浅析三四线城市小型购物中心
深入分析三四线城市商业市场
深入分析三四线城市商业市场近年来，中国的三四线城市商业市场呈现出极大的发展潜力和活力。
随着城市化进程的不断推进，更多的资源和投资开始涌入这些城市，使得它们的商业市场逐渐成长起来，吸引了大量的消费者和商家。
下面将从消费需求、商业机会和发展趋势三个方面进行深入分析。
首先，消费需求的增长是三四线城市商业市场蓬勃发展的重要原因之一、随着经济的快速发展，三四线城市的居民收入逐渐提高，消费能力也有所增强。
他们对品质生活、时尚新潮的追求也越来越强烈，对各类商品和服务的需求也日益多样化。
例如，家庭电器、家居装饰、汽车、化妆品等产品的需求量逐年增加。
同时，随着人们生活质量的提高，对于休闲娱乐、文化体验等方面的需求也越来越高。
因此，三四线城市商业市场面临着丰富多样的消费需求，为商家提供了广阔的发展机会。
其次，三四线城市商业市场的发展带来了丰富多样的商业机会。
三四线城市的商业市场起步相对较晚，相比一线城市，商业市场饱和度相对较低，市场空间较大。
因此，许多跨行业的企业和品牌开始进入三四线城市，通过开设门店或合作模式来拓展市场份额。
不仅如此，三四线城市商业市场还出现了许多新兴的商业模式和业态。
例如，各类特色美食店、主题咖啡馆、文创产品店等新兴商业形式的涌现，吸引了大量的年轻消费者。
此外，随着电商的快速发展，三四线城市的网络消费也呈现出爆发式增长，为线下商业带来新的机遇。
最后，三四线城市商业市场的发展趋势是多元化、创新化和智能化。
随着消费者需求的日益多元化，商家需要不断创新和提升，以满足消费者的个性化需求。
许多三四线城市商业区也纷纷进行品质提升和建设，引进更多的国际品牌和高端商业项目，提升商业形象和品牌价值。
与此同时，智能化也成为三四线城市商业市场的重要发展方向。
通过技术手段的应用，商家可以提供更便捷、高效的消费体验，例如自助收银、无人便利店等。
这些创新和智能化的举措将进一步提升三四线城市商业市场的竞争力和吸引力。
综上所述，三四线城市商业市场具有巨大的发展潜力和商机。
三四线城市购物中心这几种业态组合方式最好用
三四线城市购物中心这几种业态组合方式最好用业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文以地级市为例对上述问题进行探讨。
一、业态组合定位需考虑的因素单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：1引进足够规模的新业态尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。
同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。
2设置主流业态和核心店要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。
同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
3错位经营百货店与综合超市百货和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。
4首层与二层采用步行街业态首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。
5预防综合超市产生的租售矛盾大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。
6分层布置百货业态百货以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。
其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。
这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。
二、最适宜的楼层及面积范围1单体商业项目适宜建设的规模▪一般情况下以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建5~8万平方米，层数控制在3~4层。
▪特殊情况下在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在5万㎡之内。
2023年购物中心行业市场规模分析
2023年购物中心行业市场规模分析随着经济的发展和人们生活水平的提高，购物中心行业逐渐成为了人们日常生活必不可少的消费场所。
目前，购物中心行业的市场规模正在不断扩大，为了更好地了解购物中心行业的市场规模，本文将从以下几个方面进行分析。
一、市场规模目前，国内购物中心行业日趋成熟，规模越来越大，发展速度也越来越快。
据统计，截至2021年上半年，国内购物中心总量已达到1.5万家。
其中，一线城市占比最高，二线城市排在其次，三、四线城市发展也呈现出加速趋势。
