20111214_湘潭九华地块取地初步可研(0)

棚户区拆迁
建设即将封顶。
河西棚户区改造，河西旧城区的改造主要 是棚户区的改造打造河西滨江风光带 火车站效果 图
城市规划
长株潭一体化

长株潭一体化，未来融城价值凸显
长株潭城市交通一体化 包括对外交通、市际交通、市区交通三 个层次。
长株潭一体化规划及进程

长株潭城市经济一体化 加快三市工业结构调整，明确支柱产 业，推进产业一体化进程，以长沙为支 撑拉动株洲、湘潭三市融合发展。
宏观市场 区域市场 个案分析
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经济测算及风险提示
土地市场
2006-2010年，湘潭土地交易市场非常活跃，已成交土地未来 供应量至少在2300万以上，房地产市场潜在供货量大 湘潭市2006年-2010年土地成交情况表
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2205.36 519.53 2006 519.53 2205.36 970.15 350 2007 970.15 7236.39 2008 350 8693.45 2009 727.19 3628.78 2010 827.35 5310.11 727.19 827.35 3628.78 7236.39 5310.11 8693.45
湘潭九华示范区地块 初步取地可研报告
中国领先的房地产综合服务商
长沙新景祥 2011.3
前言
源自文库
很荣幸能参与贵公司前期拿地相关工作！ 我司对贵司给予的高度信任表示衷心感谢！ 本次汇报我们将主要针对于地块价值进行研判，其 他方面暂未做深入探讨！ 期望以后能有更多的合作机会！
报告框架
城市背景
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1000 800 600
400
200 0 05年 GDP（亿元） 367.03 增幅（%） 06年 422.07 07年 523.1 08年 654.76 09年 739.38 10年 894.01
依托长株潭 经济活力不断释放
13.00% 13.20% 15.40% 13.80% 13.70% 15.20%

市区面积为658万平方公里，城市人口
九华开发区
137.91万，城市化进程快速推进。
截止2010年，湘潭市常住人口275.22万人 ，外来人口14.76万，占总人口5.1%，外 来人口量持续增加。
雨湖区 岳塘区
双马开发区
城市化进程加快 刚性需求总量不断攀升
易俗河
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城市经济

2010年湘潭GDP总量排名湖南第七位，处中位，人均富裕程度 仅次于长沙，列湖南省第2位

“二、三、一”的产业结构表明了 产业结构逐渐趋向工业化，一座强 势的工业化城市正强势发展；
城市规划
城市总体规划

“一轴四带，一心三组团二区”的城市发展规划
“一轴”：即湘江生态经济发展轴； “四带”：即芙蓉大道经济带、长潭西线 经济带、302国道经济带和天易经济带四条 经济发展带；

“一心”：中心城区 “三组团二区”：九华和昭山、湘潭县城 三组团和姜畲高效农业示范区、杨嘉桥— 河口城乡统筹服务区。
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城市经济
湘潭近年工业发展迅速，第二产业比重越来越大；同时对 外贸易也有较大发展

经济结构继续改善，三大产业结构 由 上 年 的 12.1:52.4:35.5 调 整 为 4.8:25:14.9。
2005-2010年湘潭三大产业结构走势

湘潭经济的快速发展主要得益于湘 潭工业的飞速发展，湘潭全部工业 增长速度达到21.3%，工业对GDP 的贡献率高达62.4%。
雨湖区
岳塘区 湘潭县 韶山市
韶山市
数据来源：中国土地市场网，土地数据均剔除工业、仓储用地、军用地
土地市场
2011年九华区土地市场非常活跃，楼面地价迅速提高，成功跳出 价格洼地水平，全区平均楼面地价超过400元/m2
挂牌编号
土地位臵
出让面积 (m2) 84974 139980 48666 72645 72645 9190 4293
据不完全统计，湘潭市棚户区规模约 200万平方米，主要集中在河西地区
湘潭市3年内提质改造城区400余条小街小 巷，截至目前，已完成投资2800余万元， 改造小街小巷95条。

湘潭火车站取得突破性进展，湘潭火车站
改造工程占地面积为49.09万平米，需拆 除房屋建筑面积18.46万平米，总计拆除 房屋1133户，涉及3735人，现新火车站

