金沙洲项目初步定位建议及经济测算20130702
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本案 本案
捷泰投资
Part2
初步定位建议
捷泰投资
金沙洲商圈分布现状
洲村商圈 金沙洲较早的本地自发形成的商圈，业态较为初级。 城西商圈 该商圈相对成熟，自一线开发商进驻金沙洲进行开
洲村商圈
发以来，城西商圈周边汇聚了多个大型住宅项目，自
发形成了新的以社区配套为主的商圈。
城西商圈
沙凤商圈
属于新兴商圈，商圈内拥有金沙洲规模最大的2家
70% 50% 50% 50%
捷泰投资
荔湾区
根据市场比较法推测本项目无产权商场铺价格
楼层
周边参考租金 (以国昌为主，计建筑面积) （单位：元/㎡/月） 180-250
假设回报率
建议商场铺价格 （理性值，建筑面积） （单位：元/㎡） 推导
1楼
36000—50000 18000—26000
6% 2楼 90-130
初步经济测算
捷泰投资
金沙洲一手住宅售价
受限售影响，近期新开盘楼盘不多， 金沙洲一手住宅供应量不大。 中小面积产品去化率较高，市面上剩 余较多160 ㎡以上江景大户型在售，价格 在17000—22000元/㎡。
恒大绿洲： 面积：420㎡ 售价：2.2万元/㎡ 交标：毛坯 深业江悦湾： 面积：160-200㎡ 售价：1.8万元/㎡ 交标：毛坯 保利西海岸： 面积：160-210㎡ （拆分2-3个房产证） 售价：2万元/㎡ 交标：1800精装
永旺梦乐城
金沙城 金沙山海名门 广百百货 金沙湾广场 金沙洲桥头项目 本项目
16万㎡
7.4万㎡ 7万㎡ 6万㎡ 23.4万㎡ 预计25.2万 ㎡
商业综合体。总建筑面积为22.5万㎡，其中商 业面积为16万㎡
集大型超市、电子娱乐城、电器商场、家私商 场于一体 百货购物中心 百货购物中心 商业综合体，配建儿童公园和少年宫 一期：约25万㎡超市+宜家+时尚美食步行街
捷泰投资
规划意向方案一 ——步行街
二期
二期： 头五年为家居建材城， 后改造为时尚美食步行街
有高层公寓、 写字楼 宜家IKEA
沃尔玛
一期
一期： 时尚美食步行街
图例：
一期
二期
我方可获利地块范围 捷泰投资
或将还村的商业与 二期的步行街位置调换
沃尔玛
宜家
有高层公寓、 写字楼
二期： 时尚美食步行街
沃尔玛
宜家IKEA
指标内容
净用地面积（㎡）
估算说明
总占地面积142710㎡ 规划为3.4
数据
142,710 2.22 380,400 317,000 63,400 110,000 61,000 46,000
公寓（所有权）
车位 车位 （个）
100,000
19,813 1,585
捷泰投资
项目四至
空地
本案
国昌〃新城市广场
车位 （个）
占地3.2万㎡ 共2层，密度49%
占地71亩，裙楼2层商业街， 密度49%
110,000 61,000 46,000 100,000
19,813 1,585
按12.5㎡/个估算
按100㎡配0.5个
经济测算一
序号 1 销售收 入总额 商业体（还村） 商业街（使用权） 商业街（所有权） 公寓（所有权） 车位 开发成本及期间费用总额 ⑴直接开发成本 ②. 土地费用 ④. 建筑安装工程费 ⑵期间费用 ①. 销售费用 ③. 管理费用 ④. 财务费用 综合税费总额 ①. 营业税及附加 ②. 土地增值税 ④. 