二、发展趋势1. 多元化业态近年来，购物中心逐渐向“全能型”转变，不仅包含了传统的购物、餐饮、娱乐等业态，还涵盖了文化、教育、健身、医疗等更多元的业态。
这种多元化业态的发展趋势，将会推动购物中心的市场规模进一步扩大。
2. 移动支付普及随着移动支付的不断普及，越来越多的购物中心开始推广移动支付，不仅提高了消费的便利性，也节省了交易成本。
在未来，随着移动支付的进一步普及，购物中心的消费场景将更加智能化、高效化。
3. 电商与购物中心的融合随着电商和购物中心的融合，越来越多的购物中心开始尝试线上线下联动。
例如，在购物中心购物可以享受电商平台的优惠，同时也可以在购物中心的实体店享受到线上同款商品的优惠。
这种融合模式的发展将会进一步扩大购物中心的市场规模。
三、竞争格局目前，国内购物中心行业竞争格局依然分散。
尤其是在三四线城市，商业资源分布不均，购物中心集聚度低，这也给购物中心的发展带来一定的不确定性。
在竞争方面，主要集中于区域性的龙头企业和城市市场中的老牌购物中心。
它们通过不断地升级改造和业态创新，提高服务和商品品质，积极应对市场竞争，争取更多的市场份额。
综上所述，购物中心行业的市场规模在不断扩大，发展前景广阔，同时也面临竞争激烈的局面。
未来，随着消费升级的不断推进，购物中心行业还将呈现出更多新的发展趋势。
购物中心同质化现象严重 三、四线城市连锁化管理模式显现
购物中心同质化现象严重三、四线城市连锁化管理模式显现核心提示：购物中心同质化现象严重，一方面是规划设计缺乏创新突破，没有对产品进行定位区分，一方面是品牌合作资源匮乏，业态业种组合传统单一。
目前购物中心模式正在从一二线城市向三四线城市发展，发展的首要因素，是当地区域的消费能力和收入水平相对较高，尤其是浙江、江苏等东部区域。
同时，三、四线城市本身商业模式比较传统。
房地产市场整体低迷之际，购物中心建设为何马不停蹄？随着中国食品、杂货、奢侈品等各类零售消费陆续跃居全球首位，时下国人消费正在与时俱进齐步国际。
房地产调控的坚决不动摇是否扶持了中国零售业的销售增长？带着许多对中国商业地产和零售市场发展前景的未知数，精心策划了本月商业地产板块的专题报道，希望为广大网友和业内人士剖析中国商业地产发展模式和现状。
这次编辑有幸电话连线到北京银泰置地集团商业推广负责人、银泰商管总部副总经理武斌先生。
借此了解目前商业综合体在国内的发展，以及市场上的购物中心在规划和定位上到底会有什么区别。
当然众所周知，银泰在中国无论是商业地产还是零售领域均位列行业第一梯队。
目前全国在建和规划的商业综合体项目接近30个，希望通过这次对银泰的了解来捕捉中国商业地产行业的发展脉络。
武斌先生也是我们搜狐焦点网的老朋友了，作为商业艺术设计、零售管理两大专业科班出身，在国内已从事十多年豪宅、写字楼、购物中心市场营销管理工作。
在北京、沈阳、三亚、珠海、石家庄等地成功操盘多家商业综合体项目。
在购物中心的市场、营销领域颇具管理经验和独到见解。
并多次受邀MALLCHINA中国购物中心产业资讯中心作为讲师和论坛主席参与组织行业活动。
为什么各地购物中心发展迅速？地区消费力能否支撑？只有不断引领生活才能激发消费增量武斌先生介绍：“关于你说到中国零售业的增长，我想不仅仅在一线城市，现在二三线城市的消费增幅也是很大的，尤其是经济发达的东部沿海城市。
对于零售业发展思路，我认为，零售商业是要引领消费的，这样才能激发出新的销售增长点，这种增量是从无到有的，而非消费转移。
三四线城市购物中心与一二线城市购物中心区别
三四线城市购物中心与一二线城市购物中心区别三四线城市购物中心与一二线城市购物中心有什么区别：1、项目定位：跨城镇、四线城市、兼具百货购物中心功能、中端全覆盖；2、建筑形态：均采用外立面和中庭看起来像购物中心，满足三四线城市消费者喜欢国际都市的虚荣心；3、项目形象：公建化、外立面采用石材、玻璃等凸显高档次的材料；4、交通导向：均以非机动车为导向、机动车和非机动车比例约为4:6，可按照1:0.5左右设置，满足停车要求，设置部分地上停车场方便消费者；5、辐射范围：自设公家线路等形式辐射其他城镇（新都汇、天佑城、金盛隆）6、层数限制：消费者对层数的接受程度低于5层，4层是极限；天佑城3层+夹层设计、新都汇4层+夹层、三角镇壹加壹超市4层设计、金盛隆等基本采用2层设计；7、内部动线：采用百货形式划分铺位，控制过道尺度6-7米，得铺率在购物中心和百货之间，约为60-70%，控制中庭面积300-400平米8、主力店：比例高于城市型购物中心占比50-60%，但小榄镇新都汇比例高于容桂；主力店选择包括：超市、电影院、电器、KTV、网吧、电玩城、百货（可选择）9、餐饮业态：比例低于城市型购物中心，占10-15%，低于城市型20-30%比例；大型餐饮店在四线城市购物中心基本没有；以简餐和快餐为主；10、娱乐业态：进驻项目比城市型购物中心多，电影院、KTV、网吧和电玩城；电影院：厅数和座位数可适度增加，可采用多厅少座模式，新都汇6个厅，800个位，同时考虑中高档次的设置；11、超市：超市是三四线城市购物中心的定海神针，要有品牌超市，超市一般设置在2楼、3楼设置可接受，但必须做好超市进出的便捷性12、铺位价值：考虑如何最大化一楼商铺价值，均采用一楼零售，二楼超市等做法；项目均未最大化利用负一楼商业价值——商户和经济测算验证；13、室内街区设计：为最大化利用接地的楼层，新都汇1楼街区、天佑城2楼均采用街区设计，增加逛街感觉；14、三四线购物中心案例：佛山容桂天佑城（12.5万平米，年销售额8亿元）、中山小榄镇和石岐新都汇（10万平米，拓展3个），中山金盛隆（3万平米，中山有7个）。
