成都大型商业失败案例分析225343723
国内城市商业综合体失败案例分析
国内城市商业综合体失败案例分析第一篇：国内城市商业综合体失败案例分析国内城市商业综合体失败案例2011-03-16 11:38:23 来源: 中国房地产报(北京)跟贴 0 条手机看新闻湖南“福中福·国际城”湖南省的“福中福·国际城”是位于离益阳市中心不远的一个20万平方米的大型城市综合体，该项目沿街外围5层，里边2层，呈放射式布局，整体建筑呈欧式风格，整个项目气势恢宏，但是开发了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。
专家认为，其失败源自开发商对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观；开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足。
北京首都时代广场（资料、论坛)北京首都时代广场（美美时代）是香港九龙仓集团和北京市西单商业区建设开发公司共同投资兴建的大型综合发展项目，座落于繁华商业区西单路口，位于西长安街与宣武门内大街的交汇处，占地1.31公顷，总建筑面积逾12万平方米，其中包括五层商场、十层甲级办公楼，设有大型广场和近400个地下停车位。
最初商场的Logo为LCX，但在2008年底，标志突然变成了一个大大的M，即为美美百货。
而这两家百货公司都是香港某集团下的高档百货零售品牌。
2010年，在时代广场一层，GUCCI（古奇）、COACH（蔻驰）、Versace（范思哲）、Ferragamo（菲拉格慕）等名牌店已相继关闭，Diesel（迪赛）、GerryWeber（嘉莉慧芭）等在京城的第一家门店也被罩上了木板。
商场二层除一家美容院外，其余门店全部停业。
只有地下一层、二层的餐饮、电影院和超市还在照常经营。
有媒体从西城区发改委证实，此次时代广场调整，最大的可能是变成金融总部写字楼。
西城区金融街扩容，使写字楼资源越来越珍贵。
由于时代广场经营不敌大悦城等商场，因此将时代广场改作金融总部写字楼。
东莞“华南Mall”东莞的“华南Mall”是国内类似于熊猫城运作失败的城市综合体之一。
商业启示录——精选推荐
商业启示录三、坎坷熊猫城■张劲松/文2011-3-14 “这种地方有钱人不想进来没钱的人不敢进来。
”曾几何时位于成都顺城大街289号这块黄金地段的熊猫城给当地人留下的一直是这样的印象。
这座号称“西部第一MALL”的大型综合体项目从1993年就开始动工其间经历了8年停工被当地人戏称为“西部第一坑”招商工作也一直磕磕绊绊商家走马灯般地来了又走但局面都是一样的经营惨淡。
直至2006年富力接手熊猫城才重新燃起一线生机。
随着商业地产的振兴如今国内又掀起一股不大不小的城市综合体开发热潮。
成都熊猫城17年来的起起伏伏颇值得诸多开发商玩味。
激进的代价上世纪80年代在海南完成了财富原始积累的陈宇光将目光转向了地产开发领域并先后拥有了石梅湾旅游地产、海口万国商城、三亚购物中心等地产项目。
随后他看中了成都中心区域50万平方米的土地雄心勃勃地要在这里建造亚洲最大的Shoppingmall预计总投资额为25亿元人民币。
而陈宇光的野心还不止于此。
按照原来的规划他打算做五个大型的商业综合项目地址分别位于海口、南京、成都、新加坡和莫斯科总投资额将超过180亿元。
直至临近古稀之年陈宇光才终于承认自己当初的这个梦想只能是海市蜃楼。
1993年成都熊猫城开始动工。
是时成都商业正处于快速增长时期全市当时仅有的一个较大的商场是人民商场体量只有3万多平方米。
以现在的眼光来看陈宇光的想法颇具前瞻性。
即便如此当时还是有很多业内人士直接给熊猫城判了死刑——在他们看来在成都20万平方米以上的商业综合体根本没有生存空间。
熊猫城就这样在一片争议声中启动。
在早期粗放的市场环境下开发商惯用的开发模式是在项目前期注入少量资金然后依靠政府与银行支持如此滚雪球般地通过资金周转运作整个项目。
陈宇光的思路也是如此自己先投入一部分拆迁费用再引入资金共同开发还可以将项目包装上市或成立信托基金以筹集到更多的钱进行项目运转。
陈宇光显然高估了自己对这一大型综合体项目的控制能力。
国内购物中心失败案例研究
国内购物中心失败案例研究一、商业地产中失败的几种原因即类型分析商业地产的实质首先是商业，然后才是地产，其开发的难度重点不在于开发，而在于运营管理。
故针对商业地产的开发，首先应降低风险，确保企业可持续发展的战略，然后才确定项目的开发战略，这是由于商业地产的特点决定的。
但到目前为止，许多房地产商对商业地产的风险仍然认识不足，许多人仍然是以操作住宅的方法操作商业项目开发，这是一个极大的误区。
商业地产项目开发过程体现了开发商、投资者、管理者、经营者等多重利益关系，从能否吸引消费者、如何招商、能否销售、如何经营做旺、后续运营的要求等多方面通盘统筹，并且必须在充分考虑企业现金流的基础上，才能进行规划建设。
对于走可持续开发战略的开发商而言，一个商业项目能暂时取得良好销售业绩并不算成功，商业地产项目要达到销售旺、招商旺和经营旺“三旺”，形成良性循环的局面，才算真正成功，不然商业项目后续运营的失败将会给开发商后续发展造成很大的负面影响。
综合所有的失败案例可以看出，商业地产项目失败的原因具有很强的共性，有普遍的特征，主要可以归纳为以下几种：1、定位错误主要是项目整体定位错误以及商业业态的定位和整体定位不匹配的问题。
