房地产项目小股操盘模式和管理ppt课件
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房地产经营管理课程(1)幻灯片PPT
权利、履行民事义务的负责人 • 厂长 • 董事长
房地产开发企业的种类
• 1、按所有制性质来划分 • 全民所有制的房地产开发企业：主要是
在房屋统建的根底上开展起来的或政府 各部门组建的房地产开发公司。如“城 市建立综合开发公司〞、“房地产开发 经营公司〞等。如：上海城开
• 中外合资经营的房地产开发企业 • 中方：土地使用权 • 外方：资金、管理 • 中外合资绵阳大洋房地产开发 • 中外合资四川百事佳国际房地产开发
• 3、有符合国务院规定的注册资本
• 注册资本：登记机关登记注册的资本额，也叫 法定资本
• 注册资金：国家授予企业法人经营管理的财产 或者企业法人自有财产的数额表达
• 注册资金是企业实有资产的总和，注册资本是 出资人实缴的出资额的总和
有限责任公司注册资本
• 以生产经营为主的有限责任公司的注册资本 不得低于人民币五十万元
• 公司股份表达为股票形式。股票是一种有价证券，可在股票市 场上发行和流通；
• 公司具有较严密的内部组织机构。公司的股东大会、董事会、 监事会分别行使公司重大事项决策权、经营管理权和监视权。 公司的议事规那么及办事程序均有明确规定。组织机构较充分 地表达了所有权与经营权别离的原那么
• 企业集团是指以资本为主要联结纽 带的母子公司为主体，以集团章程 为共同行为的标准的母公司、子公 司、参股公司及其他成员企业或机 构共同组成的具有一定规模的企业 法人联合体。 企业集团不具有企业 法人资格。
企业集团成立的条件
• 企业集团的母公司注册资本在5000万元 人民币上，并至少拥有5家子公司；
• 公司和子公司的注册资本总和在1亿元 人民币以上；
• 集团成员单位均具有法人资格
股份
• 股份是指其全部资本分为等额股份，股 东以其所持有的股份为限对公司承民事 担责任,公司以其全部资产对公司的债务 承担民事责任的企业法人
房地产开发企业的种类
• 1、按所有制性质来划分 • 全民所有制的房地产开发企业：主要是
在房屋统建的根底上开展起来的或政府 各部门组建的房地产开发公司。如“城 市建立综合开发公司〞、“房地产开发 经营公司〞等。如：上海城开
• 中外合资经营的房地产开发企业 • 中方：土地使用权 • 外方：资金、管理 • 中外合资绵阳大洋房地产开发 • 中外合资四川百事佳国际房地产开发
• 3、有符合国务院规定的注册资本
• 注册资本：登记机关登记注册的资本额，也叫 法定资本
• 注册资金：国家授予企业法人经营管理的财产 或者企业法人自有财产的数额表达
• 注册资金是企业实有资产的总和，注册资本是 出资人实缴的出资额的总和
有限责任公司注册资本
• 以生产经营为主的有限责任公司的注册资本 不得低于人民币五十万元
• 公司股份表达为股票形式。股票是一种有价证券，可在股票市 场上发行和流通；
• 公司具有较严密的内部组织机构。公司的股东大会、董事会、 监事会分别行使公司重大事项决策权、经营管理权和监视权。 公司的议事规那么及办事程序均有明确规定。组织机构较充分 地表达了所有权与经营权别离的原那么
• 企业集团是指以资本为主要联结纽 带的母子公司为主体，以集团章程 为共同行为的标准的母公司、子公 司、参股公司及其他成员企业或机 构共同组成的具有一定规模的企业 法人联合体。 企业集团不具有企业 法人资格。
企业集团成立的条件
• 企业集团的母公司注册资本在5000万元 人民币上，并至少拥有5家子公司；
• 公司和子公司的注册资本总和在1亿元 人民币以上；
• 集团成员单位均具有法人资格
股份
• 股份是指其全部资本分为等额股份，股 东以其所持有的股份为限对公司承民事 担责任,公司以其全部资产对公司的债务 承担民事责任的企业法人
房地产项目运营成本控制管理体系培训讲义PPT模板66页PPT
走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
谢谢你的阅读
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
房地产项目运营成本控制管理体系培 训讲义PPT模板
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
谢谢你的阅读
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
房地产项目运营成本控制管理体系培 训讲义PPT模板
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
【合作管理】万科小股操盘研究
