不动产估价的原则
不动产估价的几种方法
不动产估价的几种方法不动产估价是指对房地产、土地等不动产进行评估和估价，确定其市场价值的过程。
不动产估价的方法有多种，下面将介绍几种常用的方法。
一、比较市场法比较市场法是最常用的估价方法之一。
它通过对周边相似的不动产的成交价格进行比较，来确定待估价不动产的市场价值。
关键是选取合适的可比对象，即在地理位置、用途、土地面积、建筑年代等方面与待估价不动产相似的成交案例，并分析对比其价格差异。
二、收益法收益法主要适用于对商业不动产的估价。
它基于不动产的租金收入和未来的现金流量来估算其市场价值。
具体步骤包括确定租金收入、计算净操作收益和折现未来现金流量。
三、成本法成本法适用于新建不动产或重建不动产的估价。
它基于不动产的重建成本和折旧率来估算其市场价值。
具体步骤包括确定重建成本、计算折旧率和调整为市场价值。
四、资本化收益法资本化收益法是一种综合利用多种估价方法的综合估价方法。
它基于不动产的收益和资本化率来估算其市场价值。
具体步骤包括确定不动产的收益，选择合适的资本化率，计算资本化价值。
五、地价法地价法主要适用于土地的估价。
它基于土地的位置、用途和开发潜力等因素来估算其市场价值。
具体步骤包括确定土地的可用性和用途、研究土地市场价值和调整为市场价值。
六、量化回报法量化回报法是对商业不动产的估价方法之一。
它基于不动产的租金收入和回报率来估算其市场价值。
具体步骤包括确定租金收入、计算回报率和调整为市场价值。
七、专家评估法专家评估法是依靠专家对不动产所在市场的经验和判断力进行估价。
专家评估法的优点是能够综合考虑各种影响因素，并提供专业意见。
但其结果可能会受到专家主观因素的影响，需要更多参考指标来确认。
总结来说，不动产估价的方法有比较市场法、收益法、成本法、资本化收益法、地价法、量化回报法和专家评估法等。
每种方法都有其适用范围和使用条件，具体的选择需要根据实际情况来确定。
不动产评估与估价的法律规定
不动产评估与估价的法律规定引言：不动产评估与估价作为不动产交易过程中的重要环节，对于确保交易公正、保护交易双方权益具有重要意义。
本文将从法律角度对不动产评估与估价的相关规定进行分析，并结合实际案例，探讨其深度和法律意义。
一、不动产评估与估价的法律依据不动产评估与估价的法律依据主要包括《不动产登记暂行条例》、《不动产登记办法》等。
其中，《不动产登记暂行条例》第十八条规定，不动产交易的价格应当真实、合法、合理，依法缴纳税费。
《不动产登记办法》第十五条则规定，不动产交易价格的确定应当参照市场价格，经评估机构评估或者经当事人协商一致。
二、不动产评估与估价的程序不动产评估与估价的程序一般包括评估机构的选择、评估报告的编制和评估价值的确定。
评估机构的选择：根据《不动产登记暂行条例》第十九条的规定，评估机构应当具备相应的资质和专业能力，且应当依法登记备案。
当事人在选择评估机构时，应当参考其资质、信誉等因素，选择具备良好声誉和专业能力的机构。
评估报告的编制：评估报告是评估机构对不动产进行评估的结果的书面表述。
根据《不动产登记办法》第十六条的规定，评估报告应当包括不动产的基本情况、评估方法、评估价值等内容。
评估报告的编制应当严格按照评估机构的职责和要求进行，确保评估结果的真实性和准确性。
评估价值的确定：评估价值是评估机构根据评估方法对不动产进行估价后得出的结果。
根据《不动产登记办法》第十七条的规定，评估价值应当以市场价格为基础，综合考虑不动产的位置、用途、面积、质量、状况等因素进行确定。
评估机构应当依法进行估价，并将估价结果写入评估报告。
三、不动产评估与估价的案例分析案例一：甲乙双方就一处商业用地进行交易，甲方委托评估机构进行评估。
评估机构根据市场价格和相关因素，评估出该商业用地的价值为500万元。
甲乙双方根据评估结果达成一致，最终以500万元的价格完成交易。
案例二：丙方拥有一处住宅物业，希望将其出售。
丙方委托评估机构进行评估，评估机构根据市场价格和相关因素，评估出该住宅物业的价值为300万元。
不同目的下的房地产价格评估及注意事项
不同目的下的房地产价格评估房地产评估需要明晰评估目的，在确定评估目的后才能正确的评估房地产价值，不同评估目的下的房地产评估的方法选用，评估依据，注意事项都不尽相同，下面就介绍一下几种常见的评估目的下的房地产价格评估。
1.房地产转让价格评估(1)房地产转让价格评估，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
(2)房地产转让价格评估，包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让估价，可评估市场价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。
(3)在评估卖方要价、买方出价、买卖双方协议价中，应特别关注买卖双方的交易条件约定，明确是买卖双方各自正常负担交易税费，还是买方或卖方负担所有交易税费。
(4)房地产转让价格评估，宜采用比较法、收益法，可采用成本法，其中待开发房地产应采用假设开发法。
(5)以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在评估报告中说明。
2.房地产租赁价格评估(1)房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
(2)从事生产、经营活动的房地产和商品住宅的租赁价格评估，可根据估价目的评估市场租金或其他特定租金。
保障性住房的租赁价格评估，应执行国家和住房所在地的人民政府规定的租赁政策。
(3)房地产租赁价格评估，可采用比较法、收益法、成本法。
(4)以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在评估报告中说明。