一定的商业规模有其相适应的整体功能，如果规模没有达到一定的要求，而盲目提出不切合实际的定位，招商和后续运营管理必将陷入困境。
对于商业项目来说，首先要确定合理的定位，以此确定合理的开发规模，而不宜盲目打造“代表性购物中心”、“大型商业中心”。
2、规划设计的问题国内大多数开发商没有自己专业的商业地产方面的规划设计团队，国内也没有优秀成熟的商业规划设计队伍可以委托，大多数开发商对商业及建筑规划的理解也比较肤浅，更致命的是漠视商家和消费者的需求，前期没有与商家进行有效的规划沟通与技术对接，最后的规划与设计（无论是内外部交通动线、内部的客流动线、荷载、层高、进深、强弱电系统、立面设计等等诸方面）根本不符合商业的需求，导致无法招商、无法如期开业、无法正常运营等一系列问题。
餐饮经营失败案例分析
餐饮经营失败案例分析随着餐饮业不断发展，进入餐饮业的人越来越多，餐饮经营管理问题也就成为普遍的问题，如何在这个竞争激烈的餐饮业中立于不败之地，管理起着至关重要的作用，下面举几个经典投资创业失败案例，他们有共同的特征:开张不久，就关门了。
为什么会这样,还有起死回生的可能吗,有什么可以借鉴的经验教训吗,一起来看看。
餐饮经营失败案例之一:成都某火锅店失败了背景徐先生是曾经在成都羊西线上开火锅店的一位老板，本想大赚一把，没想到一下子就亏了400多万元。
现在一提起餐饮就头疼，这辈子都不想再做餐饮了。
他的火锅店装修得很时尚，一共三层楼，一二层为火锅厅，三楼是厨房、办公室、库房。
营业面积1600多平方米，共投入400多万元。
“我们过去没有做过餐饮，看到红杏、大蓉和等酒楼生意好得订不到座位。
手里正好有些闲钱，于是就在蜀汉路租下了三层的营业新房。
那时候羊西线大多数酒楼就是中餐，我认为还差一个像样的火锅店，于是就决定做火锅。
没想到刚开业就碰到重庆‘8632’的低价狂潮，开张就亏了。
”据介绍，他的火锅是一家特色火锅，主打菜是深海鱼，由于主菜的进价较高，所以售价相对较高，导致来酒楼就餐的人不够多，二楼常常要唱“空城计”.徐先生说他失败的原因主要在于盲目的投资，他选择了一个不适当的时候、一个竞争最激烈的地方和一个不适当的餐饮品种。
专家意见定位有很大偏差火锅经营的主要客户在中、低端消费群，要想经营高档火锅，必须要有自身的特色，能够牢牢吸引住高端消费者，而市场细分高端消费的比例非常小。
所以徐先生失败的主要原因在于盲目的投资，他所选择的产品没有足够的特色去吸引顾客，定位有很大偏差。
所以投资餐饮行业一定要选择有经验的投资策划专家进行投资前的充分分析，合理定位，才不会导致失利。
错误认为“客人云集的地方才是餐饮业成长的好地方”,盲目傍大款，过分相信非直接竞争对餐饮企业有互补作用。
一个地区餐饮行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。
商业体经典失败案例
国内综合体（MALL）经典失败案例解读翻开2013年，可谓国内商业地城市综合体、各种购物中心（专题阅读）的开发黄金时期，随着各地城市居民汽车保有量的上升以及许多城市的交通拥堵加剧，如今越来越来的商业地产（专题阅读）开发商开始蠢蠢欲动，城市郊区的拿地成本低、况且，各商业地产企业高管或投资人他们均到访过欧美等国，亲眼目睹了欧美城效型购物中心的繁荣与成功，况且随着国内城市化的稳步推进，城市效区型MALL或综合体无疑具有巨大的发展空间！特别是近年来随着休闲娱乐的消费趋势日渐明显，以及越来越多的娱乐休闲为主题的综合体与购物中心成功开业，无疑位于新城区或城郊区购物中心由于市政交通可达性与配套的完善，的确从理论上或某种程度上具备能满足市民休闲娱乐消费需求的。
然而，真实的事实又如何呢？我们且来看看那些远离城市中心区的城郊型超级MALL（城市综合体），它们是风光无限抑或深陷绝境中煎熬......顶着“世界最大购物中心”桂冠头衔的“新华南MALL”，其占地面积45万平方米、规划2 350个商铺、8000个停车位的购物中心，然而，开业后不到两年，美国时代华纳、好又多、铜锣湾百货、加拿大IMAX、百安居、阿玛百货等主力商家相继撤走。
虽然经过多年的养商，这一项目至今为止其运营状况仍不理想，自试营业以来，几经波折，命途多舛。
先是入住的主力店相继撤走，后又是开发商东莞市三元盈晖投资发展有限公司（下称“三元盈晖”）低调转让股权，重组后的华南MALL变身救赎，重新定位为新华南MALL 生活城。
只是，改名换姓并未给新华南MALL带来好运，也并未真正破解招商恶性循环的魔咒，人气也一直低迷。
新的重组方北大资源集团的招商运营团队自称已经有75%的面积开始营业了，但实际情况却是整个在营业面积也只有华南MALL46万平方米的1/4左右不到，可见其空置率高得惊人。
无独有偶，华南MALL陷入运营绝境却并非孤例！即便国内商业地产的另一巨头宝龙集团这样的专业商业地产运营商，也曾在郊区购物中心的运营上栽了一个大跟斗。
餐饮经营失败案例分析
餐饮经营失败案例分析随着餐饮业不断发展，进入餐饮业的人越来越多，餐饮经营管理问题也就成为普遍的问题，如何在这个竞争激烈的餐饮业中立于不败之地，管理起着至关重要的作用，下面举几个经典投资创业失败案例，他们有共同的特征:开张不久，就关门了。
为什么会这样,还有起死回生的可能吗,有什么可以借鉴的经验教训吗,一起来看看。
餐饮经营失败案例之一:成都某火锅店失败了背景徐先生是曾经在成都羊西线上开火锅店的一位老板，本想大赚一把，没想到一下子就亏了400多万元。
现在一提起餐饮就头疼，这辈子都不想再做餐饮了。
