2019零售地产报告-新兴业态与未来商业发展趋势-高力国际
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COLLIERS INTERNATIONAL
新餐饮消费趋势洞察：智能化、移动化、 自助化
step 1 挑选餐厅：重口碑 2 预订餐位：选餐订位首选在线生活服务平台 3 排队等位：超过半数消费者最希望用手机在线排队 4 点餐：服务三次未响应流失近半消费者 5 上菜就餐：上菜速度整体满意度较高 6 结账买单：移动支付成就餐主流结账方式
70% 60%
50%
40%
30%
20%
1
16%
10%
9% 0
11%
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9%
8%
8%
8%
0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019F 2020F 2021F 2022F 2023F
全国餐饮收入（万亿元） 全国餐饮收入增速（%） 餐饮收入占全国食品烟酒消费支出比例（%）
电子竞技迎来国家级赛事；促进电子竞技商 业化
数据来源：政府公开信息，高力国际整理
线下零售回暖，电商巨头大举并购线下零售商
2012-2019 中国网络购物市场交易规模
网络购物交易规模（万亿元）
增长率（%）
在社零中的渗透率（%）
8
51.3% 6
4
2
1.2
0 6% 2012
59.4%
1.9 8% 2013
4 乐尝购物新方式 ▪ 愿意体验新服务，如语音下单、精选订购、电器租赁 ▪ 产品“快消化”、更新换代快
5 不做比价狂，要当选货王 ▪ 95、00后对价格敏感度不如90、80后 ▪ 更看重评价和反馈，乐于浏览品牌商网站
COLLIERS INTERNATIONAL
新生代推动国内线下娱乐消费升级
00、90后群体文化娱乐消费已成熟，开始成为消费意愿最旺盛的群体: ▪00、90后新生代在文化娱乐消费的占比已超过24.5%; ▪过半的新生代参与过真人CS、游戏电玩城、私人影院等线下新娱乐； ▪45%左右的新生代半年内在线下娱乐投入超过100元
进一步提升消费贡献度、消费创新度、品牌 集聚度；形成全球城市相匹配的商业
为中国品牌商提供市场机遇；促进国企签约 世界品牌商品；促进电商品牌的发展
《上海市电子竞技运动员注册管 理办法（试行）》
COLLIERS INTERNATIONAL
2018年 11月29日
• 试行电竞运动员注册管理； • 开放五大电竞项目的注册
2014/3，投资54亿元，持股25% 2015/8，投资283亿元，持股19.99% 2016/11，投资21.5亿元，持股32% 2017/5，持股18% 2017/9，投资5.48亿元，持股5% 2017/9，投资5.48亿元，持股5% 2018/2，投资54亿元，持股15%
2017/12，腾讯领投合计5,300万美元 2018/1，腾讯、苏宁、京东、融创联 手投资340亿元入股 2018/1，投资1.875亿元，持股15% 2018/2，投资25亿元，持股5.31%
宜家首次入局新零售，开 设小型店
2001年，“英特宜家集团”和“宜家集团” 合资成立了“英特宜家购物中心集团”； 2014年12月，“宜家集团”收购了“英特宜 家购物中心集团”，并将其改名宜家购物中心， 即宜家荟聚
逐步探索“市中心商 业模式” 微信上开限时快闪店
COLLIERS INTERNATIONAL
入（1830元）
新一代消费主力5大新特征
1 网购+实体店
▪ 95、00后相比80、90后网购依赖性更强 ▪ 但也钟爱门店购物。门店消费比例高于网络购物
2 社交聊天+社交购物
▪ 95、00后更青睐丰富多样的除微信/QQ外的社交媒体 ▪ 社交媒体购物意愿（70%）明显高于80、90后
3 消费更加冲动随心 ▪ 95、00后愿意为速度买单、超前消费、冲动消费 ▪ 冲动消费的后果是退货频繁和客户流失
13.0% 2.0
1.3
0.5
0
2018
2019F
12.1%
11.7%
0.7 0.7
0.5 0.4
2020F 2021F
11.2%
0.2 0.2
2022F
10.7%
0.2 0.3
2023F
14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
2018年国内新中产关注的消费领域TOP10