企业所得税 税后净利润 税后利润调整1 税后利润调整2 估算内容 估算依据及说明 销售收入 （万元） 433,500 152,500 161,000 120,000 不销售 =(1)+(2) 2亿+建设期土地租金 按村商业6000，商业街及公寓 5000，地下4000 254,200 224,860 30,000 194,860 29,340 10,838 6,503 12,000 78,570 24,710 11,240 42,620 100,730 77,944 6,236 25,000 35,000 12,000 6,682 5,911 5,123 7% 951 3,330 3,000 3,000 500 均价/单方成本/单 年租金收入 月租金单价 方费用 （万元） （元/㎡,元/个） （元/㎡/个） 7,551 6,600 50
本案
捷泰投资
项目周边商铺价格
重点参考对象——国昌新城市广场 建筑面积：一二期共计23万㎡
位于本项目正对面。
一期为4层共8万㎡综合型购物中心， 二期美凯龙家居博览中心12万㎡、商业 步行街约3万㎡。 金沙洲商铺售价特征——行政区划分隔明显 属于南海区的商铺售价约为属于白云区的 商铺售价的1/2—2/3，但租金均差不多。
金沙山海名门 广百百货
未来5年内（未计本项目），
永旺梦乐城
金沙城 金沙洲桥头项目
六大商业项目吉之岛永旺、广百百货、
金沙城、金沙洲桥头项目、金沙湾广 场、国昌扎堆开业。
国昌〃新城市广场 图例： 已开业 本案
金沙湾广场 （摩登百货）
捷泰投资
已规划
金沙洲未来5年的商业体量
商业项目 国昌〃新城市广场 规模 23万㎡ 定位 一期：8万㎡ 购物中心 二期：12万㎡ 红星美凯龙+3万㎡商业步行街 已引进的大品牌 卜蜂莲花、中影影城、红 星美凯龙、苏宁、屈臣氏
Treatment(威胁)
1、金沙洲商业大战一触即发，众多零售巨头 抢占市场，易造成消费分流，竞争非常激烈。
捷泰投资
众多零售百货商业巨头云集， 要在激烈的竞争格局中占有一席之地， 唯有走差异化路线 ——定位“广州最具欧洲风情小镇特色的时尚美食步行街”
捷泰投资
示意图
外表越复古，内在越时尚
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
独栋时尚空间，广州从未有过的休闲购物新体验
捷泰投资
一次过满足晒所有逛街购物欲望
捷泰投资
荟萃饮食文化精华的美食街
捷泰投资
品牌餐饮、特色美食，一应俱全
百货商场和多家酒店、桑拿会所，较少社区型街铺商 业配套。
沙凤商圈
本案
本项目在沙凤商圈的核心地段。
捷泰投资
散点状小商圈
正发展为
集中核心大商圈
洲村商圈
城西商圈
金沙洲商圈
沙凤商圈
本案 本案
捷泰投资
金沙洲商业大战一触即发
金沙洲区域目前的入住人口已超过15万人， 未来规划人口还将达到50万-70万人。强劲的 消费潜力和大型商业中心的扎堆开发，吸引大 批商业巨头抢进金沙洲。 金沙洲商圈
一期： 时尚美食步行街
方案一的经济指标
序号 1 2 3 容积率 总建筑面积（㎡） 商业及公寓建筑面积 地下车库及设备用房面积 指标内容 净用地面积（㎡） 估算说明 总占地面积142710㎡ 规划为3.4 数据 142,710 2.22 380,400 317,000 63,400
其中： 商业体（还村） 商业街（使用权） 商业街（所有权） 公寓（所有权） 车位
金沙洲项目初步定位建议及经济测算
捷泰投资 2013年6月
捷泰投资
Part1
项目概况
捷泰投资
项目经济指标
序号
1 2 3 容积率 总建筑面积（㎡） 商业及公寓建筑面积 地下车库及设备用房面 积 其中： 商业体（还村） 商业街（使用权） 商业街（所有权） 占地3.2万㎡ 共2层，密度49% 占地71亩，裙楼2层商业街， 密度49% 按12.5㎡/个估算 按100㎡配0.5个
