产权与房地产产权
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第一节 产权概述
• 因此，产权制度的功能就在于作为一种规则决定了人们进行竞争与合 作的条件与方式，并通过这种对人的行为方式的影响而影响资源配置、 产权结构和收入分配。
• 二、产权与所有权
• 产权与所有权既有联系又有区别。产权与所有权的区别具体表现为: • (1)着眼点不同。所有权强调的是财产的归属问题，产权强调的是交
化程度越高，产权不确定性越大;商品生产社会化程度越低，产权不 确定性越小。
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第一节 产权概述
• (4)产权不确定程度与产权界定成本呈相关关系。产权不确定性越大， 由此产生的相关信息越大，人们为界定产权收集的信息量越多，从而 使界定成本越大;反之，产权不确定性越小;相应的界定成本越小;因此 产权的不确定程度与产权界定成本之间存在着正相关关系。
第6章 产权与房地产产权
• 6.1 产权概述 • 6.2 土地产权 • 6.3 房屋产权
第一节 产权概述
• 一、产权的含义
• 产权是社会经济生活中广泛应用的概念。基于各学科使用目的的不同， 以及认识问题和研究问题角度的不同，不同学科对产权的理解是存在 差异的。
• 产权关系并非人与物之间的关系，而是指由于物的存在和使用而引起 的人与人之间的一些被认可的行为性关系。产权制度是界定每个人在 稀缺资源利用方面的地位的一组经济和社会关系，由此决定的产权分 配格局则具体规定了人们那些与物相关的行为规范，每个人在与他人 的相互交往中都必须遵守这些规范，或者必须承担不遵守这些规范而 引起的后果。
• 三、产权界定特点
• 产权界定源于产权的不确定性与所有权的确定性之间的矛盾以及产权 主体之间的矛盾，它是产权理论研究的核心内容之一。通过产权界定， 即依据初始财产所有权的重要程度划分产权，是相对合理地解决以上 矛盾的基本途径。产权界定具有以下特点:
• (1)界定产权的信息应用越大，界定越准确。 • (2)产权界定边际均衡原理。 • (3)产权不确定程度随市场广度和深度的加大而加大，商品生产社会
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第一节 产权概述
• 2.交易费用(成本) • 交易费用是指在产权交易过程中，寻求买方或卖方、买卖双方谈判、
签订合同、履行合同等方面的费用。成交的价格不属于交易费用的内 容。 • 3.科斯定理 • 美国法学教授罗纳德·科斯在论文《联邦通讯委员会》(1959年)中提 出:“权利界定是市场交易的前提，促进产出最大化的结果与法律判决 无关”。斯蒂格勒将科斯定理表述为:在完全竞争条件下，私人成本 与社会成本相等。也就是说，如果交易费用为零，私人成本就等于社 会成本。经济学家对科斯定理的批判从来就没有停止过，但科斯定理 仍然是我们研究房地产产权的工具。
易中所必须遵循的规则，是解决所有权如何实现的问题。 • (2)运用的领域不同。产权客体的范围要较所有权更为广泛，在所有
权明确的条件下，产权却有可能是不确定的。
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第一节 产权概述
• 同时，某些不属于所有权内容的权利，如对清新空气的享有权或特定 空间上的享用权等，也可以成为产权的一种形式。
角度来看，可以将这些形式进行如下划分: • (1)根据取得方式划分为原始取得和继受取得。原始取得是以政府为
后盾，强制性地取得土地所有权，如通过没收获取土地等;继受取得 是通过出卖、赠送、继承等非强制性方式取得土地所有权，在允许土 地所有权自由转移的国家里，这是经常发生的土地取得方式。
• 实践中，土地所有权与其具体权能分离的情形主要有: • (1)土地所有权与土地占有权、使用权、部分收益权分离，这是最普
遍存在的一种情形。
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第二节 土地产权
• (2)所有权与收益权部分或完全分离。 • (3)土地所有权与部分土地处分权分离。 • 3.土地所有权的取得和转移 • 从历史上看，土地所有权的取得和转移方式多种多样,从讨论问题的
• 四、产权与经济效益
• 1.完全(整)产权 • 市场经济下的商品及服务交易，实质上是产权交易。产权交易是提高
资源配置效率的一种方式，只有完全产权才能够进行自由交易。一项 完全产权是指对某一财产具有可以完全实施的排他性(或称独占性、 专有性等)的使用及收益权、自由的(不受他人干涉的选择)转让权，否 则，该产权就是不完全的或者说是残缺的。