万科小股操盘模式研究集团投资部2014.07小股操盘模式概述小股操盘海外实践目录一目录三目录万科小股操盘项目案例目录二小股操盘模式启示及风险目录四3万科小股操盘模式发展回顾万科自2004年开始推动项目合作开发，合作方包括机构资金、土地方及各类企业，在市场上树立了良好的合作口碑，2013年万科新增项目中68%为合作开发项目； 2012-2013 年万科新增项目权益比例基本保持在80%左右，稳中略降；2014 年累计新增项目权益比例降至65%；万科近5年新拿地权益比例65%-80%2013年新获取持股比例低于50%部分项目一览项目名称权益占比杭州君望20%杭州良渚新城33%北京公园里007号地块35%北京长阳半岛·中央城35%北京高丽营项目35%北京长阳天地38%长沙城际新苑项目40%长沙京投银泰205扩容地块40%唐山金域蓝湾40%上海张江东地块45%唐山新里程48%芜湖海上传奇49%重庆二塘项目49%2013年初，旧金山Lumina项目与铁狮门合作，总投资6.2亿美元，万科占71.5%，铁狮门及其下属基金占28.5%，铁狮门公司操盘；铁狮门通过多层的杠杆，减少自己的投入和风险，实际投资仅占项目总价值的1-2%，股权结构示例如下：4与铁狮门的合作加深了万科对小股操盘的理解铁狮门股权基金并购资本铁狮门基金LP 有限合伙万科项目公司71.5%28.5%70%30%80%20%5万科小股操盘基本模式小股•项目经营管理方（操盘者）持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低到10%左右； 操盘•由项目经营管理方（操盘者）全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股（在有多个财务投资人的情况下，可能不存在控股股东），均不干预项目具体经营管理；收益方式•操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配；•分配比例与持股比例不一定相同，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案。
2020年房地产项目小股操盘模式和管理
问答和交流
一. 房地产轻资产管理（含小股操盘）发展 背景和主要内容
1. 房地产轻资产管理发展背景和主要条件 2. 开发阶段轻资产管理：代建、小股操盘、“代建+基金”、 “小股操盘+基金”模式 3. 打通开发阶段和持有阶段小股操盘的案例（凯德置地案例分析）
二. 代建模式
1. 绿城代建模式 2. 金地代建模式 3. 万达代建模式
3. 大股东项目执行监管内容及案例分析
3.1 监管概论（监管绝不是操盘） 3.2 监管的重点 3.3 对关联交易的原则
注：本节本身就是一个实战案例
六. 房地产项目小股操盘模式设计和方法
1. 房地产项目小股操盘模式顶层设计 2. 房地产项目小股操盘执行方法
含案例分析
三. 小股操盘模式 （万科案例分析)
1. 铁狮门小股操盘模式及案例分析 2. 万科小股操盘模式及案例分析 3. 金科小股操盘模式及案例分析
四. 小股操盘 + 基金模式
1. 蓝城”小股操盘+基金“模式及案例分析 2. 金地”小股操盘+基金“模式及案例分析 3. 盛世神州基金”小股操盘+基金“模式及案例分析
房地产项目小股操盘模式和管理
提纲：房地产项目小股操盘模式和管理
一. 房地产轻资产管理（含小股操盘）发展背景和主要内容 二. 代建模式 （含绿城、金地、万达案例分析） 三. 小股操盘模式 （铁狮门和万科等案例分析） 四. 小股操盘 + 基金模式 （盛世神州等案例分析） 五. 房地产项目小股操盘管理方式 六. 房地产项目小股操盘模式设计和方法
2.1 项目概况 2.2 合作的内容和方式 2.3 项目进度和出资步骤 2.4 项目公司的组织机构 2.5 项目公司的经营管理 2.6 项目公司盈亏承担和利润分配 2.7 甲方和乙方（代建方）的责任 2.8 乙方经营期满及后续服务 2.9 违约责任 2.10 协议的变更和解除 2.11 不可抗力 2.12 争议的解决 2.13 通知的送达 2.14 协议生效及其他
一. 房地产轻资产管理（含小股操盘）发展 背景和主要内容
1. 房地产轻资产管理发展背景和主要条件 2. 开发阶段轻资产管理：代建、小股操盘、“代建+基金”、 “小股操盘+基金”模式 3. 打通开发阶段和持有阶段小股操盘的案例（凯德置地案例分析）
二. 代建模式
1. 绿城代建模式 2. 金地代建模式 3. 万达代建模式
3. 大股东项目执行监管内容及案例分析
3.1 监管概论（监管绝不是操盘） 3.2 监管的重点 3.3 对关联交易的原则
注：本节本身就是一个实战案例
六. 房地产项目小股操盘模式设计和方法
1. 房地产项目小股操盘模式顶层设计 2. 房地产项目小股操盘执行方法
含案例分析
三. 小股操盘模式 （万科案例分析)
1. 铁狮门小股操盘模式及案例分析 2. 万科小股操盘模式及案例分析 3. 金科小股操盘模式及案例分析
四. 小股操盘 + 基金模式
1. 蓝城”小股操盘+基金“模式及案例分析 2. 金地”小股操盘+基金“模式及案例分析 3. 盛世神州基金”小股操盘+基金“模式及案例分析
房地产项目小股操盘模式和管理
提纲：房地产项目小股操盘模式和管理