捷泰投资
中海金沙湾
项目地理位置分析
项目位于广州与佛山 两城交界区域——金沙洲。
金沙洲的西南部归佛山南海区， 东北部则属广州白云区，同时与广
州荔湾区隔 江相望，是珠江三角
洲地 区一体化发展，广佛同城化 大战略下的交界区域。
本案
捷泰投资
项目大交通环境分析——广州
广州城市市区交通规划总体布局
为十二横、十纵交通主干道。交 通 主干道构成的方格网状路网；
Weakness(劣势)
1、周边商业品牌档次较低，消费水平不高； 2、周边空地较多，同时受广佛高速、金沙洲 二桥建设的影响，项目经营初期的商业价值 和辐射范围受较多限制； 3、不临地铁站，难以辐射广州市其它区域。
Opportunities(机会)
1、打造具有特色的商业，易成为区域地标； 2、城市规划给项目带来一个良好的发展前景； 3、周边众多大型零售百货品牌入驻，将形成大 商圈辐射效应。
方案二的经济指标
序号 1 2 3 容积率 总建筑面积（㎡） 商业及公寓建筑面积 地下车库及设备用房面积 其中： 商业体（还村） 占地3.2万㎡ 占地71亩，裙楼2层商业街， 密度49% 按12.5㎡/个估算 按100㎡配0.5个 指标内容 净用地面积（㎡） 估算说明 总占地面积142710㎡ 规划为3.4 数据 142,710 3.40 380,400 317,000 63,400 110,000
捷泰投资
更有大舞台配合商家时尚SHOW
捷泰投资
拥有强大的பைடு நூலகம்作伙伴资源作为经营支撑——超市类
拥有强大的合作伙伴资源作为经营支撑——百货类
拥有强大的合作伙伴资源作为经营支撑——时尚服饰类
捷泰投资
拥有强大的合作伙伴资源作为经营支撑——娱乐类
拥有强大的合作伙伴资源作为经营支撑——餐饮类
Part 3
吉之岛永旺、优衣库、无 印良品生活馆、
中影DMAX影城（将成为 全国最大影城）、 广百 摩登百货 —— 沃尔玛、宜家 ——
总计
108万㎡
未来5年，金沙洲的商业体量
是正佳广场的3.6倍！天河城的6.8倍！
捷泰投资
项目SWOT分析
Strength(优势)
1、依托广佛同城区域发展，区位优势明显； 2、周边大型住宅项目多，金沙洲目前常住人口 已达50-60万人，坐拥成熟稳定消费群； 3、位于正在逐步形成的金沙洲商圈内； 4、项目规模大，综合性强，大型品牌超市、大 型品牌家居、时尚品牌服饰、品牌美食汇聚，后 期更配有酒店、写字楼公寓，形成强大吸引力的 商圈中心概念； 5、部分商铺有产权，结合无产权商铺销售，不 同的产品满足不同客户需求。
南北通道，清远及以远地区与东莞 深圳、中山
珠海的南北向过境通道。) 同时“一轴”也连接 佛山“三纵”交 通的“第三纵”碧桂路，为佛 山南北 主要纵向交通。
本案
项目可借助佛山交通规划，向佛 山大 沥，黄岐方向形成一定辐射。
捷泰投资
项目小交通环境分析
项目目前主要以北环高速和建设大 道及金沙洲大桥和即将兴建的大坦沙大
佛山南海区
白云区
金域蓝湾街铺： 建筑面积：25-50㎡ 售价：7.5-8万元/㎡ 租金：170-200元/㎡/月
本案
230-260 90-130 50-70 40-50 保利金沙湾社区内铺： 建筑面积：40-60㎡ 售价：3.5万元/㎡
外街铺 2楼 3楼 4楼 商场内铺 商场内铺 商场内铺 超市、运动城、潮流坊 童装孕装、数码产品 餐饮、中影影院、娱乐
城市区域交通规划为中心片区
形成以两环、七条联络线、十七条 放射线高等级道路和组成的环形放 射状路网。
本案
项目可借助广州交通规划 范围中 的“两环”:“广州环 城高速”与 “十七条放射 线”——“广佛高速”，对 广州东部形成一定辐射能力。