3.房地产抵押价格评估(1)房地产抵押价格评估，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
不动产估价原则
预
预期收益原则指在房地产估价上，不仅要考虑房地产的 过去和现状，还要分析其未来变化，从而综合确定出评
期
估价格，此即预测原则。预测原则以变动法则为基础，
是变动法则在估价要求上的体现。
收
益
在房地产估价上，必须坚持用预测原则来分析许多问题 及事项。如在进行市场分析、评估对象所属区域分析，
原
以及两者对评估对象纯收益的影响分析等方面，都应充 分考虑未来的变化。另外，在交易实例价格的检查，资
则
本化率的确定等方面也必须坚持预测原则。
贡 献 原 则
贡献原则又叫收益分配原则。运用房地产所产生的 收益，一般是由劳动、资本、经营和土地四种生产 要素结合而产生的，应该分配给各个要素，这是基 本的经济原理，被称之为收益与分配法则，也被称 之为剩余生产力原理。
按照收益与分配法则，我们可以从运用房地产所获 得的总收益中确定出由房地产所产生的收益，以及 土地或建筑物分别产生的收益。对这些收益分别以 相应的资本化率进行还原，即可求出该房地产或土 地、建筑物的收益价格，这是收益还原法（包括土 地残余法和建筑物残余法）的基本原理。因此，收 益与分配法则是收益法的理论依据之一。
➢替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最 一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结 论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地 产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是 在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地 产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地 产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价 格或者价值的。
第三章 不动产估价的原则
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原
➢不动产估价原则是指人们在不动产估价的 反复实践与理论探索中，逐步认识了不动产
价格形成与运动的客观规律，并总结出的一
不动产法中的不动产评估与估价规范
不动产法中的不动产评估与估价规范一、引言不动产评估与估价是不动产交易过程中的重要环节，它对于确保交易公平、保护当事人权益具有重要意义。
不动产法中的不动产评估与估价规范旨在规范评估与估价行为，保障交易的合法性和公正性。
本文将从不动产评估的法律依据、评估机构的资质要求、评估报告的内容要求以及估价规范等方面进行分析。
二、不动产评估的法律依据不动产评估的法律依据主要包括《不动产登记暂行条例》、《不动产登记办法》等。
根据这些法律规定，不动产交易需要进行评估，以确定不动产的价值和交易价格。
评估结果将作为交易的参考依据，确保交易公平合法。
三、评估机构的资质要求为了保证评估结果的准确性和可靠性，不动产评估机构需要具备一定的资质要求。
根据《不动产评估机构管理办法》，评估机构应当具备独立法人资格，拥有一定的评估人员和技术设备，并且需要通过评估机构资质认定。
只有具备合法资质的评估机构才能进行评估活动，并出具评估报告。
四、评估报告的内容要求不动产评估报告是评估结果的书面呈现，它对于交易各方具有法律效力。
根据《不动产评估报告编制规范》，评估报告应当包括以下内容：被评估不动产的基本情况、评估目的和任务、评估方法和依据、评估结果和价值、评估师的资质和签名等。
评估报告应当客观、真实地反映不动产的价值和交易价格，确保交易的公正性和合法性。
五、估价规范不动产估价规范是评估活动中的一项重要规定，它对评估师的行为进行规范，保证评估结果的准确性和公正性。
根据《不动产估价规范》，评估师在进行估价活动时应当遵守估价行为的基本原则，如独立、客观、真实、公正等。
评估师还需要遵循一定的估价方法和程序，确保评估结果的科学性和可靠性。
六、案例分析在某城市的不动产交易中，甲方委托评估机构对其拟出售的住宅进行评估。
评估师按照相关规定进行评估活动，综合考虑不动产的地理位置、建筑面积、房屋状况等因素，最终确定了评估结果和交易价格。
评估报告经双方确认后，作为交易的依据进行了房屋交易。
最新房地产估价师理论与方法第四章思考题参考答案
行估价。 所谓“客观”，是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事 物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，是要求估价师和估价机构在估价中不偏 袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。 市场价值评估等鉴证性估价之所以要遵循独立客观公正原则，是因为评估出的价值或价格如果 不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益，也有损于估价师、估价机构以至整个 估价行业的公信力和声誉。 为了保障估价机构和估价师独立、客观、公正地估价， 一是要求估价机构应是一个不依附于他人、不受他人束缚的具有独立的法人地位的机构。 二是要求估价机构和估价师应与委托人及估价利害关系人没有利害关系，与估价对象没有利益 关系。当估价机构或估价师与委托人或估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系 的，应当回避。 三是要求任何单位和个人不得干预估价活动，包括不得干预估价过程和结果。