2016年10月统考真题 08262 房地产开发与经营

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2016版房地产开发与经营作业答案

2016版《房地产开发与经营》课程作业答案第一章绪论一、名词解释1、房地产房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。

2、房地产业房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。

3、房地产开发与经营房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。

房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。

二、问答题1、房地产、房地产市场有哪些特征？房地产8个特征：（1）位置固定性；（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。

房地产市场5个特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。

2、房地产开发与经营有哪些特点？（1）房地产开发经营难度较大；（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。

3、房地产开发与经营有哪些形式？房地产开发的形式：（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。

房地产经营的形式：（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；（3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

4、房地产开发与经营的主要程序？房地产开发与经营的程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销、物业管理等步骤。

【精】《房地产开发与经营》试题及答案

房地产开发与经营》试题及答案一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分,共30分）在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在小题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1.不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（A ）。

A.下降B.上升C不变D.不能确定2.某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（D ）。

A.位置固定性B.不一致性C适应性D相互影响性3.目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（D ）。

A.10 年B.15 年C.20年D.30 年4.1988 年我国宪法修正案中规定，“土地使用权可以依照法律的规定（A ）”A.转让B.出租C买卖D拍卖5.房地产开发项目成本管理的重点是（C ）。

A.策划阶段投资控制B.销售阶段投资控制C.设计阶段投资控制D.施工阶段投资控制6.根据合同法，房地产建设工程项目承包合同订立过程的两个环节A.签字与公证B.谈判与协商（D ）。

C.承诺与签字D.要约与承诺7.物业管理公司与业主管理委员会在法律上的关系是（A ）。

A.平等关系B.从属关系C.上下级关系D.不平等关系8.盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（A ）。

A.安全程度B.盈利程度C.资金平衡程度D.资产平衡程度9.用来寻找影响工程质量主要因素的一种有效工具为（D ）。

A. SPC图法B.因果分析图法C.直方图法D.排列图法10.房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（B ）A.对立关系B. 对立与统一的关系C.统一关系D互不影响关系11 房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是（ B ）。

A.咨询费B.佣金D.评估收费C好处费12.房地产直接融资的特征有（C ）。

A.间接性B.集中性C分散性 D.可逆性13.横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（B）。

1_201610-201810房地产开发与经营(真题及答案整理)

2016年10月高等教育自学考试《房地产开发与经营》试卷课程代码：08262一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1．常见的不确定型决策方法不包括( D ) P23 A．大中取大法B．小中取大法C．最小最大后悔值法D．最大可能法2．我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别( C ) P41 A．3个B．4个C．5个D．6个3．房地产企业经营决策的特点不包括( B ) P57 A．目标性B．固定性C．灵活性D．可行性4．房地产企业经营决策的影响因素不包括( A ) P57 A．地理环境B．决策者对风险的态度C．思维定式D．时间5. 被称为十字图表型分析法的是( A ) P78A.SWOT分析法B．道氏评估法C．多因素加权分析法D．风险指数法6．调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的方法称为( B ) P126A.实验法B．观察法C．小组座谈法D．深度访谈法7．支付工程款的方式不包括( C ) P206 A．按月支付B．分段支付C．按年支付D．竣工后一次支付8．主要是两个以上的指标的比例进行分析的方法是( D ) P207 A．比较法B．因素分析法C．连环替代法D．比率法9．索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书( C ) P221 A．7天B．14天C．28天D．42天10．一个完整的索赔报告不包括下列哪个部分( A ) P223 A．前言部分B．根据部分 C.计算部分D．证据部分第二部分非选择题（共80分）二、填空题（本大题共5小题，每空2分，共20分）11．从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。

P7 12．外汇风险有两种类型即交易风险和折算风险。

P8613．房地产开发项目招标方式包括公开招标和邀请招标。

P18314. 房地产开发项目建设管理模式包括平行承发包管理和总承包委托建设管理。

P19915．合同的计价方式包括固定价格合同、成本加酬金合同和可调价格合同。

2016年10月全国自考《房地产法》试题及答案

2016年10月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产法试卷(课程代码00169)本试卷共5页，满分100分，考试时间150分钟。