湘潭目前最为成功的工业园区，区域产值迅猛增长； 内外部交通不断完善四通八达，整体区位优势不断提升；

“一带两环”的生态规划，催生优美生态宜居区域；
融城核心的区位优势，加之强有力的政策扶持， 都使九华成为湘潭新的发展热土！
报告框架
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城市背景分析 房地产市场分析
土地市场
住宅市场
项目本体分析
北距长沙中心27公里 西邻湘潭大学 东临湘江、与韶山风景名胜隔江相望 南距湘潭市中心5公里
九华示范区
区域产业

湘潭市目前最为成功的工业园区，区域产值迅猛增长
到目前为止园区入驻企业达98家，09
年实现工业总产值81.4亿元，2010年
工业总产值达140亿元，预计2011年 工业总产值达200亿元左右。 园区内已形成汽车及零部件、电子资 讯、装备制造业三大产业集。 入驻企业包括吉利汽车、英格瑞斯、 恒润高科、江麓精密等大中型企业。

九华示范区地处长株潭核心区域，南距湘潭 市中心5公里，北距长沙市中心27公里，总 面积138平方公里，总人口13.2万人；

境内除有上瑞高速、长潭西线高速、湘江水 道等现有良好交通道路外，还有湘黔铁路、
湘江生态经济风光带和建设中的沪昆高铁。
九华示范区规模： 近期2015年城市人口为25万人左右，建设用地为30平方公里； 中期2020年城市人口为36万人左右，建设用地为40平方公里； 远期2030年城市人口为60万人左右，建设用地为64平方公里。

长株潭一体化，未来融城价值凸显；
依托长株潭融城发展与交通配套的升级，城市化 进程加快，城市显现新的活力！
报告框架
城市背景
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城市背景分析 房地产市场分析 项目本体分析
区域背景
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经济测算及风险提示
九华区概况

“两型”社会建设示范区，湖南第三个台商工业园
湘潭九华示范区始建于2003年底，是长株潭 城市群国家资源节约型、环境友好型社会建 设综合配套改革试验的示范区，也是省政府 批准设立的台商投资区；
土地市场
2006-2010年数据显示，雨湖区和岳塘区的楼面价最高，平均达到 500元/m2,九华开发区属于地价洼地，平均楼面价仅为160元/ m2 湘潭市2006年-2010年各区楼面价变化（单位：元/m2）
600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 九华
16000
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1698.37 234.42 九华 1698.37 14759 雨湖区 234.42 1605.29 1605.29 854.95 岳塘区 854.95 6607.97 6607.97 3954.29 547.55 湘潭县 547.55 3954.29 14759
550 546
580 515 495 423
368 328 237 178
416 302 176
九华 雨湖区 岳塘区 湘潭县
165 135 2009年 135 495 580 165 302
280 239 157 2010年 157 423 515 239 280
169
2007年 178 328 368 169 237 2008年 176 550 416 176 546
城市背景分析 房地产市场分析 项目本体分析 经济测算及风险提示
区域背景
城市概况