三四线城市综合体
三四线城市政府通常会积极吸引投资，提供优惠 政策，为综合体的投资建设创造良好的环境。
人口分布特点
人口基数较大
01
三四线城市人口基数较大，消费市场潜力巨大，为综合体的发
展提供了充足的目标客群。
人口结构年轻化
02
三四线城市的人口结构相对年轻化，消费观念新颖，对于新兴
业态和消费模式接受度高。
研究三四线城市综合体的发展趋势和未来发展方向，可以为城市规划师、建筑师和 开发商提供有益的参考和借鉴。
02
三四线城市综合体的特点
地理位置特点
靠近城市中心
三四线城市综合体通常位于城市中心或交通枢纽附近，便于吸引 客流和物流。
土地资源丰富
三四线城市相对于一二线城市，土地资源较为丰富，为综合体的建 设提供了充足的土地储备。
社会资本
除了政府投资，三四线城市综合体还吸引了大量的社会资本参与建设，包括房 地产开发商、投资机构等。
04
三四线城市综合体的运营模式
经营模式
统一规划
三四线城市综合体应由专业的商业管理团队进行统一规划，确保 各业态的协调发展。
分散经营
各业态的经营权可采取招商方式，引入各类品牌和专业运营商， 实现分散经营。
盈利模式
租金收入
综合体的各业态可通过 出租场地获取租金收入。
销售收入
部分业态可通过销售商 品或服务获取收入。
其他收入
综合体可通过举办活动、 广告位出租等方式获取 其他收入。
05
三四线城市综合体的发展趋势
发展趋势分的人口和经济发展需 求不断增加，综合体项目逐渐成为城市发展的重要载体。
文化与商业融合
在三四线城市综合体的建设中 ，应注重文化与商业的融合， 提升城市的文化品质和商业氛
三线城市社区商业业态现状及对策研究
三线城市社区商业业态现状及对策研究三线城市是我国经济社会发展的重要组成部分，也是我国城市化进程中的重要支撑力量。
相对于一、二线城市来说，三线城市在商业业态的发展上还存在一定的差距和困难。
本文将围绕三线城市社区商业业态现状及对策展开研究。
1.商业业态的单一性相对于一、二线城市来说，三线城市的商业业态相对较为单一。
传统的购物中心和百货公司林立，同质化竞争现象严重，导致商家之间争夺市场份额，无法真正满足居民的多样化需求。
2.缺乏高品质的商业设施相比于一、二线城市，三线城市的商业设施相对较差，缺乏高品质的购物场所和休闲娱乐设施。
不少三线城市的社区商业环境陈旧、设施简陋，无法吸引消费者在本地消费。
消费需求大多通过网购或驱车到一、二线城市消费，导致消费流失。
3.居民购物观念的变化随着社会经济的发展和居民收入水平的提高，居民的购物观念也发生了变化。
从简单满足生活需求转变为追求个性化、品质化的消费体验。
三线城市的商业业态没有及时跟上这一变化，无法满足居民的新型消费需求。
1.加强商业设施建设三线城市应加大对商业设施的投入，建设更加高品质的购物中心、百货公司和超市。
要注重商业设施的多元化，引入高端品牌、时尚潮流品牌和特色小吃。
通过提升商业设施的品质和服务水平，吸引消费者在三线城市消费。
2.推动线上线下融合三线城市可以推动线上线下融合发展，通过建设电子商务平台，为居民提供线上购物、线下取货服务。
可以引进新零售模式，将线上商品导入线下体验店，通过线下体验店的尝鲜、试用，促使消费者在本地购买。
3.培养本土商业品牌三线城市可以通过培养本土商业品牌，打造具有地方特色和品牌效应的商业业态。
可以通过引导和扶持本地商家创新，推动本土特色商品和服务的发展，提升本地商家的竞争力。
4.拓展消费空间三线城市可以通过拓展消费空间，提升消费体验。
可以建设休闲娱乐场所，如电影院、酒吧、咖啡馆等，为居民提供丰富多样的休闲娱乐选择。
可以加强文化旅游产业的发展，举办文化活动和节庆活动，吸引外地游客前来消费。
小型综合体案例
小型综合体案例小型综合体是指集商业、娱乐、餐饮、住宅等多种功能于一体的综合性建筑群体。
随着城市化进程的加速，小型综合体在城市中越来越受到人们的青睐。
下面，我们来看看一些小型综合体的案例。
1. 世纪金源购物中心：位于上海市浦东新区，是一座集购物、餐饮、娱乐、办公于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、服装店、餐厅、电影院等，满足了人们的各种需求。
2. 朝阳大悦城：位于北京市朝阳区，是一座集购物、餐饮、娱乐、住宅于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、品牌店、餐厅、电影院等，住宅区则提供了高品质的居住环境。
3. 万象城：位于重庆市江北区，是一座集购物、餐饮、娱乐、住宅于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、品牌店、餐厅、电影院等，住宅区则提供了高品质的居住环境。