考生答题注意事项：1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。

答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。

2．第一部分为选择题。

必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。

3．第二部分为非选择题。

必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。

4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。

第一部分选择题(共40分)一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的。

请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。

错涂、多涂或未涂均无分。

1．根据现行法律规定，国有土地使用权人超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，该土地使用权A．可以无偿收回B．只能有偿收回C．必须无偿收回D．应当有偿收回2．下列选项中，不属于房地产转让的是A．李某将自有房屋一间赠与远房亲戚刘某B．国家对集体土地所有权的征收C．甲以家庭购买的一套商品房抵偿债务D．一方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房3．房屋买卖交易的完成，实际上是完成了A．土地所有权转移B．完成了房产交易，但不包含地产交易C．完成了地产交易，但不包含房产交易D．既完成了房产交易，也包含地产交易4．登记机构进行不动产登记，收取登记费的方法是A．按不动产面积收取B．按不动产存续时间收取C．按不动产价款比例收取D．按不动产件数收取5．根据《房屋登记办法》第23条的规定，国有土地范围内房屋所有权登记须自受理登记申请之日起一定期限内完成，该期限为A．5个工作日 B. 10个工作日C．30个工作日D．60个工作日6．根据《房地产开发企业资质管理规定》第11条的规定，对房地产开发企业一级资质进行初审的是A．省、自治区、直辖市人民政府B．省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门C．地级市人民政府D．地级市人民政府建设行政主管部门7．根据《城市房地产管理法》第26条的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金一定比例的土地闲置费，该比例为A．10％以下B．10％以上C．20％以下D．20％以上8．物业服务企业与业主大会或业主的关系是A．领导与被领导的关系B．管理与被管理的关系C．受托人与委托人的关系D．监督与被监督的关系9．下列选项中，属于房地产消费融资的是A．股权融资B．个人住房贷款C．债权融资D．期权融资10．在我国，规定城市土地开发、出让、转让、抵押的专项法律是A．《土地管理法》B．《城市房地产管理法》C．《城乡规划法》D．《物权法》11．征收基本农田以外的耕地不足35公顷的批准权限属于A．国务院B．省、自治区、直辖市人民政府C．地、市级人民政府D．县级人民政府12．土地利用总体规划的期限一般为A．5年B．10年C．15年D．20年13．下列选项中，属于我国住房置业担保特征之一的是A．在每一个城市，置业担保公司具有垄断地位B．一个城市可设定多个置业担保公司C．置业担保公司一律不得设立分支机构D．置业担保公司的实有资本与政府毫无关系14．对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须A．实行租赁，不实行出让B．实行出让，不实行租赁C．实行租赁，也实行出让D．不实行出让，也不实行租赁15．以国有土地使用杖作价出资人股的批准部门是A．国务院B．省级以上人民政府土地管理部门C．市、县级人民政府土地管理部门D．乡、镇人民政府土地管理部门1 6．依照《城市房地产管理法》的规定，划拨取得的建设用地使用权的使用期限是A．30年B．50年C．70年D．原则上没有使用期限17．城镇居民购买农民宅基地上房屋的，该房屋属于A．国家所有B．集体所有C．城镇居民所有D．农民所有18．根据《国有土地卜房屋征收与补偿条幼黟的规定，房屋征收与补偿的责任主体是A．市、县级人民政府B．建设单位C．开发商D．拆迁人19．下列关于房屋征收的相关规定的表述中，正确的是A．实施房屋征收应当先搬迁、后补偿B．实施房屋征收应当先补偿、后搬迁C. 建设单位应当参加搬迂活动D．被征收人必须在补偿决定确定的搬迁期内完成搬迁20．按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业的最低注册资本是人民币A．10万元B．30万元C．50万元D．100万元21．下列关于建设工程质量保证期的表述中，正确的是A．质量保证期和保修期均是施工企业对工程质量承担责任的期限B．质量保证期期限要比保修期长，适用范围更宽C．只要在质保期内发生任何质量问题，施工单位均要免费维修D．质量保证期和保修期质量责任的性质和判断标准是一样的22．为了保障建设工程质量和安全，法律禁止建筑工程A．招标发包B．直接发包C．肢解发包D．总承包23．下列选项中，不属于住房保障对象范围的是A．城市中等收入人群B．城市中低收人家庭C．城镇生活的农民工群体D．城市棚户区居民24．房地产经纪机构在接受委托权限内以委托人名义与第三方进行房地产交易，并由委托人直接承担相应法律责任的行为是A．房地产居间B．房地产代理C．房地产行纪D．房地产咨询25．房地产开发及各种工程资本运作的核心是A．以房地产开发公司信用进行融资B．以项目监理单位信用进行融资C．以建设施工单位信用进行融资D．以项目本身信用为基础进行融资26．住房公积金制度是一种住房社会保障措施，其具有A．互助性B．救济性C．盈利性D．补偿性27．房地产抵押的程序主要分为两个阶段，即签订抵押合同和进行抵押A．审批B．核准C．登记D．公告28．房地产估价机构从事房地产估价活动时，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，这是遵循A．合法原则B．最高最佳原则C．替代原则D．估价时点原则29．下列关于房地产按揭的表述中，正确的是A．房地产按揭包括房屋买卖合同和购房贷款合同二层法律关系B．房地产按揭包括购房贷款合同和抵押合同二层法律关系C．房地产按揭担保的是抵押人为购买作为抵押物的房地产而借贷发生的债务D．房地产按揭既可担保抵押人的债务，也可担保第三人的债务30．下列关于业主大会性质的表述中，不正确的是A．业主大会是自治组织B．业主大会由全体业主组成C．业主大会是独立的社会组织D．业主大会相当于居民委员会二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的。

