某淮南新天地商贸大厦投资建设项目可行性研究报告

经营以建材、家具用品为主。 以上是我们对于本项目市场宏观环境和中观环境的研判， 对于本 项目的规划、市场定位、营销建议等在此背景下展开。
第二章 项目基本情况 项目名称：淮南新天地商贸大厦
项目规划概况
建设基址：淮南市朝阳路与龙湖路交汇处 土地性质：商业用地。 占地面积：7640 ㎡（11.46 亩） 总建筑面积：41333 ㎡ 地上建筑面积：34038 ㎡ 商业面积：14140 ㎡ 办公面积：19898 ㎡ 地下一层面积：7295 ㎡ 建筑密度：38.27% 绿地率：15% 容积率：4.455 机动车停车位：116 辆 地面停车位：5 辆 地下停车位：111 辆 项目规划设计说明
总体规划： 由于朝阳路与龙湖路为淮南市主要商业街道， 故本案将商业沿道 路周边布臵，主要办公出入口臵于大厦背面，近地下车库出入口，方 便商业办公的外事活动， 同时因地制宜利用地块边角料设臵地下自行 车库。项目仅在基地东侧设臵了一条 7 米宽的出入双车道，于办公入 口前做尽端式回转，或进入地下停车库。货流则在基地车行出入口不 远处， 就可在主楼底层退进的一处空地入货， 同时近大厦的货梯入口， 便于及时疏散货物，不干扰商、办流程。整个基地沿朝阳路与龙湖路 均考虑设臵了各种体量形状不同的竖向交通工具作为连通整个商业 区域上上下下的媒介，不但丰富了空间造型，同时也带动了整个区域 商业活跃的气氛。 单体设计规划 项目由四层裙房结合一栋二十四层楼高的办公主楼组合而成。 主 楼一至五层部分为商业空间， 故裙房沿街部分均为风格统一的现代商 业格调， 正对转交处一个硕大向上的叶形玻璃穿插体成为路口一道聚 焦的亮点。观光电梯正对下沉式广场，形成一道“人望人”的空间风 景。 广场设计规划 由于项目整个外部商业广场的予留地不是很大， 而要形成下沉式 商业广场必须在挑空的体量上达到一定的规模，所以本方案因势利 导， 设臵了一个平面挑空形状略近似于予留广场用地的下沉式商业广 场。 而将着力笔墨较多的用于处理各种体量形态不同的竖向交通工具
淮南市商业市场状况 目前淮南市商业主要包括龙湖路商圈、淮舜路老城区商圈、陈洞 路数码一条街、人民路电器一条街、香港街建材一条街。 龙湖路的商业是淮南市新兴的配套齐全，购物方便，购物休闲集 中的城市中心商圈， 主要以满足人们日常大额消费为主。 以大型商场、 专卖店、超市、步行街、小型街铺为主要商业形态，包括餐饮、服装、
347.67 400 300 200 100 0
施工面积 单位（万平方米） 347.67 竣工面积 103.22
103.22 42 5.5
经济房竣工 面积 5.5 销售面积 42
40.8 60 40 0.4 20 0 -20 增幅 施工面积 40.8 竣工面积 0.4 销售面积 -10.2 -10.2
第一章 淮南概况
项目开发背景
淮南市位于淮河中游，安徽省中部偏北，毗邻合肥。地处东经 116°与北纬 32°之间，东与滁州市属凤阳、定远县毗邻，南与合肥 市属长丰县接壤，西南与六安市属寿县、霍邱县相连，西及西北与阜 阳市属颍上县，亳州市属利辛、蒙城县交界 。全市总面积 2596.4 平 方公里， 其中市区面积 1566.4 平方公里， 凤台县面积 1030 平方公里。 全市东西长 78 公里， 南北宽 51 公里。 总人口 231 万。 下管辖潘集区、 田家庵区、八公山区、谢家集区、大通区和凤台县，五区一县。
300 200 100 0 单位（亿元） 29.49 263.6
140.18 93.93 单位（亿元）
生产总值 263.6
第一产业 29.49
第二产业 140.18
第三产业 93.93
29.49 30 25 20 15 10 5 生产总值 16.5 增幅 0 第一产业 29.49 第二产业 25.2 第三产业 10.3 16.5 10.3 增幅 25.2
淮南市经济状况
2005 年淮南市完成地区生产总值 263.6 亿元， 按可比价格计算， 比上年增长 16.5%。 其中， 第一产业增加值 29.49 亿元， 增长 0.3%； 第二产业增加值 140.18 亿元， 增长 25.2%； 第三产业增加值 93.93 亿元，增长 10.3%。三产业比例为 11:53:35。按户籍人口计算, 我市人均地区生产总值 11232 元(按 2005 年底汇率计算约合 1386 美元)。
Hale Waihona Puke 淮南市房地产发展状况 淮南市的房地产开发投资快速增长。随着旧城改造步伐的加 快，2005 年全市完成房地产开发投资 15.03 亿元，比上年增长 13.0%；房屋施工面积 347.67 万平方米，增长 40.8%；其中住宅
329.64 万平方米，增长 51.2%。房屋竣工面积 103.22 万平方米， 增长 0.4%，其中住宅 95.15 万平方米，增长 8.6%；全年经济适用 房竣工面积 5.5 万平方米。全年商品房营销面积 42 万平方米，下 降 10.2%;其中住宅营销 38.7 万平方米，增长 0.9% 。
珠宝电器、化妆品、酒店宾馆等，经营档次高，客户范围涉及全市以 及外地，以华联超市为龙头，名店名厦林立，其中有四海、华联、盛 发、百货大楼和商贸文化广场，街边分布着大量的专卖店，是淮南目 前最繁华的商业街区，吸引了大量年轻消费群体，代表了淮南当今的 消费水平，是目前淮南人气最旺，经营档次最高，级别最高的城市中 心商圈。 老城商圈 老城区商圈是形成时间最长的一个商业区，虽然在近几年进行了 投资修改，但相对于龙湖路商圈来说老城商业区的商品档次较低，业 态比较混乱，缺乏主题，包括：小商品市场、集中式商业街，主题商 场、专卖店等，经营档次中下，沿街商铺相对破旧，人流大，为旧城 区核心商圈，属于城市次级商圈，典型商业有有淮南市钟楼商场（主 题商场） 、淮滨商场（主题商场） 、金湾名街（集中式商业步行街+大 超市） 、金太阳广场（集中式商业步行街） 。 陈洞南路数码一条街： 靠近高校，以街铺为主，主要经营数码产品，商铺面积较小。 人民南路电器一条街： 以街铺为主，主要经营家用电器，商铺面积中等大小，装修较好， 包括淮南家电广场，各类家电专卖店（格力、长虹、日立等） 、空调 大世界。 香港街建材一条街： 包括永安建材大市场和东安家居大市场，集中式专业市场、街铺，