深圳城市更新工改工专题研究报告
深圳城市更新情况调研报告
关于城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、城市更新概况的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。
预计到2020年，可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。
2．人口密度大建市之初，规划人口为600万，据市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。
3．产业升级快过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。
通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。
4．历史遗留问题多1992年之后，经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，的房屋租赁需求急剧攀升。
村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。
截至2013年底，历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。
（二）城市更新政策性文件2004年，市颁布《城中村(旧村)改造暂行规定》，拉开了旧改序幕；2009年陆续颁布《市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度，进一步规市场秩序，其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂，这意味着列入旧改的项目无需先完成的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，极大缩减了旧改的时间要求；2012年出台《市城市更新办法实施细则》，进一步促进了城市更新发展。
深圳城市更新工改工专题研究报告
深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言深圳，作为中国改革开放的前沿城市，在经历了几十年的高速发展后，土地资源日益紧张。
为了实现城市的可持续发展，提升产业竞争力，城市更新中的“工改工”项目逐渐成为了深圳城市发展的重要战略选择。
二、深圳城市更新工改工的背景与意义（一）背景随着深圳经济的快速发展，原有的工业用地逐渐无法满足产业升级的需求。
早期建设的工业园区存在着产业低端、土地利用效率低下、配套设施不完善等问题。
同时，深圳面临着土地资源紧约束的困境，城市发展需要通过更新改造来释放土地潜力，提高土地利用效率。
（二）意义1、推动产业升级工改工项目能够为高新技术产业、战略性新兴产业等提供高品质的产业空间，促进产业的转型升级，提升深圳在全球产业链中的地位。
2、优化城市空间布局通过对旧工业区的更新改造，可以重新规划和整合城市空间，实现功能分区的合理化，提高城市的整体运行效率。
3、增加土地供应将低效利用的工业用地进行改造，提高土地容积率，增加建筑面积，从而在有限的土地上实现更大的产出。
4、促进经济可持续发展吸引高端产业和创新型企业入驻，创造更多的就业机会和税收，推动深圳经济的可持续发展。
三、深圳城市更新工改工的政策环境深圳市政府出台了一系列支持工改工的政策，包括《深圳市城市更新办法》、《深圳市工业区块线管理办法》等。
这些政策在土地出让、规划审批、产权确认等方面给予了优惠和支持，为工改工项目的推进提供了政策保障。
同时，政府对工改工项目的产业导向、开发强度、配套比例等方面也进行了严格的规定，以确保项目的实施符合城市发展的整体规划和产业布局。
四、深圳城市更新工改工的主要模式（一）拆除重建类将原有旧工业区全部拆除，重新规划建设新的产业园区。
这种模式能够彻底改变旧工业区的面貌，但实施难度较大，周期较长。
（二）综合整治类在不改变原有建筑物主体结构的基础上，对旧工业区进行外立面改造、内部装修、完善配套设施等。
综合整治类模式实施难度相对较小，成本较低，但改造效果相对有限。
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
老工业区城市更新模式研究——以宝安老工业区更新实践为例的开题报告
老工业区城市更新模式研究——以宝安老工业区更新实践为例的开题报告一、研究背景及意义随着我国工业化进程的加速，许多城市迅速发展，形成了大量的老工业区。
这些老工业区一般地位偏低、资源丰富、城市结构疏松、环境质量较差，给城市经济发展、居民生活以及城市面貌等方面带来了一定的压力。
同时，随着国家新型城镇化政策的落实以及城市更新的重要性日益凸显，老工业区更新正成为城市更新的重要领域之一。
宝安作为深圳的一个重要城区，历经三十多年的发展，其老工业区已经面临更新的紧迫需求。
随着国家、省市相关部门开展城市更新试点和推进新型城镇化的步伐不断加快，宝安老工业区已经拉开了更新的序幕。
因此，开展对宝安老工业区更新实践的研究，对于总结已有的经验，找到问题并提出可行的解决方案，具有重要意义。
二、研究内容本研究的主要内容包括以下几个方面：1. 宝安老工业区的概况及历史演变分析。
