【商业模式】商业划分及营销模式

次主力客户： 深圳本地的私营业主和个体经营者，以潮州人为主 此类客户多年于宝安南市场经营，对本区的商业氛围非常熟悉及具有极大的信心， 熟悉片区的消费结构和区域行业侧重，对于粤式饮食，美容美发等行业有较多心得。
市场调查
片区客户
客户特征
1、客户以香港人为主，潮州人为辅，年龄介乎30至45之间，经营行业多为美容美发 店，桑拿屋，港式，粤式餐馆（如茶餐厅，粤式大排挡等），以满足本片区消费为主， 一般租赁者就是经营者。 2、重视商铺地段，周边人流量，临街面大小、租赁价格； 3、注意周边经营业态对自己经营行业的正负面影响，地段现时的商业氛围； 4、租金、周边业态和铺位进深比是他们租铺的首要考虑因素； 5、香港人在片区以经营饮食休闲为主，且偏好茶餐厅经营，对于铺位总面积要求一般 比较小，对于开间 要求较高； 6、潮州人在片区以经营饮食为主，对于铺位总面积要求在15至100平米之间，对于开 间要求相对不高；
人流主要体现为周边住宅区的 客户群、地王商圈上班白领， 区域外的人流聚集不明显，主 要以过路客为主。
商业优势并不明显， 销售环境不容乐观
项目定位
定位思路
正确的思路 = 成功的一半
整体考虑的思路 差异化定位思路
以符合项目所处区域特征高档品牌经营来吸引消费者，以提升项目整体的形象， 目的：
快速实现商业价值 服务于商务公寓、提升商务公寓价值
项目定位
主要功能
商务休闲 + 欢乐便利
安轩宾馆、红岭宾馆
豪门夜总会、凤凰台桑拿、盛泉桑拿、金色年华桑拿、指禅美容院、名仕 休闲会所（主要功能为桑拿浴足、中西名菜、棋牌、会议饭局等）
名典咖啡语茶、西典咖啡语茶
红月亮茶艺馆、静颐茶馆
民润市场、岁宝百货、华润超市、富安娜床上用品、千色店、 7-eleve便利店
荔枝公园、人民公园
市场调查
宝安南片区经营业态小结
市场调查
百度文库
宝安南片区经营业态
医院 药店 学校 银行和证券
饮食
宾馆 娱乐
西餐厅 茶艺馆 商服
公园
鹏城门诊、深源门诊、牙科医院、幸福门诊
一致药店、海王星辰
红岭小学、桂圆中学
中国建设银行、招商银行、中国农业银行、中国光大银行、商业银行、天 元证券、国通等
骏庭美食坊、小肥羊、面点王、肯德基、潮泰牛肉店、永和大王、香辣蟹、 大三元酒家、古来今、沙县小吃、广源海鲜城、东方海鲜楼、华昌海鲜 楼、味之源、乌江活鱼、举人爷、美景饼坊等中西饮食一应俱全
特色精品店， —
娱乐业
中低档美容美发，桑拿 中高档夜总会，中档酒吧，中低档美容美发，桑拿 中高档夜总会，中档酒吧，中低档美容美发，桑拿
— 餐饮业
中挡特色餐饮，茶社，中挡酒楼，大排挡，茶餐厅 中高档酒楼，茶餐厅
茶餐厅，咖啡厅，中档特色餐饮， 中高档酒楼，中高档特色餐饮
市场调查
本项目商业环境总结
经营业态状况
1）项目周边业态分布： A、以餐饮、娱乐、银行、证券、商服为主，以其它生活必备配套（包括医 疗、学校、小型药店等）为辅的业态分布。 B、大小餐饮聚集，市场呈饱和趋势。 C、银行、证券较多，反映了证券等金融行业成行成市的行业规则。 D、超市进驻比较多、百货、精品等相对较少。
2）项目周边的业态空白点主要有以下几个方面： 大型KTV、高档西餐、精品、写字楼等
20%
15% 8%
25% 2%
30%
片区香港消费者
跨区域香港消费者
片区本地消费（潮州 人） 跨区域深圳消费者
周边上班族
片区本地消费（其他 人）
本地住户 香港消费者 周边上班族 跨区域消者
本地住户 香港消费者 周边上班族 跨区域消者
本地住户 香港消费者 周边上班族 跨区域消者
市场调查
片区客户总结
商业 专营店，超市，社区店 特色精品店，专营店，超市
中南大厦商业项目策略提案
目录
• 周边市场调查与分析 • 项目定位 • 业态划分建议 • 运作模式探讨 • 一楼商铺划分建议
周边市场调查与分析
市场调查
宝安南片区经营业态
1、项目所处片区为宝安南片区，宝安南片区是指以宝 安南路为中心，北至笋岗路、南至解放路、西至红岭中 路、东至桂园路的区域。 2、宝安南片区是深圳早期较密集的居住区，有清庆村 和蔡屋村及众多企业的宿舍和福利房，聚集了众多老罗 湖居民、公务员及生意人。 3、宝安南生活配套成熟，菜市场、学校、幼儿园、邮 局、银行、食肆等一应俱全，生活气氛较浓。交通四通 八达，生活配套、交通配套相当齐全。
1、项目周边业态以满足周边 生活区民为主，配套成熟； 2、风味餐饮业较为饱和； 3、中低档娱乐休闲业为主； 4、商业、金融业比较齐全； 5、街铺经营情况稳定，但片 区内内铺空置率较高（金堂大 厦、深港豪苑、西湖花园）
道路和交通状况
区域人流状况
1、区域内有十几条公交线路 穿境而过，紧邻深南大道，地 王商圈。 2、片区路道陕窄，基本是二 车道。高峰期阶段塞车严重。 3、停车较为不便。
市场调查
片区客户
消费客户分析
消费群：生活在片区的本地住户 主要是潮州人，在罗湖生活长时间，对于片区有较强归属感，年龄结构相对偏大， 四十岁以上人士居多，偏好粤式传统饮食，茶道等。
次主力客户：香港人 片区新开发楼盘港销成分较高，配套完善，临近口岸，旺而不吵使宝安南成为港 人在深圳多年来的生活区之一，香港人办事追求效率，周边各快餐档，茶餐厅很 适合他们的口味。
周边写字楼的上班族 片区南临地王商圈，中午和下午下班时间有相当一部分写字楼白领或叫外卖，或 上门直接消费，但消费行业比较单一，受惠 多为茶餐厅，快餐店，西餐店等饮食 场所和美容院，桑拿店等业态；
市场调查
片区客户
片区消费和跨区域消费比例大概为9:1，其中片区消费主要是由周边居民支撑， 香港人和潮州人所占比例较大
3）项目商业业态分布上我们建议以下方向： A、从市场空白点（如以上例举所示）考虑项目的业态分布 B、地段优势，遵循成行成市的规则，考虑项目的业态分布 C、引进大型品牌商家，实现销售，资金快速回笼
市场调查
租铺经营客户分析
片区客户
据调查片区主要租铺经营客户是香港和深圳本地的私营主和个体经营者。 主力客户： 香港私营业主和个体经营者 常年来往深港，对于片区相当熟悉，对宝安南地段的经营价值看好，认为周边的人 流情况和行业环境对于自己铺位的经营有较大促进。