一. 房地产轻资产管理（含小股操盘）发展背景和主要内容 二. 代建模式 （含绿城、金地、万达案例分析） 三. 小股操盘模式 （铁狮门和万科等案例分析） 四. 小股操盘 + 基金模式 （盛世神州等案例分析） 五. 房地产项目小股操盘管理方式 六. 房地产项目小股操盘模式设计和方法
2.1 项目概况 2.2 合作的内容和方式 2.3 项目进度和出资步骤 2.4 项目公司的组织机构 2.5 项目公司的经营管理 2.6 项目公司盈亏承担和利润分配 2.7 甲方和乙方（代建方）的责任 2.8 乙方经营期满及后续服务 2.9 违约责任 2.10 协议的变更和解除 2.11 不可抗力 2.12 争议的解决 2.13 通知的送达 2.14 协议生效及其他
合作管理万科小股操盘
10
微信公众号：
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万科小股操盘项目案例
| ►基千前述背景，万科适时介入，达成由万科小股操盘的合作协议
► 收益方式
• 操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配； • 分配比例与持股比例不—定相同，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终
的收益清况，设立浮动的分配方案。
小股操盘的前提是万科的操盘能力、 品牌能力，能够获取足够的信任。
5
微信公众号：
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小股操盘模式概述
信托资金缺口1.5亿，如考虑二期建设，资金缺口约2.5亿
• 负债清况：项目负债为7.5亿元，其中C银行开发贷款3.5亿元、 A信托负债4亿元
9
微信公众号：
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万科小股操盘项目案例
► 背景3 : 操盘能力弱导致信用等级低，如项目仍由土地方继续操作，将面 临苛刻的再融资条件
► 土地方操盘能力弱，资金方顾虑
O�o
以低价团购销售为主，收益低。
I
► 项目销售情况：销售价格偏低、回款困难
007a
I
I
I 4亿
• 1期均价：5880元／平（住宅定向团购）； 少量公寓9000-9500元／平
• 1期去化速度：每月销售800万元 (10套/
C银行
3.5亿
月）
► 项目财务情况：资金缺口大、债务负担重
• 资金清况：账面资金750万 (2012年7月31 日），A信托马上到期 (2012年8月8 日），
,§
r)。尽气，心�t; 火三北沾
仁义
► 合作背景
• 项目原始楼面地价较低（计容可售楼面2165元／旷），与周边的市价差距较大（周边中海项 目计容楼面 3709元／旷 ），
房地产项目小股操盘模式和管
合同管理
加强合同管理，明确各方权利义务，防范合同纠纷和法律 风险。
法律咨询与支持
聘请专业律师提供法律咨询和支持，确保项目合法合规推 进。
05
小股操盘模式的案例分析
成功案例一：某住宅项目的小股操盘模式
总结词
高效决策、资源整合
详细描述
该住宅项目采用小股操盘模式，通过引入经验丰富的操盘手作为核心管理团队， 实现了高效决策和资源整合。在项目策划、设计、施工等各个环节，操盘手凭借 丰富的经验和资源，优化了项目流程，降低了成本，提高了项目品质。
利益分配
根据合作协议约定的利益分配方案，进行利润分配或亏损分担。
项目总结
对项目全过程进行总结，提炼经验教训，为未来项目提供参考。
04
小股操盘模式的管理要点
团队建设与人才培养
建立高效协作的团队
01
选拔具备专业知识和丰富经验的成员，形成高效协作的团队。
人才培养与提升
02
定期组织培训和交流活动，提升团队成员的专业技能和综合素
特点
以小股操盘模式运作的房地产项 目，通常由专业的管理团队进行 项目管理，企业通过股权投资获 得收益，同时承担较小风险。
小股操盘模式的应用范围
01
适用于大型房地产企业，在多个 项目中进行分散投资，降低整体 风险。
02
适用于中小型房地产企业，通过 与大型企业合作，共同开发项目 ，实现资源共享和优势互补。
人才培养
加强人才培养和引进，建立完善的人才管理体系，为小股操盘模式提供充足的人才支持。
专业化需求
提高专业化水平，加强团队建设和知识积累，提升项目管理人员的专业素养和技能水平。
感谢您的观看
THANKS
风险识别与应对措施
加强合同管理，明确各方权利义务，防范合同纠纷和法律 风险。
法律咨询与支持
聘请专业律师提供法律咨询和支持，确保项目合法合规推 进。
05
小股操盘模式的案例分析
成功案例一：某住宅项目的小股操盘模式
总结词
高效决策、资源整合
详细描述
该住宅项目采用小股操盘模式，通过引入经验丰富的操盘手作为核心管理团队， 实现了高效决策和资源整合。在项目策划、设计、施工等各个环节，操盘手凭借 丰富的经验和资源，优化了项目流程，降低了成本，提高了项目品质。
利益分配
根据合作协议约定的利益分配方案，进行利润分配或亏损分担。