46.8% 2.8
36.8% 3.8
4.7 24.7%
5.7 19.6%
11%
13%
14%
16%
2014
2015
2016
2017
中国移动互联网用户规模
6.6
16.6% 16% 2018
7.5
17.5% 14% 2019F
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
32.6% 8
5.7 6
过去几年，餐饮行业几乎保持两位数增长。预计未来增速放缓，主要原因是：成本上 升，市场竞争激烈，淘汰率高
2013-2023年中国餐饮收入规模与增速
7
6
5 46%
4
3
2
2.6
45% 2.8
49% 3.2
50% 3.6
53% 4.0
54% 4.4
55% 4.8
57% 5.2
58% 5.6
60% 6.1
61% 6.6
智能供货：按需组合产品+最优供应链+智能制造
货
更加注重“体验” 和“全渠道”
场
新一代消费场景：
综合性消费场景——人物+事物+空间+剧情
全渠道无缝化购物体验——个性化推送+智能引导+移动支付 +智能客服
COLLIERS INTERNATIONAL
数据来源：阿里研究院
餐饮增速放缓后稳步提升，竞争激烈淘汰率高，技术革新开启新餐饮时代
数据来源：艾瑞咨询，高力国际整理
未来消费者态度和行为？
COLLIERS INTERNATIONAL
95后、00后作为未来新一代消费主力，具有显著增长的消费力和快速的消费速度
95后、00后关键消费数据： ➢ 对于进口明星产品牌购买力远超其他年龄段人群 ➢ 月均花费达到1314元，甚至接近2015年全国人均月可支配收
53.4%
50.8%
46.8%
46.8%
45.4%
44.6%
42.8%
42.8%
41.2%
40.2%
COLLIERS INTERNATIONAL
汽车/ 数码 服饰 汽车用品 3C 鞋包
奢侈 品
机票 酒店
教育 培训
美妆 护肤
家电 房产 电影 文娱
数据来源：高力国际研究部，第三方数据中心
业态持续调整，品牌加速更新。生活服务、餐饮类业态创新直追零售
COLLIERS INTERNATIONAL
零售地产整体市场增速放缓，存量时代正式开始
供给 Supply 市场增速将稳定在15%以下，整体供应出现回落； 上海零售地产现有存量有749.6万平方米； 2019-2023年供应总量将为361万平方米，每年新增供应72万平方米；2019年空置率 预计会上升至13%
4.3 4
2
0 2011
2012
用户规模（亿人）
增长率
6.5 14.0%
2013
7.3 12.3%
2014
7.9
8.2% 2015
8.3
5.1% 2016
8.6
35%
30%
25%
20%
15%
10%
3.6% 5% 0%
2017
COLLIERS INTERNATIONAL
电商巨头收并购实体零售商
2017/8 ，137亿美元
数据来源：媒体资料，高力国际整理
新零售时代，人货场重构，打破线下有形场景与线上无形场景的边界
传统零售市场 供小于求
货
场
人
创新零售市场 供大于求
• 更注重个性化、体验式消费；
• 更愿意花时间在社交、休闲、学习、工作；
人
• 购买界限逐渐消失；
• 习惯后便持续购买
消费者标签：SoLoMoPe（社交化、本地化、移动化、个性化）
数据来源：艾瑞咨询，高力国际整理
新兴业态六大趋势
COLLIERS INTERNATIONAL
1. 电商企业线下版图持续扩大，寻找新的流量入口
生鲜电商持续迭代：盒马未来将持续以“生鲜”为流量核心， 关注生活服务 未来：盒马菜场+社区团购+购物中心
O2O转型：将线上内容搬至线下体验 未来以线下体验带动线上消费
零售占比下降，亲子/餐饮/服务占比上升
生活服务新兴品牌占比高于儿童亲子、休闲娱乐业态
70% 60% 50%
2014-2017已开业购物中心业态平均占比 2014 2015 2016 2017
52.2%
2014-2017已开业购物中心各业态新兴品牌占比（核心商圈）
50% 45%
46.8%
2014 2015 2016 2017
市场洞察：新兴业态与未来商业发展趋势
高力国际零售房地产服务部
2019年1月17日
COLLIERS INTERNATIONAL
目录
01 零售商业未来将面临的挑战 02 未来消费者态度和行为
03 新兴业态六大趋势 04 零售地产未来发展趋势
