带看前约客户技巧
房产经纪人带看相关话术
房产经纪人带看相关话术SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-SANYHUASANYUA8Q8-房产经纪人“带看”前的相关话术业主篇1 、集体带看前的话术背景：当前新增房源集体带看比较多，而业主一看看房的户多，就会涨价，如果当时就有客户看上房，议价相当困难，造成单子谈不成，我们可以通过话术提前告诉业主会有很多人看房并且是我们专门准备的，既为我们汇报的辛苦度又让业主心理有准备而抑制涨价。
话术：王先生您好，（寒喧）您看您的房子是刚报上来，我们专门为您这个房子进行了推广，并在我们全区范围内搜索最有意向的客户，为了更有利于您的房子销售呢，我们特意把他们约在同个时间段，下午大概有10到15拔客户看房，可能会打扰您一段时间，请见谅！2、高报价带看前话术背景：当前市场涨价很猛，平时高报价已经是必须的销售方法，但高报价的结果一般是客户没跟上来而业主的心理价位上来了，或者带看中客户问业主的价格后，业主的价格比我们报的低，从而造成客户的不信任。
话术：王先生您好，（寒喧）您的房子最低多少钱能出手呢？（一般业主是不降价或者降得很少），哦，这就是最低了呀？说实话那您这价格实在是有点高，并且您看这么大的房子，您也不能一口价呀，谁买东西不得说说价呀？今天我带的客户是我之前带看过的一个客户，上次就是在西马金润看上了一套房子，就是因为业主一口价，最后没有谈成！您这实在是降不了那这样吧，您看我给客户多报3万，也就是XX万，给客户一个侃价的空间，如果到时我的客户来看的话您配合一下好吗？（过十分钟后给业主打电话说一直在做客户工作，的确是价格太高，客户已经答应来看了，但肯定要侃价，到时您就配合一下好了）3、产权及带看时间的确认背景：实践中有很多单子在签约时我们才知道产权不明晰或产权证下发时间有问题等无法签约的，或者是到了带看时间的前十分钟业主或客户临时变动的，所以需要再次确认话术：王先生您好，（寒喧）您的房子权属能再确认一下，是大产权吗？（业主答复）当时您是从开发商手里买的吗？（业主答复）您的房子是全款买的还是贷款买的呀？（如果是贷款基本确定大产权无疑，并且还可以继续询问还贷的问题）哦，那现在还剩多少没有还呀？您自己能还吗？现在产权证就在您手中吗？今天下午我带客户看房您能让我看一下产权证吗？4、带看时间的确认？背景：实践中经常遇到在带看时的前十分钟业主或客户临时变动的，而导致带看失败的。
带客户看房子的技巧
带客户看房子的技巧带客户看房子的技巧1.在看楼前的半小时左右必须再次落实客户是否记得这个约会。
(确认及提醒业主及买家看楼，以免任何一方误约)2.约顾客等待地点不能是〔管理〕处、看楼现场、四周环境混乱的地方或者中介公司。
(今天的房地产市场竞争激烈，万一客人先到了预定地点，在上述地点易被对手"抢走')3.随机应变，依据现场状况灵活处理。
(应对顾客不同的购房目的，不仅必须要随机应变，更必须要个性化促进)引导策略现实中的工作不同于在机构考试，在机构考试60分就及格了，而现实中的工作，只有100分才会及格，任何差错都有可能导致全盘皆输的局面。
100-1=0讲的就是这个道理，即细节的重要性。
看楼过程中，上述看楼细节大多数人都能做到，并且很多其他细节也都能做到，但这并不代表物业顾问把全部细节都做到了，但是工作的要求是我们必须全部做到。
物业顾问看楼过程中要注意的细节主要有看楼前的准备、看楼中的注意事项、看楼后的必选动作，以及在整个过程中防止买卖双方跳单，防止竞争对手抢走顾客或业主等。
这些细节，我们必须全部做到、做好。
话术范例顾客:"这套房子售价40万元，请问贷款可以贷到多少钱?'(顾客提问，关于银行可以为顾客贷多少钱出来，物业顾问是无法知道的，只能说个大概，然后咨询按揭贷款人员)物业顾问:"正常来说24万元左右，不过，具体得等评估人员评估后才干确定。