房地产开发经营与管理考试试题及答案

2016年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2016年房地产开发经营与管理试题一、单项选择题〔共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号〕 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为〔〕。

A．设计寿命 B．经济寿命C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有〔〕的特性。

A．变现性差B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2016年10月的价值均为1100万元。

预计2016年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。

甲、乙物业投资风险比拟的结果是〔〕。

A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，那么按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是〔〕。

A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2016年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。

该市2016年住宅市场吸纳率为〔〕。

A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2016年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是〔〕。

A．半个月 B．2个月 C．半年 D．2年 7．房地产市场供应垄断性的原因不包括〔〕。

A．房地产市场需求的广泛性 B．房地产市场供应的异质性 C．土地所有权的排他性 D．土地的有限性8．房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供应增长率的转折点上，空置率由〔〕。

2016年房地产开发经营与管理真题及答案解析

A.同质偏好市场
B.异质偏好市场
C.分散偏好市场
D.集群偏好市场
E.个体偏好市场
上一题下一题
(6/14)多项选择题
第20题
作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有( )。
A.产品定位
B.避强定位
C.竞争性定位
D.对抗性定位
E.重新定位
上一题下一题
(7/14)多项选择题
第21题
关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有( )。
A.正确
B.错误
上一题下一题
(7/15)判断题
第35题
在房地产投资分析中，如果没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。( )
A.正确
B.错误
上一题下一题
(8/15)判断题
第36题
果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑(适当调低折现率估计)。( )
上一题下一题
(14/14)单项选择题
第14题
在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是( )。
A.建造费用
B.融资费用
C.其他工程费用
D.专业人员费用
上一题下一题
(1/14)多项选择题
第15题
确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有( )。
A.正确
B.错误
上一题下一题
(9/15)判断题
第37题
在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。( )
A.正确
B.错误
上一题下一题
(10/15)判断题
第38题
从决策类型上看，房地产投资决策通常属于确定型决策。( )

08262房地产开发与经营201610(优选.)

最新文件---------------- 仅供参考--------------------已改成-----------word文本 --------------------- 方便更改山东省2016年10月高等教育自学考试房地产开发与经营试卷(课程代码08262)本试卷共4页，满分l00分，考试时间l50分钟。