4. 东方广场：位于上海市黄浦区，是一座集购物、餐饮、娱乐、办公于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、品牌店、餐厅、电影院等，办公区则提供了高品质的办公环境。
5. 金茂府：位于上海市浦东新区，是一座集购物、餐饮、娱乐、住宅于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、品牌店、餐厅、电影院等，住宅区则提供了高品质的居住环境。
6. 世纪联华购物中心：位于广州市天河区，是一座集购物、餐饮、娱乐、住宅于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、品牌店、餐厅、电影院等，住宅区则提供了高品质的居住环境。
7. 万达广场：位于成都市锦江区，是一座集购物、餐饮、娱乐、住宅于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、品牌店、餐厅、电影院等，住宅区则提供了高品质的居住环境。
8. 乐购广场：位于深圳市南山区，是一座集购物、餐饮、娱乐、住宅于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、品牌店、餐厅、电影院等，住宅区则提供了高品质的居住环境。
9. 万科广场：位于杭州市滨江区，是一座集购物、餐饮、娱乐、住宅于一体的小型综合体。
购物中心内有超市、品牌店、餐厅、电影院等，住宅区则提供了高品质的居住环境。
10. 世纪汇：位于上海市徐汇区，是一座集购物、餐饮、娱乐、住宅于一体的小型综合体。
三四线城市购物中心调研
三四线城市购物中心调研三四线城市购物中心调研作者：张金光摘要：通过对三四线城市购物中心的调研，指出其存在问题和未来发展方向。
关键词：三四线城市、购物中心、商业资源、运营管理一、定义（一）三四线城市定义所谓一线、二线、三线城市的概念起源于房地产市场。
常规或主要的指标包括经济地位、城市规模（人口，面积等）、城市级别、影响力、辐射力、知名度等。
中国地产市场分为四个层次一线市场：北京、上海、广州、深圳。
二线市场：厦门、天津、杭州、重庆、武汉、南京、成都、大连、青岛、沈阳、长春、等直辖市或部分副省级兼省会城市，以及一些副省级计划单列市。
三线市场：济南、福州、长沙、郑州、西安、哈尔滨、温州、宁波、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市。
2、美国购物中心协会的定义由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。
3、日本购物中心协会的定义由一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。
4、中国商务部的定义老版的业态分类中，中国商务部将购物中心作为一种业态。
关于购物中心的准确定义均未有明确官方说法，最新的非官方定义如下：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
（三）三四线城市客户群体及消费心态由于三四线城市发展得很快，那里的人想更多地了解他们不太熟悉的东西，他们不敢冒险选择新的品牌，所以他们不停地寻求别人的意见。
从这一点来看，品牌的口碑在三四线城市更加重要。
购物中心开发商需要明确不同级别的城市在消费升级方面的差异。
1、终端消费者：有钱人向上游城市分流三四线城市所依托的消费群体不同于大中城市，购物却有一致的社会行为特征。
三四线城市商业中心业态与招商特点
三四线城市商业特点特殊性三: 全品类、一站式的购物中心市场风险较小消费特征不同, 也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。
一二线城市的城市空间大, 购物中心需要细分消费者, 营造特色购物中心才能避免同质化竞争。
而三四线城市的购物中心很少走高大上路线, 又由于人口基数有限, 需要便利的“全”、“一站式”购物空间。
但在体量控制的情况下, 无法容纳大型综合购物中心, 可采用大型主题卖场代替。
大型主题卖场恰恰是专业类别里“全”和“一站式”购物中心。
总而言之, 三四线购物商业开发讲究“全”和“一站式”, 全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。
特殊性四：前期做好财务预算, 并确定销售模式国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外, 大部分都采用租售并举的方式回笼资金。
通常售后返租项目的返租比例在8%-10%, 而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%。
所以, 在前期需要做好财务测算, 确定好销售模式, 是售后返租还是直接销售, 若采取售后返租, 就要在培育期做好租金补贴准备。