捷泰投资
项目大交通环境分析——佛山
项目临近佛山交通“一横”交通（广三高 速公路（广佛高速黄歧段、广三高速一环西线 以东段））。与 “一轴”交通（广佛两地共享 广州机 场、广州新客站、南沙港等区域枢纽 的
2
按收入总额的2% 按收入总额的1.5% 贷款4亿按年利率10%共3年
按收入总额的 5.7% 按预缴方式计算 （1－2－3①－3②－5）×25% =1－2－3 已处理 处理费用 自有资金成本按2亿年利息20%共 9个月 =4－5－6
285 171 315 18% 5.7% 2.6% 9.8% 2,648 2,049
国昌新城市广场一期（20年使用权已售完，正招商中）： 楼层 1楼 位置 商场内铺 规划业态 品牌零售百货、 卜蜂莲花超市 实用率 50% 二手售价 建筑面积60 ㎡内铺，2.53.2万元/㎡ —— —— —— —— 租金(建筑面 积，元/㎡/月) 180-250
保利西海岸社区内铺： 建筑面积：40-60㎡ 售价：6万多元/㎡
桥连接周 边地区及广州，多路交通经
过，具较佳的通 达便利性。 由于广佛同城进一步加大，除了现 有北环高速、金沙洲大桥、西环高速， 还增加了3条对外道路和1条地铁线： 分别是沉香岛大 桥、建设大道-大坦沙 大桥、金沙洲沿江路 和地铁六号线。 目前有4条佛山公交线路、2条广 州公交线路途经本项目。周边无地铁站。
330 165 165
3
430 430
3,791
4 5 6
7
8
税后利润调整3
实际净利润
4,500
89,995
3,791
捷泰投资
规划意向方案二 ——双MALL
二期
二期： SHOPPING MALL
有高层公寓、 写字楼 宜家IKEA
沃尔玛
一期
一期： 时尚美食步行街
图例：
一期
二期
我方可获利地块范围 捷泰投资
捷泰投资
Part2
初步定位建议
捷泰投资
金沙洲商圈分布现状
洲村商圈 金沙洲较早的本地自发形成的商圈，业态较为初级。 城西商圈 该商圈相对成熟，自一线开发商进驻金沙洲进行开
洲村商圈
发以来，城西商圈周边汇聚了多个大型住宅项目，自
发形成了新的以社区配套为主的商圈。
城西商圈
沙凤商圈
属于新兴商圈，商圈内拥有金沙洲规模最大的2家
70% 50% 50% 50%
捷泰投资
荔湾区
根据市场比较法推测本项目无产权商场铺价格
楼层
周边参考租金 (以国昌为主，计建筑面积) （单位：元/㎡/月） 180-250
假设回报率
建议商场铺价格 （理性值，建筑面积） （单位：元/㎡） 推导
1楼
36000—50000 18000—26000
6% 2楼 90-130
初步经济测算
捷泰投资
金沙洲一手住宅售价
受限售影响，近期新开盘楼盘不多， 金沙洲一手住宅供应量不大。 中小面积产品去化率较高，市面上剩 余较多160 ㎡以上江景大户型在售，价格 在17000—22000元/㎡。
恒大绿洲： 面积：420㎡ 售价：2.2万元/㎡ 交标：毛坯 深业江悦湾： 面积：160-200㎡ 售价：1.8万元/㎡ 交标：毛坯 保利西海岸： 面积：160-210㎡ （拆分2-3个房产证） 售价：2万元/㎡ 交标：1800精装
永旺梦乐城
金沙城 金沙山海名门 广百百货 金沙湾广场 金沙洲桥头项目 本项目
16万㎡
7.4万㎡ 7万㎡ 6万㎡ 23.4万㎡ 预计25.2万 ㎡
商业综合体。总建筑面积为22.5万㎡，其中商 业面积为16万㎡
集大型超市、电子娱乐城、电器商场、家私商 场于一体 百货购物中心 百货购物中心 商业综合体，配建儿童公园和少年宫 一期：约25万㎡超市+宜家+时尚美食步行街
捷泰投资