'(这在看楼中也是一个细节间题，即"看楼过程中如果客户问到一些自己不会回答的问题应该怎么办?'一般来说不能用肯定的语气向顾客说，而只能向顾客说明为什么不能肯定，要什么时候或什么状况下才干确定，以免给顾客乱承诺的不良印象)物业顾问必须要注意的其他一些看楼细节有:1.出发前检查衣着是否整齐，是否带了看楼纸及其他相关资料。
2.约客看楼要准时，不能迟到。
3.合理安排好整个看楼的程序和时间。
4.看楼过程中，如果经过其他房地产公司门口时，应该通过谈话等分散顾客注意力。
带看技巧
一、约看前中后内容以及促销。
1、约看前（1）了解物业内况，周边环境，带看路线，以及买方可能提出的问题。
（2）售屋动机以及可收价钱。
（3）附近近期成交行情。
（4）准备两到三个物件带看。
（5）了解客户需求（常联络）――并适时作扩大需求改变。
2、约看中（1）从了解倒推介绍，自己融入情感。
（2）最近屋主想卖，价格已调整的很行情。
（3）已有客户看过，并要来看第二次。
（4）带钱看――案子好――更当当场作决定。
3、约看后（1）再次确定时间地点。
（2）加强现场整理布置。
（3）促销动作，提前来看。
第二步：试探试探就是刺探客户对房源的反应，要有强烈带看的企图，如果买方不愿意来看，表示我们还没有了解他的真实购房意图。
1、对房子是否感兴趣？有无购买的欲望？2、是否是做主的人？如果不是，就促销引出做主的人，比如：陈先生，看您对房子也感觉不错，要不您和您爱人再抽个时间，一起来看看，互相也有个商量?(不要当客户的面鄙视他在家不能做主，容易让客户恼羞成怒。
）3、经纪人暗示：房东房贷快缴不起了，价格较有弹性，还有空间，连投资客都来看了，所以您决定要快！再次灌输意向金概念。
有意向金房东才觉得有诚意，价格什么的才好谈。
4、带看过程中也要注意客户的反应，根据客户的反应来判断是否对房子满意，也要试探他对房子的星期到底有多大。
5、如果客户对于带看的房子有很多不满，那么可以推测的就是他对房子是满意的，因为嫌货才是买货人。
这个时候可以直接试探客户的出价。
6、促销试探：通过促销做状况来试探买方的买房急切度。
7、刺激客户的购买欲望：了解买方的购屋动机后要刺激客户的购买欲望：让客人先对房子产生好感1,详细了解后，约看买方。
但是在带看过程中买方可能会问到的问题要提前演练，以免到时候买方问起来吞吞吐吐。
好像我们在欺骗他一样，2,在看法上和买主产生共鸣3,了解购屋者的动机和背景4,拉近和买主的感情，取得对方之信任5,了解买方的经济能力和偏好6,满足对方的需求，解决他的问题7,从无所不谈而切入主题——售屋8,借第三者而否定对方的论调9,避重就轻——当遇到无法立刻答应的问题时，如价格等第三步：出价客户喜欢或者感兴趣，理所当然要套出客户对于此房源的心理价位。
带客户技巧
4、 掌握好看房的是间：不要让客户，掌握合理的时间，不要太长，也不要急着让客户出来，要注意观察客户的心理；观察客户看房时的反应和出门以后的反映，以判断客户的真正需求和如何进行下一步。
5、 注意盯紧客户，防止客户和房东交换联系方式。
二、 带看中的准备
1、 不管我们有没有锁匙要进门都必须先敲门：
要是没有先敲门我们就进去，万一里面有人那会很尴尬，所以服务要规范。
2、 进门时要先介绍一下房东再介绍一下客人，让双方比较好沟通：
案例：说明一下，双方在不知道对方如何称呼的情况下就比较不好打招呼了。
5、 见到客户时要树立良好的第一印象，要表现得专业，诚信：
穿着要得体，保持笑容，见客户微笑并递名片，保持专业经纪人的形象。
6、 在看到房屋前尽量少讨论所要看的房子：
因为客户这时候什么都不知道，说得太好等一下与他看的不一样客户会感觉你不够诚信，说得不好等一下会给客人留下这房子本来就不好这种印象；应该多了解客人的情况，随便介绍一下小区和周边的情况。
3、 带看后要及时跟进：
带看完毕后给客户一个时间段,了解客户对所看的房子的意见.例如:当天晚上或第二天,不管对房子的意见怎么样都应该给个答复：
⑴、避免中介方总处于被动角色,也不轻易浪费自己的劳动成果;
