房屋维修管理-图文案例.
房屋维修管理图文案例
二、房屋维修管理的概念 （三）房屋维修管理内容
– ①房屋安全与质量管理 – ②房屋维修的技术管理 – ③房屋维修的施工管理 – ④房屋维修行政管理 – ⑤房屋维修的费用管理
第一节 房屋维修管理概述
目录
第二节 房屋维修管理的内容
一、房屋安全与质量管理 二、房屋维修的技术管理 三、房屋维修的施工管理 四、房屋维修行政管理 五、房屋维修的费用管理
重点检查、普查 • 检查方法：
– 直接观察法、敲击法、专业设备检查、结构构 件验算
第二节 房屋维修管理的内容
（二）房屋完损等级的评定
• 以建设部1985 颁《房屋完损等级评定标准》为据，按统 一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性 的完损等级评定。
1.任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供管、用、 养、修房依据
• 引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面 的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。
第一节 房屋维修管理概述
一、房屋维修的概述
（二）房屋维修的特点
1.房屋维修是一项经常性的工作
– 房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋 、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环 境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也 是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。
五、房屋维修的费用管理
• 房屋的维修费用主要指房屋保养维修过程 中，所花费的人工、材料及设备使用等方 面的费用。
• 房屋的日常养护费用由管理费支出，而房 屋的维修费则用于各种维修项目。
目录
第三节 房屋维修工程
一、房屋维修工程的分类 二、房屋维修标准 三、房屋维修工程的技术经济指标
房屋维修及设备设施管理(ppt 32页)
第七节 白蚁防治管理
一、白蚁的生活习性 １、四个世界之最：分工最细、食料最多、最早建复杂巢穴、
繁殖最多的昆虫 ２、喜食纤维类物质，喜阴湿环境，全国大部份省市都有 ３、被称为无牙老虎，是世界性害虫 二、白蚁对房屋的危害 1、侵入建筑物内部毁坏木构件； 2、毁坏建筑物内部含纤维物资的物品； 3、能危害建筑物基础结构
（一）地基基础的养护 （二）楼地面工程的养护 （三）墙台面及吊顶工程的养护 （四）门窗工程的养护 （五）屋面工程维修养护 （六）通风道的养护管理 （七）垃圾道的养护管理
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三、房屋日常养护的考核标准
1．定额指标 工时定额与材料定额
２、服务指标 巡检频率，巡检路线图与巡视检查表 养护计划率 养护及时率 养护合格率
损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。 ２、室内装饰装修，未经过批准不得有下列行为
搭建建筑物，构筑物；改变住宅外立面，在非 承重墙上开门、窗（以上行为，应经城市规划行政 主管部门批准方可进行）；
拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施 （以上行为要经供暖管理单位或燃气管理单位批 准方可进行）
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３、增加楼面荷载的，应经原设计单位批准 并提出设计方案；
二、消防设备管理特点
1.重要性突出，一旦火灾，特别对于高层楼宇，主要依靠大厦内部自 身的消防设备；一般处于静态工作状态；
2.加强日常检查巡视，定期实验确保系统处于完好，一旦发生问题及 时解决，加强使用培训。
三、安管设备管理特点
1.户外工作，故障率较高； 2.加强日常检查巡视，及时维修，加强使用培训。
规定） ４、物业管理服务费的一部分 ５、开展各种经营收入中的部分盈余
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第二节 房屋损坏原因 一、房屋的基本功能与要求
住宅专项维修资金及案例-PPT
③ 专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受 业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资 金使用、增值收益和账面余额得查询。
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住宅专项维修资金得交存
(1)住宅专项维修资金得交存主体 (2)住宅专项维修资金得交存金额 (3)住宅专项维修资金得交存方式 (4)住宅专项维修资金得管理
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(1)住宅专项维修资金得交存主体
➢ 住宅专项维修资金得交存主体主要包括以下三类: ①住宅得业主,但一个业主所有且与其他物业不 具有共用部位、共用设施设备得除外。 ②住宅小区内得非住宅或者住宅小区外与单幢住 宅结构相连得非住宅得业主。 ③涉及公有住房出售得,售房单位应当按照规定 交存住宅专项维修资金。
⑥ 专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修 单位。 (住宅专项维修资金划转)
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划转业主大会管理后得使用程序
① 物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维 修和更新、改造得项目、费用预算、列支范围、发 生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住 宅专项维修资金得情况得处置办法等;(提出使用方 案)
②依法应当由相关单位承担得供水、供电、供气、 供热、通讯、有线电视等管线和设施设备得维 修、养护费用
③应当由当事人承担得因人为损坏住宅共用部位、 共用设施设备所需得修复费用;
④根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业 承担得住宅共用部位、共用设施设备得维修和 养护费用。
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(5)住宅专项维修资金使用得其他规定
