湘潭九华 房地产市场分析(投标)

2 34
1
5
17 6
20 18 19
16 15
7
12 11 10 9
8
7800元/㎡。
九华湖壹号——产品分析
定位市场主流需求面积段产品，2梯4户通过连廊实现南北 通透，超大阳台赠送优势（9-10.76㎡），
122㎡ — 三房两厅两卫
优 势
格局方正动静分区 超宽景观阳台 主卧带衣帽间
劣 势
客厅开间小（3.6 米） 厨房无生活阳
12
3 131415 16
4 56
7
18
前期推售物业均以一期湖景为中心， 湖景南向为2梯3户，或板楼，湖景北 向均为2梯4户。
恒大御景半岛——产品分析
后期产品多为2梯4，70%以上为120-133平改善型三房 户型，大户型均为客厅朝北设计。
一楼
127 平
90 平
133 平
90 平
二楼
127
127
平
骏景豪庭 天元御城
百合御都
九华湖 德文化公园 本项目 九华湖 壹号 五矿万境水岸
奥园冠军城 恒大御景半岛
贴身竞品 一级竞品 二级竞品
贴身竞品——湾田·九华湖壹号
核心贩卖价值： 高档住宅定位+名校教育配套+交通区位+环境
项目概况
区域
九华
建筑类型
高层、洋 房、商业
首开时间 2017.08 规划建面 42万方
台。
140㎡ — 四房两厅两卫
优 势
南北通透的；南向 2.4米景观阳台，北 向3.3阳台半赠送；
劣 势
三间卧室朝北，卫生 间影响私密性，卧室 采光面受机位影响。
一级竞品——五矿万境水岸
核心贩卖价值： 五矿品牌+1江1湖1公园+教育配套+大盘成熟度
区域 首开时间 占地面积 绿化率 交付标准
客户 在售情况
项目概况
九华
建筑类型
高层、别 墅、商业
2013.04 规划建面 150万方
150万方 容积率
2.350
33%
总户数 约10000
毛坯
物业 五矿物业
岳塘改善型客户+本地企业职工
目前在售一期别墅，价格130001500，二期高层即将认筹
五矿万境水岸——销售情况
项目分四期开发，目前一期剩余4套联排中间户在售 （220㎡308万）。二期10栋高层，76套别墅，首推 2/3#规划落地，预计8月初上市。
规划调整重点： 为最大角度观湖，北向调整为4栋 住宅； 为牵引公园主大门人流，沿北向规 划BLOCK街区。
五矿万境水岸——产品分析
二期针对改善型客户、陪读客户定位主力产品为100平左 右2+1、139平3+1户型，赠送优势明显
97.37㎡ — 2+1房两厅两
卫优
势
阳台赠送可改房， 97平三房南北通 透，市场少有。
旬开盘。已推售洋房剩余30套在售，均价6400-6800元
高层： /㎡。
全盘9栋高层，已推售高层房 源中，剩余8#少量平层在售， 均价5500元/㎡，剩余1、2、 3、4、17#未推出，约1200余 套，3#预计7月中旬开盘。
洋房： 全盘9栋洋房，已推5栋洋房 中，剩余约30套未售，产品面 积段143-237㎡，均价6300-
供应面积
成交面积
75
5.00
60
4.00
45 30 15 11141313
43
23
24 23
20
9
9 12 10 8 15 13
17 17 14
40
41
37
35
3.00
29 23
28 29 25
2.00
17 18
18 15
12
1.00
0
2015.3 2015.6 2015.9 2015.12 2016.03 2016.06 2016.09 2016.12 2017.3 2017.6 2017.9 2017.12
平
121
121
平
平
优 势
户型方正布局合理； 标准层高2.95米，均为南北通透设计； 主卧尺度大，舒适性高，
劣 120平以上户型客厅开间4.1米，餐厅尺寸 势 较窄；
房间入户过道都较长，实用性较差。
一级竞品——奥园冠军城
核心贩卖价值： 品牌开发商+墅区环境+教育资源+运动概念
区域 首开时间 占地面积 绿化率 交付标准 开发商
首开时间 2017.12 规划建面 67万方
占地面积 94万方 容积率
2.80
绿化率
42%
总户数 约5480
交付标准
精装
物业
恒大金碧 物业
开发商
恒大地产集团
客户 在售情况
区域内客户为主，岳塘改善占一部 分
所推产品基本售罄，仅少量170平 层产品剩余，7000元/平（精装）
恒大御景半岛——销售情况
项目分四期开发，自2017年10月首开870套以来，已推 售房源1600余套，目前在售6、7#尾货，预计7约加推 20#，均价7000元/平（精装）。
占地面积 40万方 容积率
3.50
绿化率
33%
总户数 约2500
交付标准 毛坯
物业 湾田物业
项目地址
客户主要以九华偏于职工和（泛） 公务员为主
在售情况 高层仅少量170平层产品在售
九华湖壹号——销售情况
项目分两期开发，目前一期高层基本售罄，均价5300元
/㎡，下批加推3#，目前交1000抵3万认筹，预计7月中
劣 势
2间卧室朝北， 厨房无生活阳台，
139.20㎡ — 3+1房两厅两
卫优
势
南北通透，南北 阳台，阳台高赠 送可改房，主卧
带飘窗。
劣 3间卧室朝北，厨房无生 势 活阳台，公共卫生间靠
里面，影响私密性
五矿万境水岸——产品分析
局部楼栋两梯三户，差异化产品定位为126㎡复式户型， 拔高项目形象，
一楼
二楼
126.62㎡ 复式 三房两厅两卫
优 势
层高5.6米，两层空间； 赠送面积大； 餐客厅挑高设计，可改主卧套，三房变四
房，
劣 厨房无生活阳台； 势 卫生间偏小；
挑高部分改卧室无卫生间可用。
一级竞品——恒大御景半岛
核心贩卖价值： 品牌开发商+融城地段+1江1湖1公园+教育资源
项目概况
区域ห้องสมุดไป่ตู้
九华
建筑类型
高层
目录 /CONTENT
第一章：目标分析 第二章：市场分析 第三章：项目价值剖析 第四章：项目定位 第五章：营销推广执行
区域 市场
品牌开发商百家争鸣
碧桂园、恒大等全国知名房企陆续进驻湘潭，主要集中 在九华区域
成交367万方，创历史新高
湘潭市场容量在150-180万方/年，2017年成交量将创历史 新高，目前市场进入“供不应求”周期
0.00
湘潭商品房供求趋势
九华销量占据湘潭半壁江山
销售TOP10 项目中，九华占据55%
下半年九华放量200万方
下半年九华片区放量200万方，竞争红海入市
竞争 市场
竞品分布
根据与周边项目空间距离等关系， 本项目面临贴身竞品1个，一级竞品3个，二级竞品9 个。
润和城 金水湾
恒大 书香门第
碧桂园 大学印象