考生答题注意事项：1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。

答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。

2．第一部分为选择题。

必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑o3．第二部分为非选择题。

必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。

4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。

第一部分选择题一、单项选择题(本大题共20小题，每小题l分。

共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。

未涂、错涂或多涂均无分。

1.房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上进行的房屋建设活动，因此，房地产开发处一种A.法律活动B.经济活动C.管理活动D.民事活动2.以下哪项不是房地产经营的基本环节？A.房地产产品形成环节B.房地产产品流通环节C.房地产产品分配环节D.房地产产品消费环节3.下属于根据房地产企业经营特点分类的公司的是A.房地产开发公司B.房地产经营公用C.房地产信托公司D.房地产专营公司4.我国房地产主管机构对房地产企业进行资质管理，我国房地产企业的资质等级分为A.二个级别B.三个级别C.四个级別D.五个级别5.提现我国房地产企业核心能力的重要组成部分是A.房地产企业资质B.房地产企业组织管理体系C.房地产企业的经营与管理D.房地产企业的融资能力6.以下哪项不是房地产开发经营投资机会的内容？A.时机B.区位地段C.消费者群体D.产品质量7.根据我国土地市场的划分，土地使用权转让属于A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.无级别市场8.我国房地产法规定,住宅的土地使用年限最长可达A.30年B.40年C.50年D.70年9.在房地产市场调查方法中，属于视察法的调查方式的有A.面谈法B.亲自经历法C.小组座谈法D.实验法10.房地产开发项目不确定分析中，盈亏平衡分析法主要适应于A.利润为零时项目的成本分析B.对不确定因素较多时候的成本分析C.根据各种不确定因素的分布与影响对成本的分析D.内部风险变化对成本影响的分析11.假设某房地产企业长期贷款2000万，年利率为10%,借款3年,每年付以—次,到期一次还本,企业所得税33%,贷款费用不算，那么，这笔贷款的资本成本率是A.6.7%B.13.4%C.3.3%D.6.6%12.对于一年内完成、技术难度不大的建筑项目，一般可以选择A.固定价格合同B.可调价格合同C.成本加酬金合同D.工期价格合同13.对于初建的房地产项目公司来说，选择下面哪种组织结构形式最优？A.项目型组织结构B.矩阵型组织结构C.职能型组织结构D.混合型组织结构14.工程合同中的工程师是指A.发包方派驻的工程师B.承包方派驻的工程师C.监理工程师D.发包方和监理单位派驻的工程师15.招投标资格审查分为资格预审和资格后审两种形式。

2016年10月统考真题 08262 房地产开发与经营

2016年10月高等教育自学考试《房地产开发与经营》试卷课程代码：08262一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1．常见的不确定型决策方法不包括( )A．大中取大法 B．小中取大法C．最小最大后悔值法 D．最大可能法2．我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别( )A．3个 B．4个C．5个 D．6个3．房地产企业经营决策的特点不包括( )A．目标性 B．固定性C．灵活性 D．可行性4．房地产企业经营决策的影响因素不包括( )A．地理环境 B．决策者对风险的态度C．思维定式 D．时间5. 被称为十字图表型分析法的是( )A. SWOT分析法 B．道氏评估法C．多因素加权分析法 D．风险指数法6．调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的方法称为( )A. 实验法 B．观察法C．小组座谈法 D．深度访谈法7．支付工程款的方式不包括( )A．按月支付 B．分段支付C．按年支付 D．竣工后一次支付8．主要是两个以上的指标的比例进行分析的方法是( )A．比较法B．因素分析法C．连环替代法 D．比率法9．索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书( )A．7天B．14天C．28天D．42天10．一个完整的索赔报告不包括下列哪个部分( )A．前言部分B．根据部分C.计算部分D．证据部分第二部分非选择题（共80分）二、填空题（本大题共5小题，每空2分，共20分）11．从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为、、服务经营和房地产综合开发经营。

12．外汇风险有两种类型即和。

13．房地产开发项目招标方式包括和。

14. 房地产开发项目建设管理模式包括和。

15．合同的计价方式包括、和可调价格合同。

三、名词解释题（本大题共5小题，每小题4分，共20分）16．房地产企业17．土地使用权出让18．投资利润率19．工程索赔20．竣工决算四、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）21．房地产经营的特点有哪些？22．土地使用权转让的特征是什么？23．房地产开发项目的投资估算包括哪些内容？24．设计招标的特点是什么？25．房地产开发项目主要质量控制要点包括哪些内容？五、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）26．某房地产企业长期借款300万元，年利率10.8%，借款期限4年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。