规划意向方案一 ——步行街
二期
二期： 头五年为家居建材城， 后改造为时尚美食步行街
有高层公寓、 写字楼 宜家IKEA
沃尔玛
一期
一期： 时尚美食步行街
图例：
一期
二期
我方可获利地块范围 捷泰投资
或将还村的商业与 二期的步行街位置调换
沃尔玛
宜家
有高层公寓、 写字楼
二期： 时尚美食步行街
沃尔玛
宜家IKEA
指标内容
净用地面积（㎡）
估算说明
总占地面积142710㎡ 规划为3.4
数据
142,710 2.22 380,400 317,000 63,400 110,000 61,000 46,000
公寓（所有权）
车位 车位 （个）
100,000
19,813 1,585
捷泰投资
项目四至
空地
本案
国昌〃新城市广场
车位 （个）
占地3.2万㎡ 共2层，密度49%
占地71亩，裙楼2层商业街， 密度49%
110,000 61,000 46,000 100,000
19,813 1,585
按12.5㎡/个估算
按100㎡配0.5个
经济测算一
序号 1 销售收 入总额 商业体（还村） 商业街（使用权） 商业街（所有权） 公寓（所有权） 车位 开发成本及期间费用总额 ⑴直接开发成本 ②. 土地费用 ④. 建筑安装工程费 ⑵期间费用 ①. 销售费用 ③. 管理费用 ④. 财务费用 综合税费总额 ①. 营业税及附加 ②. 土地增值税 ④. 企业所得税 税后净利润 税后利润调整1 税后利润调整2 估算内容 估算依据及说明 销售收入 （万元） 433,500 152,500 161,000 120,000 不销售 =(1)+(2) 2亿+建设期土地租金 按村商业6000，商业街及公寓 5000，地下4000 254,200 224,860 30,000 194,860 29,340 10,838 6,503 12,000 78,570 24,710 11,240 42,620 100,730 77,944 6,236 25,000 35,000 12,000 6,682 5,911 5,123 7% 951 3,330 3,000 3,000 500 均价/单方成本/单 年租金收入 月租金单价 方费用 （万元） （元/㎡,元/个） （元/㎡/个） 7,551 6,600 50
本案
捷泰投资
项目周边商铺价格
重点参考对象——国昌新城市广场 建筑面积：一二期共计23万㎡
位于本项目正对面。
一期为4层共8万㎡综合型购物中心， 二期美凯龙家居博览中心12万㎡、商业 步行街约3万㎡。 金沙洲商铺售价特征——行政区划分隔明显 属于南海区的商铺售价约为属于白云区的 商铺售价的1/2—2/3，但租金均差不多。
金沙山海名门 广百百货
未来5年内（未计本项目），
永旺梦乐城
金沙城 金沙洲桥头项目
六大商业项目吉之岛永旺、广百百货、
金沙城、金沙洲桥头项目、金沙湾广 场、国昌扎堆开业。
国昌〃新城市广场 图例： 已开业 本案
金沙湾广场 （摩登百货）
捷泰投资
已规划
金沙洲未来5年的商业体量
商业项目 国昌〃新城市广场 规模 23万㎡ 定位 一期：8万㎡ 购物中心 二期：12万㎡ 红星美凯龙+3万㎡商业步行街 已引进的大品牌 卜蜂莲花、中影影城、红 星美凯龙、苏宁、屈臣氏
Treatment(威胁)
1、金沙洲商业大战一触即发，众多零售巨头 抢占市场，易造成消费分流，竞争非常激烈。
捷泰投资
众多零售百货商业巨头云集， 要在激烈的竞争格局中占有一席之地， 唯有走差异化路线 ——定位“广州最具欧洲风情小镇特色的时尚美食步行街”
捷泰投资
示意图
外表越复古，内在越时尚