他的火锅店装修得很时尚，一共三层楼，一二层为火锅厅，三楼是厨房、办公室、库房。
营业面积1600多平方米，共投入400多万元。
“我们过去没有做过餐饮，看到红杏、大蓉和等酒楼生意好得订不到座位。
手里正好有些闲钱，于是就在蜀汉路租下了三层的营业新房。
那时候羊西线大多数酒楼就是中餐，我认为还差一个像样的火锅店，于是就决定做火锅。
没想到刚开业就碰到重庆‘8632’的低价狂潮，开张就亏了。
”据介绍，他的火锅是一家特色火锅，主打菜是深海鱼，由于主菜的进价较高，所以售价相对较高，导致来酒楼就餐的人不够多，二楼常常要唱“空城计”.徐先生说他失败的原因主要在于盲目的投资，他选择了一个不适当的时候、一个竞争最激烈的地方和一个不适当的餐饮品种。
专家意见定位有很大偏差火锅经营的主要客户在中、低端消费群，要想经营高档火锅，必须要有自身的特色，能够牢牢吸引住高端消费者，而市场细分高端消费的比例非常小。
所以徐先生失败的主要原因在于盲目的投资，他所选择的产品没有足够的特色去吸引顾客，定位有很大偏差。
所以投资餐饮行业一定要选择有经验的投资策划专家进行投资前的充分分析，合理定位，才不会导致失利。
错误认为“客人云集的地方才是餐饮业成长的好地方”,盲目傍大款，过分相信非直接竞争对餐饮企业有互补作用。
一个地区餐饮行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。
成都IFS案例分析
3%
L4
连卡佛&时尚服饰
珠宝、
13% 服装 48%
餐饮
28
11%
鞋、箱包
29
11%
L3
连卡佛&珠宝、钟表
钟表、 鞋、箱包
L2
国际服装
配饰
11%
L1
国际服装
餐饮10% 11%
服装 鞋、箱包
珠宝、钟表、 配饰
27
10%
家居用品
7
3%
餐饮
珠宝、钟表、配饰 电子数码
7
3%
LG1
大食代&服装
家居用品
电子数码
个护化妆
➢ IFS内过道设置过宽，导致视觉效果大打折 扣，无法看到其他楼层的品牌，同时也造成 空间的浪费。
10.L7业态配比
七楼为雕塑花园及餐饮店。 业态配比
餐饮 100%
餐饮
业态分类 餐饮
L7业态配比
数量 8
百分比 100%
11.小结
小结：
➢ IFS业态以服饰为主，并且云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada 、Valentino、Roger Vivier等超过100家全国/成都旗舰店。
成都IFS案例分析
目录
一、项目概况 二、商业定位 三、动线分析 四、业态分布及配比 五、项目特色 六、SWOT分析
一、项目概况
项目概况
成都国际金融中心项目位于大慈路以南，红星路以东，江南馆街以北，纱帽街以 西，为香港九龙仓投资的西部地标性建筑。成都国际金融中心集旗舰购物中心、 超五星级酒店、高端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅于一身。购物中心拥 有近300家商铺，其中90个为首驻成都品牌。
商业地产玩伤零售商
商业地产玩伤零售商商业地产玩伤零售商成都某零售企业因手里有不少现金流，加之觊觎商业地产暴利许久，今年初终于大手笔涉足，在成都市中心准备上演一出商业地产大戏。
但戏还未上演，意外就来了。
由于市中心的原商业城的拆迁、补偿数目完全超出了这家企业的预算，再加上今年政府对地产项目的严格调控，以及成都商业地产本身竞争惨烈，这家企业的项目迟迟开不了工，之前的招商计划也都泡汤，关键是资金链也紧张起来，目前货款已经拖欠供应商近半年了。
无奈之下，这家企业只好向员工进行了第二次集资，更可悲的是，目前他们自己也不知道，该项目能否正常启动。
这仅是中国众多企业在商业地产泡沫中的一个缩影。
近年来，许多手握现金的零售企业纷纷进军商业地产，在地产业繁荣之时坐享地产的高回报，而一旦遭遇地产的“滑铁卢”，零售本业也受到影响，甚至拖累零售业。
欢乐斗“地主”“太热了，现在大家见面并不是问要不要做商业地产，而是问谁还没做商业地产。
”上海贝兹投资管理有限公司华中区首席代表谢涛这样形容商业地产的火热程度。
他告诉记者，不仅仅是北京、上海、成都那些一线城市，连河南安阳、商丘这些普通三线城市也在做，其实全国上下都在做。
而纵观零售业，内资外资同样热情不减，王府井、大商、山东银座等国企就不用说了，华润更不用提，湖南步步高、河北惠友超市等民营企业也都在介入商业地产，甚至还有住宅地产。
此外，外资企业也并不例外，除了日前被传言地产“出事”的TESCO，沃尔玛、麦德龙等外资零售企业都在中国持有相当一部分商业地产。
大商美好家园运营总监助理梁建勇告诉记者，零售商涉入地产，不外乎以下几方面原因：现金流充足，因为供应商账期一般较长;迫于目前租金上涨幅度太快的压力，如果自建项目可以利用零售本业迅速带动商圈，并提高其地产利润。
一位上市房企总经理也坦言，长期持有商业地产项目不仅可以从物业升值中获利，更重要的是可以通过抵押物业从而获得大量的银行贷款，这也是零售企业以及其他非地产行业愿意进入商业地产领域的重要原因。
成都新世纪环球中心商业案例研究
项目名称 项目位置
成都新世纪环球中心 天府大道与绕城高速交汇处
区位分析 商业布局 动线分析 建筑分析
营业时间 占地面积 总建筑面积
商业面积
2019年9月1日
约1300亩（净用地约700多亩， 绿地约500多亩）
约176万㎡（，写字楼约72万㎡， 当代艺术中心约18万㎡，天堂 岛海洋乐园约25万㎡、新世纪 购物中心约30万㎡ 、洲际、皇