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(1)使用范围和原则
➢使用范围
物业管理的案例分析-PPT课件
案例三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重 案情：业主顾某购买了一只占地面积约 8.9 平方米，可放水约 4.2 吨的巨型浴缸，准备安装 在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的 强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询， 以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制 止顾某吊装巨型浴缸。 问题：购置财产是否都可以安置在自己的物 业内？ 判决：顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己 物业内的诉讼请求不予支持。怕损害业主 的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户 和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益 应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而 对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分 家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私 清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记 录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业 主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法 可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷 争）。这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣 然接受。 时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书 目许可。在到管理处换取押金时，还对管理处既对业 主负责又为住户着想的做法赞许有加。
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依据：《上海市居住物业管理条例》第二 十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止 下列行为：（一）损坏房屋承重结构和破坏房 屋外貌。” 作为一个业主，应当遵守有关法律、法规 及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋 东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严 重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌， 影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管 理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施， 维护了其他业主的合法权益。
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案例二、外墙开一窗 大楼留一疤
案情：住在 19 楼的业主卫某，在自己物业 内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物 业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继 续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆 污染。物业公司只得将卫某告上法庭。 问题：自己的物业是否就有权随意破墙？ 判决：卫某在法院判决生效之日起十日内 拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底 层因破墙开窗引起的墙面污染。
房屋结构改造维修方面案例：
房屋结构改造维修方面案例：案例一、设计本“一卫” 业主改“两卫”案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。
物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。
问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。
依据：《上海市居住物业管理条例》第三十条规定：“住宅不得改变使用性质。
因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。
”房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。
顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。
案例二、外墙开一窗大楼留一疤案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。
物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。
物业公司只得将卫某告上法庭。
问题：自己的物业是否就有权随意破墙？判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。
依据：《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。
”作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。
卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。
物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。
房屋维修案例
房屋维修案例在我们生活的社会中，房屋维修是一个常见的问题。
无论是新房还是旧房，都会出现各种各样的维修问题。
在这篇文档中，我们将分享一些房屋维修案例，希望能够帮助大家更好地了解和解决房屋维修问题。
