【管理】酒店前期介入管理方案

【关键字】管理酒店前期介入管理方案第一篇物业管理前期介入的定义和作用物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量。

为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

随着地产、物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的开发商意识到前期介入保证产品、品牌的重要条件，是实施物业管理的首要条件。

实践证明前期介入有以下作用：1.有好处优化设计，完善设计细节物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。

例如：在设计车辆和行人出入口时候，物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下，出入口要少，好处物业安排岗位，并节约人工成本。

会所产权一般归开发商所有，其运营费用是独立于物业管理费。

很显然，哪些纯粹向小区（大厦）内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。

所以在前期介入阶段，物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将会使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。

2.有好处提高房屋建造质量由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露的各种质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。

另外在施工管理时候，开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理，但是由于人员少，而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面，所以工程质量还会存在一定问题，但是物业公司维修人员介入施工现场管理，绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，首先业主找的是物业公司，所以可以提高房屋建筑质量。

3.有好处保证物业的使用功能物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。

4.有好处加强对所管物业的全面了解物业管理公司要想做好物业及其附属设施维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。

例如：管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一点差距，如布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。

相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解的不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。

由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了坚实的基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。

5.前期介入有好处后期管理工作的进行物业管理公司通过前期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了维修质量和工作质量。

同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于顺通环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系。

建立畅顺的服务渠道。

有好处管理工作的进行。

6.有好处树立物业管理公司的形象如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事物搞的焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。

第二篇前期介入的工作内容1.前期介入的一般程序：由地产、物业双方确定工作内容要求，并由物业组成前期工作小组，制定工作计划并按照计划实施。

2.前期介入的工作内容：前期介入主要分五个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段、验收阶段，项目入伙交付业主使用。

第一节：规划设计阶段介入规划设计阶段包括：物业对项目的总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、等方面应注意的内容提出合理化建议。

规划设计评估的程序：1.地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

2.物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

3.开发资料包括：企划文件（市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料），设计文件（规划图、建筑、结构设计说明书、电器设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等）。

4.地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

5、物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。

6.评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。

7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

8.评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

9.经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。

10.物业公司总经理签发后，评估报告提交公司。

11.项目规划设计总体评估要点：住宅区规划功能区分合理，居住秘密性和社区交流协调。

住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化大厦建设。

便于物业组织管理，节约管理成本。

项目规划设计分类评估要点：1.安全布局①便于安保管理区域分割，消除管理死角。

②便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。

③人员及车辆各出入口设置清晰，便于动态管理。

④安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

⑤安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反映快速。

2．消防布局①消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、温感、自动喷淋灭火）等充分合理，使用可靠。

②消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。

③消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

3．交通布局①各级道路的功能分配充分合理，有层次感、线路清晰，便于分流管理。

②主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

4．生活配置①根据公寓周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

②一般应考虑超市、医疗、教育、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

③如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。

如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯需与住宅分开。

④如住宅区设置会所，宜独立设计，会所面积、活动项目宜根据住宅面积、档次、经营方式合理配置。

5．设备配套①水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当的扩展余地。

②配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

③沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

④公共照明、楼道照明配置合理。

公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。

楼道照明宜采用节能自熄开关，可楼层需设疏散导向照明和灯光疏散指示标识。

⑤配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。

水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房或起住室，应采取隔音措施。

6．智能化配能①安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、公寓巡更系统、电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安放系统，并与中央控制中心联网。

②网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台系统。

③设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

④中央控制中心位置宜服务中心相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。

⑤智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。

7．房屋单体①屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶满足其特殊要求。

②墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

③楼板厚度与隔音符合国家规范。

④分户门宜采用统一制作的安全防盗门。

⑤外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

⑥管道、管线布局合理，互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。

⑦宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。

出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

⑧底层地平应充分考虑防潮措施。

⑨房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。

⑩阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。

8.室内配置①室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑，卧室内宜避免对床直吹。

②室外空调机位应考虑外墙美观，设置统一机座，安全隐蔽。

③室外空调机位应考虑安全及维修便利，距离过近而对吹的室外机应相互错开与邻套住宅机座想邻时，应采取安全隔离措施。

④空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

⑤室内空调洞设置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。

⑥当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。

如使用小型中央空调，层高应大于3.3米，并留有室外机位置。

⑦室内各类插座、开关位置合理，应与家俱和使用习惯一并考虑。

配电箱配出回路设计分配合理。

⑧电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。