⑵、抓住成交的最佳时机,也不要错过与客户交流的最佳时机;
⑶、买房子不是件小事,对于每个家庭来说都是一个重大决定,让他们回去商量出个结果来，把答案告诉我们，对于下一步跟进有很大帮助。
7、 先看房委托书：防止跳单。
8、 注意带看的套数和带看的顺序：一般一次带看不多于4套。先看一般的——再看最好的——再看比较好的——最后看最差的；不要让客户感觉到你所带看的房子一套比一套好，这样的话客户就会想再多看几套会更好，不能把客户锁定在我们最想卖的那一套，这样对我们销售不利。
带看客户有效技巧
带看客户有效技巧1.留下客户多个联系方式带看前尽量留下客户多个联系方式。
如果你留了客户手机号，最好再留客户的固定电话，有同伴一起来的话，最好留多个人的手机号。
这样做，一是避免重客，二是他们的手机可能会没电，客户到了以后找不到你，很有可能去找别的经纪。
留下客户多个联系方式还有很重要的一点是避免一些意外原因（如客户手机丢失）而失去客户。
2.选择约看地点要注意约看的时候要注意，不要约在同行公司的门口、楼盘物业的门口或小区的门口等。
如果没有办法必须要和客户在这些地方碰头，那你一定要提前到达，否则客户有被抢走的危险。
3.业主客户提前沟通好约看前要提前和买卖双方沟通好，避免业主客户当场议价，当场议价的后果只有三种：爆单、折佣、跳佣。
和客户可以这样讲：业主很精明，如果您很有诚意购买的话，业主很可能会咬死价格或者涨价。
看房的时候不要待太久，也不要多说。
说房子好业主不讲价，说房子不好业主不开心，看清楚了就走，后续沟通由我这边来帮你搞定。
和业主可以这样讲：客户很精明，杀价很厉害的，尽量配合我们报价，不要轻易还价。
双方都提前沟通好了，一般来说就不会发生当场议价的情况了。
4.提前到达约看地，留下专业好印象提前到达约看地，给业主和客户打电告知他们你已经到了，不要让他们认为你刚到，不专业。
物业管理的好坏对于高档客户来说是至关重要的。
提前和物业的保安搞好关系，打好招呼，避免客户来了以后在门口和保安发生争执，影响客户看房情绪。
观察一下周围的情况，如停车位等，客户开车来的话最好能方便的停车。
如果临时再找车位会耽误看房时间；车子没停好，客户会担忧，影响看房情绪。
下雨天要打伞接送，增强客户亲切感等。
5.带看路线安排好在带看前安排好路线，按照从门店地址角度出发由远及近的顺序安排比较合理。
这样最后带看的房子距离门店最近，我们带看完发现客户很有兴趣就可以和客户说：我们公司就在附近，到我们那去坐坐吧，喝杯茶，我来把房子的详细情况和您说说，也许整个交易流程您还不是特别了解，我给您策划个好的方案。
约看、带看技巧篇
❖客：“这条马路很大、很静啊，这里的人 很少，好像有点偏僻。”
❖营：“这样清净一点，而且最要紧是交通方 便，路通财通嘛！单看这马路就知道政府有 多重视这边的建设，如果消防车、救护车开 不进去的物业，送给您也不敢要啊！人少好 啊，上下班坐车一定有座位，你看有些地方 上下班的人连上车都挤不上，多难受啊！另 外，如果您有车的话，开在这样宽敞的道路 会不会觉得更舒服？”
合理化建议：
——无人住的物业应提前上去开窗通风，并查看物业情况； ——太热的房屋应提前上去开窗或空调； ——较暗的房屋应把灯都打开； ——周围较吵闹的房屋应尽量拉下窗帘或关上窗户。
2. 房东沟通
关照房东，不要和客户乱讲话、联系
注意表达的技巧；
以对方的利益作为游说的筹码，如“您如果表 现得太过于热情，客户会趁机压价”，“现时 治安不佳，中介不在场须提防陌生人敲门或要 求看房”等
不要在话语间带有要挟的意味，这不仅输了生 意，更会输了客户
例1
❖ 营：陈先生，您好，我是21世纪的小张！
❖ 业：哦，是你！
❖ 营：陈先生，我刚刚向一位客户推荐了您的房子，他听了以 后比较感兴趣，想下午3点左右过来看看您的房子，方便吗？
❖ 业：可以啊！
❖ 营：好的，谢谢您！我这客人啊，看了不少房子，老喜欢当 着房东面还很低的价，所以您可不要放在心上！