项目总结
对项目全过程进行总结，提炼经验教训，为未来项目提供参考。
04
小股操盘模式的管理要点
团队建设与人才培养
建立高效协作的团队
01
选拔具备专业知识和丰富经验的成员，形成高效协作的团队。
人才培养与提升
02
定期组织培训和交流活动，提升团队成员的专业技能和综合素
特点
以小股操盘模式运作的房地产项 目，通常由专业的管理团队进行 项目管理，企业通过股权投资获 得收益，同时承担较小风险。
小股操盘模式的应用范围
01
适用于大型房地产企业，在多个 项目中进行分散投资，降低整体 风险。
02
适用于中小型房地产企业，通过 与大型企业合作，共同开发项目 ，实现资源共享和优势互补。
人才培养
加强人才培养和引进，建立完善的人才管理体系，为小股操盘模式提供充足的人才支持。
专业化需求
提高专业化水平，加强团队建设和知识积累，提升项目管理人员的专业素养和技能水平。
感谢您的观看
THANKS
风险识别与应对措施
房地产项目小股操盘模式和管理
房地产项目小股操盘模式和管理
张健
张健简介
资深房地产投融资和战略专家、全国房地产投资基金联盟副会长、国家发改委最早一批备案的 股权基金管理人，近年参与管理投资项目18个（包括万科、麦格理等）、资金量超过100亿（ 包括东方资产和信达资产及信托资金等）；熟悉民企、国企和外资房地产投融资方式和各类机 构运作。曾任职于全球最大的房地产开发和投资集团之一的联实集团（Lend Lease）、澳大利 亚最大的投资银行麦格理银行（Macquaire Bank）和盛世神州基金，长期担任房地产和金融企 业高级管理职位。在房地产投资拓展、管理、市场和研究、开发、金融和战略方面有20多年经 验。
问答和交流
一. 房地产轻资产管理（含小股操盘）发展 背景和主要内容
1. 房地产轻资产管理发展背景和主要条件 2. 开发阶段轻资产管理：代建、小股操盘、“代建+基金”、 “小股操盘+基金”模式 3. 打通开发阶段和持有阶段小股操盘的案例（凯德置地案例分析）
二. 代建模式
1. 绿城代建模式 2. 金地代建模式 3. 万达代建模式
三. 小股操盘模式 （万科案例分析)
1. 铁狮门小股操盘模式及案例分析 2. 万科小股操盘模式及案例分析 3. 金科小股操盘模式及案例分析
四. 小股操盘 + 基金模式
1. 蓝城”小股操盘+基金“模式及案例分析 2. 金地”小股操盘+基金“模式及案例分析 3. 盛世神州基金”小股操盘+基金“模式及案例分析
2.1 项目概况 2.2 合作的内容和方式 2.3 项目进度和出资步骤 2.4 项目公司的组织机构 2.5 项目公司的经营管理 2.6 项目公司盈亏承担和利润分配 2.7 甲方和乙方（代建方）的责任 2.8 乙方经营期满及后续服务 2.9 违约责任 2.10 协议的变更和解除 2.11 不可抗力 2.12 争议的解决 2.13 通知的送达 2.14 协议生效及其他
张健
张健简介
资深房地产投融资和战略专家、全国房地产投资基金联盟副会长、国家发改委最早一批备案的 股权基金管理人，近年参与管理投资项目18个（包括万科、麦格理等）、资金量超过100亿（ 包括东方资产和信达资产及信托资金等）；熟悉民企、国企和外资房地产投融资方式和各类机 构运作。曾任职于全球最大的房地产开发和投资集团之一的联实集团（Lend Lease）、澳大利 亚最大的投资银行麦格理银行（Macquaire Bank）和盛世神州基金，长期担任房地产和金融企 业高级管理职位。在房地产投资拓展、管理、市场和研究、开发、金融和战略方面有20多年经 验。
问答和交流
一. 房地产轻资产管理（含小股操盘）发展 背景和主要内容
1. 房地产轻资产管理发展背景和主要条件 2. 开发阶段轻资产管理：代建、小股操盘、“代建+基金”、 “小股操盘+基金”模式 3. 打通开发阶段和持有阶段小股操盘的案例（凯德置地案例分析）
二. 代建模式
1. 绿城代建模式 2. 金地代建模式 3. 万达代建模式
三. 小股操盘模式 （万科案例分析)
1. 铁狮门小股操盘模式及案例分析 2. 万科小股操盘模式及案例分析 3. 金科小股操盘模式及案例分析
四. 小股操盘 + 基金模式
1. 蓝城”小股操盘+基金“模式及案例分析 2. 金地”小股操盘+基金“模式及案例分析 3. 盛世神州基金”小股操盘+基金“模式及案例分析
2.1 项目概况 2.2 合作的内容和方式 2.3 项目进度和出资步骤 2.4 项目公司的组织机构 2.5 项目公司的经营管理 2.6 项目公司盈亏承担和利润分配 2.7 甲方和乙方（代建方）的责任 2.8 乙方经营期满及后续服务 2.9 违约责任 2.10 协议的变更和解除 2.11 不可抗力 2.12 争议的解决 2.13 通知的送达 2.14 协议生效及其他
中梁地产小股操盘模式模板汇报
小股操盘合作方 50%
【优势】
基金平台 60%
项目1 项目2 …… 项目N
30%
内部基金平台
外部小股东
10%
• 以双方共同搭建的基金平台为核心，可以滚投多个项目，单项目审批速度较快；