COLLIERS INTERNATIONAL
零售商业未来将面临什么样的挑战？
3735.1 2017
4315.9 2018
4900.7 0%
2019F
线下娱乐行业规模（亿元）
增长率（%）
各年龄段用户的文化娱乐消费占比
22.30%
24.50%
22.30%
18.10%
00后
90后
80后
Leabharlann Baidu
70后
线下游戏类 49.1% 娱乐
43.1% 39.9%
37.4%
线下影视类 49.1% 娱乐
36.3%
35.0%
27.3%
00后
90后
80后
70后
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00后 90后 80后 70后
游戏电玩城 61.3% 58.5% 48.8% 33.0%
真人CS 58.3% 47.7%
密室逃脱 57.1% 47.5%
43.7%
36.1%
31.3%
22.5%
私人影院 60.5% 41.7% 38.2% 26.3%
社交分享→电商→ 实体店： 大数据精准定位产品组合+智能设备体验
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2. 传统商家积极转型，多头试水，挖掘自身沉睡的商业价值
案例示意：宜家转型之路
1958年开设首家家具商场 1974年后走出欧洲 1998年进入中国
随着互联网购物对线下实体店的 冲击，2013年宜家尝试逐步渗 透电商
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2374 2014
各年龄段用户的文化娱乐消费占比
各年龄段用户的文化娱乐消费占比
2014-2019年中国线下娱乐行业规模及预测
18.6%
19.0%
20%
15.5%
15%
11.4%
13.6%
10%
5%
2816.3 2015
3138.7 2016
3. 共享经济仍是风口，技术创新和盈利模式是关键突破口
过去一年共享经济历经资本逃离、市场洗牌。但共享经济本身带给消费者市场的 本质是“感受”到切实的“实惠”，对于仍在追求创新技术、寻找盈利模式的共 享经济企业来说，未来将会迎来新浪潮
80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
40% 35%
36.5%
40% 30%
28.2%
30% 25% 20%
20% 10%
0%
零售
15%
11.0%
5.8%
2.8%
10% 5%
餐饮
儿童亲子
生活服务类
休闲娱乐
0% 餐饮
零售
7.7%
5.8%
3.2%
生活服务
儿童亲子
休闲娱乐
COLLIERS INTERNATIONAL
数据来源：第三方数据中心，高力国际整理
• 开展新消费引领八个专项行动; • 促进商业零售创新发展； • 打造世界级地标性商圈； • 深化老字号国企改革
中国国际进口博览会
2018年 11月5日 至10日
• 设立国家贸易投资综合展 • 设立企业商业展 • 举办虹桥国际经贸论坛
商业影响 推动影视、演艺、动漫游戏等重点领域商业 发展；形成具有核心竞争力的文化创意企业， 促进文化创业产业的发展
消费分级“新常态”下，政策利好零售地产发展新兴业态
政策/措施
日期
相关条例/内容
《关于加快本市文化创意产业创 新发展的若干意见》
2017年 12月14日
《全力打响“上海购物”品牌加快 国际消费城市建设三年行动计划 （2018-2020年）》
2018年 4月22日
• 推动文化创意重点领域加快发展； • 构建现代文化市场体系； • 引导资源要素向文化创意产业聚集
需求 Demand 新中产对文化和精神消费的需求非常明显
国内新中产过去两年开支明显增加的消费领域
上海零售地产新增供应、净吸纳量及空置率
新增供应
净吸纳量
空置率
旅游 15.3%
子女教育 12.1%
人际交往 10.6%
休闲娱乐/ 个人爱好 10.5%
自我学习提升 9.4%
2.5
2
1.5
7.6%
1.1
1
0.9
0
2014-2018年中国共享经济行业规模情况及预测
140.0%
118.5%
120.0%
11450 2014
90.5%
73.2%
100.0% 80.0% 60.0%
21812.3 2015
37778.8 2016
41.6%
40.0% 30.1%
20.0%
53494.8 2017