同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的比例及关系, 可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来, 以确保持有部分商业经营不会受到影响。
二、三四线城市商业之开发现状与基本思路1.存在的问题与基本准则存在的问题:三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关：①误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图；②往往以本土的开发企业为主,对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力, 又缺乏必要的专业人才士与商业理念；③政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格；④商业地产运营服务伙伴不专业。
操盘基本准则:①重视项目地段商脉；②产权商铺合理定价；③严格把控商业规模；④先定位再商业规划；⑤业态定位及比例因地制宜；⑥提前和潜在商家接触；⑦合理配置租售节奏；⑧品牌搭配协调平衡。
2.业态分布、组合与开发模式一般三四线城市商业综合体开发基本原则: 高形象、中档次、可售性定位。
城市购物中心与商场介绍
城市购物中心与商场介绍城市购物中心和商场是现代城市生活中不可或缺的一部分。
它们为人们提供了购物、娱乐和社交的场所。
本文将介绍城市购物中心和商场的特点和人们在这些地方享受的各种体验。
1. 城市购物中心的特点城市购物中心作为一个大型商业综合体，具有许多独特的特点。
首先，购物中心通常位于城市的中心地带，交通便利，容易到达。
其次，购物中心内部一般设有大量的商铺，涵盖了各种品牌和商品，满足了不同消费者的需求。
此外，购物中心还提供了许多商业服务，如餐饮、电影院、游乐设施等，使得人们可以在一个地方解决多种需求。
2. 商场的特点商场是一个专门用于购物的建筑，与购物中心相比规模较小。
商场一般位于市中心或繁华区域，周边环境优美，商户聚集。
商场内部的店铺主要以零售业务为主，提供各类商品供消费者选择。
3. 购物中心和商场的区别虽然购物中心和商场有一些相似之处，但它们也存在一些差异。
首先，在规模上，购物中心通常更大，拥有更多的商铺和服务设施。
其次，在布局上，商场一般是一个封闭式的建筑，而购物中心则更倾向于开放式的景观布置。
最后，购物中心还常常兼具娱乐和休闲功能，例如提供电影院、游乐园等娱乐项目，而商场则更专注于购物。
4. 人们在购物中心和商场的体验购物中心和商场为人们提供了各种各样的购物体验。
首先，人们可以在这些地方找到所需的商品和服务，帮助他们满足日常生活的需求。
其次，购物中心和商场的店铺种类繁多，每个人都可以根据自己的喜好和需求挑选合适的商品。
另外，购物和商场还提供了各种娱乐设施，使人们在购物的同时也能享受到其他的休闲活动，增添了人们的购物体验。
最后，购物中心和商场还是人们社交的场所，人们可以与朋友相约一同购物，或在餐厅、咖啡馆等地方共享美食和交流。
综上所述，城市购物中心和商场在现代城市生活中扮演着重要的角色。
它们为人们提供了便利的购物环境和丰富的消费体验，满足了人们日常生活和娱乐的需求。
无论是购物中心还是商场，都成为了现代城市的标志之一。
三四线(县级)城市商业地产开发观点浅析
三四线（县级）城市商业地产开发观点浅析许多大型商业地产项目，开发商以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目就成功了。
目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间。
三四线（县级）城市的商业地产项目大多人气不足，购买力低或时尚化程度不够。
还有项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。
往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象。
同时，资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。
就三四线（县级）城市商业地产开发提出下列观点浅析，供参考！1、三四线（县级）城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。
2、三四线（县级）城市，尤其四线（县级）城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对商业的理解，商业基本概念模糊、资金实力受限，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。
因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一运营。