❖ 营：刘小姐，还有一件事要告诉您，这房子的房东 是个精明人，他很会看客人的反应，之前几次，有 客人在看房时多问了几个问题，房东回头便跳价了！ 所以不管您喜欢不喜欢，在屋子里可不要表现出来， 而且仅仅看十分钟就好了，看好后就走，看久了房 东也会察觉。我到时会催您走的。
❖ 客：哦，原来是这样。
❖ 营：刘小姐，您知道谈价钱不容易，为了保障您能 够以最低价格买到这套房子，希望您能多多配合哦。
带看前
一、带看前：约客户话术
1.您一定要准时XX点到，房东一会儿还有事情，要出去;
2.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。
3.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!
4.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！约客户、业主话术(再次确认房子的详细信息，提前铺垫、防止跳单)
对业主：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！。
二手房销售带看过程话术
带看前：1、再一次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。
约房东：客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房子，看完那套才能看咱这套，（给房东造成紧迫感）以便日后有利讲价。
约客户：A、您一定要准时10点到，要不就提前点，房主一会儿还有事情，要出去;要是去万了以后就是看好了咱们也不好谈价。
B、我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就来不及了。
C、今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!D、不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的。
2、提前与客户房东沟通，防止跳单。
A、对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！“我这个客户看房杀价很厉害,不要和他过多谈论价格,否则他会觉得你很急着买掉,不利于我们帮您卖个好价格,如果客户问起价格问题,就让客户和我们谈,我们会尽量帮你争取个好价格! ”B、对客户：房东是我们的老客户，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。
?“这两天看这个房子的人很多,你看房子的时候不要说太多的话,不要表现出你对这房子很喜欢,房东有可能会涨价,看完后如果您喜欢,我们会帮您去和沟通相关问题的！”3、再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，熟记推荐房屋的基本资料及相关信息。
基本资料是房屋登记时的基本资料内容都应确实牢记；相关信息是指附近行情分析，类似房屋比较，近期成交行情等信息。
带看技巧与注意事项
一般的业主听到你这么说的时候，肯定不会降价的，但是我们这么说的意义是什么呢？ 原则：要打破业主对自己房子的完美的心态，不要让业主对自己的房子太有信心。
2.约看时的压价
01
约看前让业主明确:房价是加价报出的
02
“由于买二手房的客户比较愿意谈价钱，所以我们把您的房价稍微报高了一些，为的是使您的房子尽快成交，所以如果客户问到您价格的时候，请您配合我们。”
打预防针
⒈表明现场谈价弊端 ⒉讲现场失控故事 ⒊请求配合
借钥匙
⒈事先与业主电话联系 ⒉带上公司盖章的借匙条及身份证 ⒊提前半小时过去借 ⒋借钥匙看楼，要两人前往，防止行家
等待点选择
⒈不要行家地盘 ⒉不要管理处 ⒊易找 ⒋各楼盘可设定一些等待点，让新人易上手 ⒌要求提着10分钟到该地点等 ⒍见到客人，要跑步上去，握手及再次派卡片