通过收集宝安老工业区历史材料，了解宝安老工业区的基本情况、历史背景、演变过程等。
2. 宝安老工业区更新的政策及相关规划研究。
通过阅读宝安的城市更新规划文件，了解宝安老工业区更新的政策与规划，为后期分析提供依据。
3. 宝安老工业区更新的现状分析。
通过实地调研和数据收集，了解宝安老工业区的现状，包括老工业区的区位、空间分布、产业结构、人口结构、环境质量等方面。
4. 宝安老工业区的更新模式。
本研究将重点探讨宝安老工业区更新模式，包括政府引导、企业主导、市场运作、社区参与等不同模式的优缺点及适用范围，并结合实际情况提出适合宝安的更新模式。
5. 宝安老工业区更新后的效果评估。
通过对宝安老工业区更新后的经济、社会、环境等方面的效果进行评估，总结更新的成败，为今后类似的更新提供参考。
三、研究目的本研究的主要目的是：1. 系统地研究国内外老工业区更新的理论、现状和经验，为中国老工业区更新提供理论和实践支持。
2. 分析宝安老工业区更新的政策、规划、现状以及存在的问题与挑战等，了解老工业区更新的实践情况，总结经验和不足，提出切实可行的更新方案。
深圳城市更新情况调查设计研究报告
关于深圳城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、深圳城市更新概况深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。
预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。
2．人口密度大深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。
3．产业升级快深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。
通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。
4．历史遗留问题多1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。
村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。
截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。
深圳城市更新综合整治专题研究
• 且该部分建筑物集中成片，所在区域具备独立使用、独立成宗 的条件
• 拆除范围用地面积应当大于10000平方米；
按照拆除重建类城市更新单元计划的要求进行申报，并在更新单元 计划公示中一并公示初步划定的拆除重建和综合整治用地范围。更 新单元计划批准后，计划申报主体同步编制拆除重建与综合整治的 更新单元规划一并报审。更新单元规划批准后，办理拆除重建与综 合整治范围的土地分宗手续，按照有关规定予以实施。
深圳城市更新改造模式——综合整治
目录
1 2
基本概念 申报流程
政策指引文件
政策文件 《深圳市城市更新办法实施细则》 《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引（试行）》 《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处
置办法（试行）》 《深圳市城市更新办法》 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》
建筑物建成时间要求
拆除重建类城市更新
不低于拆除范围用地面积的60%
原则上不少于15年（旧工业区、旧商业区）
旧住宅区，原则 上不少于20年
综合整治类旧工业区升级改造
不低于申报范围用地面积的50%
原则上不少于10年
——《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
综合整治
项目类型
可实施模式 不增加生产经营性
增加生产经营性建筑面积类型还需要满足如下三个条件，可申请列入综 合整治类城市更新单元计划：
1. 符合深圳市产业发展导向和城市规划； 2. 地上建筑物建成时间不少于10年； 3. 权利主体的城市更新意愿符合《实施细则》第三十七条设定标准的
深圳城市更新工改工专题研究报告
“1+6”文件要点解读
深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）
第九条： 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。
城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割 转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。
︱8
“1+6”文件要点解读
第二、三条： 市政府土地房产交易机构搭建专门的产业用地供需服务平台，负责我市产业用地供应信息公开、 需求信息收集及信息共享等工作。 根据近期建设与土地规划年度实施计划，市土地主管部门将产业用地区位、规模等每季度在产 业用地供需服务平台上公布。鼓励原农村集体经济组织继受单位将可用于产业发展的用地信息在 该平台上公布。