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【整体业态业种比例分析】
考虑到天府新区的消费需求，环球中心业态组合中，零售占比65%，同时引进 餐饮娱乐配套，餐饮占比16％左右，休闲娱乐约19%。
基础信息 区位分析
业态 零售购物
餐饮
商家数 85 21
2019年，会展旅游集团的另一 大型项目——新世纪环球中心 落成。作为成都最受关注城市 综合类大型项目，新世纪环球 中心以176万平米的恢宏体量， 荣登世界最大单体建筑王座， 成都也因此有了比肩世界的国 际级建筑，成为成都现代化和 国际化发展的重要标志。
世纪城物业服务有限公司新世纪环球中心分 公司全面承接了新世纪环球中心的物业管理工 作，同时聘请高力国际物业服务有限公司参与 项目合作管理。
[简介]
➢本案例介绍了新世纪环球中心商业项目，从其项目概况、区位交通、商业布 局、动线分析、建筑分析等多角度逐一研究该大型商业综合体，由此得以借鉴， 为后续同类项目提供参考。
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报告内容
A. 第一部分 基础信息 B. 第二部分 区位交通 C. 第三部分 商业布局 D. 第四部分 动线分析 E. 第五部分 建筑分析 F. 第六部分 小结
四川中小企业运营曾经存在重大问题的案例
四川中小企业运营曾经存在重大问题的案例四川是一个经济实力雄厚的地区，中小企业是该地区经济的重要组成部分。
然而，在过去的一段时间里，一些四川中小企业的运营曾经存在重大问题，具体如下:
案例一：四川某餐饮企业破产
2022 年，四川某餐饮企业因拖欠员工工资和供应商货款而被破产。
该企业曾经是一家受欢迎的餐饮品牌，但在经营不善和财务危机的影响下，最终陷入了困境。
据报道，该企业在破产前曾经出现经营异常，且存在拖欠员工工资和供应商货款的问题，这使得该企业的运营陷入了更大的危机。
案例二：四川某制造业企业倒闭
2021 年，四川某制造业企业因资金断裂和债务危机而倒闭。
该企业曾经是一家成功的制造业企业，但在市场竞争加剧和财务风险的影响下，该企业的运营逐渐出现了问题。
据悉，该企业在倒闭前曾经出现货款拖欠问题，这使得该企业的资金状况进一步恶化。
以上是两个四川中小企业运营曾经存在重大问题的案例。
这些问题显示出四川中小企业在运营方面面临的挑战，同时也提醒了企业在运营中要注意风险管理和财务管理的重要性。
为了促进四川中小企业的发展，需要加强企业风险管理和财务管理的培训和教育，提高企业的风险意识和管理水平。
同时，政府也应该出台相关政策，加大对企业的支持和援助力度，帮助企业度过难关，促进经济的可持续发展。
成都银泰城案例分析报告
一.项目情况分析——项目定位
项目定位：大型低密度多业态的体验式生活中心
➢ 附件：
业态控制：规定入驻商家必须为前期谈定业 态的商家，如后期违约将会缴纳违约金.
成都银泰城，总建面积为40万㎡，由银泰自持11万 ㎡时尚购物中心、5万㎡阿里巴巴西部总部基地、3 栋甲级写字楼，以及特色商业步行街等多业态的全 天候城市综合体，是5年内成都城南唯一的大型低 密度花园式多业态的生活中心。 通过现场展板分析和销售人员沟通：项目商业街以 “享受和休闲”为主导，打造“24小时美食酒吧 街”、“中央购物公园大道”、“商务休闲街区” 三大主题规划，业态主要为餐饮、休闲、购物为主。 整个商业街区，由花园、庭院、里巷和层层退台营 销多视角的景观点。 预计后期入驻品牌ZARA、星巴克、祖母厨房、欧洲 房子、博纳影院、卢米埃影院、孩子王、世纪星冰 场等百家品牌。
自持物业的资金回流量要远高于出售； ➢ 高比例的自持商业，投资者信心保证； ➢ 集中商业出售不利于项目后期经营管理；
一.项目情况分析——商业动线
项目商业动线
以本项目三个主出入口互为起点和终点，配合节点小广场进行主要人流动线的组织；
北
人流动线： ➢ 本项目三个主出入口设置在人流
节点小广场
车流密集处；临两条主干道剑南 大道、天府四街，人流车流密集，
2
0
2
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成
都
银
泰
城
案
例
分
析
报
告
一.项目情况分析——规划情况
自持与出售比例
项目整体商业包括11万㎡购物中心组成、 5万㎡商业街，11万㎡购物中心全部自持， 自持比例69%；
成都连锁业成败分析
成都连锁业成败分析最近我接受成都某咨询机构的邀请，做成都连锁业尤其是连锁药店的研究；我们发现，就连锁业而言，凡是来自国外和沿海的品牌，几乎都是盈利的，如好又多、家乐福、北京华联、仁和春天、太平洋百货、伊藤洋华堂等等；其中，好又多、太平洋百货、伊藤洋华堂等一系列的机构，在成都都取得了该机构全国市场的第一名的业绩；成都太平洋部分职业经理人要求与总部脱钩的著名事件，起因就是由于成都太平洋业绩最好。
因此，国外和沿海的企业一致认为，成都是全国零售投资环境最好的城市；也正因为如此，成都成为了外来零售企业最多的城市，并还在吸引国外和沿海的零售商源源不断地涌入。
但是，凡是本土品牌，几乎全部是亏损的，当然，有一些亏损显然是故意的。
本土连锁业价格往往处于劣势，产品结构没有特色，拖欠供应商货款更严重，员工待遇低、士气低落……药店连锁方面还没有来自国外和沿海的品牌进入，所以暂时还无法对比；但本土品牌仍然几乎是全部亏损，盈利的仅仅是极少数。