首先，我们来说说水管维修。
在很多老房子中，水管老化导致漏水是一个常见问题。
一位业主遇到了这样的问题，他发现厨房的水管老化导致水流不畅，甚至漏水。
他第一时间联系了专业的水管维修公司，他们很快就来到了现场，使用专业的工具和技术，修复了漏水问题。
通过这个案例，我们可以看到，遇到水管维修问题时，及时联系专业的维修公司是非常重要的。
其次，我们来说说墙面维修。
有一位业主发现自家墙面出现了开裂和脱落的情况，他意识到这是一个严重的安全隐患，于是立即联系了专业的维修公司进行处理。
维修人员先对墙面进行了全面的检查，发现了问题的根源，并采取了相应的修复措施。
最终，墙面得到了有效的修复，业主也避免了潜在的安全风险。
通过这个案例，我们可以看到，墙面维修需要及时发现问题，并采取有效的措施进行修复。
最后，我们来说说屋顶维修。
一位业主发现自家屋顶出现了漏水的情况，他意识到这是一个紧急的问题，于是立即联系了专业的屋顶维修公司进行处理。
维修人员迅速到达现场，对屋顶进行了全面的检查，并找到了漏水的位置。
他们使用专业的材料和工具，对漏水位置进行了精细的修复。
最终，屋顶再次恢复了完好的状态，业主也免去了因漏水而带来的诸多麻烦。
通过这个案例，我们可以看到，屋顶维修需要及时处理，以免造成更大的损失。
综上所述，房屋维修是我们生活中不可避免的问题。
在遇到各种维修问题时，及时联系专业的维修公司进行处理是非常重要的。
希望通过这些案例的分享，大家能够更好地了解和解决房屋维修问题，让我们的居住环境更加安全舒适。
第7章房屋养护与维修管理(PPT 45页)
（二）主体结构 房屋的主体结构是指承受结构主要荷载 的部分，它承受由屋面、楼面、墙体传 来的竖向荷载以及自然界的水平荷载 （如风荷载、地震作用），并将荷载经 由其组成部分板、梁、柱（墙）传至基 础。主体结构按组成的材料的不同可分 为木结构、混合结构、钢筋混凝土结构、 钢结构，按承重受力方式不同可分为墙 承重结构、框架结构、框架—剪力墙结 构、筒体结构等等。
（一）房屋的日常管理 从房屋的组成来看，房屋的日常管理一 般应包括以下主要内容： 1.沉降观察管理 对小区内道路及房屋周边进行巡视，发 现异常的沉降和变形要及时采取措施。 地基变形可分为沉降量、沉降差、倾斜、 局部倾斜。对不同的结构采用不同的控 制指标，一般框架的沉降控制，其倾斜 量宜小于 4‰ ，超过 7‰则构成危房的标 志之一。沉降观察的主要部位应集中在 对变形敏感，且容易察觉的散水、台阶、 坡道等处。
(二)房屋维修的技术管理 房屋维修的技术管理：指对房屋维修工 程中的各个技术环节，按国家的技术标准进行 科学管理。 三个基本环节： 1．科学地制定房屋维修的设计、施工方案，确 定经济合理的修缮费用标准； 2．监督、保证房屋维修施工过程符合技术规程 要求，确保施工质量与安全生产； 3．建立房屋的技术档案，贯彻技术责任制，打 下好的技术管理基础。
房屋日常养护的内容与管理一览
房屋结构工程 地基基础的养护 、砖砌体的维修养护措施 、钢 的维修养护 筋混凝土结构的修补 经常用水房间楼地面 、避免室内受潮与虫害 、 楼地面的养护 控制与消除装饰材料的副作用 装饰工程的养 抹灰工程的养护 、饰面工程的修补养护 、裱糊 护 工程的养护 、花饰安装工程的养护 屋面工程的养 定期清扫 、定期检查 、保养 、严格执行维修制 护 度 宣传养护制度 、经常清洁检查，发现问题及时 处理 、定期更换易损部件，保持整体状况良好 、 门窗的维修养 护 北方地区外门窗冬季要加强使用管理 、加强窗 台与暖气的使用管理 房屋附属设施 楼梯、台阶、散水的养护 、阳台的维护 、通风 的养护 道的养护
物业管理案例：房屋结构改造维修方面
物业管理案例：房屋结构改造维修方面案例一、设计本“一卫”业主改“两卫”案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。
物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。
问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。
依据：《上海市居住物业管理条例》第三十条规定：“住宅不得改变使用性质。
因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。
”房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。
顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。
案例二、外墙开一窗大楼留一疤案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。
物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。
物业公司只得将卫某告上法庭。
问题：自己的物业是否就有权随意破墙？判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。
依据：《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。
”作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。
卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。
物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。
房屋维修管理与房屋维修标准(ppt 71页)
主要是指简单、零星分散、时间要求紧迫的小型维修工程项目。
这项工作往往具有经常性，但无规律性，所以管理难度较大。
一般房屋的小修项目可分为一般小修项目和急修项目两种
一般情况下，民用房屋保养中的急修项目应在1天内修理；一般
小修项目应在报修后3天内修理；需安排计划修理的项目也应在1周内进
行查勘，确定修理时间。
急修项目是指因房屋的损坏部分会严重影响房屋的正常使用或使 用安全，而需立即修理的小修项目。
一般小修项目是指房屋保养过程中的常规性小修养护项目。这些 损坏项目会影响房屋的正常使用功能及使用状态
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在房屋保养过程中，物业管理者还应注意特定 季节的房屋保养工作，特别是对于灾害天气和 危险性自然因素，应针对其可能对房屋产生的 破坏及影响，提前做好预防性保养及小修工作， 同时应组织相应物资及力量，以用于灾害出现 后的应急需要。
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房屋维修管理是指物业管理组织按照国家有关房屋维 修管理标准和要求以及科学的管理程序和制度，对所 管理房屋进行维护维修的技术管理。