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
捷泰投资
独栋时尚空间，广州从未有过的休闲购物新体验
捷泰投资
一次过满足晒所有逛街购物欲望
捷泰投资
荟萃饮食文化精华的美食街
捷泰投资
品牌餐饮、特色美食，一应俱全
百货商场和多家酒店、桑拿会所，较少社区型街铺商 业配套。
沙凤商圈
本案
本项目在沙凤商圈的核心地段。
捷泰投资
散点状小商圈
正发展为
集中核心大商圈
洲村商圈
城西商圈
金沙洲商圈
沙凤商圈
本案 本案
捷泰投资
金沙洲商业大战一触即发
金沙洲区域目前的入住人口已超过15万人， 未来规划人口还将达到50万-70万人。强劲的 消费潜力和大型商业中心的扎堆开发，吸引大 批商业巨头抢进金沙洲。 金沙洲商圈
一期： 时尚美食步行街
方案一的经济指标
序号 1 2 3 容积率 总建筑面积（㎡） 商业及公寓建筑面积 地下车库及设备用房面积 指标内容 净用地面积（㎡） 估算说明 总占地面积142710㎡ 规划为3.4 数据 142,710 2.22 380,400 317,000 63,400
其中： 商业体（还村） 商业街（使用权） 商业街（所有权） 公寓（所有权） 车位
金沙洲项目初步定位建议及经济测算
捷泰投资 2013年6月
捷泰投资
Part1
项目概况
捷泰投资
项目经济指标
序号
1 2 3 容积率 总建筑面积（㎡） 商业及公寓建筑面积 地下车库及设备用房面 积 其中： 商业体（还村） 商业街（使用权） 商业街（所有权） 占地3.2万㎡ 共2层，密度49% 占地71亩，裙楼2层商业街， 密度49% 按12.5㎡/个估算 按100㎡配0.5个
捷泰投资
中海金沙湾
项目地理位置分析
项目位于广州与佛山 两城交界区域——金沙洲。
金沙洲的西南部归佛山南海区， 东北部则属广州白云区，同时与广
州荔湾区隔 江相望，是珠江三角
洲地 区一体化发展，广佛同城化 大战略下的交界区域。
本案
捷泰投资
项目大交通环境分析——广州
广州城市市区交通规划总体布局
为十二横、十纵交通主干道。交 通 主干道构成的方格网状路网；
Weakness(劣势)
1、周边商业品牌档次较低，消费水平不高； 2、周边空地较多，同时受广佛高速、金沙洲 二桥建设的影响，项目经营初期的商业价值 和辐射范围受较多限制； 3、不临地铁站，难以辐射广州市其它区域。
Opportunities(机会)
1、打造具有特色的商业，易成为区域地标； 2、城市规划给项目带来一个良好的发展前景； 3、周边众多大型零售百货品牌入驻，将形成大 商圈辐射效应。
方案二的经济指标
序号 1 2 3 容积率 总建筑面积（㎡） 商业及公寓建筑面积 地下车库及设备用房面积 其中： 商业体（还村） 占地3.2万㎡ 占地71亩，裙楼2层商业街， 密度49% 按12.5㎡/个估算 按100㎡配0.5个 指标内容 净用地面积（㎡） 估算说明 总占地面积142710㎡ 规划为3.4 数据 142,710 3.40 380,400 317,000 63,400 110,000
捷泰投资
更有大舞台配合商家时尚SHOW
捷泰投资
拥有强大的பைடு நூலகம்作伙伴资源作为经营支撑——超市类
拥有强大的合作伙伴资源作为经营支撑——百货类
拥有强大的合作伙伴资源作为经营支撑——时尚服饰类
捷泰投资
拥有强大的合作伙伴资源作为经营支撑——娱乐类
拥有强大的合作伙伴资源作为经营支撑——餐饮类
Part 3
吉之岛永旺、优衣库、无 印良品生活馆、
中影DMAX影城（将成为 全国最大影城）、 广百 摩登百货 —— 沃尔玛、宜家 ——
总计
108万㎡