3、三四线城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，零散经营租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步，导致商源的供应链困难，招商运作难。
卖了一年的商铺还没能租出去投入经营，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。
4、三四线（县级）城市的开发商多属资源型，拿地有优势，但缺乏专业的操作能力与操盘精力，因此在对项目的商业规划发展方面存在营销短视，对于代理公司的一些急功近利、杀鸡取卵的做法看不透、辨不明，最终导致项目营销火爆开盘，招商推广乏力，开业即歇业的悲惨局面。
5、三四线（县级）城市的商业地产项目开发应该勇于打破传统的思想框框，突破固有的思维定式。
三四线城市商业
三四线城市商业那点事我首先要说的是，三四线城市是一个相对的概念，而且也要区别对待，我们这里所说的三线城市泛指的是地级市，四线城市泛指县级市，那么有的省份经济比较发达，可能一个镇的经济总量能抵得上有的地方的一个县甚至超出，这是特例，暂不做探讨，我们现在只说普遍性，不谈特殊性。
下面就来说一说三四线城市商业地产那点事：三四线城市商业现状是怎样的呢？历史上三四线的商业普遍都是本土化运营，外来从业者很少，其经营业种也主要以满足本地群众日常生产生活需要为主，规模一般都比较小，不会形成连锁化经营的局面，当然，少部分特别因稀缺资源形成垄断的行业除外，这些地区的商业发展到现在，也出现了一些新的变化，随着社会经济的发展，人民生活水平的提高，原有的老旧商业市场已越来越难满足市场的需要，以及各大全国连锁品牌商的诉求，于是，各个地方城市纷纷开始了打造城市新城的造城运动，这种变化在三线城市表现的尤为明显，而且没有一个科学合理的调研，不管需求多少，造成了三线城市商业设施的严重过剩；而对于四线城市来说，由于当地居民消费力相对不足，许多资本都不愿意投入其中，而光靠政府也显得有心无力，所以对于国内的四线城市来说，则存在着商业设施老旧和商业体量不足的窘境，而且由于品牌商家不愿意进驻，造成当地的商家服务水平十分落后，消费层次也提不上去。
随着城市化进程的加快以及国家开展小城镇建设，给三四线城市商业地产的发展带来很大的机遇，同时也有很多的困惑。
由于房地产市场的快速发展，许多三四线城市的人口也快速增加，消费需求也随之快速增长，这就为这些地方的商业发展带来了有效的客流消费支撑，为商业地产的发展提供了强有力的保障，而且由于国家对于住宅市场的不断调控以及一二线城市的拿地成本越来越高，各大品牌房企也纷纷将目光瞄准了三四线城市的商业地产领域，资本的涌入，给这些城市带来了很好的发展机会，同时也带来了一系列的困惑，比如说：规划问题、人才瓶颈、各个项目的招商以及后期的运营管理，而且这些地方的商业格局形成往往不是市场的力量，而是政府主导型的，所以专业性相对于专业的智库机构往往显得薄弱，规划理念也相对落后，同时也缺少超前意识，这往往会给商业项目的后期带来许多意想不到的麻烦，有时甚至是无法补救的，给这个城市造成一道硬伤。
购物中心市场研究报告
购物中心市场研究报告在当今的消费社会中，购物中心已经成为人们日常生活中不可或缺的一部分。
它们不仅是购物的场所，还融合了餐饮、娱乐、休闲等多种功能，成为城市商业的重要载体。
为了深入了解购物中心市场的现状和发展趋势，我们进行了本次研究。
一、购物中心的发展历程购物中心的概念起源于 20 世纪初的美国，最初是以简单的商业街形式出现，后来逐渐发展成为集多种业态于一体的大型商业综合体。
在我国，购物中心的发展始于 20 世纪 90 年代，随着经济的快速发展和城市化进程的加速，购物中心如雨后春笋般在各大城市涌现。
二、购物中心的类型1、都市型购物中心通常位于城市中心，规模较大，业态丰富，品牌高端，交通便利，吸引着大量的消费者。
2、区域型购物中心一般位于城市的区域中心，服务于周边一定范围内的居民，提供较为全面的购物、餐饮和娱乐服务。
3、社区型购物中心主要服务于社区居民，以满足日常生活需求为主，规模相对较小，业态较为简单。
三、购物中心的市场现状1、市场规模持续扩大近年来，我国购物中心的数量和规模不断增长，尤其是在一线和二线城市，新的购物中心不断开业。
2、消费升级趋势明显消费者对于购物环境、商品品质和服务体验的要求越来越高，促使购物中心不断升级改造。
3、线上线下融合发展随着电商的发展，购物中心纷纷加强线上渠道的建设，实现线上线下的融合，以满足消费者多元化的购物需求。
四、购物中心的竞争格局1、品牌竞争各大购物中心纷纷引入知名品牌，以提升自身的竞争力。
品牌的知名度和影响力成为吸引消费者的重要因素。
2、服务竞争优质的服务能够提高消费者的满意度和忠诚度，因此购物中心在服务方面不断创新，如提供免费 WiFi、儿童托管、智能停车等服务。
3、地理位置竞争优越的地理位置能够为购物中心带来更多的客流量，因此在城市核心区域或交通枢纽附近的购物中心往往具有更大的竞争优势。
