中原--大盘开发研究共40页文档
中原地产策划核心(doc 44页)
中原地产策划核心(doc 44页)前文提到策划必须具备前瞻性及预测能力，令销售的每个细节都在掌握之内，所以在每个营销推广的制定下，策划人员要对该策划制定目标，例如预计售出的单位的比例，那个户型销售速度最快，到访量、上门客户群的类型是否我们针对的客群等，从各阶段的销售反应与制定目标相比较，我们才能知道真正的结果是否在我们预见之内，如果不是，便要立即做出检讨修正。
每月底必须设定策划目标，并交予***。
2．营销策划流程图三、策划报告（注：下文红色字体为例子）1．市场研究分析报告内容1 宏观市场概述1.1 宏观经济形势分析（全国、北京）1.2 产业政策对房地产市场的影响1.3 市政交通建设对房地产市场的影响1.4 北京住宅供应分析及区域市场特点1.5 未来市场预测2 需求市场分析2.1 问题提出的背景和中原研究思路先阐述需求调研的背景和目的（所要解决的问题）：深入了解市场需求，为市场定位提供依据；中原研究思路：就需求调研而言，所要解决主要问题是市场总量和需求特征，因而需求调研也从两个方面展开。
第一阶段：大样本调查，通过随机抽样或配额抽样获取大量数据，问卷内容只涉及到近年内是否置业、区域选择、价位选择几个基本问题，访问一般为电话访问、网上统计等方式，不采用深度访谈。
根据第一阶段调查结果，结合相关资料（如某一区域的宏观统计数字）就可以推断出某一区域一定时间内有购房意向的比例和户数，以及被访者对区域等基本因素的选择。
第二阶段：深度访谈，旨在详细了解和发现目标客户显在和潜在的需求特征。
在解决了市场总量问题之后，不仅要完成对目标客户的市场细分，深入了解目标客户的组成结构（如年龄、收入、职业）和具体的需求特征的问题，还要进一步探索各项因素间的关系，发现规律（如选择不同区域购房的客户需求是否有明显差异、不同年龄（或收入水平）的客户对物业要求的偏好）。
2.2 需求调研主要结论开宗明意，将需求调研最主要的发现和结论先表述出来，力求图文并茂，简洁明了。
中原城市综合体运营研究报告40
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•家庭必需品 •家庭休闲品 •家庭生活类
•核心商业形态
中原城市综合体运营研究报告40
•城市综合体——商业形态构成
•30-35% •商业零售
•5-10% •其他服务
•20-25% •餐饮
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•30-40%
•休闲、娱 乐、酒店
中原城市综合体运营研究报告40
•城市综合体——商业零售业态
•体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐 饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。
•这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、 价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从 而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体 —
—城市综合体
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中原城市综合体运营研究报告40
•深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程
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中原城市综合体运营研究报告40
•城市化发展
•“ 一个城市只有一个中心 ”
•上海-南京路
•广州-北京路
•重庆-解放碑
•北京-西单
•“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应 证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求
•霍金斯“消费者决策过程模型”
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中原城市综合体运营研究报告40
•城市综合体的开发与运营
•三位一体定位方法
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中原城市综合体运营研究报告40
•城市综合体——商业形态定位
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中原城市综合体运营研究报告40
•城市综合体——商业形态定位
•家庭时尚 •家庭服务 •家庭娱乐
中原地产全程策划宝典
而应首先对地块进行研究，以发觉地块所蕴含旳价值所在，同步为展开市调工作提供方向性指导。
研究一：地块与城市（地域）旳关系分析
1、本项目所处地域是珠三角区域和粤西地域旳过渡地带，经济发展、城市建设还处于相对落后旳水平。 2、该地域以工业为主导产业，人口构造呈“哑铃型”，企业高层管理人员和蓝领人士是一端，几层打工人员是另一端，几乎没有白领人士。 3、根据政府规划，将是承接珠三角区域相对低端旳产业旳主要基地！伴随工业基础设施旳完善，越来越多旳工厂将进驻。从而会带动本地经济旳增长、居民收入水平旳提升、人口旳增长等。这对于本项目将是一大利好！ 4、该地域经济构造以工业为主，又没有极具吸引力旳自然环境资源或者历史文化资源，注定了该地域住宅项目向城市以外区域旳辐射力有限！
第三：作为大沙旳第一种房地产项目，孤军作 战，板块效应无从谈起！