69596.7 2018
新餐饮消费趋势洞察：智能化、移动化、 自助化
step 1 挑选餐厅：重口碑 2 预订餐位：选餐订位首选在线生活服务平台 3 排队等位：超过半数消费者最希望用手机在线排队 4 点餐：服务三次未响应流失近半消费者 5 上菜就餐：上菜速度整体满意度较高 6 结账买单：移动支付成就餐主流结账方式
70% 60%
50%
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1
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2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019F 2020F 2021F 2022F 2023F
全国餐饮收入（万亿元） 全国餐饮收入增速（%） 餐饮收入占全国食品烟酒消费支出比例（%）
电子竞技迎来国家级赛事；促进电子竞技商 业化
数据来源：政府公开信息，高力国际整理
线下零售回暖，电商巨头大举并购线下零售商
2012-2019 中国网络购物市场交易规模
网络购物交易规模（万亿元）
增长率（%）
在社零中的渗透率（%）
8
51.3% 6
4
2
1.2
0 6% 2012
59.4%
1.9 8% 2013
4 乐尝购物新方式 ▪ 愿意体验新服务，如语音下单、精选订购、电器租赁 ▪ 产品“快消化”、更新换代快
5 不做比价狂，要当选货王 ▪ 95、00后对价格敏感度不如90、80后 ▪ 更看重评价和反馈，乐于浏览品牌商网站
COLLIERS INTERNATIONAL
新生代推动国内线下娱乐消费升级
00、90后群体文化娱乐消费已成熟，开始成为消费意愿最旺盛的群体: ▪00、90后新生代在文化娱乐消费的占比已超过24.5%; ▪过半的新生代参与过真人CS、游戏电玩城、私人影院等线下新娱乐； ▪45%左右的新生代半年内在线下娱乐投入超过100元
进一步提升消费贡献度、消费创新度、品牌 集聚度；形成全球城市相匹配的商业
为中国品牌商提供市场机遇；促进国企签约 世界品牌商品；促进电商品牌的发展
《上海市电子竞技运动员注册管 理办法（试行）》
COLLIERS INTERNATIONAL
2018年 11月29日
• 试行电竞运动员注册管理； • 开放五大电竞项目的注册
2014/3，投资54亿元，持股25% 2015/8，投资283亿元，持股19.99% 2016/11，投资21.5亿元，持股32% 2017/5，持股18% 2017/9，投资5.48亿元，持股5% 2017/9，投资5.48亿元，持股5% 2018/2，投资54亿元，持股15%
2017/12，腾讯领投合计5,300万美元 2018/1，腾讯、苏宁、京东、融创联 手投资340亿元入股 2018/1，投资1.875亿元，持股15% 2018/2，投资25亿元，持股5.31%
宜家首次入局新零售，开 设小型店
2001年，“英特宜家集团”和“宜家集团” 合资成立了“英特宜家购物中心集团”； 2014年12月，“宜家集团”收购了“英特宜 家购物中心集团”，并将其改名宜家购物中心， 即宜家荟聚
逐步探索“市中心商 业模式” 微信上开限时快闪店
COLLIERS INTERNATIONAL
入（1830元）
新一代消费主力5大新特征
1 网购+实体店
▪ 95、00后相比80、90后网购依赖性更强 ▪ 但也钟爱门店购物。门店消费比例高于网络购物
2 社交聊天+社交购物
▪ 95、00后更青睐丰富多样的除微信/QQ外的社交媒体 ▪ 社交媒体购物意愿（70%）明显高于80、90后
3 消费更加冲动随心 ▪ 95、00后愿意为速度买单、超前消费、冲动消费 ▪ 冲动消费的后果是退货频繁和客户流失
13.0% 2.0
1.3
0.5
0
2018
2019F
12.1%
11.7%
0.7 0.7
0.5 0.4
2020F 2021F
11.2%
0.2 0.2
2022F
10.7%
0.2 0.3
2023F
14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
2018年国内新中产关注的消费领域TOP10
46.8% 2.8
36.8% 3.8
4.7 24.7%
5.7 19.6%
11%
13%
14%
16%
2014
2015
2016
