广东台山隆源大厦整合推广方案
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6月底，在我们对项目现场走访、与发展商方的初步沟通了解，对周边竞争楼盘调查、目标客户行 为特征的了解后，我们已形成初步的推广思路，希望从第一个阶段到最后一个阶段，从整个项目的 定调到完成项目销售，从一而终、一脉相承地实现项目市场价值的最优化。以下是为阶段的推广方 案，有未尽完善的地方请与我司项目组共同讨论补充，以达推广效果的最大化。
竞争者数量减少；市场细 分充分，占有新的细分市 场较难；开发商注重效益/ 低成本。
需求增长趋于平稳；改善 需求为主；客户结构复杂 多样。
产品注重质量，价值构成 广泛，产品附加值很好体 现
房地产市场以二级市场交易 为主、市场为大地产商所主 导；土地市场与商品房市场 完全规范；但政府的住房福 利依旧少量存在。
让消费者追随我们
即从目标消费者行为特征出发制定推广策略；
树立项目价值标杆
即从资源整合的视角打造隆源大厦独特的诉求主张；紧紧贴合市场步伐展开宣传推广， 在短期内迅速有效的占领市场并完成项目的销售。
我们的目标：
在短期内迅速有效的占领市场并完成项目的销售， 以实效的整体营销资源策略实现广开客源、控制支出的目标， 树立起价值可以大幅繁衍的品牌。
6% 15% 26% ——
小结：从数字中可以明显看出，二手房价格比一手房低很多。与上年同期相比，二手房市场交易显活跃。
2009年第一季度台山市房地产交易情况统计 （90 M2以上/以下购房情况比较）
90M2以下成交（含预 售）
登记数量
数量 65宗
同比增长 -50%
90 M2以上成交（含预 售）
780宗
竞争者数量进一步减少，消 费者需求减少。
改善需求为主，需求趋于多 样化。
产品形式极为丰富，高质量。
小结：
根据上述表述，我们所处的台山房产市场正介乎“启动阶段”到“快速发 展阶段”之间，没有“战国”的混战，未到“唐朝”的兴盛，却朝着成熟的 方向发展中，市场竞争相对一二线城市不算激烈，容易被激活。
2、台山市房地产市场成交概况： 2009年第一季度台山市房地产交易情况统计（新楼）
◎ 台山市素有“中国第一侨乡”之美誉，市民购房资金具有侨乡的特殊优势，其购房款部分来自收入 储蓄，部分来自外来资金。 ◎ 随着该市城镇居民的住房价格的放开和经济环境的改善，居民购买住房可以由通常采取一次性或 分期付款的单一消费方式逐步走向分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款等多样化消费方式，传统 购房消费观念也开始逐步由“量入为出”向注重居住质量、住房条件、更舒适的居住环境等新的购房 消费观念转变。 ◎ 购房者更加理性，各种不同类型的消费者对楼盘的选择都有自己的标准和喜好，他们对住房的要 求不再局限于面积、地段，而是更加注重对功能、环境、工程、物业管理、社区服务等综合质量， 甚至是社会身份、层次的追求。
我们的观点:
“高度决定视野，品质提升价值！”
我们的诉求：
“上层建筑，尚乘格调” “生活，高人一线”
我们的策略:
尽可能提升品质的价值、延伸项目的高度， 命中消费者的“物质追求”， 命中消费者的“精神追求”。
我们的原则:
把竞争对手比下去
即从市场实际出发完成隆源大厦项目的全方位定位，与竞争对手形成差异性优势；
大量新竞争者介入，开发投资 量猛增；需求复杂、市场细分 显现；竞争以市场份额的竞争 为主。
生存、改善需求兼有；需求急 剧增加；客户层面扩大
产品大量出现，形式逐渐多样 化，价格迅速提高，数量与质 量并重；产品附加值出现并提 高。
土地市场、商品房市场规 范操作；政府对房地产业 的调控主要通过城市规划 及土地供应等宏观调控手 段间接进行；政府的住房 福利少量存在。
商品房成交（含预售）
数量
同比增长
住宅成交（含预售）
登记数量 登记面积 登记金额 登记均价
1354宗 12.57万M2 2.53亿元 2016元/ M2
7% -4% 16% ——
868宗 10.98万M2 2.07亿元 1889元/ M2
小结：台山市房地产市场运行态势平稳，住房市场交易呈缓慢上升趋势。
同比增长 9%
登记面积 登记金额 登记均价
5094 M2 743万元 1459元/ M2
-47% -10% ——
10万多M2 1.84亿元 1841元/ M2