诸多房地产开发区域都是在政府规划旳前提下进行，或者商贸区、或者将来城中心、或者行政中心、或者物流中心、或者休闲中心等，都可谓师出有名，轻易得到市场旳认可。 而本项目所处区域既没有形成任何板块，也没有正式而详细旳政府规划定位。
目前旳形势
1、买卖双方心理扭曲而对峙 将来经济形势预期倾向于悲观，但形势仍不够明朗，大部分买方持币观望，大部分卖方仍存希望而坚守价位。2、市场上积压了一定货量 因为多数开发商急于回笼资金而推货，而交易量大幅萎缩，致使市场上积压了一定货量。
3、刚性需求和奢侈性需求主导市场 投资客户退出市场，不急于购房者持币观望，刚性需求不得不购房，奢侈性需求则受经济形势影响不大。4、僧多粥少、竞争趋于剧烈 大部分开发商急于推货，而刚性需求和奢侈性需求有限，致使大多数开发商不得不在这口小锅中争粥。
中原XX中国式房地产众筹的研究报告
高收益+快传播
投资者+开发商+购房者 效果好+是潮流
中原XX中国式房地产众筹的研究报告
房地产众筹简介
房地产众筹相当于集资建房，是一种新型的解决住房的融资模 式。该模式在某种程度上已经突破了法律规定的框架，但其中 的风险不容忽视
从“个人集资建房”到“房产众筹”
房产众筹中的三大角色
① 10年前，房子不愁卖，开发商对“个人集资建房”冷 眼旁观；
与买受人订立的商品房预售合同，应当认
定无效，但是在起诉前取得商品房预售许
可证明的，可以认定有效”，该合同应属
无效。
在“互联网+”的大环境下，相较于传统
的投融资模式，房地产众筹拥有极大的发
展空间，值得期待。但在我国现有的法律
框架下，房地产众筹还存在一定的法律风
险和障碍，其效果具有不确定性。在维护
创新、鼓励创新的前提下，需要金融界、
➢ 国内众筹平台更多集中在智能硬件 。导致众筹平台的发展深受智能硬 件产业发展的影响，热潮过后却进 入了创新瓶颈。
4、过于依赖智能硬件
学习改变命运,知 识创造未来
中原XX中国式房地产众筹的研究报告
众筹基本理解小结
中国式众筹：利用网络良好的传播性，向网络投资人筹集资金，由于处于 起步阶段，中国房地产业普遍存在众筹平台乐于吸纳不缺资金项目的现象 ，且宣传推广效果好，于是中国式房地产众筹炙手可热。
美国 40%
1、立法：美国证券交易委员会（SEC）于2012年年 初批准了对众筹融资进行监管的草案——《促进创 业企业融资法案》，简称JOBS法案； 2、规定：（1）发起人12个月内众筹额度不超过100 万美元;（2）首次销售提前21天披露信息；（3）投 资人年收入低于10万美元，投资额不超过年收入5% ，反之，投资额不超过年收入10%;（4）完成一次众 筹融资，公司必须向SEC提交年度报告等； 3、影响：众筹融资合法化，但程序繁琐，门槛和众 筹成本提高，一定程度打击发起者和投资者积极性 ，仍需进一步修改。
中原地产城市场调研报告
中原地产城市场调研报告1中原地产淄博华侨城调研报告目录前言 (5)第一章宏观市场研究 (11)1.1淄博城市及经济概况 (11)1.1.1城市概况 (11)1.1.2宏观经济情况 (13)1.1.3 未来发展预测 (15)1.2淄博房地产业发展情况 (15)1.2.1固定资产投资 (15)1.2.2淄博市房地产开发历史及现状 (16)1.2.3商品住宅价格 (21)1.3城市市政基础设施 (22)1.3.1城市基建投入 (22)1.3.2市政配套情况 (23)1.3.3未来城市发展 (24)1.4产业政策分析 (25)1.5淄博私车情况 (26)A-11.6经济发展预测及房地产市场展望 (26)1.6.1经济发展预测 (26)1.6.2房地产市场预测 (26)第二章供应市场研究 (28)2.1供应调研的目的和方法 (28)2.1.1、样本选择 (28)2.1.2、市场界定 (29)2.2供应市场研究 (30)2.2.1项目综合品质 (30)2.2.1.1综合品质评定——综合品质 (31)2.2.1.2性能价格比 (32)2.2.2产品分析 (33)2.3供应市场研究结论 (49)第三章需求市场分析 (50)3.1受访人群基础特征分析 (50)3.1.1年龄构成: (50)3.1.2家庭结构: (51)3.1.3现居住区域: (52)3.1.4对现居住状况的满意度 (53)3.1.5职业特征: (54)3.1.6交通工具: (55)A-23.2受访人群对产品需求特征 (56)3.2.1购房目的: (56)3.2.2选择区域特征 (57)3.2.3选择张店的因素特征 (58)3.2.4能够承受的单价 (59)3.2.5购买面积的特征: (60)3.2.6选择建筑类型特征 (61)3.2.7选择户型类型特征 (62)3.2.8选择户型结构特性 (63)3.2.9对装修的需求特征 (64)3.2.10对采暖方式的需求特征 (66)3.2.11选择住宅的因素(本题为多选) (66)3.2.12对社区内部配套设施的需求特征(本题为多选) (69)3.2.14所需的物业服务特征(本题为多选) (71)3.2.14能够接受的物业管理费 (72)3.2.15对部分基本配套需求的特征 (73)3.3受访人群的信息渠道特征 (75)3.3.1了解开发商的实力与信誉的渠道特征 (75)3.3.2希望了解的楼盘信息 (76)3.3.3获取销售信息渠道 (77)3.3.4经常阅读的报刊 (79)A-33.4需求市场研究结论 (80)3.4.1客群特征: (80)3.4.2产品需求: (80)3.4.3信息渠道特征: (81)第四章个案点评 (81)4.1齐鲁花园 (81)4.2世纪花园 (84)4.3新空间花园 (88)4.4巴黎春天国际公寓 (90)4.5恒生城市花园 (92)4.6荷香园 (94)4.7天立花园 (97)4.8紫荆园 (100)4.9怡海世家 (102)第五章结论 (105)A-4A.前言为使贵司可深入理解敝司开展本次调研所涉及的背景、资源、时间安排、工作程序、工作渠道等方面之要素,从而有助贵司客观分析及判断本报告有关论点、数据之实用性,敝司特别将本次调研的执行过程作整体概述,在参阅本章后,贵司若有任何问题欲更深入了解,欢迎双方再作具体沟通。