本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价： （一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建 筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施 的，应按照市场评估地价标准补缴地价； （二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。 本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价 后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。
小结：创新型产业用房，政府优先回购；租售价格对产业企业有利，但对开发商销售价格反倒不利。
“1+6”文件要点解读
深圳市创新型产业用房管理办法（试行）
第十五条： 创新型产业用房准入企业的标准： （一）互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业； （二）先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业。 租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上 应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。
深圳城市更新工改工专题研究报告41页PPT
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6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
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7、心急吃不了热汤圆。
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8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
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9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
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10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
城市更新方向——“工改工”的新路径
Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ城市更新方向 工改工 的新路径陈颖仪[综合开发研究院(中国 深圳)ꎬ广东㊀深圳㊀５１８０２９]摘㊀要:中国经济的飞速发展ꎬ社会和经济都面临着重大的转型ꎬ城市化进程的加快使城市更新进入新的发展阶段ꎮ为加快推进供给侧结构性改革ꎬ促进产业升级ꎬ亟须提升园区经济和镇级经济的集约化发展水平ꎮ在 房住不炒 的基调下ꎬ城市更新 工改工 需抛弃传统房地产的路径ꎬ用风险投资思维做产业园区ꎬ重构投资逻辑ꎮ一是通过引入多方力量ꎬ平衡各方诉求ꎬ合力推进项目进程ꎻ二是在投资开发过程中ꎬ制订投融资计划ꎬ长期贷款辅以短期融资ꎬ科学把控资金风险ꎻ三是在充分了解入驻方需求的基础上开发建设ꎬ保障入驻率ꎬ激发项目活力ꎬ通过后期运营ꎬ保持项目内生活力ꎬ做优资产ꎮ关键词:更新方向ꎻ 工改工 ꎻ更新机遇ꎻ更新路径中图分类号:Ｆ２９３.１㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)０９－０１８４－０３㊀㊀深圳是全国最先遭遇空间资源紧约束的超大城市ꎬ也是空间发展模式最先由增量扩张转向存量优化的城市ꎮ深圳土地开发强度达４９％ꎬ开发新增用地受限ꎬ土地资源不足进一步推高企业的运作成本ꎬ不少企业开始陆续迁出珠三角片区ꎮ２０２０年ꎬ自然资源部印发«关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函»ꎬ支持深圳深化自然资源领域改革探索ꎬ进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率ꎬ充分发挥市场机制作用ꎬ清除各种显性㊁隐性市场壁垒ꎬ针对深圳土地资源稀缺这问题ꎬ提高资源配置效率ꎬ激发市场活力和创造力ꎮ过去十年ꎬ深圳市在全国率先探索以城市更新为主导的存量发展模式ꎬ 工改工 已取得一定的成功经验ꎬ但是也遭遇到开发强度过高㊁开发商倒闭项目搁置㊁城市承载力不堪重负等尖锐矛盾ꎮ未来ꎬ深圳城市刚更新 工改工 将以供给侧结构性改革为主线ꎬ以促进产业转型㊁强化有效投入㊁优化营商环境㊁塑造城市品质为更新方向ꎬ将深圳打造成为每个人的 创新创业创意之都 ꎮ一㊁新时代赋予城市更新的新要求(一)制造业的发展对载体平台提出新要求根据联合国的统计数字ꎬ早在２０１０年ꎬ中国制造业产值超过美国ꎬ跃居 世界第一 