一、国外和沿海的零售商在成都成功的背景与原因：连锁在成都得以高速增长，那么多的企业在成都的成功都大于它们在其总部所在地的成就，是有其必然性的：1、成都的社会商品零售总额遥遥领先于中西部其他城市，而与东部几个最富裕的城市旗鼓相当；人民富裕、未来预期良好，所以购物冲动、消费大胆。
2、连锁作为生命力极强的业态，对企业与个人的核心能力具有放大作用，容易吸引到专业人才；成都作为全国大学生比例仅次于北京而居第二名的城市，工作人员素质高；3、在消费者购物过程中扮演决策工具的“品牌”，正快速从制造商品牌转移为零售商品牌；与此相应，零售商之间的竞争，正在快速演变为以各自的核心供应商为后盾的企业链之间的竞争；没有企业链的散兵游勇将很快消失；国外和沿海的零售商都带着当地供应商的支持而来，比较以下几大连锁企业的产品结构就一目了然了。
当地供应商的力量对比，影响着各自服务的连锁零售的能力。
4、本土连锁企业不尊重该业态的基本规律，操作上处处违背基本规律；它们竞争能力的低下给了国外和沿海的零售商以机会；5、连锁业态仍是暴利行业；虽然本土连锁企业都在感叹利润微薄，但在经验丰富者眼里，零售业尤其是药品连锁仍然是暴利行业；正因为如此，国家才限制外资进入；二、本土连锁企业亏损的原因：1、顾客战略问题：本土连锁企业缺乏顾客定位战略；不能依据顾客战略规划选址、采购等，选址随意，商品结构雷同；竞争点集中于价格等低层次位置；招商动机不纯；扩张就不以销售利润为目的；2、品牌问题：本土部分老店，品牌老化，而且品牌缺乏个性化、生动化；一些新的连锁企业，盲目参与价格战，缺乏品牌威望；一些制药企业热衷于开设连锁药店，但制药企业开设的连锁药店是不适当的品牌延伸，命中注定是要灭亡的（对比两乐为什么淡化与麦当劳、肯德基等的关系，就可猜到食品尤其是药品的制造商品牌向零售业延伸的危险性）；核心能力：连锁药店在服务上、品牌号召力上与本地的低价药房差距不大；又没有核心供应商，商品结构居然与低价药房雷同；因此没有核心能力对抗低价药房的价格战；服务内容老化，没能迎合社区化或中产阶级兴起等趋势，未能抓住医患冲突下公雇需求（帮助社区病人监督医院大处方等职能）等机会；缺乏明确的服务对象和打造服务品牌的机制，如培训链、人力资源战略等，人力结构不合理，技术服务人员少；药店没有市场细分使人员技能不专业；员工与企业的关系普遍没有理顺；几个日用百货连锁机构，采购上实行＂进场费导向”，谁给进场费谁就进店，谁给的多谁就占据最佳货架。
城市综合体研究分析-成、败经典案例(上篇)
通过对城市综合体的研究，可以深入了解其发展规律和内在机制，为城市规划、建设和管理提供理论支持和实践 指导。同时，通过对成功和失败案例的分析，可以为城市综合体的建设和管理提供经验和教训，促进其健康、可 持续发展。
02
城市综合体成功案例分析
案例一：上海环球金融中心
总结词
全球知名、功能齐全、经济效益显著
案例三：成都大源商务区
总结词
绿色生态、创新驱动、产业集聚
VS
详细描述
成都大源商务区是一个以绿色生态和创新 驱动为特色的城市综合体，聚集了大量高 科技企业和现代服务业。这里注重生态环 境的保护和可持续发展，为企业提供了优 越的办公环境和创新氛围，促进了产业集 聚和区域经济发展。
03
城市综合体失败案例分析
失败原因探讨
选址不当
规划设计不合理
部分城市综合体由于选址过于偏远或交通 不便，导致人流稀少，商业氛围不佳。
部分城市综合体在规划设计上存在缺陷， 如交通拥堵、功能分区混乱、景观不协调 等，影响用户体验和整体价值。
业态单一或过度竞争
经营管理不善
部分城市综合体由于业态过于单一或面临 激烈的市场竞争，导致租户经营困难，整 体价值下降。
部分城市综合体由于经营管理不善，导致 设施老化、服务质量下降、安全隐患等问 题，影响用户体验和长期发展。
05
结论与建具备优越的地 理位置、合理的规划设计、多元化的 功能组合、良好的运营管理和持续的 创新发展。
城市综合体的失败原因
失败的城市综合体通常存在规划不合 理、功能定位不明确、缺乏有效的运 营管理、市场环境变化以及政策调整 等因素。
关注政策调整和市场变化
城市综合体建设应密切关注政策调整和市场变化，及时调整项目规划 和经营策略，以适应外部环境的变化。
华联昨天关门！成都10000家实体店倒闭，130多家在建商业综合体走在死亡路上！
华联昨天关门！成都10000家实体店倒闭，130多家在建商业综合体走在死亡路上！昨日，一则“成都商业去化超过10年”的新闻引发震惊，根据数据显示，2016年2、3、4月份各城市商业用房成交量平均值和可售库存面积估算，很多城市的去化周期都在4~10年时间，被统计的13个全国主要城市的商业地产平均去化周期超过7年。
成都的商业地产去化周期达到167.78个月，将近14年的时间才能消化完，而每个月的新增供应该在持续增加。
据悉，受移动互联网的冲击，成都已有10000家实体店倒闭，如今130多家在建商业综合体未来开业就面临着死亡！1半年大考时间临近2016年成都三家老牌商场相继歇业早在今年2月底，由于租金协调未果，位于盐市口的摩尔百货天府店在今天迎来营业最后一天，成为成都2016年第一家闭店的商场。
而这之后，位于沙湾的百盛宣布进入清货整顿期，商场内部更是早在3月就忙着清货打折，撤柜品牌不在少数，而仅有3层经营面积的商场，撤柜品牌到后来基本上达到80%以上。
而在上周，位于成都建设路核心商圈的成都华联商厦宣布将在6月20日歇业，作为一家综合性百货商店，在成都本地消费者当中拥有较高知名度，其发展鼎盛时期在成都“建设路商圈”可谓是地标性购物区。