01
虚拟电话
02
虚拟房源
03
虚拟客户
04
FB法----利用心理占有进行引导
６.带看时其它技巧的应用
防止客户与业主交换联系方式
01
在看房的过程中也要注意客户和业主的举动，防止客户与业主交换联系方式，严禁双方交换联系方式。如果双方主动交换名片，经纪人应该主动将名片接过来。
02
章节一
带看后技巧
CHAPTER ONE
01
02
01
2.判断客户是否有意向
一定要装出非常惊讶的表情: “这怎么可能，这么低的房价业主是不可能接受的，如果是您要求的这个价格早就卖了！这样好了，我再帮您推荐其他房源吧”
切记讲完上面一句话的时候，一定要紧跟这样的话述：“您看这样吧，以我的经验，这套房子至多降100元/平方左右，我可以帮您再尽力谈一下，但是有一件事情我要跟你确认，如果真的帮您把价格谈到您要求的，您是否可以过来签约呢，如果我帮您谈下来，您要是不要的话，我岂不是更被动了”？
约看带看技巧
带看技巧（一）带看前的约看客户在全面了解了一个客户的需求后我们要做的就是第一时间去配对符合或者接近客户需求的房子。
1、一般客户会说你帮我多约几套一起看，这时我们可以跟客户说：房子我们盘里有很多，但适合你的也就只有一两套，我们只给你推荐符合你的需求的房东诚意出售的性价比高的房子。
不然看了也是白看，浪费你的时间！这样让客户感觉他要的房子挺稀缺的，好房子不多，这样当客户看中房子以后没有其他的选择有利于进一步逼定！2、也有客户问这价格能谈吗？这时我们要告诉客户：首先，我给你报的就是目前房东给我们的底价。
其次，房东是很诚意卖的你也是很诚意买的，房子看中了以后我们可以坐下来面谈！房子没看中价格再便宜你也不能要啊！再说一套合适的房子价格仅仅是一方面，还有很多细节上的东西是需要进一步沟通的！房东跟房东约看，有时由于一些房东房子长时间没有卖掉，客户看了没有回音，房东对你的客户的诚意的起怀疑，这样就不是很配合看房，百般刁难，甚至直接说不让看，这时我们可以跟房东说下我们客户的一些基本情况（置换的原来的房子已经卖掉，客户是一个知识分子家庭，等总之是告诉房东我们的客户很诚意不是瞎看看的）时间的约定关于时间的约定原则上是先确定变数比较大的一方然后再确定另一方，确定好时间后习惯于给双方发条告知信息，一般约看至少提前一天约，第二天在约定的前一天提前一小时再次确定！（李先生你好！我是昨天跟你约好今天下午五点看房的您这边没问题/变化的吧！）；如果遇到一方有变化的，首先要尽量说服有变化的一方，并第一时间通知另一方！以免客户变化了房东在家白白等着，房东变化了客户过来看不到房！结果房东房子不给我们卖了，客户不找我们买了！这都不是我们想要的结果！另外由于我们的周末带看量比较多，我们要在房东客户都允许的情况下安排在我们方便的时间！地点原则上把客户提前约到公司，然后带着客户去小区！一方面，这样让客户熟悉你的同时对我们公司也有所了解！另一方面，也避免客户在小区门口被其他公司业务员抓到！如果客户执意要到小区门口见面的，务必要提前到小区门口等客户。
房屋销售带看技巧
带看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。
一、带看前：1.再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。
约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感）约客户：A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去;B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。
C.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!D.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！2.提前与客户房东沟通，防止跳单。