未来5年，金沙洲的商业体量
是正佳广场的3.6倍！天河城的6.8倍！
捷泰投资
项目SWOT分析
Strength(优势)
1、依托广佛同城区域发展，区位优势明显； 2、周边大型住宅项目多，金沙洲目前常住人口 已达50-60万人，坐拥成熟稳定消费群； 3、位于正在逐步形成的金沙洲商圈内； 4、项目规模大，综合性强，大型品牌超市、大 型品牌家居、时尚品牌服饰、品牌美食汇聚，后 期更配有酒店、写字楼公寓，形成强大吸引力的 商圈中心概念； 5、部分商铺有产权，结合无产权商铺销售，不 同的产品满足不同客户需求。
南北通道，清远及以远地区与东莞 深圳、中山
珠海的南北向过境通道。) 同时“一轴”也连接 佛山“三纵”交 通的“第三纵”碧桂路，为佛 山南北 主要纵向交通。
本案
项目可借助佛山交通规划，向佛 山大 沥，黄岐方向形成一定辐射。
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项目小交通环境分析
项目目前主要以北环高速和建设大 道及金沙洲大桥和即将兴建的大坦沙大
佛山南海区
白云区
金域蓝湾街铺： 建筑面积：25-50㎡ 售价：7.5-8万元/㎡ 租金：170-200元/㎡/月
本案
230-260 90-130 50-70 40-50 保利金沙湾社区内铺： 建筑面积：40-60㎡ 售价：3.5万元/㎡
外街铺 2楼 3楼 4楼 商场内铺 商场内铺 商场内铺 超市、运动城、潮流坊 童装孕装、数码产品 餐饮、中影影院、娱乐
城市区域交通规划为中心片区
形成以两环、七条联络线、十七条 放射线高等级道路和组成的环形放 射状路网。
本案
项目可借助广州交通规划 范围中 的“两环”:“广州环 城高速”与 “十七条放射 线”——“广佛高速”，对 广州东部形成一定辐射能力。
捷泰投资
项目大交通环境分析——佛山
项目临近佛山交通“一横”交通（广三高 速公路（广佛高速黄歧段、广三高速一环西线 以东段））。与 “一轴”交通（广佛两地共享 广州机 场、广州新客站、南沙港等区域枢纽 的
2
按收入总额的2% 按收入总额的1.5% 贷款4亿按年利率10%共3年
按收入总额的 5.7% 按预缴方式计算 （1－2－3①－3②－5）×25% =1－2－3 已处理 处理费用 自有资金成本按2亿年利息20%共 9个月 =4－5－6
285 171 315 18% 5.7% 2.6% 9.8% 2,648 2,049
国昌新城市广场一期（20年使用权已售完，正招商中）： 楼层 1楼 位置 商场内铺 规划业态 品牌零售百货、 卜蜂莲花超市 实用率 50% 二手售价 建筑面积60 ㎡内铺，2.53.2万元/㎡ —— —— —— —— 租金(建筑面 积，元/㎡/月) 180-250
保利西海岸社区内铺： 建筑面积：40-60㎡ 售价：6万多元/㎡
桥连接周 边地区及广州，多路交通经
过，具较佳的通 达便利性。 由于广佛同城进一步加大，除了现 有北环高速、金沙洲大桥、西环高速， 还增加了3条对外道路和1条地铁线： 分别是沉香岛大 桥、建设大道-大坦沙 大桥、金沙洲沿江路 和地铁六号线。 目前有4条佛山公交线路、2条广 州公交线路途经本项目。周边无地铁站。
330 165 165
3
430 430
3,791
4 5 6
7
8
税后利润调整3
实际净利润
4,500
89,995
3,791
捷泰投资
规划意向方案二 ——双MALL
二期
二期： SHOPPING MALL
有高层公寓、 写字楼 宜家IKEA
沃尔玛
一期
一期： 时尚美食步行街
图例：
一期
二期
我方可获利地块范围 捷泰投资