当然，在遇到干 预时，估价机构和估价师不应屈从，应“我行我素”。 5、 在估价中要求估价师与委托人等估价相关当事人没有利害关系，但为何又要求估价师自己 设想为各方估价利害关系人的角色或心态来思考评估价值? 在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值或价格，估价师 首先应基于以下假设进行估价：各方估价利害关系人均是利己且理性的， 其次，应“换位思考”，即估价师以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值，把自 己分别设想为各方估价利害关系人时评估价值是怎样形成的， 然后，再以独立第三方的专家身份来权衡评估价值：评估价值的高低会对各方估价利害关系人 有何影响，假如是卖方会怎样，是买方又会怎样，在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估 价利害关系人的评估价值。 6、 合法原则对房地产估价有何要求?房地产估价为何要遵循该原则? 合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。合法原则中所讲的 “法”，是广义的“法”。有关法律、行政法规、合同等 房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为房地产状况不同，特别是实物状况、区位状况相同 的房地产，如果权益状况不同，评估价值会有所不同。但是，估价对象状况不是委托人或估价 师可以随意假定的，甚至不是根据估价对象实际状况确定的，而必须依法判定。 遵循合法原则是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来 估价。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判 定的房地产状况相匹配。由此可知，评估价值虽然通常大于零，但也可能等于或小于零，只不 过如果等于或小于零，则在一般情况下人们就不会委托估价了。另外，遵循合法原则还体现在 法律法规和政策规定不得以某种方式处分的房地产，就不能成为以该种处分方式为估价目的的 估价对象。例如，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估 价对象；不得作为出资的房地产，就不能成为以出资为估价目的的估价对象。 依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能是设定的状况。例如，在建设用 地使用权招标出让估价中，拟招标出让的土地实际状况为地上物尚未拆除的毛地或“三通一
房地产估价基本理论之概述MicrosoftWord文档
房地产估价基本理论之概述MicrosoftWord文档一、房地产估价基本含义顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。
但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。
因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。
（一）房地产估价专业人员房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。
在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。
1．基本要求。
一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。
（2）有丰富的房地产估价实务经验。
（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。
（4）有良好的职业道德修养。
2．注册管理。
为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。
该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。
未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。
估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。
该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。
详见本卷附录。
（二）估价目的估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。
如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。
房地产估价规范(附条文说明)
房地产估价规范（附条文说明）远方的客人请你留下来春城昆明欢迎你祝各位考友顺利通过考试，金榜题名！中华人民共和国国家标准房地产估价规范Code for Real Estate Appraisal GB/T 50291-1999主管部门：中华人民共和国建设部批准部门：中华人民共和国建设部施行日期：1999年6月1日中国建筑工业出版社 1999 北京前言国家标准《房地产估价规范》是根据建设部建标[1998]244号《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》和建设部房地产业司建房市函字[1996]第40号《关于委托制订\房地产价格评估技术规程\的函》的要求，由建设部负责主编，具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成。
