房地产产权制度

一、房地产产权的概念

（一）产权的概念

产权即财产权利，是凭借财产所获得的各种权利的总和。

〔说明〕

1.财产是财产关系（或经济关系）的法律表现，它属于法学范畴。

2.生产资料所有制关系是财产关系（或经济关系）的核心，产权是所有制的实现形式。

所有制是产权和产权制度的基础，产权和产权制度为所有制服务。

社会经济的发展引起经济关系（所有制）的变革要求从法律上确立反映所有制和以所有权为中心的产权制度。〔注〕产权制度对所有制起着确认、保护、规范的作用，所有制关系要巩固和发展，就要取得法律的确认和保障。

3.产权关系的内容：

（1）生产资料所有制关系；

（2）建立在生产资料所有制关系上的（反映这种所有制关系的）生产资料所有权关系；

（3）生产资料所有权的职能分割与产权结构组合。

（二）房地产产权的概念和内容

1. 房地产产权的概念

房地产产权是以房屋财产和土地财产为客体的各种权利的总和。

房产权是有关房屋财产的一切权利的总和。

地产权是有关土地财产的一切权利的总和。

2. 房地产产权及房地产产权制度的基本内容

（1）房地产产权是有关房地产的各种权利的总和，即权利集束（“一组”权利）。

权利集束简称权利束。

狭义的权利束是经所有权派生后以其部分权能所构成的权利组合。

广义的权利束是所有权及其分离出来的各种权利的总和。其中最重要的是所有权（基础性权利）。

〔注〕

根据法律界定和各国惯例，房地产所有权可以分割成各种权利，这些众多的权利按照一定的性质、规则和法律界定而组合（或构成）为“一束权利”（产权体系），即房地产产权结构。

（2）房地产产权是房地产经济关系（特别是房地产所有制关系）的法律表现，是一种财产权利，是围绕房屋财产和土地财产所产生的权利。是直接与经济利益相联系的一种民事权利。房地产产权也要通过法律法规来界定、规范、确认和保障。

（3）房地产产权可以分割、复合和重组。随着经济的发展和技术进步，要设置新的产权权能（即趋向多元化）。房地产产权在市场经济发展过程中，其所有权可以分割为占用权、使用权、收益权、处分权等权能。

〔注1〕这里所说的各项权利是属于物权中的自物权。

〔注2〕这里所说的使用权是所有权人自己使用土地的权利，不是他人使用土地的权利。

（三）中国房地产产权的概念和特征

1. 中国房地产产权的概念

中国房地产产权是以土地为标的、以他物权为主要内容的土地产权和以房屋为标的、以自物权为主要内容的房屋产权所构成的权利束。

2. 中国房地产产权的特征

在我国，房地产产权的特征表现为：土地他物权以土地使用权为特征，中国土地产权的标的是土地，权利内容主

要是土地使用权。中国土地产权是以土地为标的，以他物权为主要内容的权利。〔注〕他物权是在所有权人的物上所设立的权力。房屋自物权以房屋所有权为特征。中国房屋产权是以房屋为标的，以自物权为主要内容的权利。

3. 我国土地使用权的特点

我国房地产产权也可以分割、复合和重组。

我国房地产所有权也可以分割为占有权、使用权、收益权和处分权等权能。

我国的土地使用权是由土地所有权派生出来的占有权、使用权、部分收益权和部分处分权所构成的权利束；而土地所有权在派生出以上权能后剩余的部分收益权（收租权）和部分处分权（最终回收权）则构成另一个权利束。〔注1〕我国的土地使用权的特征表现为，它是独立于所有权（自物权）的他物权。

〔注2〕这里是非所有权人在一定期限内依法有偿使用土地。

〔注3〕这里是非所有权人与所有权人签订出让合同，土地使用者的身份不是承租人，而是受让人。其形式是“买卖”，但这种“买卖”是有期限的买卖。

（一）房地产产权的一般形式

1.独有。

2.共同占有。每一个人拥有的房地产权利都受到共同占有人的制约。

3.联合占有。共有者对房地产皆享有使用权，如果某一占有人逝世则占有权转移到其他占有人手中。

4.共同共有。如夫妻间共同占有的房地产，一方逝世则另一方继承。

（二）房地产产权的特殊形式

1.共管。共同拥有和控制，如公共部分（楼梯、外墙等）的维护，要按面积分摊费用。

2.住宅合作社。每户按占有的份额租用房屋，任何一户不能单独转让或抵押，应在内部转让。

3.政府持有。政府房管部门控制

4.企事业单位占有。

（一）我国房地产产权关系及其结构特征

1. 纵向型产权结构

2. 纵向分散型产权结构

3. 混合型产权结构

（二）我国城市房地产产权关系的流转特征

三个两重性，或称为三层次的两重性。

1. 地产所有权主体单一与其他权能主体多元的两重性

2. 地产所有权主体和房产所有权主体不同一与地产使用权主体和房产使用权主体同一的两重性

3. “房随地走”与“地随房走”的两重性

四、房地产权属登记

房地产权属登记是法律授权的机构依法对房地产权属现状及变更予以确认的一项重要活动，它包括了土地使用权和房屋所有权登记。房地产权属登记不仅是房地产管理的核心，同时也是现代房地产制度的基础。

房地产产权制度、房地产交易制度、房地产管理制度的运行，都依赖于房地产登记制度的确立。由于我国对房地产实行土地与房屋的分部门管理体制，所以房地产权属登记是分别进行土地使用权登记和房屋所有权登记。即一宗房地产要办理两个产权证书，一个是房屋所有权证书，一个是国有土地使用权证书。土地使用权证书由土地管理部门颁发；房屋所有权证书由房地产管理部门颁发。

一、地权制度的涵义

地权制度是国家通过一定的立法程序制定的，对土地的占有和利用权利的运用及限制的法律规定。地产权是有关土地财产的一切权利的总和。