中原国内外房地产项目开发商业设计研讨报告101页
• 回归就近购物 • 吸引低消费人群
• Shopping Mall（购物中心） • Lifestyle Mall（时尚生活中
心）
• Outlet Mall（名牌直销折扣 店）
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中原国内外房地产项目开发商业设计 研讨报告101页
• Lifestyle Mall（时尚生活中 心）
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• Marketplace（市场）
• Main Street（城镇主要商业 街）
• High Street（城市主要商业 街）
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中原国内外房地产项目开发商业设计 研讨报告101页
•Marketplace（市场）
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中原国内外房地产项目开发商业设计 研讨报告101页
•Main Street（城镇商业主街）_ Salinas crop
• “新都市主义”
• 回归就近购物
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• 吸引低消费人群
• Shopping Mall（购物中心）
• Lifestyle Mall（时尚生活中心）
• Outlet Mall（名牌直销折扣店） 中原国内外房地产项目开发商业设计 研讨报告101页
•（-1950s）上世纪50年代 前
• 步行为 主
中原国内外房地产项目开发商业设计 研讨报告101页
• Outlet Mall（名牌直销折扣店）
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中原国内外房地产项目开发商业设计 研讨报告101页
•Outlet Mall（品牌直销折扣店）_ Nebraska Crossing
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•特点：
1.一般在郊区，车程为1小时左右， 因此需重点考虑停车问题
中原地产调研简案
某项目供应市场研究简案1供应调研的目的和方法通过对某地区房地产的最详尽调研，最大程度地熟悉和了解该房地产供应特点，掌握目前市场上各项目具体情况、总体供应量和供应结构、价格情况、规划及配套等，分析各在售（建）项目以及其销售情况。
在对于市场基本情况的掌握之后，针对项目的区位特点、供应量、项目总体规划设计、物业管理、价格等诸多因素如何对项目品质产生直接的影响，逐项进行综合对比分析。
发现其内在规律，掌握“某地区住宅市场现状的形成原因”和分析“某地区住宅市场今后的发展方向”，进而挖掘市场空白点。
通过对某地区房地产的了解，确定出某地区房地产影响项目的因素，运用层次分析法（AHP）确定各影响因素的权重，即对于项目的影响程度。
然后运用德尔菲法根据这几个影响因素对于各项目进行综合评分，得出各项目的综合品质。
1.1、样本选择按照某地区房地产市场的现状，敝司对形成一定规模的在售项目进行了全面的调研，剔除了一些规模较小、参考意义不大以及定向开发的项目，最终选取了13个项目做为分析的样本，同时对样本中的几个具体的项目进行个案分析。
项目详细情况见下表。
项目概况1.2、市场界定某地区房地产目前还处于起步阶段，市场还不完善，每年的房地产总投资不到20亿元，开复工面积只有150到180万平方米，整个房地产还没有形成规模，目前市场供应量不大，项目数目也不是很多，彼此间差异也不大。
但由于各个区之间的距离相隔较远，针对本项目开发地块所处的区位，本次调研主要选择在某地区。
所以区域市场界定为该区房地产市场，具体划定为：西起x x路，东至x x路，南北方向由x x路到x x路。
此次的市场调查也覆盖了本案地块的周边区域。
2供应市场研究2.1项目综合品质综合品质如何是消费者所关心的问题，小区的交通位置（包括周边的环境）、整体的规划水平、户型设计的合理性、小区内部的配套设施的状况以及小区的物业管理水平都将直接影响小区的综合品质。
为了能够更为科学的、客观的反应某地区各个地产项目的综合品质，并将其量化，敝公司应用了住宅产品综合品质指标评测系统，建立了新的数学模型，对各个项目的综合品质进行评定。
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16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
中原--大盘开发研究
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6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。•7、心急 Nhomakorabea不了热汤圆。
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8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
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9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
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10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
END