082621804《房地产开发与经营》

绝密★启用前房地产开发与经营A卷试题答案（课程代码：08262）（考试时间：150分钟）第一部分选择题（共30分）一、单项选择题（本大题其15小题，每小题2分，其30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。

错涂、多涂或未涂均无分。

1-5 ACCCA 6-10 BCCBB 11-15 BDCBC第二部分非选择题（共70分）二、填空题（本大题共5小题，每空1分，共10分）16.高价策略，低价策略17.协议，招标18.建安工程费、附属工程费19.综合评分法，评价价法20.单代号网络、双代号网络三、名词解释题（本大题共5小题，每小题4分，共20分）21、政治风险是指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的可能性。

22、土地使用权行政划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行动。

23、财务评价是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。

24、投资回收期是指以项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。

25、反索赔是指因承包商原因不能按照协议书约定的竣工日期，或因承包商原因工程质量达不到协议书约定的质量标准，或因承包商不履行合同义务或不按合同约定履行义务的情况，承包商均应承担违约责任，赔偿因其违约给开发商造成的损失。

四、简答题（本大题共5小题，每小题6分，共30分）26、（1）全面系统性（2）广泛联系性（3）风险与效益并存（4）地域性27、（1）职能型组织结构（2）项目型组织结构（3）矩阵型组织结构（4）混合型组织结构28、（1）综合评标价法（2）全寿命费用评标价法（3）最低投标价法29、（1）固定价格合同（2）可调价格合同（3）成本加酬金合同30、（1）土地取得成本（2）开发成本（3）管理费用（4）贷款利息（5）销售费用（6）税费（7）利润（答对任意6点即得满分）五、计算题（本大题共1小题，共10分）31、解：10.5%×（1-32%）=7.14%（公式7分，结果3分）。

2016年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解【圣才出品】

2016年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。

A．用途广泛性B．异质性C．弱流动性D．长寿命性【答案】B【解析】房地产投资区别于其他类型投资的重要特性有不可移动性、异质性和弱流动性。

其中，异质性是房地产的重要特性，市场上没有两宗完全相同的房地产。

房地产的异质性也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

2．与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。

A．房地产投资更易变现B．房地产投资所需资金少C．房地产投资收益更高D．房地产能保值增值【答案】D【解析】从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。

因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，部分投资者更愿意投资房地产。

3．能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。

A．进入稳定期的优质收益型房地产投资B．尚未进入稳定期的收益型房地产投资C．机会型房地产投资D．刚竣工的收益型房地产投资【答案】C【解析】按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。

能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资；能承受中等风险及相应收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资；能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，通常选择机会型房地产投资。

4．若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（）。

A．14%B．19%C．21%D．22%【答案】B【解析】资产预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）。

2016年房地产估价师考试《经营与管理》真题及答案

【考点】
21.【题干】某房地产投资项目总投资5000万元，其中资金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为()。
【选项】
A.12.00%
B.14.00%
16.【题干】张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为()。
【选项】
A.7.05%
B.7.17%
C.14.10%
D.14.34%
【答案】A
【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。有题意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，则(1+r/2)20=2，得r=7.05%。
【考点】
19.【题干】李某向银行贷款30万元购买了一套的住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为()元。
【选项】
A.948.72
B.1039.09
C.1200.58
D.2149.29
【答案】B
【解析】本题考查的是复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240个月，P=30万元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，则从第11年开始的月还款额为A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。Leabharlann B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资

2016年房地产开发经营与管理真题及答案解析

A.国债收益率
B.银行存款利率
C.市场平均投资收益率
D.银行贷款利率
E.银行同业拆借利率
上一题下一题
(2/14)多项选择题
第16题
下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有( )。
A.房屋基础和结构的投资
B.土地购置费用
C.城市公共配套设施建设费
D.房屋水、电、卫等附属工程的投资
E.厂房内的工艺设备购置和安装费用
A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大
B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率
C.当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率
D.当每年计息周期数趋向于无穷时，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1
E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
上一题下一题
(8/14)多项选择题
A.开发强度系数
B.土地转化率
C.住房可支付性指数
D.住房市场指数
上一题下一题
(6/14)单项选择题
第6题
房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。
A.平均空置率
B.平均吸纳率
C.平均交易量
D.平均租售价格
上一题下一题
(7/14)单项选择题
第7题
房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括( )。
上一题下一题
(3/14)多项选择题
第17题
关于房地产空间市场的说法，正确的有( )。
A.存在的目的是为获取房地产投资收益
B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业
C.需求者可以通过租赁来满足其需求
D.供给来源于房地产资产市场
E.供求关系不会影响房地产市场中的需求