对于此次拟变更发展战略的主要原因，大通燃气表示，公司商业零售业务的经营情况近年来每况愈下，并且出现了亏损幅度加剧的趋势，“为了保障股东和公司的利益，避免进一步亏损带来的价值损失，公司拟调整公司发展战略，‘零售商业持续稳定经营’将不再是公司的战略目标”。
而进入商场内发现，抢购最后一轮的市民不少，据商场工作人员表示，“部分品牌会依次有序退场和撤柜，而最晚撤柜的品牌会在月底，商场照常营业。
”而就商场是否会由依恋旗下整体接手物业，商场部分工作人员表示不知情。
半年时间，成都三家老牌商场宣布歇业，而成都2015年全年预计有超过150万平方米的新增购物中心投放市场，而位于非核心商圈的项目，或许会由于定位不准确、周边配套不完善、消费拉动不足等问题，整体表现不佳。
成都万象城设计及不足分析报告
成都万象城设计及不足分析*成都万象城是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的又一力作，总建筑面积3 1.76万平米，项目位于二十四城西北角，商业业态汇集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、真冰场、各色餐饮等于一体。
华润万象城（mixc）是华润置地优质商业地产品牌，深圳万象城总建筑面积达18.8万平方米，于2004年12月9日开始试营业。
继深圳、杭州、沈阳之后，第四座万象城落户成都，选址二十四城，邀请商业地产设计世界排名第一的cal lison操刀设计，斥资25亿打造的大规模都市综合体，总建筑面积约32万平米，其中购物中心24.4万平米，华润大厦超高层甲级写字楼7.4万平米，计划2012年初开业。
单在建筑设计本身上，万象城首次在成都采用“退台式”设计，华润此次就是要为成都奉献一个极具“世界生态城市”的购物中心。
万象城邀请了世界商业设计排名前列的美国callison建筑事务所进行规划设计, 秉承建筑充分融入园林景观元素的理念，充分体现了“世界现代田园城市”中“世界级、现代化、超大型和田园城市”的四大要素,在高密度土地稀缺的城市中心打造出一个世界级的城市田园综合体。
继成都万象城一期成功运营后，华润加大投资力度豪气打造万象城二期，据介绍，万象城二期紧邻一期，规划建为三个独立的商业体，裙楼部分规划为购物中心，塔楼则是超五星级酒店、高档住宅以及地标级的甲级写字楼。
并将打造长达3.2公里的万象润街。
万象城在二期的设计中，引入主题概念，打造万象乐园在这10000平方米的空间内，娱乐和商业完美融合，在这个城市中心，人们居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩，各个部分功能复合、相互作用、互为价值链地高度集约，这是一个真正的多维都市综合体。
“一座城改变一座城市”。
成都万象城概况：成都万象城整体规划成都万象城商业氛围和成都万象城定位成都万象城项目定位成都万象城成都万象城二期夜场效果成都万象城（专题阅读）二期的签约酒店管理公司是喜达屋酒店与度假村国际集团旗下的威斯汀(Westin)。
创业失败案例分析
第一家店还未开张，六位股东已经把目光放到了5年 之后，一说到今后的打算，他们六位异口同声地说：当然 是开分店啦！今年先把第一家店搞好，积累经验，再谈发 展。我们准备两年内在成都开20家连锁店，到时候跟肯德 基、麦当劳较量较量。
P：无人管理，草草收场
业务做到一流。
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陈博想做城市营销，但 是，在高端的城市营销 领域既无人才又无经验， 只是在设计方面略有小
成。
先是艰苦创业，小有成就； 然后被成就鼓舞开始有更大 的计划；最后开始以微薄之 力图谋宏伟之旅。陈博就是 这样，但是他在创业的路上， 太心急，一心只想靠营销来
是公司变成是一流的。
单击此处添加标题
结果，陈博先后两次苦心筹划的培训项目既没有给公司带来效益，也没有带来任何知 名度，倒是不断累计的费用支出将北斗公司逼上了关门的边缘。
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原因 陈博北斗设计公司创业失败——
我们一起来探究吧......
陈博一心想着要让自 己的企业成为一流企 业，却忘记了，想要 进入高端的城市营销 领域，得先让自己的
陈博的北斗设计公司在开张后的第一单业务就获利二十万，这让陈博的扩张欲望突然 加剧，他觉得自己已经有能力把公司打造成为当地最出色的设计公司。
2001年8月底，北斗由开始70平米的商住房办公，扩展到近200平米的写字楼办公。各 种一流的办公设备和名目繁多的部门一应俱全。
有了一流设计公司的模样，陈博却并没有安下心来专注于公司的运营，把业务也做到 真正的第一流，而是热衷于时下前卫的城市营销。在认识了几个从事城市营销的专家 以后，陈博的思路快速做出转变，北斗从设计公司更名为策略机构，目标是快速进入 高端的城市营销领域。
陈博有了一个很大的构想，他希望借助几个专家的支持，在全国范围内实施城市营销 人才的培训，并且可以在一些寻求整体发展的城市做整合项目的推广。此时的陈博忘 了北斗公司还仅仅是一个设计行业的新公司，在设计方面略有成就，而在高端的城市 营销领域既无人才又无经验。
成都托普大楼案例分析
成都托普大楼案例分析
昨日，托普数码股份与作为托普象征的托普集团总部大楼，在卖身抵债中流拍。