本规范经有关部门会审，建设部以建标[1999]48号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布。
本规范在编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同时收集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和香港、台湾地区以及国际评估标准委员会（IVSC）的有关标准和理论研究成果。
本规范由建设部负责管理，具体解释工作由中国房地产估价师学会负责。
在使用过程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应积极总结经验，并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准《房地产估价规范》管理组（地址：北京市三里河路九号，邮政编码：100835），以供修订时参考。
国家标准《房地产估价规范》的主编单位：中国房地产估价师学会。
参编单位：建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会、中山大学岭南学院、华中师范大学经济学院、清华大学房地产研究所、北京大学不动产研究鉴定中心、北京市房地产价格评估事务所、上海市房地产评估中心、深圳市物业估价所等。
本规范编制的主要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、沈建忠、陆克华、刘锦红、刘洪玉、冯长春、杨于北、杨国诚、沈彦京、康小芸、田耀东。
不动产权取得与转让的评估与估价基本原则
02
评估方法及技术应用
BIG DATA EMPOWERS TO CREATE A NEW
ERA
市场比较法
定义
市场比较法是通过比较待估不动产与近期市场上已交易的 类似不动产的价格，经过因素修正后得出待估不动产价格 的方法。
适用范围
适用于具有交易性的不动产，如商品房、商业用地等。
操作步骤
收集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、进行 交易情况修正、进行交易日期修正、进行区域因素修正、 进行个别因素修正、求出比准价格。
成本逼近法
定义
成本逼近法是通过求取待估不动 产在估价时点的重置价格或重建 价格，扣除折旧，以此估算待估
不动产价格的方法。
适用范围
适用于新开发土地和新建不动产， 或具有开发或再开发潜力且采用成 本逼近法具有现实性和可行性的不 动产估价。
操作步骤
搜集有关不动产开发建设的成本、 税费、利润等资料、估算重新购建 价格、估算折旧、求取积算价格。
据来源、时间安排等。
03
选定方法进行测算
根据收集的资料和数据，选择合适的估价方 法进行测算。
05
04
收集资料、实地查勘
按照作业方案收集相关资料和数据， 并进行实地查勘和调研。
06
确定估价结果
对测算结果进行分析和判断，确定最终的估价 结果。
04
影响因素分析
BIG DATA EMPOWERS TO CREATE A NEW
建筑结构
不动产的建筑结构、设计风格 、建筑年代等。
设施设备
不动产内部的设施和设备状况 ，如电梯、空调、供暖等。
维护保养
不动产的维护保养状况，包括 定期维护、修缮记录等。
市场供求状况
房地产评估师的不动产估值标准和方法
房地产评估师的不动产估值标准和方法房地产评估师是专门从事房地产估值工作的专业人员。
他们通过一系列的评估方法和标准，为不动产的估值提供专业的指导和判断。
本文将探讨房地产评估师在进行不动产估值时所采用的标准和方法。
一、不动产估值标准在进行不动产估值之前，房地产评估师需要遵循一定的标准来进行评估工作。
目前，国际上广泛采用的不动产估值标准包括以下几种：1. 国际评估师联合会（IVSC）标准：该标准是国际上广泛使用的不动产估值标准之一，被认为是业界的权威标准。
它包含了评估师在进行估值时所需遵循的原则和规范。
2. 美国市场价值标准（USPAP）：这是美国国家评估师协会制定的不动产估值标准，被美国法律要求的评估师必须遵循。
该标准主要关注市场价值的估算和评估师的职业行为准则。
3. 中华人民共和国不动产估价通则（GB/T 50366）：这是中国国家标准，对不动产估值的原则、方法和程序进行了详细规定，是中国房地产评估师进行估值工作的主要依据。
二、不动产估值方法房地产评估师在进行不动产估值时，需要根据具体的情况选择合适的估值方法。
以下是常用的几种不动产估值方法：1. 市场比较法：这是最常用的不动产估值方法之一。
评估师通过对类似物业的市场交易数据进行分析，确定该不动产的市场价值。
该方法适用于市场上有大量交易数据的情况。
2. 收益法：这是一种适用于商业地产的估值方法。
评估师通过分析该不动产的租金收入和相关费用，计算出不动产的净现值，并根据市场收益率确定其市场价值。
3. 成本法：该方法主要关注不动产的重建成本。
评估师通过分析建筑物的建设成本和折旧等因素，计算出不动产的重建成本，并对其进行适当的折旧调整。
4. 折现现金流法：这种方法适用于投资性不动产的估值。
评估师通过预测未来的现金流量，并对其进行现值折现，确定不动产的市场价值。
三、不动产估值实施过程不动产估值的实施过程可以分为以下几个步骤：1. 信息收集：评估师需要收集有关不动产的各种信息，包括地理位置、建筑结构、市场条件等方面的数据。
估价基本事项
估价基本事项1. 介绍估价的概念和重要性估价是指对某一物品、服务或资产的价值进行估算和评估的过程。
在商业和金融领域，估价是一项非常重要的活动。
它可以帮助企业、投资者和个人做出明智的决策，包括购买、销售、投资和融资等方面。
准确的估价可以提供可靠的决策依据，避免因价格不合理而导致的损失。
它也是金融机构进行贷款评估和保险赔偿等工作的基础。
2. 估价的基本原则在进行估价时，需要遵循一些基本原则，以确保结果准确可靠。