8% 54% ——
小结：市场上的产品都是以自用为主，90平方米以上的住宅比较走俏， 各方面数据远大于90 M2以下的住宅。
小结：
从台山市场的整体和局部数据可知，市场正逐步跨越金融危机的低谷，逐步升 温，迈向乐观的前景：
最少争取最大、最多
“开源节流、定向销售、整合传播、过程制胜”
目录
1
市场大环境
2
竞争对手分析
3
目标消费群分析
4
形象定位
5
推广策略
- 前言 -
整合推广是房地产项目开发后期的关键环节，其成效直接影响到投资项目的市场价值实现，所以， 一个有价值、实效的整合推广方案，是决定项目成败的关键，直接影响到项目的市场价值的实现。 我们的整合，是运用最节省的资源，有目的地对对的人，通过对的途径，传达某些利益点，获得肯 定的认同。
第一部分 市场大环境
课题：我们的市场前景在哪里？我们在什么环境中卖？ 目标：市场观望，顺势而行
一、台山城市房地产市场分析
1、台山房地产所处的宏观发展阶段：
台山房地产所处的宏观发展阶段模型
发展阶段
人均GD （美元）
外部环境
竞争条件 需求特征 供应特征
√ 启动阶段
800～3000
快速发展阶段
3000～4000
房地产市场正准备步入品牌竞争的“战国”：
◎ 台山的城市规模将不断扩大，巨大发展空间吸引了不少房地产“巨头”前来抢分“蛋糕”，如碧桂 园、海俊达……房地产市场面临着整体升级和重新“洗牌”跃进的阶段，竞争手段从常规的手段到 新兴方式层出不穷。
消费市场和消费习惯日趋成熟，从“居者有其屋”到“居者优其屋”：
同比增长 -1% 0% 21% ——
2009年第一季度台山市房地产交易情况统计（二手楼）
二手房成交（含预售）
数量
同比增长
住宅成交（含预售）
同比增长
登记数量 登记面积 登记金额 登记均价
418宗 4.99万M2 3093万元 619元/ M2
10% 21% 30% ——
335宗 3.47万M2 1981万元 571元/ M2
平稳发展阶段
4000～8000
减缓发展Leabharlann Baidu段
8000以上
福利分房阶段，政府 为整个产业的主要投 资者；小型地产商开 发，楼盘规模不大， 区域平行发展。
有实力竞争者较少； 需求简单、市场结构 单一。
满足基本生活需求， 客户结构简单。
单纯数量型，产品形 式单一，基本无附加 值。
消费者收入水平提高；区域市 场发展出现不平衡，地段价值 开始显现；市场存在不规范操 作，政策因素影响大、住房福 利仍存在。
竞争者数量减少；市场细 分充分，占有新的细分市 场较难；开发商注重效益/ 低成本。
需求增长趋于平稳；改善 需求为主；客户结构复杂 多样。
产品注重质量，价值构成 广泛，产品附加值很好体 现
房地产市场以二级市场交易 为主、市场为大地产商所主 导；土地市场与商品房市场 完全规范；但政府的住房福 利依旧少量存在。
让消费者追随我们
即从目标消费者行为特征出发制定推广策略；
树立项目价值标杆
即从资源整合的视角打造隆源大厦独特的诉求主张；紧紧贴合市场步伐展开宣传推广， 在短期内迅速有效的占领市场并完成项目的销售。
我们的目标：
在短期内迅速有效的占领市场并完成项目的销售， 以实效的整体营销资源策略实现广开客源、控制支出的目标， 树立起价值可以大幅繁衍的品牌。
6% 15% 26% ——
小结：从数字中可以明显看出，二手房价格比一手房低很多。与上年同期相比，二手房市场交易显活跃。
2009年第一季度台山市房地产交易情况统计 （90 M2以上/以下购房情况比较）
90M2以下成交（含预 售）
登记数量
数量 65宗
同比增长 -50%
90 M2以上成交（含预 售）
780宗
竞争者数量进一步减少，消 费者需求减少。
改善需求为主，需求趋于多 样化。
产品形式极为丰富，高质量。
小结：
根据上述表述，我们所处的台山房产市场正介乎“启动阶段”到“快速发 展阶段”之间，没有“战国”的混战，未到“唐朝”的兴盛，却朝着成熟的 方向发展中，市场竞争相对一二线城市不算激烈，容易被激活。
2、台山市房地产市场成交概况： 2009年第一季度台山市房地产交易情况统计（新楼）