2017
中国移动互联网用户规模
6.6
16.6% 16% 2018
7.5
17.5% 14% 2019F
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
32.6% 8
5.7 6
过去几年，餐饮行业几乎保持两位数增长。预计未来增速放缓，主要原因是：成本上 升，市场竞争激烈，淘汰率高
2013-2023年中国餐饮收入规模与增速
7
6
5 46%
4
3
2
2.6
45% 2.8
49% 3.2
50% 3.6
53% 4.0
54% 4.4
55% 4.8
57% 5.2
58% 5.6
60% 6.1
61% 6.6
智能供货：按需组合产品+最优供应链+智能制造
货
更加注重“体验” 和“全渠道”
场
新一代消费场景：
综合性消费场景——人物+事物+空间+剧情
全渠道无缝化购物体验——个性化推送+智能引导+移动支付 +智能客服
COLLIERS INTERNATIONAL
数据来源：阿里研究院
餐饮增速放缓后稳步提升，竞争激烈淘汰率高，技术革新开启新餐饮时代
数据来源：艾瑞咨询，高力国际整理
未来消费者态度和行为？
COLLIERS INTERNATIONAL
95后、00后作为未来新一代消费主力，具有显著增长的消费力和快速的消费速度
95后、00后关键消费数据： ➢ 对于进口明星产品牌购买力远超其他年龄段人群 ➢ 月均花费达到1314元，甚至接近2015年全国人均月可支配收
53.4%
50.8%
46.8%
46.8%
45.4%
44.6%
42.8%
42.8%
41.2%
40.2%
COLLIERS INTERNATIONAL
汽车/ 数码 服饰 汽车用品 3C 鞋包
奢侈 品
机票 酒店
教育 培训
美妆 护肤
家电 房产 电影 文娱
数据来源：高力国际研究部，第三方数据中心
业态持续调整，品牌加速更新。生活服务、餐饮类业态创新直追零售
COLLIERS INTERNATIONAL
零售地产整体市场增速放缓，存量时代正式开始
供给 Supply 市场增速将稳定在15%以下，整体供应出现回落； 上海零售地产现有存量有749.6万平方米； 2019-2023年供应总量将为361万平方米，每年新增供应72万平方米；2019年空置率 预计会上升至13%
4.3 4
2
0 2011
2012
用户规模（亿人）
增长率
6.5 14.0%
2013
7.3 12.3%
2014
7.9
8.2% 2015
8.3
5.1% 2016
8.6
35%
30%
25%
20%
15%
10%
3.6% 5% 0%
2017
COLLIERS INTERNATIONAL
电商巨头收并购实体零售商
2017/8 ，137亿美元
数据来源：媒体资料，高力国际整理
新零售时代，人货场重构，打破线下有形场景与线上无形场景的边界
传统零售市场 供小于求
货
场
人
创新零售市场 供大于求
• 更注重个性化、体验式消费；
• 更愿意花时间在社交、休闲、学习、工作；
人
• 购买界限逐渐消失；
• 习惯后便持续购买
消费者标签：SoLoMoPe（社交化、本地化、移动化、个性化）
数据来源：艾瑞咨询，高力国际整理
新兴业态六大趋势
COLLIERS INTERNATIONAL
1. 电商企业线下版图持续扩大，寻找新的流量入口
生鲜电商持续迭代：盒马未来将持续以“生鲜”为流量核心， 关注生活服务 未来：盒马菜场+社区团购+购物中心
O2O转型：将线上内容搬至线下体验 未来以线下体验带动线上消费
零售占比下降，亲子/餐饮/服务占比上升
生活服务新兴品牌占比高于儿童亲子、休闲娱乐业态
70% 60% 50%
2014-2017已开业购物中心业态平均占比 2014 2015 2016 2017
52.2%
2014-2017已开业购物中心各业态新兴品牌占比（核心商圈）
50% 45%
46.8%
2014 2015 2016 2017
市场洞察：新兴业态与未来商业发展趋势
高力国际零售房地产服务部
2019年1月17日
COLLIERS INTERNATIONAL
目录
01 零售商业未来将面临的挑战 02 未来消费者态度和行为
03 新兴业态六大趋势 04 零售地产未来发展趋势
COLLIERS INTERNATIONAL
零售商业未来将面临什么样的挑战？
3735.1 2017
4315.9 2018
4900.7 0%
2019F