2.1 客观性估价应该尽可能客观，不受主观因素影响。
评估师应该依据客观数据和事实进行分析，并采用合理的方法和模型进行计算。
2.2 综合性估价需要综合考虑多种因素，包括市场需求、供应情况、竞争状况、经济环境等。
只有全面考虑这些因素，才能得出准确的估价结果。
2.3 适用性估价的方法和模型应该适用于具体的情况和对象。
不同类型的物品、服务或资产可能需要采用不同的估价方法。
2.4 可验证性估价结果应该是可验证的，即可以通过其他人或机构进行独立验证。
这样可以提高估价结果的可信度和可靠性。
3. 估价的基本步骤进行估价时，通常需要按照以下步骤进行：3.1 收集信息需要收集相关信息，包括市场数据、历史数据、竞争对手情况等。
这些信息将作为估价的依据。
3.2 确定估价目标根据具体需求，确定估价的目标和范围。
是对某个物品进行评估还是对整个企业进行评估。
3.3 选择适当的方法和模型根据估价目标和对象的特点，选择合适的方法和模型进行估价。
常见的方法包括市场比较法、成本法、收益法等。
3.4 进行数据分析和计算根据选定的方法和模型，对收集到的数据进行分析和计算。
这一步骤需要运用统计学、财务学等知识进行具体的计算和分析。
3.5 得出估价结果根据数据分析和计算的结果，得出估价结果。
这一步骤需要将各种因素综合考虑，并做出合理的判断。
3.6 验证估价结果需要对估价结果进行验证。
可以通过与其他评估师或机构进行独立验证，以确保估价结果的准确性和可靠性。
不动产估价
第一章导论1.不动产：是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物，指土地、建筑物以及附着于土地和建筑物的定着物，包括物质实体及其相关权益。
2.不动产的构成（从实物形态分）：土地、建筑物（是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。
）、定着物（是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。
如房屋、地下管道、树木、沟渠等。
）。
3.不动产的特性：自然特性（不动产自然属性的反映）包括位置固定性（决定估价时价格唯一性）、位置的差异性（位置优劣的差异性）、异质性（决定不动产的复杂性）、资源有限性（向空间发展）、使用耐久性（在合理使用和保护的前提下可以永续使用。
）；经济特性包括供给的稀缺性（刚性需求和改善型需求引起了不动产供给的垄断性）、供给的垄断性（包括土地所有权和经营权的垄断）、价值量大（不动产形成过程中，凝聚了大量人力物力财力。
）、保值增值性（财富象征）、市场的区域性（供求数量和价格的区域差异性）、合并与分割的可能性（小面积土地合并可提高价值和价格；大宗土地进行分割可提高土地利用率、使用价格与价值。
）、社会经济位置的可变性（我国引起不动产社会经济位置变动的主要因素有：行政区划的调整、城乡规划、交通、经济发展状况。
）4.不动产估价：是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与影响不动产价格的因素，对不动产客观合理价值所作出的推测与判断。
【对不动产估价概念的理解应注意：估价目的影响估价结果，估价目的是指估价结果的期望用途，来源于对估价的不同需要；不同的权益对应不同的客观合理价格，不动产价格实质是这些无形的权益的价格，转移的权益越大，价格就越高；时间对不动产价格的影响很大。
】5.不动产价格类型主要有：买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、课税价格、投保价格、征收价格、典当价格等。
6.不动产估价的特性：估计性（估价不是定价，亦不是作价格保证。
资产评估执业准则——不动产
资产评估执业准则——不动产资产评估执业准则——不动产一、引言资产评估是一项重要的经济活动，它对于保障市场经济的正常运行、促进资源配置的优化具有重要意义。
而对于资产评估的准则规范，则更是保障评估活动的公正、科学、合法性，确保评估结果的可靠性。
本文将着重探讨资产评估执业准则中的不动产评估。
二、不动产评估的重要性不动产是指土地、房屋及其他属于土地不可分离的物品。
在现代社会，不动产已经成为了人们最重要的资产之一，尤其是房地产市场的发展，使得不动产的价值更为凸显。
因此，不动产评估的准确性和公正性对于保护各方利益、促进市场发展至关重要。
三、不动产评估执业准则的内容1. 评估师的资质要求评估师必须具备相应的知识和技能，并获得相关的资格认证，如取得房地产估价师职业资格证书等。
评估师还需要不断进行学习和培训，保持自身的专业水平和素质。
2. 评估过程的规范性评估过程应该遵循一定的程序和规范。
首先是获取评估对象的相关资料和信息，包括土地权属、具体位置、建筑面积等。
其次是进行实地考察，对不动产的实际情况进行了解和确认。
接下来是进行市场调研和数据分析，对周边市场和同类不动产的交易情况进行研究。
最后根据所采用的评估方法，进行估值计算和评估报告的编制。
整个过程应符合科学、公正、透明的原则。
3. 评估方法的选择和应用不动产评估涉及到土地、房屋等不同性质的资产，因此需要针对具体的评估对象选择合适的评估方法。
常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
评估师需要根据不同的情况，合理选择和灵活运用这些方法，确保评估结果的准确性和客观性。
4. 评估报告的编制和披露评估报告是评估师向委托人提供的重要文件，也是评估结果的正式表达。
评估报告应当清晰、完整地反映评估过程和结果，包括评估方法的选择、数据来源和可靠性、计算过程等。
同时，评估报告还应当包括风险提示和评估结果的保密性要求。
四、不动产评估执业准则的意义遵循不动产评估执业准则的意义重大。
不动产估价制度