◎ 台山市素有“中国第一侨乡”之美誉，市民购房资金具有侨乡的特殊优势，其购房款部分来自收入 储蓄，部分来自外来资金。 ◎ 随着该市城镇居民的住房价格的放开和经济环境的改善，居民购买住房可以由通常采取一次性或 分期付款的单一消费方式逐步走向分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款等多样化消费方式，传统 购房消费观念也开始逐步由“量入为出”向注重居住质量、住房条件、更舒适的居住环境等新的购房 消费观念转变。 ◎ 购房者更加理性，各种不同类型的消费者对楼盘的选择都有自己的标准和喜好，他们对住房的要 求不再局限于面积、地段，而是更加注重对功能、环境、工程、物业管理、社区服务等综合质量， 甚至是社会身份、层次的追求。
我们的观点:
“高度决定视野，品质提升价值！”
我们的诉求：
“上层建筑，尚乘格调” “生活，高人一线”
我们的策略:
尽可能提升品质的价值、延伸项目的高度， 命中消费者的“物质追求”， 命中消费者的“精神追求”。
我们的原则:
把竞争对手比下去
即从市场实际出发完成隆源大厦项目的全方位定位，与竞争对手形成差异性优势；
大量新竞争者介入，开发投资 量猛增；需求复杂、市场细分 显现；竞争以市场份额的竞争 为主。
生存、改善需求兼有；需求急 剧增加；客户层面扩大
产品大量出现，形式逐渐多样 化，价格迅速提高，数量与质 量并重；产品附加值出现并提 高。
土地市场、商品房市场规 范操作；政府对房地产业 的调控主要通过城市规划 及土地供应等宏观调控手 段间接进行；政府的住房 福利少量存在。
商品房成交（含预售）
数量
同比增长
住宅成交（含预售）
登记数量 登记面积 登记金额 登记均价
1354宗 12.57万M2 2.53亿元 2016元/ M2
7% -4% 16% ——
868宗 10.98万M2 2.07亿元 1889元/ M2
小结：台山市房地产市场运行态势平稳，住房市场交易呈缓慢上升趋势。
同比增长 9%
登记面积 登记金额 登记均价
5094 M2 743万元 1459元/ M2
-47% -10% ——
10万多M2 1.84亿元 1841元/ M2
8% 54% ——
小结：市场上的产品都是以自用为主，90平方米以上的住宅比较走俏， 各方面数据远大于90 M2以下的住宅。
小结：
从台山市场的整体和局部数据可知，市场正逐步跨越金融危机的低谷，逐步升 温，迈向乐观的前景：
最少争取最大、最多
“开源节流、定向销售、整合传播、过程制胜”
目录
1
市场大环境
2
竞争对手分析
3
目标消费群分析
4
形象定位
5
推广策略
- 前言 -
整合推广是房地产项目开发后期的关键环节，其成效直接影响到投资项目的市场价值实现，所以， 一个有价值、实效的整合推广方案，是决定项目成败的关键，直接影响到项目的市场价值的实现。 我们的整合，是运用最节省的资源，有目的地对对的人，通过对的途径，传达某些利益点，获得肯 定的认同。
第一部分 市场大环境
课题：我们的市场前景在哪里？我们在什么环境中卖？ 目标：市场观望，顺势而行
一、台山城市房地产市场分析
1、台山房地产所处的宏观发展阶段：
台山房地产所处的宏观发展阶段模型
发展阶段
人均GD （美元）
外部环境
竞争条件 需求特征 供应特征
√ 启动阶段
800～3000
快速发展阶段
3000～4000
房地产市场正准备步入品牌竞争的“战国”：
◎ 台山的城市规模将不断扩大，巨大发展空间吸引了不少房地产“巨头”前来抢分“蛋糕”，如碧桂 园、海俊达……房地产市场面临着整体升级和重新“洗牌”跃进的阶段，竞争手段从常规的手段到 新兴方式层出不穷。
消费市场和消费习惯日趋成熟，从“居者有其屋”到“居者优其屋”：
同比增长 -1% 0% 21% ——
2009年第一季度台山市房地产交易情况统计（二手楼）
二手房成交（含预售）
数量
同比增长
住宅成交（含预售）
同比增长
登记数量 登记面积 登记金额 登记均价
418宗 4.99万M2 3093万元 619元/ M2
10% 21% 30% ——
335宗 3.47万M2 1981万元 571元/ M2
平稳发展阶段
4000～8000
减缓发展Leabharlann Baidu段
8000以上
福利分房阶段，政府 为整个产业的主要投 资者；小型地产商开 发，楼盘规模不大， 区域平行发展。
有实力竞争者较少； 需求简单、市场结构 单一。
满足基本生活需求， 客户结构简单。
单纯数量型，产品形 式单一，基本无附加 值。
消费者收入水平提高；区域市 场发展出现不平衡，地段价值 开始显现；市场存在不规范操 作，政策因素影响大、住房福 利仍存在。