线下娱乐行业规模（亿元）
增长率（%）
各年龄段用户的文化娱乐消费占比
22.30%
24.50%
22.30%
18.10%
00后
90后
80后
Leabharlann Baidu
70后
线下游戏类 49.1% 娱乐
43.1% 39.9%
37.4%
线下影视类 49.1% 娱乐
36.3%
35.0%
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70后
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00后 90后 80后 70后
游戏电玩城 61.3% 58.5% 48.8% 33.0%
真人CS 58.3% 47.7%
密室逃脱 57.1% 47.5%
43.7%
36.1%
31.3%
22.5%
私人影院 60.5% 41.7% 38.2% 26.3%
社交分享→电商→ 实体店： 大数据精准定位产品组合+智能设备体验
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2. 传统商家积极转型，多头试水，挖掘自身沉睡的商业价值
案例示意：宜家转型之路
1958年开设首家家具商场 1974年后走出欧洲 1998年进入中国
随着互联网购物对线下实体店的 冲击，2013年宜家尝试逐步渗 透电商
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2374 2014
各年龄段用户的文化娱乐消费占比
各年龄段用户的文化娱乐消费占比
2014-2019年中国线下娱乐行业规模及预测
18.6%
19.0%
20%
15.5%
15%
11.4%
13.6%
10%
5%
2816.3 2015
3138.7 2016
3. 共享经济仍是风口，技术创新和盈利模式是关键突破口
过去一年共享经济历经资本逃离、市场洗牌。但共享经济本身带给消费者市场的 本质是“感受”到切实的“实惠”，对于仍在追求创新技术、寻找盈利模式的共 享经济企业来说，未来将会迎来新浪潮
80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
40% 35%
36.5%
40% 30%
28.2%
30% 25% 20%
20% 10%
0%
零售
15%
11.0%
5.8%
2.8%
10% 5%
餐饮
儿童亲子
生活服务类
休闲娱乐
0% 餐饮
零售
7.7%
5.8%
3.2%
生活服务
儿童亲子
休闲娱乐
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数据来源：第三方数据中心，高力国际整理
• 开展新消费引领八个专项行动; • 促进商业零售创新发展； • 打造世界级地标性商圈； • 深化老字号国企改革
中国国际进口博览会
2018年 11月5日 至10日
• 设立国家贸易投资综合展 • 设立企业商业展 • 举办虹桥国际经贸论坛
商业影响 推动影视、演艺、动漫游戏等重点领域商业 发展；形成具有核心竞争力的文化创意企业， 促进文化创业产业的发展
消费分级“新常态”下，政策利好零售地产发展新兴业态
政策/措施
日期
相关条例/内容
《关于加快本市文化创意产业创 新发展的若干意见》
2017年 12月14日
《全力打响“上海购物”品牌加快 国际消费城市建设三年行动计划 （2018-2020年）》
2018年 4月22日
• 推动文化创意重点领域加快发展； • 构建现代文化市场体系； • 引导资源要素向文化创意产业聚集
需求 Demand 新中产对文化和精神消费的需求非常明显
国内新中产过去两年开支明显增加的消费领域
上海零售地产新增供应、净吸纳量及空置率
新增供应
净吸纳量
空置率
旅游 15.3%
子女教育 12.1%
人际交往 10.6%
休闲娱乐/ 个人爱好 10.5%
自我学习提升 9.4%
2.5
2
1.5
7.6%
1.1
1
0.9
0
2014-2018年中国共享经济行业规模情况及预测
140.0%
118.5%
120.0%
11450 2014
90.5%
73.2%
100.0% 80.0% 60.0%
21812.3 2015
37778.8 2016
41.6%
40.0% 30.1%
20.0%
53494.8 2017
69596.7 2018