湖南省人口最少、面积最小的省辖市，属中小规模城市，城市 化进程加快，外来人口持续增加
湘潭市辖1县2市2区，即湘潭县、湘乡市 、韶山市、雨湖区、岳塘区。

截至2010年末，全市总面积5015平方公里 ，总人口达289.98万人。

长株潭城市经营管理一体化 加强长株潭城市经营管理的一体化，三 市的一体化发展将大幅度提高其辐射功
能，增强长株潭的对外竞争能力。
城市小结

全省人口最少、面积最小的省辖市，属中小规模城市； 依托长株潭，城市经济迅速发展，人均富裕程度仅次于长沙； 城市交通网络不断完善，旧城不断改造，城市化进程加快；
成交土地建筑面积（万方）
土地成交量（亩）
数据来源：中国土地市场网，土地数据均剔除工业、仓储用地、军用地
2006-2010年土地总成交27074.08亩，土地成交根据容积率核算总建筑面积达3394.21 万方，湘潭一年销量不足200万，估算除已成交土地未来供应至少在2300万以上
土地市场
九华经济开发区土地成交量最高，将是未来几年的重点开发区 域，土地供应量非常大 湘潭市2006年-2010年各区土地成交情况表
区域产值达140亿元
年份 2009年
入驻情况 98家
2010年
产业局目标完成14家
九华示范区
区域交通
长潭西线，至长沙
内外部交通四通八达，对接长沙大河西的桥头堡，未来沪昆高 铁建成可直达上海与昆明，提升整体区位优势
除长潭西外，尚有4条 主干道通往长沙
沪昆高铁站 上瑞高速，至株洲
上瑞高速，东起上海， 西至云南瑞丽，属国家 主干线。是横贯中国大 陆中部一条国道主干线
九华示范区
区域定位

长株潭融城核心，极具成长空间的经济开发区，打造以“两型 ”产业为依托的产业新区和以湘江风光为特色的滨江新城
产业定位：汽车及零部件产业、电子信
息产业、先进装备制造业和现代服务 业；

功能定位：新型工业区、长株潭经济增
长中心、教育培训基地、高品质休闲娱
乐服务中心、湘潭主题功能组团和交通 枢纽、宜居新城； 形象定位：长株潭融成中央、产业新 区、滨江新城 长株潭城市群位处京广线、泛珠三角 区、长江经济带交汇处、受长三角和珠 三角双重辐射。
58.92 647.53 韶山市 58.92 647.53
成交土地建筑面积（万方） 土地成交量（亩）
数据来源：中国土地市场网，土地数据均剔除工业、仓储用地、军用地
2006-2010年九华经济开发区土地成交量最高，达14759亩，占总土地成交量的54.5%，土 地建筑面积1698.37万方，土地供应量非常大


一带：即湘江风光带；
两环：九华示范区外围的生态绿 环、九华示范区内部的公园绿环。

规划三处市级公园：昭阳公园、湘 江公园、湘江撇洪渠湿地公园；区 级公园三处：芙蓉公园、湘江学院 组团中心公园、九华公园。
区域小结


“两型”社会建设示范区，湖南第三个台商工业园；
长株潭融城核心，打造以“两型”产业为依托的产业新区，以湘江风 光为特色的滨江新城；
城铁全线2014年建成通车，长株潭城际铁路的建设周期约 为48个月，工程总投资为233.21亿元，其中，长株潭城际 铁路湘潭段线路全长24.5公里，估算投资47亿元，长沙设 12站、湘潭4站，项目建成后，湘潭至长沙只需25.5分钟
城市规划
旧城改造
旧城区改造，城市形象不断提升，拆迁户增多，给楼市带来大 量的被迫性刚需臵业
2010年湖南各市GDP总量排名
从全年实现地区生产总值894.01亿元，按可 比价计算，同比增长15.2%。按常住人口计算， 人均地区生产总值32527元，增长22.2%。

外贸全年共实现进出口总额21.59亿美元，列
湖南省第2位。同比增长51.1%。

全年完成财政总收入75.67亿元，增长25.4%。 城镇居民人均可支配收入18059元，在14个 市州中位列第3位，同比增长12.1%。农村居 民人均纯收入7817元，在14个市州中位列第 2位，增长15.3%。 2005-2010年湘潭GDP走势图
采取集中发展模式，培育发展中心城市，重点发 展湘潭中心城区、湘乡城区、韶山城区、湘潭县 城、九华新城、昭山组团、楠湖新城等
城市规划
城市交通
未来交通路网发达，高速公路、城际铁路的轨道交通与干线公交 线路联合的一体化交通证逐步形成
到2020年，长株潭核心区将形成“五纵五 横四环”的快速铁路网
城际铁路建设
富洲路，至湘潭市区
主要交通网：沪昆高铁在九华新区设站点、沪昆高速客运专线在长潭西设 臵湘潭北站、长潭城际轨道交通、京珠高速西线（岳衡高速），京珠高速 公路、新跨江大桥二座、隧道一座。
九华示范区
区域规划

“一带两环”的生态规划，九华将发展为环境优美的生态宜居区域
绿地规划目标：绿地率35%，绿化 覆盖率45%，其中公园绿地面积 11.7万亩；