A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。
3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。
4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。
5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的）6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。
约看带看话术
一、第一天先生您好，我是链家地产xx店xxx，昨天您来到我们店，是我接待的您，您还有印象吗？昨天您告诉了我您的一些要求，我昨天晚上根据您的要求找了几套房源比较适合您，今天有x套能看，您看您今天几点方便我带您看一下，现在天气炎热，您出来的时候注意防暑。
二、第三天XXX您好，我是链家地产xx店xxx，您还记得我吗？这几天带您看了几套房子，您觉得怎么样？哪里不满意您和我直说，这样我能在最快的时间内找到最适合您的房子，现在这个市场房子挺紧张的，所以我们一定要配合好，要不让别的经纪人带他们的客户买到好房子我就太对不住您了。
您看您今天下午或者晚上安排个时间，我这上了一套新房源，您赶快来看一下。
三、第五天先生您好。
我是链家地产xx店xxx，这两天给您打电话打得挺多的，没有打扰到您吧，这几天我带您看了不少房子了，您都不是很满意，但是这几套已经有好几套都卖了，我感觉现在您的要求稍微有点苛刻，您说呢？要不咱们也考虑一下现在的实际情况，我感觉昨天您看的那套房子就比较适合您，最起码他已经符合您要求的80%了，咱们要找一套100%符合要求的也不是不可能，简直是太难了，要不您和您家里人商量一下，我等您消息，那套房子的确不错，我等您电话，成不成您都给我回一个好吧，我替您盯着这套房子，要是有人要定这套我也马上合您联系。
四、带看后第一天先生您好，我是链家地产xx店xxx，您现在忙吗？方便的话我想和您聊一下昨天咱们一起看得那几套房子，您感觉怎么样呢？是否符合您的要求？昨天带您看得那几套房子是我们这边基本上符合您要求的房子，如果您有什么不满意您就直接告诉我就好，比如您家里人不满意或者是价格或者是楼层户型等等您就直接告诉我就好，我们沟通的越透彻，我越能更好的帮您找到适合您的房子，买房子可是大事啊，我会很认真负责的帮您找的。
五、带看后第三天先生您好，我是链家地产xx店xxx，在忙吗？我这两天又找了一下，附近的房源符合您要求的我都带您看过了，您这两天有没有看其他的房子比较符合您要求呢？附近房源的情况估计您这几天的考察估计也了解的差不多了吧，我也总结了一下，就我第一次带您看的那套房子还是最适合您的，您也感觉到了吧，这样，因为这套房子在这几套房源里是受关注最多的，说实话因为大部分客户的要求都是差不多的，所以我觉得，如果我们先和业主来谈这套房子还是比较容易谈的，如果有好几个人谈了，那么业主就不好谈了，要不我约一下业主，您看您什么时间方便，越快越好，最好是今天，还有您把您对这套房子的看法和您的心理价位告诉我，我提前和业主沟通一下，这样来了之后您在和他谈就容易多了，但是价位说实话没有什么余地了，因为现在这个市场业主不涨价就很庆幸了，当然也不是没有降价的可能，这就看您和这套房子的缘分了。
带客户技巧
带客户技巧客户带看的方法及注意要点一、客户带看前的准备1、约看前先了解房屋的具体情况：适当回避房屋的小缺陷，比如房屋的采光不够好或夕晒时要选择好时间。
2、带看前先跟客户见好会面的地方：案例：不要找个很不好找出地方见面。
要有大的标志性、容易找到的地方。
比如。
3、要提前到房在所在位置：最好先了解过要卖的房子再带看熟悉周边的环境、配套等，有多条路可以走时要选择一条最佳的路走，不要等客户到了以后再带客户跟你去找。