ꎬ但产业利润率明显偏低ꎮ根据我国现阶段经济运行主要矛盾ꎬ需创新驱动ꎬ推动传统产业优化升级ꎬ推进新技术㊁新组织形式㊁新产业集群形成和发展ꎬ提升我国在全球供应链㊁产业链㊁价值链中的地位ꎮ王伟年和张平宇探索了创意产业与城市再生之间的关系ꎬ阐述了创意产业在城市再生中的四个作用:提高城市竞争力㊁增加城市就业㊁延续城市文脉㊁塑造城市景观特色ꎬ并指出创意产业园区是城市再生的新模式ꎮ在从中国制造到中国创造的过程中ꎬ需建设集约型园区和特色专业镇ꎬ提升园区经济和镇级经济的集约化发展水平ꎬ进而推进产业集群发展ꎮ为更好聚集高新技术产业ꎬ应产业先行ꎬ其次为产业人员配套居住㊁社区级公共服务设施ꎬ根据入驻人员的诉求构建空间格局ꎬ最后随着产业区实力提升ꎬ打造交通枢纽的新区中心ꎬ实现产城融合ꎮ２０１８年ꎬ深圳市城市更新供应土地２５７万平方米ꎬ综合整治旧工业区１４０万平方米ꎬ城市更新 工改工占比高达５４.５％ꎬ为实体经济发展和公共服务配套提供了宝贵空间ꎮ(二)国土空间治理对城市面貌提出新要求大城市的增量土地逐渐减少ꎬ用地成本不断攀升ꎬ在土地资源紧缺的背景下ꎬ如何挖掘存量用地潜４８１作者简介:陈颖仪(１９９４ ㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ广东博罗人ꎮ主要研究方向:区域经济㊁产业规划和投资评价ꎮＹ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ能㊁提升土地效能ꎬ成为各城市ꎬ尤其是较为发达的城市的重要课题ꎮ为全面贯彻落实«中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见»ꎬ深圳作为可持续发展先锋ꎬ需打造安全高效的生产空间㊁舒适宜居的生活空间㊁碧水蓝天的生态空间ꎮ然而ꎬ深圳可建设用地从１９８０年的３平方公里拓展到２０１６年的９２３平方公里ꎬ其超常规的发展速度ꎬ使得先发展地区的产业空间不符合未来发展的诉求ꎬ城市更新迫在眉睫ꎮ为做大做优都市核心区ꎬ增强核心引擎功能ꎬ«深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案(２０１９－２０２５年)»明确提出建设罗湖旧城改造可持续发展示范区ꎮ罗湖片区的城市更新ꎬ宜践行生态文明理念ꎬ充分利用深圳信息技术优势ꎬ构建优质均衡的配套服务体系圈层ꎬ实现城市群智能管理ꎬ提高了工业空间的利用效率ꎬ通过改造民生工程赋予街区新活力ꎬ提高民众生活便利水平和生活质量ꎬ打造高端产业承载基地ꎬ提升发展能级ꎮ二㊁三个 不 阻碍城市更新发展(一)品质不匹配宜居宜业宜游的优质生活圈建设是粤港澳大湾区建设的目标ꎬ是形成资源节约㊁土地集约的重要形式ꎬ是实现经济建设与生态环境保护相平衡的有效方式ꎮ一方面ꎬ城市产业㊁生活的消费特征不断迭代升级ꎻ另一方面ꎬ城市的基础设施建设和配套条件滞后于经济社会发展ꎮ因此ꎬ新时期城市更新的重要任务ꎬ就是盘活土地存量ꎬ提高利用效率ꎬ优化资源配置ꎬ营造环境优美㊁配套健全的生活环境ꎬ保障经济增长的可持续性ꎮ(二)需求不满足截至２０１７年年底ꎬ深圳城市更新项目里 工改工 项目仅为１７％左右ꎬ但２０１７年内 工改工 项目的占比是３２％ꎬ而２０１８年上半年的 工改工 项目占比达到５０％ꎮ截止２０１９年底ꎬ深圳市 工改工 项目计划立项１３７个ꎬ批准旧改规划指标中ꎬ研发用房１３９５.８万平方米ꎮ从数据可看出ꎬ 工改工 城市更新项目的占比全面提升ꎮ在产业升级的背景下ꎬ政府不仅希望更新空间本身ꎬ还希望更新空间的内容ꎬ通过城市更新将一些重要的产业项目落地ꎮ根据国家统计局最新数据ꎬ２０１９年末我国城镇化率为６０.６０％ꎬ我国一㊁二线及城市建设用地短缺的城市ꎬ 工改工 更新项目将引来新的机遇和爆发点ꎮ(三)资金不均衡基于园区和企业的规模吸引更多投资ꎬ找到中长期的资本嫁接ꎬ通过资产管理探索出盈利模式ꎮ产业地产项目的周期较长ꎬ融资相对较难ꎬ且不能像传统地产开发一样ꎬ可以通过压缩建设销售时间实现资金回流ꎮ目前产业地产项目的运作模式和融资模式甚至盈利模式都难以确定ꎮ 工改工 的投资周期相对其他项目类型更长ꎬ所以银行更加谨慎ꎮ 工改工几乎是地产中最难融资的一种ꎬ且因为未来招租有不确定性ꎬ所以除了对项目本身的地理位置㊁规划㊁成本㊁未来运营的要求高之外ꎬ对运营实施主体ꎬ即股东㊁实控人也看得比较重也纳入考量ꎮ三㊁ 工改工 的更新路径为更好满足经济社会㊁城市发展的诉求ꎬ城市更新 工改工 应以提高城市活力㊁推进生产力发展为全局性目标ꎬ具体应做到提高城市功能㊁调整城市结构㊁改善城市环境㊁更新配套设施㊁构建宜居宜业的生活圈ꎮ(一)复合式 工改工 更新模式１.多方位统筹的复合式更新工改工 更新目标应建立在适应城市生产力发展的基础上ꎬ从单纯的城市物质环境的改善转向城市发展能力的增强ꎬ关键是提前研判更新项目的主导产业及发展方向ꎮ过去城市更新更多注重空间形态的转变ꎬ但为满足经济社会㊁城市发展诉求ꎬ需产业落位协调空间总体布局ꎬ根据不同类型产业的主导功能㊁所需用地性质ꎬ设定用地比例ꎬ并提前调研意向企业和员工的诉求ꎬ对基础设施和公共服务设施进行合理布局ꎬ提高空间使用效率ꎬ进而增加就业ꎬ提高城市生活质量ꎬ促进城市文明ꎬ更广泛㊁更综合地推动城市全面进步ꎮ２.