• 符合中梁的实际情况，有较广泛的适用性；满足了在各种拿地方式中遇到的合作需求；
• 兼顾到内部基金平台的合作需求，通过引入内部基金平台（中梁一致行动人）达到实际
操盘方获得项目管理费及超额利润
• 操盘方先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配。 • 分配比例与持股比例不一定相同，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案。
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二、业务对标及模式介绍
5、案例分析
（1）万科旧金山项目
项目名称 旧金山201 Folsom项目
合作时间 2013年
可监督监管， 但不能干涉具 体经营管理
资金管理
各方应参照中 梁的资金管理 制度及股权开 放制度执行
中梁资源
可利用中梁的 各种资源对项 目进行推广和
宣传
23
二、项目运营模式
5、退出阶段： 分配节点+退出价格+退出手续
若股权合作方按股比享有富余资金使用权，平时不再分配；
节点( 若股权合作方不享有富余资金使用权，则参照战略性股东
• 通过各项目间平衡综合收益，有利于化解风险、发展战略合作。
【劣势】
• 对于新的合作对手、新的投资人，很难一步到位接受该模式，在经过前期一两个项目的
培养后再逐步推进比较稳妥；
• 中梁拿地方式多样，这种排他式的合作模式适用性较差。
19
二、项目运营模式
2.4 地产基金平台——变通模式1
房地产开发经营与管理ppt课件
房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、 商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
20XX 房地产经纪人跑盘方法及技巧PPT 培训模板(内容完整)
低楼层房与之相反。
跑盘需要了解的内容
朝向：南北向是最好的朝向，冬暖夏凉。冬天光照时间长，夏天光照时间短（中午一点 后基本向西）。东西向房子：有西晒之说，夏天下午暴晒，冬天有很少照到太阳，风水 学上，坐南朝北方向为吉向。
配套设施： 有无游泳池、会所、球场、幼儿园、小学、中学等；周边有无菜市场、超 市、学校、银行、邮局、公园（多久能到）； 是用煤气还是用电、有太阳能。
伍 跑盘注意事项
跑盘注意事项
①重点跑租售量较大的社 区，以后开单的机会更多 （需经理说明）。
②可通过公司的内部电脑 了解相关小区的资料（如 售价、栋数、均价等）。
③跑盘过程中，不能走马 观花，只看不记，出了小 区又什么都记不起来，要 记住：好心不如烂笔头， 边看边记，加深记忆，之 后要随时复习。
位置：
小区周围有何特征建筑（著名大厦、超市、馆所等）房产 经纪人应熟记。业主—报盘，马上了然一胸，并清楚的介绍 给客户，有助于客户增加对你的信任度。
跑盘需要了解的内容
交通状况：
便捷的交通通常能成为楼盘的大卖点，甚至能弥补地 理位置的不足。从该小区到火车站、体育馆、公园、超市 等大方向坐哪路车，熟记小区周边的交通状况有利于①客 户做哪路车看房②显示经纪人的专业③增强客户购房信心。
跑盘要求
要求：3.熟悉社区或楼盘配套设施情况
幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文 体娱乐设施等。
跑盘要求
要求：4.熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位 置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费
跑盘技巧
首先选定区位带好纸和笔，一条路一条路的走（记好路的名称） 但不是瞎走，更不是走马观花，走的时候要把周边小区的大致位置 和小区分布图在大脑里记清楚，还有周边商业（大型超市，健身中 心）、标志性的建筑物、医院、学校，一定要熟记。跑的时候先画 草图，回到店面工整的画出区位图。
地产项目运营管理(POM)课程PPT培训课件
进行项目交付，确保客户满意 度。
03 地产项目策划与设计管理
项目策划的原则
市场导向原则
以市场需求和竞争态势为基础，制定项目定 位、产品设计和营销策略。
资源整合原则
有效整合内外部资源，发挥资源优势，实现 项目目标。
创新性原则
在项目策划中注重创新，包括产品创新、市 场创新和管理创新。
风险控制原则
对项目策划过程中可能出现的风险进行预测 和评估，制定应对措施。
制定安全管理制度和操作规程，对施工人员进行安全培训，确 保施工现场符合安全要求。
定期进行安全检查，及时发现并消除安全隐患，对违反安全规 定的行为进行严肃处理。
强化安全意识、完善安全设施、规范操作流程等。
05 地产项目营销与销售管理
营销策略制定
01
02
03
目标市场定位
明确项目的目标客户群体， 分析客户需求和消费习惯， 为制定营销策略提供依据。
施工进度管理
总结词
确保项目按时完成
应对措施