五、购物中心面临的挑战1、电商冲击电商的快速发展对传统购物中心的销售造成了一定的影响，消费者越来越倾向于在线购物，尤其是对于标准化的商品。
【精品】破局浅谈二三线城市商业综合体如何突围
【关键字】精品破局！浅谈二三线城市商业综合体如何突围消息：众所周知，近年来中国大陆商业地产发展迅猛，截止2014年底，上海已开业的购物中已经超过155家，为全国之首，这是由上海超过2000万的人口决定的。
大量的外来人口造就了上海海纳百川的气质，也决定了可以容纳不同定位的众多购物中心同时存在。
但在二三线城市，一般人口在三百万至六百万之间，较小的人口数量，支撑不了大量的商业综合体同时存在，也没有做小众定位购物中心的基础。
以华东地区的常州为例，城市总人口470万人，目前已有商业综合体将近十个，2014年到2017年底，常州将新增300余万平米商业面积，其中超8万平米以上的商业体将新增19个。
预计届时人均商业面积将达4.8平米左右，跟上海、南京等城市大致相当。
相比较一线城市而言，在人口少、消费力偏弱、同质化严重的二三线城市如何打造成功的购物中心呢？百货被迫转型“仅仅是购物的百货，已经没有未来。
”业内人士说，受制于发展迅猛的电商，缺乏消费者日益增强的餐饮、娱乐、体验类需求，持续下滑的业绩是所有百货店的普遍痛点。
已有25年历史的常州新世纪商城，从去年开始了转型之路，目标是从一家百货店升级为“吃喝玩”的综合体版本此外，另外的两家保守百货“常州市购物中心”和“泰富百货”也纷纷引进餐饮、健身、咖啡、美容等业态。
但受制于保守百货的通病：因过于追求坪效造成的空间感差，物业条件固化受限，从而引进餐饮、体验类业态的硬件条件不必备，其固有的在消费者心目中的形象转变较难，保守百货自身调整转型升级之路并不好走。
现有商业综合体同质化严重，“个性不足”随着城市框架拉大，综合体开始布点常州。
2010年以来，莱蒙商业街、吾悦国际广场、武进购物中心、茂业泰富城、新北万达、丰臣国际、邹区泰富时代广场、武进吾悦广场、武进万达等“体验式商业”矗立于中、南、西、北。
目前，10万平米以上的综合体已达四家。
但常州市场上分割销售型的购物中心还占主流，自持物业统一经营的商业体比较少。
三、四线城市商业案例分析(宜昌卓悦、宜昌万达、宜昌国贸、荆州美佳华、襄阳华洋堂、十堰武商)
商业定位
经营概况 户数
建筑形态 核心业态 经营模式
宜昌卓越投资开发有限公司 总建筑面积7.3万平米，其中商业面积4万平米、酒店式公寓2.5万平米、写字 楼1万平米 2012.5 252个 20% / 4.60 KFC、武商量贩超市（8000㎡）、ZARA（4000㎡湖北区最大旗舰店） 宜昌核心商业区的第一座室内步行街式购物广场 集商业金融、文化娱乐、行政办公、居住为一体的综合商业项目 目前各商铺商超已经投入营业，部分在进行品牌调整 总户数295户 ，当期户数295户 购物综合体+酒店式公寓 大型连锁超市、电影院、特色餐饮、大型专业店，品牌服饰等 纯租金模式
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项目区位
位于襄阳两大传统商圈之一的解放路商圈内，长征路与丹江路的交汇点，人流集中， 商业繁荣。
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项目概况
地址
襄樊长征路36号
开发商背景 襄樊市华洋堂百货有限公司 开业时间 2012.9.10 营业面积 40000平方米左右
门口停车场 3100平方米
楼高 内部设施
42米 中央空调，红外线防盗系统，原装进口三菱双向自动扶梯、客梯、观光梯
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华洋堂经营特征
特色： •秉持“名品进名店，名店卖名品”的经营理念，品牌定位于中高档，目标客群定位准 确； •经营年代久，在襄樊商城中有一定的代表性，在市民心中有很高的地位； •经常有老顾客光临，顾客忠诚度较高； •采用统一经营，统一管理的模式，商业管理水平较高，商场活动和折扣的力度较大， 经常会有各种 促销活动，赢得消费者的赞赏； •商场整体的推广活动做得很充足，有完善的网站系统，自身的DM广告、杂志；
大歌星KTV
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万达皇冠假日酒店
酒店面积约1080平方米。宴会厅采用挑高8.1米的无柱式全钢架结构，共拥有11间多功能 会议厅，超过300个停车位 ，成为宜昌市唯一一家五星级大酒店。
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一、做不到“大而全”，就做“小而精”
