三四线城市购物中心调研

三四线城市购物中心调研

市或沿海较发达城市。

四线市场：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级城市和内陆一般地级市。

例如盘锦市现在正处在规划阶段，目前是全市所有道路全部改扩建。消费水平还是比较高的，由于有辽河油田的支撑，城市得以迅速的发展，在20年里发展到现在的规模，已经很不错了，人均的GDP达到辽宁省的第二位，由于是新兴城市，所以城市的发展很快，淘汰的也快，市内的环境还是不错的。

综上，个人认为盘锦应该介于三四线城市之间。（二）购物中心的定义

中国的购物中心已经走过22年的发展历程，与欧美等发达国家相比，中国的购物中心还处于发展阶段，但随着中国经济的发展、城镇化趋势的加快、人民生活水平的提高、消费者对生活方式的追求多元化，特别是三四线城市购物中心将进入黄金发展时期。

购物中心到底属于房地产形态？还是零售业态？国内外均有不同说法，一直尚未有定

论。我们先参考国内外的多种定义，然后就我们

的实践给出普适性的定义。

1、国际购物中心协会的定义

购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种

店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。

根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心。(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户

分散经营。

2、美国购物中心协会的定义

由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。

3、日本购物中心协会的定义

由一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。

4、中国商务部的定义

老版的业态分类中，中国商务部将购物中心作为一种业态。关于购物中心的准确定义均未有明确官方说法，最新的非官方定义如下：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。

（三）三四线城市客户群体及消费心态

由于三四线城市发展得很快，那里的人想更多地

了解他们不太熟悉的东西，他们不敢冒险选择新的品牌，所以他们不停地寻求别人的意见。从这一点来看，品牌的口碑在三四线城市更加重要。购物中心开发商需要明确不同级别的城市在消费升级方面的差异。

1、终端消费者：有钱人向上游城市分流

三四线城市所依托的消费群体不同于大中城市，购物却有一致的社会行为特征。有一句话很贴切：穷人各有不同，但各地的富人都是一样的。这说明一个道理，本土商业项目必须盯住普通消费群，高端消费者由于其城市选择面、灵活性强而不是本土商业所能吸引的。如盘锦这样一个城市的富户，完全可以一年数次去沈阳、大连、北京购物，因此所谓的差异化、个性化消费在三四线城市是行不通的，在考虑客源的时候必须有这方面的认识。

2、经营者受经营理念的限制非常严重

一般都可以发现在三级市场，独立沿街门店是主要的经营场所，商铺的理念，还难以进入他们法眼。现在的商业地产开发，分割商铺是主要的投资销售产品，却又不能为人所接受，对商业地产开发是一个较大的限制。

3、需求差异导致业态不均衡发展

在很多的三四线城市，居住人群反而更注重吃、喝、玩、穿着，所以一些适合大众消费的饮食、娱乐、零售业，在这样的城市发展不错。只要能找到需求的市场，就一定可以进行商品经营，进而商铺销售赢取利润。

三四线城市购物中心的出现，大多是近年来政府招商引资的结果，政府在拆迁、税收扶持、土地价格方面给予了较大的支持，是一二线城市不可比拟的。投资企业多为房地产企业转型，很少有百货或大型超市连锁品牌转型而来，这样在三四线城市购物中心快速发展的情形下，商业资源、专业团队和消费理念决定了购物中心的成败。

二、目前存在的问题

1、商业氛围：三四线城市商业中心一般只有一个，因为传统习俗和历史商脉，深为当地消费者认知，具有一定的排他性，非传统市民接受的开发项目，面临一定风险，其顾客消费习惯、客流、品牌聚集等很难短时间内有很大的改观。这就使新建的购物中心需要付出更多的营销经营管理经历，但往往这些是购物中心所不具备的。

2、理解偏差：三四线购物中心对商业地产的理解不够，投资购物中心的目的，往往是为了卖商铺和住房，以商铺和住房来反哺购物中心，比较初级，由于缺乏很好的商业资源积累，没有多年商场运营经验，文化和管理底蕴不足，特别是在购物中心开业一到两年之内出现，开业率下降、销售下降、租金难受的情况。其再次招商和运营的难度相当大。

3、客流问题：过度依靠主力店，如家乐福、华润超市和当地一些百货，往往由于目前传统的百货和超市很难有拉动客流的能力，而有些自己还经营困难，这样购物中心的客流不足，其它业态自吸客能力不强，是很多三四线城市购物中心的噩梦。

4、水土不服：大城市的专业商业策划和运营管理公司，对三四线城市商业地产，也会出现水土不服现象。

一二线城市本来就是国内外品牌商家的拓展重点，一流的商管公司往往和一线品牌结成战略合作，他们拥有大量国内外著名品牌商家资源。但是，在众多的三四线城市就不一样了。许多的连锁品牌，在三四线城市只开加盟店、一线零售品