在施工过程中，密切监控进度情况，及时发现并 解决延误问题，采取有效措施追赶进度。
ABCD
详细描述
制定详细的施工计划，明确各阶段的任务和时间 节点，确保项目按照预定的时间表进行。
关键因素
合理安排资源、协调各方关系、应对不可抗力因 素等。
施工质量管理
总结词
确保项目质量达标
沟通协调
进度管理
建立有效的沟通机制，确保项目策划人员 与设计人员之间的信息传递和意见交流。
制定合理的设计进度计划，确保项目策划 与设计工作的有序进行。
质量控制
成本控制
对项目策划和设计的成果进行质量评估和 审查，确保满足项目要求。
在项目策划和设计过程中，注重成本控制 ，合理分配资源，降低项目成本。
03 地产项目策划与设计管理
项目策划的原则
市场导向原则
以市场需求和竞争态势为基础，制定项目定 位、产品设计和营销策略。
资源整合原则
有效整合内外部资源，发挥资源优势，实现 项目目标。
创新性原则
在项目策划中注重创新，包括产品创新、市 场创新和管理创新。
风险控制原则
对项目策划过程中可能出现的风险进行预测 和评估，制定应对措施。
制定安全管理制度和操作规程，对施工人员进行安全培训，确 保施工现场符合安全要求。
定期进行安全检查，及时发现并消除安全隐患，对违反安全规 定的行为进行严肃处理。
强化安全意识、完善安全设施、规范操作流程等。
05 地产项目营销与销售管理
营销策略制定
01
02
03
目标市场定位
明确项目的目标客户群体， 分析客户需求和消费习惯， 为制定营销策略提供依据。
施工进度管理
总结词
确保项目按时完成
应对措施
在施工过程中，密切监控进度情况，及时发现并 解决延误问题，采取有效措施追赶进度。
ABCD
详细描述
制定详细的施工计划，明确各阶段的任务和时间 节点，确保项目按照预定的时间表进行。
关键因素
合理安排资源、协调各方关系、应对不可抗力因 素等。
施工质量管理
总结词
确保项目质量达标
沟通协调
进度管理
建立有效的沟通机制，确保项目策划人员 与设计人员之间的信息传递和意见交流。
制定合理的设计进度计划，确保项目策划 与设计工作的有序进行。
质量控制
成本控制
对项目策划和设计的成果进行质量评估和 审查，确保满足项目要求。
在项目策划和设计过程中，注重成本控制 ，合理分配资源，降低项目成本。
房地产项目运营管理手册PPT模板
房地产项目进度计划管理体系：——项目进度计划的分级
编号
1
2 3
分级/计划类别 集团关键节点计划
项目主计划 项目专项计划
相关阐述
集团层面能各项目的管控计划，每个项目共有14个关 键节点
其中5个关键节点属集团决策层特别关注的节点，须 集团总经理审批生效
地区公司层面对各项目的管控计划，由集团统一定义 指导性模板(别墅、花园洋房、高层、商业)
发展部 职能负责人
研发部 职能负责人
造价部 职能负责人
工程部 职能负责人
营销部 职能负责人
HR/商运 职能负责人
项目管理体系
项目造价部 职能负责人
项目工程部 职能负责人
A 项目负责人
项目营销部 职能负责人
项目研发部 职能负责人
B 项目负责人
。。。。。
集团总部 项目公司
管理部门(机构) 运营中心
项目公司项目
召开项目周会、月 会，达成共识
是否影响集团关 键节点计划？
Y
工期延误、申 请调整计划
N
召开项目月度运 营会
汇总、初审
初审 初审
项目主项计划调整
注释：1、白色底框表示ERP系统外的工作步骤，深色底框表示在ERP系统中需要操作的步骤； 2、虚线表示ERP系统外的并行流程。
审核
审批 审核
上报项目总办 负责人
分级计划管理体系
项目运营管理项目管控流程
集团计划管理流程
项目专员 项目职能负责人 部门职能负责人
集团关 键节点 计划
项目负责人 计划编制
PMO召集人 （区域公司计划
运营专员） 初审并提交 PMO审核
提交集团审 批
每月检查 并上报
小股操盘全研究
小股操盘全研究本资料特别鸣谢：远洋地产投资部绿城地产远洋地产投资部——万科小股操盘模式研究Cloud号帆船——“小股操盘”交易要点设计及僵局解决置地通——房地产合作开发“代建”模式解读天元律师事务所——房地产开发项目操盘并表下的治理结构赛普咨询——合作开发模式研究之”万科“小股操盘时代周报——”小股操盘“万科轻资产模式谋变目录CONTENTS目录操盘模式概述12标杆万科研究3小股操盘案例5合作要素设计4谈判优势梳理小股操盘提出背景近年来，土地价格飙涨、资金成本高企，为维持企业生存所需的土地储备量，现金流紧张已成为房企面临的共性问题。
加上经济发展减速和供应量趋于饱和的影响，房企项目开发成本虽然一路走高，现金回流速度却在下降，项目开发风险逐步放大。
为应对目前严峻的市场环境和经济形势，房地产企业频繁联姻，联合拿地、合作开发蔚然成风。
房企通过合作，优势互补，资源共享，分摊开发风险，逐渐形成独具特色的房企合作之路。
所谓房企项目合作开发是指两个或两个以上的企业之间，就特定项目通过签订合作开发协议，共享利润、共担风险的经济联合行为。
国际房产巨头帕尔迪（Pulte Homes, Inc.）正是在上世纪末通过5年的合作开发和兼并整合一跃成为美国最大的房地产商。