小型购物中心，泛指商业建面小于5万方的商业空间，因商业体量小，若想兼顾所有业态将会导致各类业 态均不成规模，就算迎合了所有类型的商业需求，也难以与大而全的“巨无霸”综合体项目相互抗衡， 显现其核心竞争力。因此，“全品类、一站式”的购物中心模式是走不通的；“小而精”，才是小型购 物中心立足于三四线城市的根本价值与巧妙出路。 “精”，指的是精细化、垂直化。众所周知，在电子商务界，淘宝因其“大而全”而独揽全国网购狂潮， 在此局势下，想要打造一个与其比肩的大平台似乎绝不可能。然而，精细化、垂直化的平台却开拓了更 大的市场，如：京东主攻电器、当当主攻书籍、聚美优品主攻美妆产品… 而对于商业地产的开发，亦是如 • 建筑是商业的灵魂，精心雕琢的商业建筑往往能在一面世就将项目推上制高点。因此，作为三四线城市众
多商业项目中的一个“不起眼”的小角色，小型购物中心对于建筑场景的打造变得尤为关键。唯有追求建 筑上的主题鲜明，方能体现其差异化，鹤立鸡群。
• 那么，三四线城市小型购物中心的建筑该如何实现差异化？总体来讲，应从主题风格、空间设置、细节处 理等各方面着手打造：
• 可通过某一业态的精准切入、纵向做深，制造爆发力与竞争力，形成记忆点、抓牢顾客群，为其创造新的 社交圈、生活圈、互动圈；亦可通过某一主题化建筑风格的打造，将空间场景做到精致、精美，凸显出小 型购物中心与其他大型综合体项目间的核心亮点。
二、业态规划上的“专场”化与极致化
• 一二线城市的购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市大量的年轻客群有关；而三四 线城市由于经济水平相对较低，中老年人、中低产家庭占比较大，这就要求购物中心的业态组合要偏向生 活化、家庭化与平价化。而小型购物中心的“特色化”之路便是将项目做成生活化、家庭化与平价化各自 的业态“专场”，并将这些业态做到极致，形成业态的集聚效应。
• 家庭化，指的是满足家庭互动的功能，如儿童业态。当下，“儿童”愈来愈成为家庭的中心，并且“儿童” 所带来的将是一家几口人的全部消费。因此，儿童主题的植入，在购物中心中的业态成分也越来越高。围 绕着“儿童”主题，可以囊括早教、培训、创意工坊、母婴、童装、儿童乐园、电玩城等相关业态，对 “家庭”进行圈层运营，让项目成为消费者心中的“第二个家”。
浅析三四线城市小型购物中心 “特色化”发展之路
• 近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。虽然三四线城市正 成为商业地产扩张的新“蓝海”，但是，盲目复制一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服，一切都要 遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳。
• 那么，三四线城市的购物中心开发究竟暗藏什么门道？针对“三四线城市小型购物中心”这一专题全面解 读其开发运营的特殊性和战略决策，为大家提供学习方向与借鉴意义。
• 主题风格，是商业建筑的核心要素，代表的是项目的个性、标签、符号。三四线城市的商业建筑大多数停 留在传统百货阶段，单调雷同，缺乏趣味。无论是个性张扬、简单质朴的工业风，是创意奇特、充斥着人 文气息的文艺范，还是将室内空间伪装成室外街区的场景化风格，都能刺激眼球、制造热点，成为当地消 费者喜闻乐见的猎奇新天地。
• “思深方益远，谋定而后动”，商业不动产的开发，并非简单粗暴的建筑施工加业态摆放，更多的是需要 项目决策者对于前期的谋划，既要尊重商业常识，也需符合市场基本规律，最重要的是敢于创新，走出三 四线城市小型购物中心“特色化”发展之路。
• 平价化，指的是满足高性价比的功能，如折扣类服装零售业态。在发达城市，由于服装资源丰富、品牌竞 争激烈，国际三四线品牌及国内大牌服装频繁促销、折扣力度极大；而在三四线城市，由于资源匮乏及品 牌效应，很多轻奢、运动与快时尚服装却“占山为王”，不打折扣或者折扣很高。在此情况下，品牌服装 折扣城的打造在三四线城市就显得很有竞争力了，通过海量轻奢、运动与快时尚服装品牌的引进，为三四 线城市消费者强势“解渴”，提升城市整体商业消费品位；并通过钜惠与薄利促进销售、缔造旺场。
• 空间设置，指商业广场及中庭等商业公共空间的设置。购物中心是为城市客群提供的的开放型、共享型空 间，而商业广场及中庭作为购物中心形象展示、聚集人气、活动举办等最重要的平台，应精心打造，以此 为渠道调动商业气氛、吸纳广泛客群。
• 细节处理，即通过商业美陈、IP植入为生硬的商业建筑注入性感、细腻的内在灵魂，增强购物中心的趣味 性与体验感。通过独特场景氛围的营造，让购物中心的文化理念与细致服务深入人心，培养顾客的消费粘 性，并逐步形成商业整体的可持续经营发展之路。
• 生活化，指的是满足生活需求的功能，如餐饮业态。零星的餐饮商铺成败关键在于单个餐饮商铺自身的品 牌运营上，而以餐饮为主题的购物中心的成败则体现在整体规模上。在一座小型购物中心中，若能拿出1-2 万平来做餐饮美食城，融合几十上百家餐饮品牌，涵盖主题餐饮、西式简餐、时尚快餐、风味小吃、轻餐 茶饮等全层级品类，打造当地独一无二的美食“大观园”，将能充分满足宴客、聚会、休闲、猎奇等各类 餐饮消费需求，从而形成区域内餐饮消费首选目的地，并能改变当地餐饮消费习惯，刺激餐饮消费“增 量”。在购物中心商业整体生态蓬勃发展的前提下，带动其他业态的消费增涨。