包括房屋的安全与质量管理、房屋维修的技术管理、 房屋维修的施工管理和房屋维修行政管理。
房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础工作。
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（1）房屋维修管理的复杂性 （2）房屋维修管理的技术性 （3）房屋维修管理的计划性
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根据房屋磨损特性的不同，可以将磨损分为有 形磨损与无形磨损，不同的磨损类型有着不同 的成因和影响。
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有形磨损也称为物理磨损，是指房屋在使用或闲 置过程中所受到的实体上或物质上的磨损。这种 磨损是看得见的，是有形的。
这种磨损使房屋逐渐受到损坏而最终不能使用。 它是限制房屋物理寿命的根本原因，也是限制房 屋经济寿命的主要原因之一。
综合案例房屋维修
综合案例－房屋维修质量管理DA物管案例资料2007-02-09 13:24:37 阅读13 评论0 字号：大中小订阅一、房屋维修质量管理概述房屋维修质量管理是指为保证和提高维修工程质量，贯彻“预防为主”，为下道工序负责、为住户负责而进行的一系列管理工作的总和。
施工项目的质量管理是一种一次性的动态过程。
所谓动态管理过程，指的是维修施工项目管理的对象、内容和重点，都随着工程的进展而变化，而且某一阶段工程质量的好坏，是建立在前一阶段质量管理工作基础之上的。
由于施工项目质量管理的一次性，所以要求领导素质高，组织管理严格，操作精心。
1.房屋维修质量管理的指导思想搞好房屋维修质量管理，必须树立正确的指导思想，主要有下列几方面：(1)明确对质量的全面认识。
质量，除通常指工程(产品)本身的质量外，还包含产品形成与使用过程中各种要素的质量(称要素质量或工序质量)和各方面工作的质量(称工作质量)。
房屋维修产品质量离不开工序质量这一基础。
工作质量则是工序质量、产品质量及经济效益的保证和基础。
所以，要保证和提高房屋维修工程质量，就必须努力提高各方面的工作质量，以工作质量来保证和提高工序质量，从而最终达到保证和提高工程质量的目的。
(2)树立全面质量管理的基本观点。
房屋维修工程质量要体现“一切为用户服务”的观点，这不仅要把施工项目的使用者作为用户，还要把施工中下道工序当作上道工序的用户。
全面管理的观点，即依靠所有部门的全体人员，在形成产品的全过程中对全面质量进行的“三全管理”，树立预防为主的观点和用数据说话的观点。
(3)正确处理质量、成本、工期间的关系。
要正确处理质量、成本、工期之间对立统一的关系，也就是要正确处理好、快、省之间的对立统一关系。
概括地说，就是要在维修项目现有的技术条件下，合理地把好、快、省这几个目标协调起来，做到好中求快，好中求省，以高效率、低成本、高质量的维修工程使用户满意。
房屋维修案例
房屋维修案例在我们生活的日常中，房屋维修是一个不可避免的问题。
无论是新房还是老房，都可能会出现各种各样的维修问题。
今天，我们就来分享一些房屋维修案例，希望能够对大家有所帮助。
首先，我们来谈谈墙面开裂的情况。
墙面开裂可能是由于房屋的基础沉降、结构变形或者材料质量等原因导致的。
对于这种情况，我们需要先找到开裂的原因，然后进行修补。
通常情况下，我们可以使用填充剂填补裂缝，然后进行磨光和上漆，使墙面恢复平整。
如果裂缝比较严重，可能需要进行重新砌块或者重新粉刷墙面。
其次，我们来看看水管漏水的情况。
水管漏水可能会给我们的生活带来很大的困扰，同时也会造成房屋结构的损坏。
一旦发现水管漏水，我们需要及时进行修复。
首先，我们需要关闭漏水处的阀门，然后找到漏水的具体位置。
根据漏水的程度和位置，我们可以选择自行修复或者寻求专业帮助。
一般情况下，小范围的漏水可以使用防水胶进行修补，如果漏水比较严重，可能需要更换整根水管。
另外，地板变形也是一个常见的房屋维修问题。
地板变形可能是由于潮湿、温度变化或者材料质量等原因导致的。
对于这种情况，我们需要先找到变形的原因，然后进行修复。
通常情况下，我们可以使用专业工具将变形的地板拆除，然后重新铺设地板。
在铺设地板的过程中，我们需要注意保持地面干燥，选择合适的地板材料，并严格按照铺设规范进行操作。
最后，我们来谈谈屋顶漏水的情况。
屋顶漏水可能会给我们的生活带来很大的困扰，同时也会造成房屋结构的损坏。
一旦发现屋顶漏水，我们需要及时进行修复。
首先，我们需要清理漏水处的杂物，然后找到漏水的具体位置。
根据漏水的程度和位置，我们可以选择自行修复或者寻求专业帮助。
一般情况下，我们可以使用防水材料进行修补，如果漏水比较严重，可能需要重新铺设屋顶。
综上所述，房屋维修是我们生活中不可避免的问题。
对于不同的维修问题，我们需要根据具体情况进行分析和处理。
希望以上的案例能够对大家有所帮助，让我们的家居生活更加舒适和安心。
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第一节 房屋维修管理概述
二、房屋维修管理的概念 （二）房屋维修管理的意义
1.利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性 能，改善住用条件与质量。 2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保 值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直 接的经济效益。 3.利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进 城市经济发展。 4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好 的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。 5. 搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。
第二节 房屋维修管理的内容
4.基本做法 （1）定期评定：一般是每隔1~3年对所管房屋进行一次全面 的逐幢完损等级的评定。 • 基本做法： – 首先进行组织准备（包括制订评定工作计划，建立评定 组织，培训评定人员等）； – 其次是实施查勘； – 最后是统计汇总。 （2）不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行 抽查。 • 常见几种情况： – 根据气候特征抽查评定； – 房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收后重新 评定完损等级； – 接管新建房屋后，要进行完损等级评定。