其中托普数控的股份已是第三次流拍，法院随后将终结该标的执行，股权可能会抵给债主。
也就是说，债主们最后拿到手的只是一些可能一钱不值的股份。
尴尬拍卖现场冷冷清清
昨日，四川民生拍卖行受广安市中级人民法院委托，对位于青羊区苏坡乡华侨工业园的托普集团大楼及相关土地使用权以7500万元的参考价整体拍卖，标的总占地面积为21亩。
同时对成都托普数控有限责任公司的1000万股份以800万元的参考价开拍，拍卖所得用于偿还托普集团所欠债务。
据了解，从7月中旬拍卖公告刊登后，拍卖行曾接到十多个咨询电话。
但对托普集团总部大楼的情况详细了解后，很多人都放弃了竞买的念头。
据悉，该大楼属于个性化的异型楼，且地理位置较为偏僻，不适宜作商务办公用房，所以在昨日的拍卖会上，参拍人员寥寥无几。
在经过尴尬的沉默之后，昨日上午10时，拍卖师宣布两项标的流拍：“托普总部大楼因无人报名，在本次拍卖会上撤回。
成都托普数控有限责任公司的1000万股份因无人报名在本场拍卖会上撤回！”这一情况，与以往托普多项资产拍卖均遭冷遇的情况十分相似。
分析：买楼无用买地嫌贵
拍卖公司相关人员分析称，该大楼地理位置较为偏僻，不适宜作商务办公用房，而且其规划性质是科研楼，因此要用作酒店也不现实，而如果打土地的主意，以拆除大楼与变更土地性质的价格折算，每亩地的价格高达近500万元，而附近每亩地只需350万元左右。
托普系的债主很多，包括银行、企业等。
昨日，我注意到一家企业的律师到场欲观看拍卖。
当他听到拍卖师宣布标的流标的消息后，黯然离去，不愿多说一个字。
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规划4 规划4幢甲级写字楼
商务办公区
时尚天堂购物街：全长1.5公里街区商业 时尚天堂购物街：全长1.5公里街区商业 1.5公里街区 规划，满足于吃穿、娱乐、 规划，满足于吃穿、娱乐、购物以及艺术 鉴赏的商铺、画廊等 鉴赏的商铺、画廊等。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
目前经营状况
目前主要入住商家以特色餐饮及配套餐饮、时尚购物、便利超市为主： 目前主要入住商家以特色餐饮及配套餐饮、时尚购物、便利超市为主：
平时经营较为惨淡； 平时经营较为惨淡；
项目周边住宅楼盘虽开发众多，但入住率偏低，项目周边2公里半径常住人口不超过1万人， 2. 项目周边住宅楼盘虽开发众多，但入住率偏低，项目周边2公里半径常住人口不超过1万人，且该 区域私家车拥有量较大，住户商业消费半径较大，根据成都人消费特征： 区域私家车拥有量较大，住户商业消费半径较大，根据成都人消费特征：如果拥有私家车很难就 近消费餐饮； 近消费餐饮； 希望引入奥特莱斯品牌折扣店带动商气策略的失败，成都中高端客户消费场所较为饱和， 3. 希望引入奥特莱斯品牌折扣店带动商气策略的失败，成都中高端客户消费场所较为饱和，美美力 诚、仁和春天百货、甚至飞抵香港直接购物成为消费时尚。对于所谓打折的奢侈品牌折扣店的需 仁和春天百货、甚至飞抵香港直接购物成为消费时尚。 求特殊消费群体往往被市中心的外贸店所分流。因此，世纪城品牌折扣店经营不佳。 求特殊消费群体往往被市中心的外贸店所分流。因此，世纪城品牌折扣店经营不佳。 修建大型集中式商业综合体应在规划布局上尽量减少内街布局商业体量， 4. 修建大型集中式商业综合体应在规划布局上尽量减少内街布局商业体量，本案内街商业体量占 60%以上。内街商业在成都市中心区域经营成功的案例为数不多，经营状况受诸多因数影响， 60%以上。内街商业在成都市中心区域经营成功的案例为数不多，经营状况受诸多因数影响，经 以上 营风险难以把控； 营风险难以把控； 大型集中式商业人流动线规划和实施非常重要，也是造成本案商业内街经营困难， 3F商业经营 5. 大型集中式商业人流动线规划和实施非常重要，也是造成本案商业内街经营困难，2-3F商业经营 惨淡的主要原因； 惨淡的主要原因； 大型集中式商业需要引进知名大型卖场、知名百货提升商业形象和商业辐射能力， 6. 大型集中式商业需要引进知名大型卖场、知名百货提升商业形象和商业辐射能力，有利于带动商 引进大商家需要在项目筹备前期、方案规划设计同步进行，为之量身定做， 气。引进大商家需要在项目筹备前期、方案规划设计同步进行，为之量身定做，实施最佳的规划 设计方案，充分兼顾其他商业口岸和商业经营户利益，充分规避商业综合体的后期经营风险。 设计方案，充分兼顾其他商业口岸和商业经营户利益，充分规避商业综合体的后期经营风险。
主要商家有
超市：家乐福，经营面积1.5万㎡ 餐厅：泥鳅、盆盆虾等特色中餐等经营面积1.5万 ㎡； 酒吧：阿伦故事等；Ktv:缤纷、漂亮生活；
6.6万 商业整体出租经营面积约5 6.6万㎡商业整体出租经营面积约5万㎡左右； 左右；
成都大世界商业广场主要经济技术指标
目前主要经营商家
瓦锅巴泥鳅大世界店 重庆黔江鸡杂王火锅 玉林串串香大世界第十八分店 点将台火锅店 三多里重庆盆盆虾·烤鱼南门店 东山刘记烧烤大世界店 重庆乡土味老灶火锅 向阳眼镜大世界店 孙记兔头啤酒广场 华兴煎蛋面·卤菜坊 青岛扎啤城高新区总店 一相逢家常味食排
川粤酒楼 张老三 啃骨堂 就是烧烤 贾府 啃骨头 加州烤鱼店 坝吧 大世界茶楼 贾府 漂亮生活KTV 缤纷KTV
