贷款类融资方案全结构

贷款类融资方案全结构

根据国家统计局公布的数据，2018年全国房地产开发投资创纪录地达到人民币120,264亿元，比上年增长9.5%。同时，相关咨询机构的数据亦显示2018年中国大宗商业地产投资金额达到人民币2,517亿元，其中外资机构的投资总额为人民币780亿元，同比增长超过60%，并创下2005年以来的最大规模。

在房地产投资主体的活跃身影背后，银行等金融机构的信贷支持无疑为其提供了强大的助力。金杜曾代表众多境内外客户(既有贷款人也有借款人)参与了大量的以境内房地产为最终投资标的的贷款项目(在本文中统称“房地产贷款”)，且贷款所涉及的房地产类型涵盖住宅、商业、工业、物流仓储、数据中心等众多类型。基于我们的房地产贷款项目经验，我们在此简要总结和分析房地产贷款的主要融资结构及其实务要点，以期对相关市场主体有所裨益。

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境内房地产贷款

1.1

融资结构概述

本文中所称的“境内房地产贷款”是指贷款人和借款人均注册于中国境内的房地产贷款。按照借款人取得房地产的方式，境内房地产贷款主要包括开发贷款、商业用房购房贷款及房地产股权并购贷款。

a. 开发贷款

开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款，其融资结构如下：

b. 商业用房购房贷款

商业用房购房贷款是指向借款人发放的用于购买以商业为用途的各类型房产的贷款，其融资结构如下：

根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知(银发[2007]359号)》，商业用房购房贷款应符合以下监管要求：

房屋状态

利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋

首付款比例

1. 商业用房：不得低于50%;

2. 商住两用房：不得低于45%

贷款期限

不超过10年

贷款利率

不低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍

c. 房地产股权并购贷款

房地产股权并购贷款是指向借款人发放的用于收购持有目标房地产的企业的股权以实现最终持有目标房地产的贷款，其融资结构如下：

除中国银行保险监督管理委员会(“银保监会”)发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》(银监发[2015]5号)中关于并购贷款的一般性监管要求(如并购交易价款中并购贷款所占比例不高于60%，贷款期限一般不超过7年等)外，值得注意的是，由上海银监局于2018年1月发布的《关于规范开展并购贷款业务的通知》(沪银监通[2018]4号)进一步规定开展并购贷款应按照穿透原则管理，包括：

①并购贷款的投向方面：并购贷款投向房地产项目公司股权并购的，拟并购房地产项目应当完成在建工程开发投资总额的25%以上；

②并购贷款的合规性方面：对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款，并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金。

尽管上海银监局的通知仅适用于上海地区，但我们注意到实践中有其他地区的监管机构也已经采取类似的监管要求或窗口指导。

1.2

实务要点分析

本第1.2章节旨在简要例举和分析境内房地产贷款中交易各方(特别是贷款人)通常关注的一些实务要点，其中(b)段至(d)段中的分析属房地产贷款中的共性问题，基本上也适用于本文中所述的其他类型的融资结构，而(a)段中关于项目最低资本金比例的分析同样亦适用于境内外平行贷款结构中用于支持房地产建设开发的境内贷款。

a. 项目最低资本金比例

根据银保监会的相关监管要求(包括但不限于《固定资产贷款管理暂行办法》(中国银监会令2009年第2号))，金融机构在受理开发贷款申请时应审查房地产项目符合国家有关投资项目资本金制度的规

定。因此，贷款所投向的房地产项目适用的最低资本金比例是金融机构在受理开发贷款申请时应重点确认的问题。

按照《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》(国发[2015]51号)(“国务院51号文”)，就房地产开发项目而言，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为25%。由于国务院51号文本身并未区分内资或外资房地产开发企业，故国务院51号文中规定的最低资本金比例在理论上应同时适用于内资和外资房地产开发企业。但由于建设部等六部门发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号)(“171号文”)曾规定外商投资房地产企业的“开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款”，且171号文的该项规定目前继续有效，故就外资房地产开发企业的开发贷款而言，目前金融机构在实践中仍按照35%的最低资本金比例进行审查。

另外，对于工业、物流仓储或数据中心等房产项目，由于该类项目不构成国务院51号文提及的“房地产开发项目”，且其开发企业在行业划分上亦不属于房地产企业，故该类项目的最低资本金比例不适用房地产开发项目的最低资本金比例执行。根据国务院51号文，该类房产项目应适用20%的最低资本金比例。

b. 房地产抵押安排

在商业用房购房贷款和房地产股权并购贷款中，贷款所投向的房地产通常为已竣工验收并取得不动产权证的房地产。由于该类房地产的抵押登记手续相对简单，且在完成抵押登记后通常可继续维持抵押状态，故贷款人管理抵押品的难度也相对较小一些。

然而，在开发贷款中，由于贷款期间可能将涵盖房地产从光地到在建工程直至现房的各个开发阶段，并经历施工进度超正负零、申领预售许可证(如适用)、签订预售合同(如适用)、网签(如适用)、竣工验收备案及房屋所有权初始登记等开发过程中的各个关键节点，再加上各地的不动产登记机构对于土地使用权、在建工程及现房在前述各个开发阶段和节点的抵押条件均可能有不同要求，这对于贷款人落实抵押担保安排以及管理抵押品无疑提出了更高的要求。为落实房地产抵押安排并避免贷款期间内出现担保落空的风险，我们建议贷款人在开发贷款项目中应尽早通过律师理清当地不动产登记机构的特别规定和实务操作，并在贷款文本中明确房地产在各个开发阶段和节点的抵押安排。

c. 贷款价值比例

作为房地产贷款的主要担保品，抵押房地产的市场价值自然是金融机构在贷后监管中最重点关注的方面之一。为了确保抵押房地产的价值足额覆盖贷款余额，贷款合同中通常将设置贷款价值比例(即贷款余额与抵押房地产的市场价值的比例)的管理要求，并进一步约定如果基于第三方评估报告测算的贷款抵押价值比例超过合同约定的数值，则借款人有义务提前偿还贷款或提供令贷款人满意的额外担保品(通常应为现金)，以降低贷款价值比例至合同约定的数值。

d. 资金监管安排

由于房地产贷款的还款来源通常即为贷款所投向的房地产项目产生的现金流(包括销售、租赁等收入)，故对现金流的监管也是贷款人保障贷款债权安全的重要手段之一。实践中，贷款人通常将要求借款人在贷款人处开立收款账户(以收取项目产生的现金流)以及(如有必要)还款准备金账户(以存放用于还款的存量资金)，并通过贷款合同的约定或签订单独的账户监管协议对该等账户中资金的存取进行监管。