- 第十章不动产估价制度重点提示：本章主要介绍了中国大陆不动产估价制度的开展和中国特殊行政区的估价 制度， 以及英国不动产估价制度、美国不动产估价制度和国际评估准则的概况。
第一节 中国不动产估价制度中国地区、特殊行政区和澳门特殊行政区的估价制度与大陆不动产估价制度相比各有 特点，本节着重介绍大陆和特殊行政区的估价制度。
一、中国大陆不动产估价制度八十年代末，由于中国对外开放的不断深入，商品经济浪潮的推动，不动产投资在中 国的东部经济兴旺地区开场浮现，房地产出租、出售等产权交易现象也公开或者半公开地在 一些商品经济兴旺地区产生。
为了适应这一经济变革，不动产估价业也在中国复和萌芽， 随即就表现出强大的活力，在诸如土地出让、国企改革、企业重组、不动产税收、抵押贷 款等社会经济活动中发挥了重要的作用。
国土资源部、建立部、财政部等政府部门对不动 产估价行为发布了一些行政法规和行业规标准。
目前，经有关部门发布的与不动产估价有关的法规、规章和标准见表10-1 。
表 10-1 与不动产估价有关的法规、规章和标准名称 发布部门城镇土地定级规程〔试行〕 原国家土地管理局国有资产评估管理方法 国务院 国有资产评估管理方法施 行细则 土地估价师资格考试暂行 方法城镇土地估价规程〔试行〕城市房地产交易价格暂行 方法房地产估价师执业资格制度暂行规定 注册资产评估师执业资格 制度暂行规定 土地估价报告规格式资产评估操作规意见房地产估价规 视局 关于印发"资产评估报告根 本容与格式的暂行规定的" 通知 关于调整注册资产评估师执业资格考试有关规 备注国务院91号令国资办发 [1992]36号 [1993国]土[籍] 字第28号 计价格 [1994]1714号 建房[1995]147 号人职发[1995]54号中评协[1996]8号3 GB/T50291-1999财评字[1999]91号人发[1999]2号3原国家国有资产管理局 原国家土地管理局 原国家土地管理局 国家计委 建立部、人事部 人事部、原国家国有资产 管理局 原国家土地管理局 中国资产评估协会 建立部国、家质量技术监实施日期 1990年1月1日 1991年11月16日 1992年7月18日1993年2月13日 1993年6月22日 1994年11月11日 1995年3月22日 1995年5月10日 1996年3月1日 1996年5月7日 1999年6月1日人事部、财政部 1999年3月11日 1999年3月2日 财政部二、中国特殊行政区不动产估价制度测量师学会成立于 1984 年， 1990 年立法局通过了"测量师学会条例"，1991 年立法局 又通过了"测量师注册条例" ，奠定了测量师学会及测量师的法律地位。
不动产估价的原则
第五章房地产估价原则一、单项选择题1.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。
A．独立、客观、公正原则属于普适性原则B．合法原则属于一般性原则C．最高最佳使用原则属于技术性原则D．谨慎原则属于一般性原则2.（）不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。
A．合法原则B．独立、客观、公正C．最高最佳原则D．估价时点原则3.在依法判定的使用权利方面，应以（）为依据。
A．相关合同B．法律、法规、政策C．使用管制D．国家的价格政策4.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（）申请确认。
A．开发商B．房屋所在地居委会C．法院D．城市规划行政主管部门5.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。
A．合法原则B．最高最佳使用原则C．估价时点原则D．替代原则6.寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。
A．法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化B．技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性C．经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性、技术上的可能性D．法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大化、技术上的可能性7.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。
A．小于B．大于C．等于D．无法确定8.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始（）。
A．提高B．下降C．不变D．无法确定9.某房地产的土地面积为500㎡，建筑面积800㎡，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，该宗房地产相对于空地的减价额为（）万元。
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第五章房地产估价原则一、单项选择题1.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。
A．独立、客观、公正原则属于普适性原则B．合法原则属于一般性原则C．最高最佳使用原则属于技术性原则D．谨慎原则属于一般性原则2.（）不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。
A．合法原则B．独立、客观、公正C．最高最佳原则D．估价时点原则3.在依法判定的使用权利方面，应以（）为依据。