国内房企万科借鉴帕尔迪的成功经验，自2004年起开始推动项目合作开发，依靠合作伙伴的土地或资金，迅速做大做强，但是都是持股51%以上，由万科操盘。
2013年后，万科受美国铁狮门启发，更进一步引入“小股操盘”模式，在当前大环境遇冷的行情下，依然保持了业绩的高速增长。
何为小股操盘“小股操盘”模式简单的说，便是控盘方与各类合作方基于项目进行合作开发，控盘方在合作项目中不控股，但项目仍然由控盘方团队操盘，使用控盘方品牌和产品体系，共享控盘方的信用资源（融资资源）和采购资源。
控盘方通过输出品牌和管理，放大自有资金投资回报率。
运用万科的采购渠道，降低项目材料成本借助万科的融资渠道，提升资金运用效率，节省资金成本利用万科成熟产品和工厂化模式，保障项目质量依万科营销道和品牌效应，实现产品的高效快速销售1234合作方式与收益在合作对象的选择方面，可以是土地方、资金方，或者是两者都有。
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房地产项目小股操盘模式和管理
张健
1
张健简介
资深房地产投融资和战略专家、全国房地产投资基金联盟副会长、国家发改委最早一批备案的 股权基金管理人，近年参与管理投资项目18个（包括万科、麦格理等）、资金量超过100亿（ 包括东方资产和信达资产及信托资金等）；熟悉民企、国企和外资房地产投融资方式和各类机 构运作。曾任职于全球最大的房地产开发和投资集团之一的联实集团（Lend Lease）、澳大利 亚最大的投资银行麦格理银行（Macquaire Bank）和盛世神州基金，长期担任房地产和金融企 业高级管理职位。在房地产投资拓展、管理、市场和研究、开发、金融和战略方面有20多年经 验。
为碧桂园、万科集团、万达集团、保利地产、华润置业、世茂房地产、华侨城、华夏幸福、金 地集团、招商蛇口、新城地产、红星美凯龙、水游城、苏宁置业、中南置地、金融街、蓝光发 展、远洋地产、雅居乐、陆家嘴集团、中冶置业、电建地产、中梁地产、中国建筑、中国铁建 、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、中信银行、天津银行、阳光保险、麦格里 银行、上海市委组织部、北京大学、清华大学、浙江大学、同济大学、上海交通大学等培训和 授课。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，专著有《房地产投资》《房地产投资策略 分析》和《房地产企业融资》等七部，合著《领导干部学金融》。
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五. 房地产项目小股操盘管理方式
1. 小股操盘项目合作主要内容和协议 2. 小股操盘项目合作协议案例解析 3. 大股东项目执行监管内容及案例分析
1. 小股操盘项目合作主要内容和协议
1.1 各企业自己的合作原则 1.2 各方主要分工和职责 1.3 相关各协议的主要原则
含案例分析
2. 小股操盘项目合作协议案例解析
2.1 项目概况 2.2 合作的内容和方式 2.3 项目进度和出资步骤 2.4 项目公司的组织机构 2.5 项目公司的经营管理 2.6 项目公司盈亏承担和利润分配 2.7 甲方和乙方（代建方）的责任 2.8 乙方经营期满及后续服务 2.9 违约责任 2.10 协议的变更和解除 2.11 不可抗力 2.12 争议的解决 2.13 通知的送达 2.14 协议生效及其他
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三. 小股操盘模式 （万科案例分析)
1. 铁狮门小股操盘模式及案例分析 2. 万科小股操盘模式及案例分析 3. 金科小股操盘模式及案例分析
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四. 小股操盘 + 基金模式
1. 蓝城”小股操盘+基金“模式及案例分析 2. 金地”小股操盘+基金“模式及案例分析 3. 盛世神州基金”小股操盘+基金“模式及案例分析
问答和交流
一. 房地产轻资产管理（含小股操盘）发展 背景和主要内容
1. 房地产轻资产管理发展背景和主要条件 2. 开发阶段轻资产管理：代建、小股操盘、“代建+基金”、 “小股操盘+基金”模式 3. 打通开发阶段和持有阶段小股操盘的案例（凯德置地案例分析）
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二. 代建模式
1. 绿城代建模式 2. 金地代建模式 3. 万达代建模式
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3. 大股东项目执行监管内容及案例分析
3.1 监管概论（监管绝不是操盘） 3.2 监管的重点 3.3 对关联交易的原则
注：本节本身就是一个实战案例
六. 房地产项目小股操盘模式设计和方法