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第二节 土地产权
• (2)所有权的显要性。早期所有权相对于其他物权，始终处于“对物 显要的主宰”。这是其他物权存在的条件，并受其制约。
• 2.所有权的权能 • 在产权经济学中，权利由权能和利益组成，权能是可以做什么，利益
是权能的目的和结果。在现代社会，权能具有可分性，相对应地，利 益也有可分割性。根据我国民法学普遍采用的“四项权能”理论，土 地所有权可以分解为:占有权能、使用权能、收益权能和处分权能。 • (1)占有权能。占有是指对物的实际控制。在所有权法律关系上，占 有表现为权利人不受他人侵犯的对物的实际控制。
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第二节 土地产权
• (2)使用权能。使用是指依法对土地利用的权利。土地只有被利用， 才有价值，才会产生收益。因此，土地使用权是实现土地所有权目的 的唯一途径。
• (3)收益权能。收益权能是指权利人可以由物之使用或者物之自然产 生而获得经济利益的权利。
• (4)处分权能。处分权能是指权利人对物(土地)的权利变化有权作出决 定。
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第二节 土地产权
• 一、土地所有权
• 1.所有权的属性 • 所有权是物权中最重要、最完整的一种权利，它在全部物权中起着主
导作用。 • (1)所有权的完整性。随着经济的发展，所有权内部结构的不可分割
性与社会经济发展的要求之间的矛盾越来越需要所有权内部的占有、 使用、收益、处分权能的分离。为了适应社会的发展，土地所有权的 完整性、绝对性将趋于形式化。
• (3)归属权不同。所有权是一定的，依法确定的财产只能归属于某一 特定的主体，不能同时归属于其他主体，所有权主体对其财产的权利 是全面和充分的;而依法确定的产权则是多元的，它反映不同经济主 体在交易中对一定财产的不同方面的权利。产权之主体对财产的权利 不一定是全面的和充分的。
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第一节 产权概述
第一节 产权概述
• 因此，产权制度的功能就在于作为一种规则决定了人们进行竞争与合 作的条件与方式，并通过这种对人的行为方式的影响而影响资源配置、 产权结构和收入分配。
• 二、产权与所有权
• 产权与所有权既有联系又有区别。产权与所有权的区别具体表现为: • (1)着眼点不同。所有权强调的是财产的归属问题，产权强调的是交
化程度越高，产权不确定性越大;商品生产社会化程度越低，产权不 确定性越小。
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第一节 产权概述
• (4)产权不确定程度与产权界定成本呈相关关系。产权不确定性越大， 由此产生的相关信息越大，人们为界定产权收集的信息量越多，从而 使界定成本越大;反之，产权不确定性越小;相应的界定成本越小;因此 产权的不确定程度与产权界定成本之间存在着正相关关系。
第6章 产权与房地产产权
• 6.1 产权概述 • 6.2 土地产权 • 6.3 房屋产权
第一节 产权概述
• 一、产权的含义
• 产权是社会经济生活中广泛应用的概念。基于各学科使用目的的不同， 以及认识问题和研究问题角度的不同，不同学科对产权的理解是存在 差异的。
• 产权关系并非人与物之间的关系，而是指由于物的存在和使用而引起 的人与人之间的一些被认可的行为性关系。产权制度是界定每个人在 稀缺资源利用方面的地位的一组经济和社会关系，由此决定的产权分 配格局则具体规定了人们那些与物相关的行为规范，每个人在与他人 的相互交往中都必须遵守这些规范，或者必须承担不遵守这些规范而 引起的后果。
• 三、产权界定特点
• 产权界定源于产权的不确定性与所有权的确定性之间的矛盾以及产权 主体之间的矛盾，它是产权理论研究的核心内容之一。通过产权界定， 即依据初始财产所有权的重要程度划分产权，是相对合理地解决以上 矛盾的基本途径。产权界定具有以下特点:
• (1)界定产权的信息应用越大，界定越准确。 • (2)产权界定边际均衡原理。 • (3)产权不确定程度随市场广度和深度的加大而加大，商品生产社会
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第一节 产权概述