比如。
4、带看前要跟房东先沟通好，尽量让房东回避：要说明理由，让房东明白你让他回避对他的好处。
并把握好价格。
5、见到客户时要树立良好的第一印象，要表现得专业，诚信：穿着要得体，保持笑容，见客户微笑并递名片，保持专业经纪人的形象。
6、在看到房屋前尽量少讨论所要看的房子：因为客户这时候什么都不知道，说得太好等一下与他看的不一样客户会感觉你不够诚信，说得不好等一下会给客人留下这房子本来就不好这种印象；应该多了解客人的情况，随便介绍一下小区和周边的情况。
7、先看房委托书：防止跳单。
8、注意带看的套数和带看的顺序：一般一次带看不多于4套。
先看一般的——再看最好的——再看比较好的——最后看最差的；不要让客户感觉到你所带看的房子一套比一套好，这样的话客户就会想再多看几套会更好，不能把客户锁定在我们最想卖的那一套，这样对我们销售不利。
二、带看中的准备1、不管我们有没有锁匙要进门都必须先敲门：要是没有先敲门我们就进去，万一里面有人那会很尴尬，所以服务要规范。
2、进门时要先介绍一下房东再介绍一下客人，让双方比较好沟通：案例：说明一下，双方在不知道对方如何称呼的情况下就比较不好打招呼了。
3、带看房过程中应多介绍房屋的优点，不要刻意回避缺点。
4、掌握好看房的是间：不要让客户，掌握合理的时间，不要太长，也不要急着让客户出来，要注意观察客户的心理；观察客户看房时的反应和出门以后的反映，以判断客户的真正需求和如何进行下一步。
房产中介带看客户技巧与常见问题分析
实客户都希望我们能给他找到合适的房子，所 以心底话和容易被套出来。 建议：前期做功课
3、胡乱吹嘘，不熟悉环境
不熟悉环境：当客户提问时，哑口无言 不熟悉楼盘：行业大忌，很容易失去客户 不熟悉推荐房屋的详细情况：失去信任 怕答错问题：大胆假设、小心求证，及时
7、那算了，大哥，我在帮您找找其他房真喜欢，您出个合适的价 格，我在帮您争取下，现在的国家政策您也 知道，国家都在鼓励买房子的（客户犹豫， 砍价）
逼定
逼：常指强迫
我们的“逼”：是指给客户一些心理诱导， 让客户愉快的签约。
诱导的点
针对客户的背景环境，给客户分析买房子 的必要性
相中：第一时间各种理由拉回店里，能让 他回店里，就成功50%，利用团队作战，主 场作战等。
例如:
1、这样大哥，我们店里喝点水，我帮您详细的 算一下税费吧。
2、刘哥，回店里我给你讲一下交易流程，规避 下风险，贷款的政策等。
3、曹哥，这房子你看这么多客户看，而且非常 符合您的要求，咱回店里出个书面意向，我们 这是谁先出钱先谈谁的，第一客户为准。
3、张哥，如果看房子满意了，也不要显露 出来，看房子不要太长时间，别让房东觉得 我们相中了，便于我们议价。（看的越久、 次数越多，没问题也能看出问题）
4、不喜欢房子的某些地方，也不要在房子 里面当着房东直接指出。（避免以后房东不 让看房子或者客户给房东的印象不好，不好 面谈）
5、不要询问业主价格，也不要和业主多说话，否 则他觉得咱相中房子了，回头不好谈价格。（避 免房东透露底价，也避免跳单）
7、王阿姨，我们一会去看您的房子，这个客 户很喜欢这个户型，但就是不能下定决心， 所以您配合我们一下，要提高客户的珍惜度， 您一会就问我们：“昨天那个客户看的怎么 样？”
带看前中后及其技巧
带看中—目录
1.客户服务确认书签署及带看、陪看人的配合
2.带看路线及路上的沟通 3.有钥匙盘的看房介绍 4.无钥匙盘的看房介绍
5.跳单防范及看房注意事项
带看中
1.客户服务确认书签署及带看、陪看人的配合
A：客户服务确认书签署标准及：带看前必须先签《客户服
务确认书》这是我们预防跳单和追佣的主要依据，话术： 我们带您看房是不收取费用的，确认书是对我们日常外出 工作的一个确认。您签订的确认书是为了公司对每个员工 外出进行一个核实。 B: 陪看人职责：防止同行跟踪切户和注意客户与业主之间的 单独交流,防范跳单.如业主先到，陪看人应先和业主见面 交流.