A．相关合同B．法律、法规、政策C．使用管制D．国家的价格政策4.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（）申请确认。
A．开发商B．房屋所在地居委会C．法院D．城市规划行政主管部门5.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。
A．合法原则B．最高最佳使用原则C．估价时点原则D．替代原则6.寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。
A．法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化B．技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性C．经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性、技术上的可能性D．法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大化、技术上的可能性7.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。
A．小于B．大于C．等于D．无法确定8.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始（）。
A．提高B．下降C．不变D．无法确定9.某房地产的土地面积为500㎡，建筑面积800㎡，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，该宗房地产相对于空地的减价额为（）万元。
A．10.30B．13.00C．28.00D．20.8010.某宗房地产的建筑物的设计、施工和设备都非常先进，但坐落的土地位置较差，虽然该宗建筑物的重置价格较高，但该建筑物的实际价值（）重置价格。
A．高于B．低于C．等于D．无法确定11.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。
它可以帮助我们确定（）。
A．最佳用途B．最佳规模C．最佳集约度D．最佳使用12.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
A．该建筑物的价值低于拆除费用B．该估价结果肯定有误C．甲土地的价值高于乙土地的价值D．不可能出现这种情况13.当新房地产价值－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润小于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。
A．保持现状B．装饰装修改造C．转换用途D．重新利用14.当新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以（）为前提进行估价。
A．保持现状B．装饰装修改造C．转换用途D．重新利用15.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。
A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提16.估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据（）来确定。
A．估价对象B．估价目的C．估价程序D．估价原则17.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（）。
A．估价时点为未来，估价对象为未来状况B．估价时点与房地产状况均为现在C．估价时点为现在，估价对象为未来状况D．估价时点为现在，估价对象为过去状况18.房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为（），估价对象为（）状况A．现在，历史B．现在，现在C．历史，现在D．未来，现在19.在城市房屋拆迁中，估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致，一般为（）。
A．房屋拆迁实施之日起15日B．房屋拆迁许可证颁发之日C．房屋拆迁申请递请之日D．房屋拆迁完毕之日20.在城市房屋拆迁中，评估期房的价值应以（）为准。
A．以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定B．房屋的实际状况C．评估人员的专业判断D．评估人员的现场勘察结果21.替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。
A．同一城市房地产B．同样用途房地产C．相同房地产D．类似房地产22.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
（2005年试题）A．委托人B．估价报告预期使用者C．管理部门D．中立23.回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。
（2005年试题）A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去24.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（）。
（2004年试题）A．估价时点为未来，估价对象为未来状况B．估价时点与房地产状况均为现在C．估价时点为现在，估价对象为未来状况D．估价时点为现在，估价对象为过去状况25.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
