样的。

一、根据自身的资金情况，计划好开发周期（一般不超过三年）；二、规划情况根据未来发

展的需要（如：车位、园林、商业配套等），分区（期）做不同的规划，要体现超前性。

10、房地产开发与经营风险的特殊性表现在哪些方面？

1)风险伴随在房地产开发经营全过程

2)房地产开发经营风险具有多样性

3)房地产开发经营风险具有层次性

4)多数开发经营风险可加以控制

11、房地产开发与经营风险规避与控制方法主要有哪些

1、风险预测

2、风险回避

3、风险控制

4、风险转移

5、风险自留

6、风险分散

12、什么是风险分散？其投资结构的调整可以从哪些方面入手

风险分散是通过房地产开发主体和客体的分散，增加风险的承受单位数，达到减少风险的目的。

开发投资结构调整的措施有开发类型多样化、开发区域多元化、开发时间差异化、开发主体分散化和风险单位分割化。

13、举例说明如何进行风险控制

风险控制分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的，后者以缩小风险的损失程度为目的。如在房地产开发过程中，为控制火灾风险，可以禁止在楼内进行明火作业，设立禁烟区；或设计安装消防喷淋系统，组织消防灭火训练。其中前两项措施属于风险预防，后两项措施属于风险抑制。

14、简述房地产开发与经营风险的防范措施。

首先，企业要建立风险管理制度。

其次，加强企业风险管理流程：风险评估、风险转移、风险控制、风险管理保障和行政管理

再次，确定风险管理步骤。

此外，针对房地产开发活动中发生的风险，开发商应制定具体的防范与控制举措达到规避与降低风险的目的。如：

1、建立房地产投资基金

2、做好项目可行性研究工作

3、加强公司间的合作，实现优势互补

4、加强与金融业合作

5、不断提高物业管理水平

6、加强对市场调查和预测

7、做好开发项目的财务规划