1、埋下伏笔：告知客户签约需要收取一个月的租金或房屋价格的
1.5%作为佣金。 2、客户如果要求打折，则先以房源的稀缺性和我们的服务态度来 牵制客户避免不能成功带看或客户入行家，例如：由于这个小 区交通比较便利，房少客多，房源稀缺；现在是租赁/买卖旺 季，房子出租/买卖特别快，我们会给你呈现最好的房子， （同时还要保障您后续过户、贷款等一系列事宜）收取您的佣 金也是行业标准。
带看前工作
2.带看工具的准备
①携带公文包(笔记本/房源本、签字笔、客户服务 确认书、鞋套、名片、计算器、卷尺) ②二手房交易服务费用表、住房贷款月均等额还款 测算表
带看前工作
3.约业主时间、铺垫话术及保佣话术标准（业主自
住或无钥匙） ①约业主时间：电话定好准确时间并短信跟踪确认， 如头天约好，第二天必须再次确认。 ②铺垫话术标准，至少必说两项： a)和业主统一报价，比如：张先生，您好，我们给 客户多报了200（租赁）或1万（买卖）的差价， 给客户留出砍价余地，便于客户下定。 b)让业主保持屋内明亮整洁，比如，张先生您好， 客户看房的第一印象往往决定了客户的选择，请 您配合整理好室内物品。达到通风明亮的效果。
带客上门技巧及铺垫
动
需
3、客户靠感动
要
有
4、资金靠流动
六
5、生命靠运动
动
6、成功靠行动！
1、直接要求法
这种方法适合通过网络、微信进行咨询的顾客， 用户心里已经非常明确，我要去医院就诊，这时 候你可以直接邀请用户进行来医院就诊。
2、二选一法
这边讲的二选一，是让你的顾客做出肯定的选择 ，不管做何种选择，最终都要达到转化的效果， 要让客户忘记思考，这才是转化的关键。 不要给顾客思考，而是直接让顾客回答“明天还 是后天”的问题。例如：“您是今天过来还是明 天过来?”“您是刷卡还是用现金?”
13、讲故事预约法：
大家都爱听故事。如果访客想到你的医院，又担心你的医 院在某方面有问题，你就可以对她说：“女士，我了解您 的感受。换成是我，我也会担心这一点。去年有一位王女 士，情况和您一样，她也担心这个问题。不过她还是决定 先过来我们医院，面诊之后听专家的建议。她治疗过后， 效果就很明显”--强调前一位求美者的满意程度，就好像 让这位顾客亲身感受一样。
5、因小失大预约法
“如果你现在节省这点对美丽的投资，以后将会花 更多的钱来重拾青春!”
6、步步紧逼预约法
1、很多访客在预约之后往往会拖延。她们会说：“我再 考虑考虑。””我再想想。”“我们商量商量。”“过几 天再说吧。”我们先赞同她们：“选择医院就应该像您这 么慎重，要先考虑清楚 2、医院的资质特色我们医院历史悠久，医生有多年的从 业经验，平均每天要做XX台手术，一般都需要提前预约， 这样才能够避免排队等候。”访客如果还在犹豫，咨询就 需要依照实际情况，进一步的逼迫，直到访客作出预约的 决定了。
4、惜失预约法
(1)限专家号数，类似于“专家看诊人数有限制，需提前约” (2)限时间，主要是在指定时间内享有优惠，一般通常情况下 是指时间。 (3)限服务，主要是在指定的数量内会享有更好的服务，比如 提前预约可以提高你的就诊质量，保障你能够很快速的见到针 对你情况的专家。 (4)限价格，主要是针对于要涨价的项目，这个一般结合医院 的企划活动，也可以得到一定的效果。
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带看前约客户技巧
A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去;
B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。
C.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!
D.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！
2.提前与客户房东沟通，防止跳单。
A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧
B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。
3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。
4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。
5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的）
6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。
7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。
8.提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。