多主体参与的复合式更新有活力的 工改工 项目ꎬ应更多考虑未来使用者的诉求ꎬ让未来入驻者ꎬ对该项目更有感情ꎬ在前期参与质量把控ꎬ为后续入驻及发展奠定良好基础ꎮ具体而言ꎬ政府充当 裁判员 的角色ꎬ保证项目发展满足城市的宏观目标ꎻ原业主㊁入驻企业和员工提出诉５８１Ｙ圆桌论坛ＵＡＮＺＨＵＯＬＵＮＴＡＮ求ꎬ在前期规划㊁建设参与其中ꎬ保障公共利益避免官民隔阂ꎬ维护社会公平ꎻ开发商作为项目的操盘手ꎬ以资本和技术优势㊁专业化的管理降低更新成本并提高更新质量ꎬ协调政府㊁原业主和未来入驻方的利益ꎬ平衡各方诉求的基础上实现自身的盈利性ꎮ(二)科学探索融资模式１.配置多项融资产品组合融资除传统的银行贷款外ꎬ可优化配置不同类型的银行融资品种ꎮ并购贷款ꎬ即引入优质资本ꎬ主要用于股权并购模式ꎬ但需注重自有资金比例ꎬ保障项目推进的话语权ꎻ工业产房按揭ꎬ对已完成的收购工业厂房或者新建工业厂房ꎬ可按揭额度获得小微企业客户指标ꎬ从而获取利率低㊁期限长的贷款ꎻ固定资产项目贷ꎬ区别于房地产开发贷款ꎬ此类适用于长期自持物业和运营ꎬ能获期限长的贷款ꎬ但用途较受限制ꎬ一般用于制订用途的建设或者装修等ꎻ租赁贷ꎬ针对工业厂房长租部分进行按揭ꎬ也可用于工业厂房改长租公寓的部分ꎬ能帮助开发商快速回笼资金ꎻ资产证券化(ＡＢＳ)ꎬ以特定资产组合或特定现金流为支持ꎬ即未来几年园区产生的收入为基础证券化ꎬ避免物业评估ꎻ房地产信托投资基金(ＲＥＩＴｓ)ꎬ把流动性较低的㊁非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上可交易的金融产品ꎬ未来收益除收入外还包括了物业升值ꎬ这对开发商的园区运营能力㊁产品标准化能力以及资产管理能力方面做出更多要求ꎮ 工改工 开发商可根据自身资金实力及项目实际ꎬ选择不同的融资组合方式ꎬ长期贷款和短期融资相结合ꎬ降低融资成本ꎬ确保资金链良性循环ꎮ２.资金测算把控风险由于 工改工 更新项目前期需要大量资金ꎬ开发运营耗时较长ꎬ需在项目建设前制订投融资计划ꎬ综合测算全生命周期资金需求ꎬ并制订合理的融资方式ꎮ根据资金需求ꎬ把控融资风险重点应包括三个方面内容:一是对更新项目全生命周期各节点需投入的资金进行测算ꎬ准确计算开发与运营资金需求ꎬ根据现有资金量ꎬ可采取滚动开发ꎬ边投资边回收ꎬ降低融资成本及资金链断裂的风险ꎻ二是根据开发与运营资金需求ꎬ制订结构合理㊁成本较低㊁期限匹配的融资风险把控计划ꎬ在融资渠道方面ꎬ融资主体方面要积极发挥市场主体的力量ꎬ应重点考虑向开发性和政策性金融机构进行融资ꎬ同时积极探索新型融资方式ꎻ三是防范系统金融风险ꎬ需评判实控主体的综合实力及宏观环境ꎬ不仅要看项目本身的测算㊁运营规划ꎬ还需开发商妥善处理存量债务ꎬ结合市场和企业现状ꎬ稳妥选择融资工具ꎬ全面评估融资和债务风险ꎬ根据项目属性特点和投资回报需要ꎬ进一步规范融资和债务管理ꎮ四㊁结语由于中国经济的飞速发展ꎬ我国社会和政治经济都面临着重大的转型ꎬ城市化进程的加快使城市更新进入新的发展阶段ꎮ在 房住不炒 的基调下ꎬ城市更新 工改工 需抛弃传统房地产的路径ꎬ用风险投资思维做产业园区ꎬ重构投资逻辑ꎬ通过引入多方力量ꎬ平衡各方诉求ꎬ合力推进项目进程ꎬ在投资开发过程中ꎬ把控资金风险ꎬ并通过后期运营ꎬ做优资产ꎮ 工改工 更新项目应作为社会发展工作的重要组成部分ꎬ从宏观经济来看ꎬ有利于带动社会投资ꎬ腾笼换鸟ꎬ实现产业升级ꎻ从开发商来看ꎬ在传统房地产行业利润下滑的背景下ꎬ拓展业务ꎬ升级转型以适应当前市场环境ꎻ从社会效益来看ꎬ能改善城市环境ꎬ实现产业㊁居住㊁服务的有机融合ꎬ让城市空间能够更健康㊁和谐ꎬ在可持续的框架下焕发活力ꎮ参考文献:[１]«当代中国»丛书编辑部.当代中国的城市[Ｍ].北京:中国大百科全书出版社ꎬ１９９０. [２]翟斌庆ꎬ伍美琴.城市更新理念与中国城市现实[Ｊ].城市规划学刊ꎬ２００９(２):７５－８２. [３]魏志贺.城市微更新理论研究现状与展望[Ｊ].低温建筑技术ꎬ２０１８ꎬ４０(２):１６１－１６４. [４]王伟年ꎬ张平宇.创意产业与城市再生[Ｊ].城市规划学刊ꎬ２００６(２):２２－２７.[５]李作战.全球产业转移背景下如何实现从 中国制造 到 中国创造 [Ｊ].企业经济ꎬ２００７(４):３６－３８.[６]严若谷ꎬ周素红ꎬ闫小培.西方城市更新研究的知识图谱演化[Ｊ].人文地理ꎬ２０１１ꎬ２６(６):８３－８８.６８１。
深圳城市更新调研
深圳城市更新-—房地产金融新机遇一、深圳城市更新概况深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。
2009年，在广东省提出大力推动“三旧"改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》,实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越,城市更新随之全面启动。
几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快,在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用(一）深圳城市更新情况1、城市更新概念城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划按相关程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
具有以下情形之一包括；(1)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会；经济发展要求，影响城市规划实施； （4)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