（2003年试题）A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提26.运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。
（2003年试题）A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则27.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。
因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。
（2003年试题）A．2003年6月15日B．2003年8月15日C．签订估价委托合同之日D．估价人员与委托人商定的某日28.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。
（2002年试题）A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提29.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。
（2001年试题）A．工业厂房B．工业用地C．商品住宅D．商住用地30.房地产估价的合法原则是针对（）来讲的。
（2001年试题）A．估价机构B．估价人员C．估价对象D．估价方法31.最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。
（2008年试题）A．收益递增递减原理B．均衡原理C．替代原理D．适合原理32.某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。
（2008年试题）A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去33.运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（）的收益估计值。
（2008年试题）A．较高B．较低C．最高D．居中二、多项选择题1.我国《物权法》规定，下列不得抵押的财产有（）。
A．自留山B．自留地C．被依法查封的财产D．被依法监管的财产E．乡镇企业的土地使用权2.根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押（）。
A．权属有争议的房地产B．用于教育的房地产C．用于市政的房地产D．个人所拥有的房地产E．已依法公告列入拆迁范围的房地产3.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（）。
A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B．取得土地使用权证书C．按照出让合同约定进行投资开发，属于范围建设工程的，完成开发投资总额的30％以上D．按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E．转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书4.最高最佳使用原则必须同时符合（）标准。
A．法律上许可B．技术上可能C．经济上可行D．经济上必须盈利E．价值最大化5.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。
A．最佳规模B．最佳经营手段C．最佳集约度D．最佳管理方式E．最佳投资渠道6.以下（）有助于把握最高最佳使用原则。
A．替代原理B．收益递增递减原理C．均衡原理D．适合原理E．经济人原理7.城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（）。
（2007 年试题）A．被拆迁房屋的权属证书记载的面积B．拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C．拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果D．具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E．房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积8.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。
（2005年试题）A．土地所有权B．国有工业用地土地使用权C．宅基地土地使用权D．大型游乐场E．乡镇企业用房9.估价中的最高最佳使用具体包括（）等。
（2004年试题）A．最佳用途B．最佳位置C．最佳规模D．最佳环境E．最佳集约度10.在具体估价中应遵循的技术性原则主要有（）。
A．合法原则B．独立、客观、公正C．最高最佳原则D．估价时点原则E．谨慎原则11.为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（）等进行估价。
A．各方当事人均是理性的B．估价人员应以各方当事人的心态来考虑评估价值C．估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值D．估价人员以专家身份反复、精细的权衡评估价值E．估价人员以委托人的立场来考虑评估价值12.目前，我国房屋权属证书有（）。
A．房地产权证B．房屋所有权证C．房屋占有权证D．房屋他项权证E．房屋使用权证13.土地权属证书有（）。
A．国有土地使用证B．集体土地所有证C．集体土地使用证D．土地他项权利证明书E．国有土地所有证三、判断题1.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。