• 2.交易费用(成本) • 交易费用是指在产权交易过程中，寻求买方或卖方、买卖双方谈判、
签订合同、履行合同等方面的费用。成交的价格不属于交易费用的内 容。 • 3.科斯定理 • 美国法学教授罗纳德·科斯在论文《联邦通讯委员会》(1959年)中提 出:“权利界定是市场交易的前提，促进产出最大化的结果与法律判决 无关”。斯蒂格勒将科斯定理表述为:在完全竞争条件下，私人成本 与社会成本相等。也就是说，如果交易费用为零，私人成本就等于社 会成本。经济学家对科斯定理的批判从来就没有停止过，但科斯定理 仍然是我们研究房地产产权的工具。
易中所必须遵循的规则，是解决所有权如何实现的问题。 • (2)运用的领域不同。产权客体的范围要较所有权更为广泛，在所有
权明确的条件下，产权却有可能是不确定的。
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第一节 产权概述
• 同时，某些不属于所有权内容的权利，如对清新空气的享有权或特定 空间上的享用权等，也可以成为产权的一种形式。
角度来看，可以将这些形式进行如下划分: • (1)根据取得方式划分为原始取得和继受取得。原始取得是以政府为
后盾，强制性地取得土地所有权，如通过没收获取土地等;继受取得 是通过出卖、赠送、继承等非强制性方式取得土地所有权，在允许土 地所有权自由转移的国家里，这是经常发生的土地取得方式。
• 实践中，土地所有权与其具体权能分离的情形主要有: • (1)土地所有权与土地占有权、使用权、部分收益权分离，这是最普
遍存在的一种情形。
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第二节 土地产权
• (2)所有权与收益权部分或完全分离。 • (3)土地所有权与部分土地处分权分离。 • 3.土地所有权的取得和转移 • 从历史上看，土地所有权的取得和转移方式多种多样,从讨论问题的
• 四、产权与经济效益
• 1.完全(整)产权 • 市场经济下的商品及服务交易，实质上是产权交易。产权交易是提高
资源配置效率的一种方式，只有完全产权才能够进行自由交易。一项 完全产权是指对某一财产具有可以完全实施的排他性(或称独占性、 专有性等)的使用及收益权、自由的(不受他人干涉的选择)转让权，否 则，该产权就是不完全的或者说是残缺的。
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第二节 土地产权
• (2)所有权的显要性。早期所有权相对于其他物权，始终处于“对物 显要的主宰”。这是其他物权存在的条件，并受其制约。
• 2.所有权的权能 • 在产权经济学中，权利由权能和利益组成，权能是可以做什么，利益
是权能的目的和结果。在现代社会，权能具有可分性，相对应地，利 益也有可分割性。根据我国民法学普遍采用的“四项权能”理论，土 地所有权可以分解为:占有权能、使用权能、收益权能和处分权能。 • (1)占有权能。占有是指对物的实际控制。在所有权法律关系上，占 有表现为权利人不受他人侵犯的对物的实际控制。
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第二节 土地产权
• (2)使用权能。使用是指依法对土地利用的权利。土地只有被利用， 才有价值，才会产生收益。因此，土地使用权是实现土地所有权目的 的唯一途径。
• (3)收益权能。收益权能是指权利人可以由物之使用或者物之自然产 生而获得经济利益的权利。
• (4)处分权能。处分权能是指权利人对物(土地)的权利变化有权作出决 定。
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第二节 土地产权
• 一、土地所有权
• 1.所有权的属性 • 所有权是物权中最重要、最完整的一种权利，它在全部物权中起着主
导作用。 • (1)所有权的完整性。随着经济的发展，所有权内部结构的不可分割
性与社会经济发展的要求之间的矛盾越来越需要所有权内部的占有、 使用、收益、处分权能的分离。为了适应社会的发展，土地所有权的 完整性、绝对性将趋于形式化。
• (3)归属权不同。所有权是一定的，依法确定的财产只能归属于某一 特定的主体，不能同时归属于其他主体，所有权主体对其财产的权利 是全面和充分的;而依法确定的产权则是多元的，它反映不同经济主 体在交易中对一定财产的不同方面的权利。产权之主体对财产的权利 不一定是全面的和充分的。
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第一节 产权概述