小区消防维保方案

消防系统维护保养方案

概况：

委托单位：上海中星集团申城物业有限公司百汇园物业分公司

地址:上海市徐汇区云锦路183弄

建筑物类别:高层住宅

维保范围：1、火灾自动报警及消防联动控制系统

2、消火栓系统

3、喷淋系统

为了保证消防维护保养工作顺利进行，使消防设施处于正常运行状态，根据百汇园住宅一期消防特点,制订维护保养方案：

一、火灾报警系统

1、每月检查:

（1）火灾报警控制器功能、性能检查

①通过火灾报警控制器上的手动检查装置,检查火灾报警控制器的各项功能是否正

常，包括火警、各类故障监控功能.

②切断交流电源，观察备用电源自动投入工作情况,各项功能是否正常。

③观察各电压表、电流表的指示值,是否符合消防设备的规定值.

④检查所有指示灯、显示器、开关、按钮是否损坏及接触不良情况.

⑤火灾报警控制器打印机是否正常,如发生故障，予以解决。

（2）火灾报警系统检查

①采用专用检测仪器每年分期对火灾探测器加烟或加温试验，检查火灾报警控制

器的声光报警是否正常.

②拧下任何一个火灾探测器,火灾报警控制器应有故障显示，对同时进行试验的火

灾探测器应有优先报警功能。

③与水灭火系统配合,检查水流指示器、压力开关、信号控制阀等开启、关闭情况。

④手动报警按钮动作报警.

a.检查火灾报警控制器报警情况。

b.检查火灾报警控制器联动输出、输入状况.

⑤警报装置检查.

a.警铃、广播等装置、声响是否正常.

⑥对于经常误报警的设施或场所作技术分析，并予以解决.

2、每季度检查：

（1）火灾报警系统联动控制部分功能性能检查

①联动控制柜(盘）、面板检查、按钮、开关、指示信号、标志等是否良好。

②自检功能检查，应符合设备的技术要求(注：自检时外控开关转换至锁定或释放

位置，防止外控设备动作)。

③联动控制柜（盘）电压、电流测量.

④检查观察联动控制柜（盘）各继电器等接点是否良好，动作是否可靠。

⑤联动控制柜（盘)手动、自动操作检查。（对动作后无不良后果的控制功能进行实

效模拟试验)

内容包括:水灭火系统弱电控制部分

3、如消防设置发生问题,在接到通知后现场予以服务,并及时解决发生的问题.

4、建立消防火灾自动报警系统设备检查、维修、保养档案。

二、喷淋、消火栓系统

1、每月检查

（1）喷淋泵、消防泵、补压泵启动试验

①检查喷淋泵、消防泵启动、吸水、出水、流量、压力是否正常.

②手动、自动启、停水泵功能（模拟检查）；主备泵切换功能（模拟检查)。

③检查运转信号、反馈信号正确无误。

④补压装置上、下、限设定值检查、调整。

（2）报警阀及附件设施

①清除报警阀、过滤器杂质。

②进口、出口压力表计、压力开关、信号阀等保持良好。

③延时器、水力警铃、加速器等，保持性能良好，动作可靠、灵敏。

④开启报警阀旁的放水试验阀、检查报警阀开启性能和密封性能及系统供水能力。

（3）消防水泵接合器

①外观检查接口、附件完整、无渗漏、闷盖齐全。

2、季度检查

（1）室内消火栓箱

①检查消火栓、水带、接口、按钮是否完好.

②检查灭火器压力表、喷嘴有效期等。

（2）室外消火栓

（3）管网系统及附件

①检查管网系统中警示标牌的完整。

②检查监控阀、电磁阀等动作信号及设施移位正确。

③检查末端试水装置、压力表等设施良好。

④末端试验装置试验：水流指示器、压力开关等动作及自动启泵.

三、我们的责任：

1、我方负责对百汇园住宅一期消防设备进行维护保养，每月对保养项目进行一次检查,检

查有问题的及时进行维修,并做好维保记录,保证整个消防设施处于良好的工作状态,如发现有消防设施人为损坏或擅自拆除、改造造成的不能正常工作的现象，立即向贵方有关部门提出,贵方如提出要求立即修复，我方应按贵方要求及时修复，发生的相关费用按市场价经甲方确认后由责任方承担.

2、我方对贵方消防设施的维护工作设立专门档案，内容包括历次检查、维修、保养等资

料.应保证消防设施的正常运行,确保保养范围内的项目验收合格。

3、消防设施发生故障,我方在接到贵方通知起24小时内到达现场，进行处理。紧急情况

下4小时内到达现场。

4、我方在负责对贵方消防设施的维护保养工作的同时，有义务满足贵方对设备修理，如

需更换、返厂维修、控制柜及配件等所需的费用按市场价格经贵方确认后，在维修的当月由贵方支付给我方。

5、贵方有责任向我方通报自己的相关管理制度,我方保养施工人员进入贵方应遵守甲方管

理制度，如有违反,按贵方规章制度处理。

6、我方根据双方认可的维护保养方案与日期进行维护保养，并做好维保记录，由贵方确

认。如不能按月进行维护保养，贵方可认为是违约,可以扣除当月部分保养费用.

四、对业主方的要求

1、保证消防设施的正常运行，保障生命安全和财富是我们双方共同的愿望与责任，要求安

保与物业加强管理和巡回检查，发现问题共同商讨解决。

2、若有二次装修或小业主承担方对消防的改动，必须经物业、安保、本维保单位认可，杜

绝擅自拆除、改动,以免影响整体消防运行。

五、培训

1、对甲方保安或物业管理人员进行消防设施操作培训，使其掌握基本操作要领，保证设备

处于正常运行。