2、深圳城市更新方式纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“改善居住环境"和“社区综合复兴”.深圳在推动城市更新过程中，走出一条“多措并举，因地制宜地推动改造”的路径.在政策保障和市场化运作基础上，深圳城市更新通过综合整治、功能改变和拆除重建“三驾马车”的拉动，适应不同的旧改需求，效果明显。
综合整治类城市更新:包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构.拆除重建类城市更新:通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,可以通过拆除重建方式实施城市更新。
深圳城市更新工改工专题研究报告
深圳城市更新工改工专题研究报告深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言本章介绍课题的背景和研究目的，阐明研究的重要性和意义。
二、城市更新现状分析本章详细分析深圳城市更新的现状，包括规模、范围、进展情况等方面的内容。
2.1 城市更新的概念本节介绍城市更新的定义和内涵，说明城市更新的重要性和必要性。
2.2 深圳城市更新的背景与现状本节介绍深圳城市更新的起因和发展历程，分析深圳城市更新的规模和进展情况。
2.3 深圳城市更新的主要问题与挑战本节分析深圳城市更新过程中存在的主要问题和面临的挑战，探讨其原因和可能的解决方案。
三、城市更新的政策和法规分析本章对深圳城市更新的相关政策和法规进行详细的分析和解读。
3.1 深圳城市更新的规划和政策导向本节介绍深圳城市更新的规划和政策导向，包括的定位、目标和具体实施措施。
3.2 深圳城市更新的法律法规框架本节分析深圳城市更新相关的法律法规框架，包括国家层面的法律法规和深圳本地的相关规定。
四、城市更新的经济影响分析本章对深圳城市更新的经济影响进行详细的分析和评估。
4.1 城市更新对经济发展的促进作用本节介绍城市更新对深圳经济发展的积极影响，包括就业创造、产业升级等方面的效应。
4.2 城市更新对社会财富的增值作用本节分析城市更新对深圳社会财富的增值作用，包括房地产市场的提振、城市形象的改善等方面的影响。
五、城市更新的社会影响分析本章对深圳城市更新的社会影响进行详细的分析和评估。
5.1 城市更新对居民生活的改善作用本节介绍城市更新对居民生活的改善作用，包括住房条件的提升、社区设施的完善等方面的影响。
5.2 城市更新对社会文化的影响本节分析城市更新对深圳社会文化的影响，包括城市形象的提升、文化设施的建设等方面的效应。
六、城市更新的环境影响分析本章对深圳城市更新的环境影响进行详细的分析和评估。
6.1 城市更新对环境质量的改善作用本节介绍城市更新对环境质量的改善作用，包括空气质量的改善、绿化覆盖率的提高等方面的影响。
深圳城市更新情况调研报告
关于城市更新情况调研报告中煤南方能源王有华一、城市更新概况的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。
预计到2020年，可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。
2．人口密度大建市之初，规划人口为600万，据市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。
3．产业升级快过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。
通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。
4．历史遗留问题多1992年之后，经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，的房屋租赁需求急剧攀升。
村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。
截至2013年底，历史遗留建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。
（二）城市更新政策性文件2004年，市颁布《城中村(旧村)改造暂行规定》，拉开了旧改序幕；2009年陆续颁布《市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度，进一步规市场秩序，其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂，这意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，极大缩减了旧改的时间要求；2012年出台《市城市更新办法实施细则》，进一步促进了城市更新发展。
关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告
关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告我们赴深圳考察了该市的城市更新工作，颇有收获，现系统地介绍该项目推进模式的背景、政策流程、特点和优势。