16年自考复习资料房地产开发与经营

房地产开发与经营一、单选1. 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（A.下降）。

2. 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（D.相互影响性）。

3. 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（ D.30年）。

4. 1988年我国宪法修正案中规定，“土地使用权可以依照法律的规定（A.转让）”5.房地产开发项目成本管理的重点是（ C.设计阶段投资控制）。

6. 根据合同法，房地产建设工程项目承包合同订立过程的两个环节（D.要约与承诺）。

7. 物业管理公司与业主管理委员会在法律上的关系是（ A.平等关系）。

8. 盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（A．安全程度）。

9.用来寻找影响工程质量主要因素的一种有效工具为（ D. 排列图法）。

10.房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（B. 对立与统一的关系）。

11房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是( B.佣金)。

12. 房地产直接融资的特征有（C.分散性）。

13. 横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（B．进度控制的方法）。

14. 当i1=10%,FNPV1=518.65万元；当i2=12%,FNPV2=-274.25万元，FIRR=( A.11.31% )。

15. 房地产经营管理中的工程项目开发建设阶段，也就是房地产商品的（ B.生产阶段）16. 下列属于房地产市场调研数据的定性分析方法的有（D.德尔非法）。

17.对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查，称为（C.全面调查）。

18. 房地产项目开发过程中最为重要的一个环节是（A．投资机会选择与决策分析）。

19.关于划拨土地使用权的基本特征不正确的是（D.划拨土地具有期限性）。

20. 房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为称为（D. 房地产综合开发）。

房地产开发与经营考试试题

房地产开发与经营考试试题1.请简要说明什么是房地产开发，以及开发过程中需要考虑的主要因素。

房地产开发是指将土地资源转变为房屋、商业地产或其他房地产项目的过程。

在进行房地产开发时，需要考虑土地选址、规划设计、建筑施工、销售推广等主要因素。

土地选址需要考虑地理位置、交通便利度、周边配套设施等因素；规划设计需要满足市场需求、符合当地法规标准；建筑施工需要保证质量、安全，以及控制成本；销售推广需要根据市场需求，制定合适的营销策略。

2.请说明在房地产经营中，市场调查和分析的重要性，以及如何进行市场调查和分析。

市场调查和分析在房地产经营中具有重要意义，可以帮助开发商了解市场需求、竞争格局和潜在风险，为决策提供数据支持。

进行市场调查和分析时，可以通过问卷调查、走访调研、网络搜索等方式获取信息，分析市场需求、消费者偏好、竞争对手等因素，并结合政策法规、经济形势等因素，为企业制定合适的发展策略提供依据。

3.请列举房地产开发中常见的融资方式，并简要说明其特点及适用场景。

常见的房地产开发融资方式包括自筹资金、银行贷款、发行债券、股权融资、信托融资等。

自筹资金适用于规模较小的开发项目，灵活性高，但风险较大；银行贷款对信用要求高，适用于稳定盈利的开发商；发行债券适用于规模较大的项目，融资成本低但流动性差；股权融资需要考虑股权结构和控制权问题；信托融资适用于长期项目，具有风险分散、灵活性强的特点。

4.请说明在房地产开发中如何做好项目管理，确保项目顺利进行。

在房地产开发中，项目管理是确保项目顺利进行的关键。

做好项目管理需要建立合理的项目计划，确定目标、任务和时间节点；制定详细的施工方案，包括工程量清单、施工流程、质量标准等；建立项目组织机构，明确各部门职责和沟通渠道；建立监督机制，实施定期检查和评估，及时发现和解决问题；加强团队建设，提高团队凝聚力和执行力。

5.请简要说明房地产开发中的风险管理措施，如何规避风险。

房地产开发中存在多种风险，包括市场风险、技术风险、政策风险等。

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