房地产行销外拓入门培训课件.pptx

作图
把走过的街道用图纸方式划出来，以 便对市场情况研究及区域分类。
填表
区域印象报告
1、商场；2、酒店3、餐馆；4、超市（含大卖场、中型超市、便利店）；5、集贸 市场；6、金融（含银行、证券、基金、信托、保险公司）；7、休闲娱乐（含文 化、体育）；8、学校；9、医疗（含医院和药店）；10、写字楼；11、邮电（含 邮政、电信）；12、公用事业（政府事业单位、自来水、电力、燃气公司）；13、 其他（如一些较大的企业）。
55 — 65
三房二厅一卫
70 — 80
住宅户型分类参考表 (单位：㎡)
户型标准
户型性能标准 主卧室使用面积（㎡ ） 其它卧室使用面积㎡ 小卧室使用面积（㎡） 客厅使用面积（㎡） 客厅开间（m） 客厅实墙面长度（m） 餐厅使用面积（㎡） 餐厅采光通风状况 生活阳台进深（m） 服务阳台进深（m） 储藏间使用面积（㎡） 厨房使用面积（㎡） 厨房净宽（m） 厨房厨具操作面长（m） 单间卫生间使用面积（㎡） 双卫生间总使用面积（㎡） 三卫生间总使用面积（㎡） 层 高（m）
房地产行销外拓入门
LiuXi 2016 10 22 18607200102
目录
第一部分 住宅户型的分析要点 第二部分 外拓三要素 第三部分 派单三步曲 第四部分 案场接待流程
住宅户型分析要点
专业性：户型标准 合理性：人居标准 市场性：民俗标准
户型标准
户型分类 豪宅
大户型
中户型
小户型Leabharlann 户型高层三房二厅一工三卫
豪宅 ≥16 ≥14 ≥12 ≥30 ≥4.2 ≥5 ≥16 采光通风 ≥1.5 ≥1.2 ≥4 ≥8 ≥2.1 ≥3
≥8 ≥10 3.1
大户型
中户型
小户型
≥14
≥12
≥10
≥12
≥9
≥7
≥10
≥8
≥7
≥25
≥12
≥10
≥3.9
≥3.6
≥3.3
≥4.2
≥3
≥3
≥12
≥8
≥6
采光通风
≥1.5
≥1.5
≥1.2
150 — 180
四房二厅一工三卫
180 — 200
五房二厅一工三卫
220 — 240
二房二厅二卫
8 5 — 95
三房二厅一工二卫
120 — 130
四房二厅一工二卫
140 — 160
二房二厅一卫
75 — 85
三房二厅一/二卫
90 — 100
四房二厅二卫
110 — 120
一房一厅一卫
35 — 45
二房一厅一卫
≥1.2
≥1.2
≥1.0
≥3
≥1
≥6
≥4
≥3
≥1.8
≥1.8
≥1.5
≥2.7
≥2.4
≥2.1
≥3.5
≥2
≥7
≥6.5
≥9
3.0
2.9
2.8
住宅性能参考标准（套内面积）
人居标准
客户在购房时考虑居室各部分优先顺序：
客 厅： 方正好用（面积、家私布置、布局等） 主卧室： 合理性（面积、采光）、私密性 餐 厅： 相对独立，通风采光 厨 房： 宽敞实用，有服务阳台 卫生间： 便利性、隐蔽性 次卧室： 作书房、客房适宜 阳 台： 生活阳台的休闲、观赏性，服务阳台的实用
民俗标准
户型风水评价要素
1、大门在户型设计中应讲究避让 2、大门正对电梯或楼梯是犯冲 3、大门口直对长走廊是冲煞 4、大门不能正对厕门 5、大门不直对客厅落地门窗 6、厕所的门不与厨房的门相对 7、其它门尽量不相对
外拓三要素
踏街 市调 扫楼/扫街
踏街、市调、扫楼是房地产业务员入门最好最快速的方法， 同时可以从中培养一个优秀业务员所要具备的各种素质，是考验 新人是否适合成为一个优秀业务员的第一关，认真去做，打好基 础，对以后实距销售极有好处。
在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有 层次、有步骤地逐一加以评审。
人居标准
住宅的“八大”使用功能
起居、就餐、厨卫、就寢、储藏、工作、学习、休闲
住宅的“三类”空间
公共空间：客厅、餐厅、阳台 私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间 服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、服务阳台
功能分区合理
评价户型可能存在的风水问题
顺应市场需求，作为一个评审户型的一个环节，使讲究 风水的客户选择到理想户型
民俗标准
居家风水科学解释
1、 居家风水是研究居住房屋与其土地和四周环 境的关系的中国传统居家理论
2、 住宅风水就是人类环境卫生学
3、“居家风水”的实际上是由于户型设计中的 忽略，造成客户在居住中的不适，成为一种心理障 碍而影响情绪与生活。
踏街
一、踏街的概念 踏街顾名思义就是走街，感觉环境区域，记录相
关事物如公用事业、交通、路况、商业、教育、医疗 及楼盘情况。
踏街
二、踏街的目的
1、是为了了解所要销售楼盘的周边情况及配套设施，发掘地段潜力与特 点，培养区域感觉。自己先去感受一下如果身在其中的话，环境对生活的 影响。 2、熟悉产品所在地段，培养对地段的热爱，因为在购房者的眼里买房地 段是第一性的，先接受地段，才会在喜欢的地段上买适合自己居住的楼盘， 所以销售者首先要学会踏街，从中培养热爱这一地段，这样解说起来才会 得心应手，具感染力。
踏街可以培养业务员的素质：
►坚韧拔的意力►不厌其烦的耐性►细心细致的工作能力
踏街
三、踏街方法及注意事项
准备工作 区域地图 踏街路线 铅笔 笔记本
记录事项
►道路、交通 ►公用设施、商业配套、
教育、医疗、事业单位 ►周边楼盘， （已建，在建，未建，
已售，可售，未售 ）
踏街
踏街方法
(1) 一图法：在一张地图上标出所要记录事项的各种符号，并在 笔记本上注解； (2) 多图法：给每张地图注明不同内容，分类记录，直接注解； (3) 分路合并法： 一张纸专用记录一条主干道的所有事项，随后 回来整理在一张地图上去。
踏街
注意事项
(1) 踏街很辛苦，所以有些业务员会想各种方法偷懒，如骑助动车 踏街，抄袭他人等，如果这样就失去了踏街的意义，踏街就是要累 才效果。 (2) 踏街很枯燥，所以往往踏街时很机械，如果这样就失去了踏街 的作用，踏街要用心去体会，才会产生区域感觉，在以后的工作中 才会发生功效。
踏街
三、踏街后填表总结工作
动静分区：活动区和休息区分开 动 区：客厅、餐厅和厨房 —— 应靠近入户门设置 静 区：卧室 —— 位置应比较深入 动区与静区之间：卫生间 —— 方便使用，室内交通线尽可能便捷 厅、室分设的户型是户型发展的主流方向
民俗标准
尊重而不迷信
市场中，为数不少的客户在讲究“风水”，从研究客户 的购房心理与行为着手，我们不得不研讨居家风水