一、深圳市城市更新工作政策出台的背景深圳特区建立30年来，已发展成为一座现代化城市，成为高度城市化地区，可利用土地资源有限已成为该地区发展的一大瓶颈。
要实现城市转型发展，必须建立促进经济社会发展与土地资源利用相协调的土地管理制度。
前三十年，深圳土地管理制度改革主要围绕土地有偿使用及市场化配置和统征统转确保新增建设用地供应两条主线展开，其核心是确保工业化和城市化进程中土地建设占用的高速和高效。
但在当前高度城市化、土地全部国有、增量空间极为有限、用地供需矛盾极为尖锐的条件下，如何围绕存量土地的盘活利用来促进经济发展方式转变、如何在坚持市场经济的基础上更加注重社会公平和正义的维护以及更加注重对公民土地权利的保护、如何使土地管理工作由被动适应经济发展转变为主动促进协调城市科学发展等，已成为当今和未来深圳土地改革的主旋律。
据统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。
而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。
可见，城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。
二、城市更新工作政策概况2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》。
《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。
首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。
其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更新办法》可覆盖该市范围各类更新改造类型，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市历史性新阶段。
城市更新专题研究
治类”项目主要为政府主导，“功能改变类” 和改造功能的两个分类维度，或者说是在深圳分
需要保留原建筑，而其他大多数的更新项目 都用“拆除重建类”项目来处理。
类的基础上，补充了生态修复、历史文保等特定
功能意图。
3
政府主导型城市更新项目的六种融资方式汇总（1/2）
1.政府直接投资模式
政府
以往的综合整治类项目多以此类方式投资，市场主体不参与项目投融资。
“三旧”改造是在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要 途径，是推进节约集约用地工作的重要内容，也是改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品 质，建设宜居现代城市的必然要求。2015年《广州市城市更新办法》，把“三旧”改造、棚户 区改造、危破旧房改造都归纳到了“城市更新”大概念里面。
城市更新概念， 部门、土地权属人或者其他 具有以下情形之一的区域，根据城市规划和
其特点主要体现 符合规定的主体，按照“三 本办法规定程序进行综合整治、功能改变或
在确认更新改造 旧”改造政策、棚户区改造 者拆除重建的活动：（1）城市的基础设施、
实施主体、划定 政策、危破旧房改造政策等， 公共服务设施亟需完善；（2）环境恶劣或者
城市更新分类
城市更新项目涉及面广项目复杂。目前城市更新的分类方式有七个维度进行分类（表1）。
• 分类管理是各地区对更新项目的常见管理方式，先提出分类方式，再针对不同的类型提出不同的管理措施。
• 在各地出台的政策中，一般结合当地实际管理需要来设定分类方式，也可以视为对“七维坐标”不同程度 的取舍。
分类方式 分类类型
“成功更新单
在城市更新规划范围内，对 存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建
元”。
低效存量建设用地进行盘活 筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符
城改调研报告
城改调研报告城市更新（城改）是指对城市老旧或滞后区域进行综合整治和提升，以提升城市功能、改善居住环境和促进经济发展的一项重要举措。
通过调研我们可以了解城市更新在不同地区的现状和问题，为城市发展提供有针对性的优化方案。
首先，城市更新的目的是优化城市资源配置和提高城市竞争力。
随着城市化进程的不断推进，城市老旧区域的基础设施、住房条件和产业结构等存在明显的问题，不仅制约了城市经济的发展，也影响居民的生活质量。
因此，城市更新的目标是通过科学规划和整合社会资源，改造和提升老旧区域的功能和形象，促进经济的发展和社会的进步。
其次，城市更新的方式和路径需要因地制宜。
不同地区的城市更新面临的问题和挑战是不同的，因此，不能一刀切地采用相同的手段和模式。
比如，一些历史悠久的城市老旧区域需要注重保护和传承文化和历史遗迹，而一些工业城市老旧区域需要加大产业转型和创新的力度。
因此，在制定城市更新方案时，需要充分考虑当地的实际情况和发展需求，制定符合地方特色和需求的更新策略。
第三，城市更新需要注重社会公平和利益平衡。
城市更新涉及到征地拆迁、住房安置和就业问题，如不妥善处理可能导致社会不稳定。