1. 房地产项目小股操盘模式顶层设计 2. 房地产项目小股操盘执行方法 含案例分析
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问答和交流
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提纲：房地产项目小股操盘模式和管理
一. 房地产轻资产管理（含小. 小股操盘模式 （铁狮门和万科等案例分析） 四. 小股操盘 + 基金模式 （盛世神州等案例分析） 五. 房地产项目小股操盘管理方式 六. 房地产项目小股操盘模式设计和方法
张健
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张健简介
资深房地产投融资和战略专家、全国房地产投资基金联盟副会长、国家发改委最早一批备案的 股权基金管理人，近年参与管理投资项目18个（包括万科、麦格理等）、资金量超过100亿（ 包括东方资产和信达资产及信托资金等）；熟悉民企、国企和外资房地产投融资方式和各类机 构运作。曾任职于全球最大的房地产开发和投资集团之一的联实集团（Lend Lease）、澳大利 亚最大的投资银行麦格理银行（Macquaire Bank）和盛世神州基金，长期担任房地产和金融企 业高级管理职位。在房地产投资拓展、管理、市场和研究、开发、金融和战略方面有20多年经 验。
为碧桂园、万科集团、万达集团、保利地产、华润置业、世茂房地产、华侨城、华夏幸福、金 地集团、招商蛇口、新城地产、红星美凯龙、水游城、苏宁置业、中南置地、金融街、蓝光发 展、远洋地产、雅居乐、陆家嘴集团、中冶置业、电建地产、中梁地产、中国建筑、中国铁建 、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、中信银行、天津银行、阳光保险、麦格里 银行、上海市委组织部、北京大学、清华大学、浙江大学、同济大学、上海交通大学等培训和 授课。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，专著有《房地产投资》《房地产投资策略 分析》和《房地产企业融资》等七部，合著《领导干部学金融》。
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五. 房地产项目小股操盘管理方式
1. 小股操盘项目合作主要内容和协议 2. 小股操盘项目合作协议案例解析 3. 大股东项目执行监管内容及案例分析
1. 小股操盘项目合作主要内容和协议
1.1 各企业自己的合作原则 1.2 各方主要分工和职责 1.3 相关各协议的主要原则
含案例分析
2. 小股操盘项目合作协议案例解析
2.1 项目概况 2.2 合作的内容和方式 2.3 项目进度和出资步骤 2.4 项目公司的组织机构 2.5 项目公司的经营管理 2.6 项目公司盈亏承担和利润分配 2.7 甲方和乙方（代建方）的责任 2.8 乙方经营期满及后续服务 2.9 违约责任 2.10 协议的变更和解除 2.11 不可抗力 2.12 争议的解决 2.13 通知的送达 2.14 协议生效及其他
5
三. 小股操盘模式 （万科案例分析)
1. 铁狮门小股操盘模式及案例分析 2. 万科小股操盘模式及案例分析 3. 金科小股操盘模式及案例分析
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四. 小股操盘 + 基金模式
1. 蓝城”小股操盘+基金“模式及案例分析 2. 金地”小股操盘+基金“模式及案例分析 3. 盛世神州基金”小股操盘+基金“模式及案例分析
问答和交流
一. 房地产轻资产管理（含小股操盘）发展 背景和主要内容
1. 房地产轻资产管理发展背景和主要条件 2. 开发阶段轻资产管理：代建、小股操盘、“代建+基金”、 “小股操盘+基金”模式 3. 打通开发阶段和持有阶段小股操盘的案例（凯德置地案例分析）
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二. 代建模式
1. 绿城代建模式 2. 金地代建模式 3. 万达代建模式
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3. 大股东项目执行监管内容及案例分析
3.1 监管概论（监管绝不是操盘） 3.2 监管的重点 3.3 对关联交易的原则
注：本节本身就是一个实战案例
六. 房地产项目小股操盘模式设计和方法
1. 房地产项目小股操盘模式顶层设计 2. 房地产项目小股操盘执行方法 含案例分析
12
问答和交流
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提纲：房地产项目小股操盘模式和管理
一. 房地产轻资产管理（含小. 小股操盘模式 （铁狮门和万科等案例分析） 四. 小股操盘 + 基金模式 （盛世神州等案例分析） 五. 房地产项目小股操盘管理方式 六. 房地产项目小股操盘模式设计和方法