冰格芒果新光路店 健身俱乐部 坝吧BaBARJuice 圣梦化妆品家乐福南门店 台北冰点(大世界店) 证券营业部 巴比Q泰国烤肉 汽车专业服务大世界 坝吧(BaBARJuice) 阿玛妮餐饮有限公司棒骨店 家乐福大世界店 冰格芒果新光路店(MangoForever)BaBARJuice(坝吧) 土家族田应才爱恨怪豆花 阿伦故事酒吧 玛丽法宝新光路店 乐山刘记烧烤大世界店 紫燕百味鸡桐梓林店 大世界佛雷斯屋顶球馆 鼎族怡华
销售情况：商业销售均价1.7万 ㎡，整体销售率40%左右 销售情况：商业销售均价1.7万/㎡，整体销售率40%左右 1.7 整体销售率40%
租赁情况：商业租金70元 ㎡，1F整体出租率40%左右，2F20%，3F不到10% 租赁情况：商业租金70元/㎡，1F整体出租率40%左右，2F20%，3F不到10% 70 1F整体出租率40%左右 不到
商业水城
4万平方米，6幢后现代独栋建筑沿河道两侧分布 万平方米， 满足于人们吃穿、娱乐、 满足于人们吃穿、娱乐、购物以及艺术鉴赏的商 铺、画廊陈设其间
酒店及文 化配套区
总建面约10万平方米； 西蜀廊桥” 总建面约10万平方米；“西蜀廊桥” 10万平方米 古镇将成为川西文化的缩影 ；世纪城 天堂大饭店和洲际饭店
项目规划图
时尚天堂购 物街
展览区
商业水城
酒店及文化 配套区
配套住宅区
商务办公区
展览区
17个大小展馆，12万平方米;预计未来每年举办大中型 17个大小展馆，12万平方米;预计未来每年举办大中型 个大小展馆 万平方米 展览150个以上，大中型国际国内会议2000个 展览150个以上，大中型国际国内会议2000个，吸引外 150个以上 2000 地客商500万人次以上，参观展览人数2000万人次 地客商500万人次以上，参观展览人数2000万人次 500万人次以上 2000
成都大世界商业广场 大世界商业广场由成都大世界商业广场开发 经营有限责任公司开发而成； 地址：位于成都市高新区新光路 占地面积54000平方米； 商业面积6.6万平方米。 目前主要入住商家以家乐福超市、特色餐饮 目前主要入住商家以家乐福超市、 及普通生活配套餐饮、健身、休闲会所、 及普通生活配套餐饮、健身、休闲会所、 KTV娱乐、中低档次酒吧为主： KTV娱乐、中低档次酒吧为主： 娱乐
成都大型商业失败案例分析
• 世纪城商业部分 • 成都大世界购物广场
成都世纪城 开发商：成都世纪城新国际会展中心有限公司 项目地址：人民南路南延线天府大道中段 项目总占地：1500亩 总建面：180万平米， 项目规划理念： 项目规划理念：项目内规划有国际展馆、国际会议中心、 水上歌剧院、五星级钻石酒店、精品购物长廊、历史人 文古镇、高档空中生态别墅、国际生态商务公寓、甲级 生态写字楼、海洋水世界等； 商业规划： 商业规划：商业规划主要有内廊式商业街－－“世纪天 堂购物街”2-3F特色内廊式商业街；露天独立商业建筑 体－－“商业水城”。 区域介绍： 区域介绍：“世纪城”位于城南三环外，属于新成都市 政府办公新区，区域规划为商务办公，会展经济，高科 技软件工业园和大型配套居住区。
销售及租赁情况：2000-2002年商业销售均价外街1.5万 ㎡，内街9000元 销售及租赁情况：2000-2002年商业销售均价外街1.5万/㎡，内街9000元/㎡ 年商业销售均价外街1.5 内街9000 6000-7000㎡。整体均价8000 ㎡。整体均价8000元 ㎡。整体销售率80%左右 整体销售率80%左右； 2-3楼6000-7000㎡。整体均价8000元/㎡。整体销售率80%左右； 出租率： 80%，主要为餐饮。商业内街部分租赁较差；租金200 90元 200出租率：1楼80%，主要为餐饮。商业内街部分租赁较差；租金200-90元/不等 出租率： 60%，主要为KTV 健身房、酒吧、茶楼。商业内街展示效果差， KTV， 出租率：2楼60%，主要为KTV，健身房、酒吧、茶楼。商业内街展示效果差， 人流差部分空置率高；租金50 90元 50人流差部分空置率高；租金50-90元/㎡； 出租率： 60%，主要为小型企业办公和培训机构。租金30 40元 30出租率：3楼60%，主要为小型企业办公和培训机构。租金30-40元/㎡；
外街 内街商业死角
家乐福无法聚集商业内街人气
家乐福人车流动线
家乐福
主要商家有
精品服饰：美嘉森奥特莱斯，经营面积1.5万㎡ 特色餐厅：西蜀廊桥、特色西餐等经营面积2万㎡ 超市便利店：WOWO，互惠，红旗约0.5万㎡ 茶楼休闲：约0.5万㎡
23万 商业整体出租经营面积约5 23万㎡商业整体出租经营面积约5万㎡
1.
项目经营现状不佳启 示 商业体量过大，过多依赖会展经济带来的商业消费；会展期间，生活配套、餐饮商业经营火爆， 商业体量过大，过多依赖会展经济带来的商业消费；会展期间，生活配套、餐饮商业经营火爆，
1.
项目经营现状不佳启 示 前期定位混乱，既有区域商业中心概念又有休闲娱乐餐饮； 前期定位混乱，既有区域商业中心概念又有休闲娱乐餐饮；
人流动线规划差，超市主力店家乐福无法带动商业内街人气； 2. 人流动线规划差，超市主力店家乐福无法带动商业内街人气； 沿街面，展示口岸较好的铺面几乎被餐饮占据，对商业内街人流形成不利影响； 3. 沿街面，展示口岸较好的铺面几乎被餐饮占据，对商业内街人流形成不利影响； 十字交叉商业内街设计，进深超过150 150米 形成中心商业死角； 4. 十字交叉商业内街设计，进深超过150米，形成中心商业死角； 内街和商业死角见下图分析； 5. 具体人流动线 内街和商业死角见下图分析；