– 直接观察法、敲击法、专业设备检查、结构构 件验算
第二节 房屋维修管理的内容
（二）房屋完损等级的评定 • 以建设部1985 颁《房屋完损等级评定标准》为据，按统 一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性 的完损等级评定。 1.任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供管、用、 养、修房依据 2.等级分类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏 房、危险房 3.评定要素：房屋的结构、设备、装修 – 房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、楼地面 、屋面等； – 房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装 修等； – 房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设 备（消防、电梯、水泵、监视器等）等
– 对房屋的日常保养 – 对房屋破损部位的修缮 – 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 – 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工 作
第一节 房屋维修管理概述
（一）房屋维修的定义
• 因此，房屋维修是指在房屋的经济寿命期内， 在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的 基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或 恢复原来状态或使用功能的活动。 • 所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通 过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房 屋报废并拆除为止的总期限。 • 引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面 的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。
第二节 房屋维修管理的内容
一、房屋安全与质量管理 二、房屋维修的技术管理 三、房屋维修的施工管理 四、房屋维修行政管理 五、房屋维修的费用管理
第二节 房屋维修管理的内容
一、房屋安全与质量管理 （一）房屋安全检查 （二）房屋完损等级评定 （三）危房鉴定及排险
第二节 房屋维修管理的内容
（一）房屋安全检查 • 目的与任务：及时发现房屋存在的安全隐 患，采取抢修加固、排除险情的措施。 • 分类： 按时间间隔：定期检查、不定期检查 按任务与内容：日常性检查、随时抽查、 重点检查、普查 • 检查方法：
– （1）使用不当：使用磨损、腐蚀等 – （2）设计和施工质量的低劣 – （3）维修养护不善
第一节 房屋维修管理概述
二、房屋维修管理的概念 • 房屋维修管理是指物业管理公司围绕房屋 维修的管理目标而进行的计划、组织、控 制和协调工作。 • 管理主体：物业管理公司 • 实施主体：专业房屋维修公司 • 目的与任务：
2.房屋维修量大面广、零星分散
– 量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星 分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场 地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。
3.房屋维修技术要求高
– 房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对 于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术 和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采 用的维修标准也不同。
第一节 房屋维修管理概述
一、房屋维修的概述 （三）房屋损坏的原因 1.自然损坏
– – – – （1）气候条件：风吹、雨打、日晒等 （2）生物因素：菌类（霉菌）、虫害（白蚁）等 （3）地理因素：地基承载力不均、碱化作用等 （4）灾害因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆 炸等突发性天灾人祸
2.人为原因
第一节 房屋维修管理概述
一、房屋维修的概述 （二）房屋维修的 Nhomakorabea点 1.房屋维修是一项经常性的工作
– 房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋 、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环 境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也 是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。
房屋维修管理
讲师：陈银栋
目 录
第一节 房屋维修管理概述 第二节 房屋维修管理的内容 第三节 房屋维修工程 第四节 房屋日常养护
第一节 房屋维修管理概述
一、房屋维修的概述 （一）房屋维修的定义 • 狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房 屋的养护和维修。 • 广义的房屋维修：养护、维修、改建。 • 具体地说，房屋维修包括：
第一节 房屋维修管理概述
二、房屋维修管理的概念 （三）房屋维修管理内容
– ①房屋安全与质量管理 – ②房屋维修的技术管理 – ③房屋维修的施工管理 – ④房屋维修行政管理 – ⑤房屋维修的费用管理
目 录
第一节 房屋维修管理概述 第二节 房屋维修管理的内容 第三节 房屋维修工程 第四节 房屋日常养护
– ①保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限 – ②防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 – ③保障使用者的安全、改善住用条件
第一节 房屋维修管理概述
二、房屋维修管理的概念 （一）房屋维修管理的原则 1.经济、合理、安全、实用的原则 2.预防为主，管、修相结合的原则 3.区别对待的原则 （1）新建房屋：做好日常养护 （2）旧有房屋：保留、改建和拆建 4.有偿服务的原则