因此，城市更新需要注重社会公平，保障被征地拆迁的农民工和流动人口的权益，提供充足的住房和就业机会。
此外，要加强与居民的沟通和参与，听取居民的意见和建议，建立共治的机制，促进利益平衡和社会稳定。
最后，城市更新需要加强法律法规和政策保障。
城市更新是一项复杂的工程，涉及到土地、房屋、建筑和产权等多个方面的问题，需要有明确的法律法规和政策指导。
目前，我国已经出台了一系列的城市更新相关法规和政策，如《城市改造和更新规划》和《城市土地更新实施办法》等。
然而，这些法规和政策的执行还存在一定的问题，需要进一步加强培训和宣传，提高相关部门和从业人员的法律意识和操作水平。
综上所述，城市更新是推动城市发展和提升城市竞争力的关键一环。
我们应该注重调研和分析城市更新的现状和问题，制定有针对性的优化方案，加强法律法规和政策保障，促进城市更新工作的顺利进行。
深圳市城市更新报告
深圳市城市更新报告一、引言深圳市位于中国广东省，是一座蓬勃发展的国际化城市。
然而，随着城市化进程的加速，深圳市面临着许多城市更新的挑战。
本报告旨在对深圳市的城市更新情况进行详细分析和评估，提出相应的建议和措施，以促进城市的可持续发展。
二、深圳市城市更新概述深圳市作为中国的经济特区，自改革开放以来经历了快速发展。
然而，城市化进程也带来了许多问题，例如老旧小区、环境污染、交通拥堵等。
因此，城市更新成为深圳市政府关注的重要议题。
1. 城市更新的意义城市更新是将老旧建筑、基础设施进行改造和更新，以提升城市的功能、品质和形象。
通过城市更新，可以解决老旧小区的问题，改善居住环境，提升城市的整体竞争力和吸引力。
2. 深圳市的城市更新现状深圳市已经启动了一系列城市更新项目，包括老旧小区改造、城中村改造、工业园区改造等。
这些项目的推进有助于改善居民的生活条件，提升城市的可持续发展水平。
三、深圳市城市更新的挑战尽管深圳市在城市更新方面取得了一定的成绩，但仍面临一些挑战。
1. 资金短缺城市更新需要大量的资金投入，而深圳市的财政压力较大。
因此，如何筹集足够的资金成为城市更新的一大难题。
2. 权益保障问题在城市更新过程中，涉及到大量的居民搬迁和土地使用权的转让。
如何保障居民的合法权益，减少社会矛盾，是城市更新过程中需要重点关注的问题。
3. 规划和管理不足城市更新需要系统性的规划和管理，但深圳市在这方面还存在一定的不足。
规划不科学、管理不到位等问题，限制了城市更新的效果和进展。
四、深圳市城市更新的建议和措施为了解决深圳市城市更新面临的挑战，采取以下建议与措施：1. 多方筹集资金政府可以通过拓宽融资渠道，吸引社会资本的参与，加大对城市更新的资金支持。
此外，可以引入金融手段，例如市政府债券发行等，帮助筹集资金。
2. 优化政策保障加强政府对城市更新的引导和管理，优化政策环境，保障城市更新项目的顺利进行。
同时，要加强与居民的沟通，充分听取其意见和建议，确保权益得到保障。
深圳城市更新功能改变专题
2017.11世联华南战略顾问功能改变类城市更新研究CONTENTS目录PART 01基本概念PART 02市场现状PART 03思考解答基本概念：按照法定图则、城市更新单元规划等已生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以向主管部门申请实施功能改变类城市更新。
土地用途已发生变化满足土地功能混合使用相关要求的前提下现有建筑物的使用功能需进行调整的一类居住用地、二类居住用地和三类居住用地，主导用途的建筑面积不宜低于总建筑面积的70%。
城市主中心和副中心区域内商业用地，主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不宜低于总建筑面积的50%；其它区域商业用地，主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不宜低于70%。
普通工业用地和新型产业用地，主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不宜低于总建筑面积的70%。
仓储用地，主导用途的建筑面积不宜低于总建筑面积的85%。
物流用地，主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不宜低于总建筑面积的60%。
住宅商业工业仓储基本概念：按照法定图则、城市更新单元规划等已生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以向主管部门申请实施功能改变类城市更新。
土地用途已发生变化满足土地功能混合使用相关要求的前提下现有建筑物的使用功能需进行调整的建筑物由业主区分所有的，申请人应当提供本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主同意申请的证明文件提交证明不符合功能改变条件的书面答复申请人并说明理由符合功能改变条件的项目公示意见汇总和处理补签土地使用权出让合同或者签订土地使用权出让合同补充协议（或者增补协议）有关异议经核实成立申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新，实施费用全部由申请人自行承担◆项目实施完成后，相关权利主体应当及时向房地产登记部门申请办理房地产变更登记。